Korzystanie z piwnicy, strychu i parkingu we wspólnocie mieszkaniowej

Komu przysługuje prawo do piwnicy, strychu i miejsca parkingowego?

Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy sporna przestrzeń stanowi własność indywidualną, pomieszczenie przynależne, czy nieruchomość wspólną. Od tej kwalifikacji zależy, kto może z niej korzystać, podejmować decyzje dotyczące jej przeznaczenia i żądać usunięcia rzeczy pozostawionych przez inne osoby.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Z kolei art. 12 ust. 1 przyznaje właścicielowi lokalu prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Możliwe są następujące sytuacje:

• Pomieszczenie przynależne do mieszkania – przykładowo piwnica wskazana jako przynależna do konkretnego lokalu. Stanowi część składową nieruchomości lokalowej, nawet jeżeli znajduje się poza samym mieszkaniem.
• Część nieruchomości wspólnej – np. ogólnodostępny strych, korytarz piwniczny albo wspólny plac postojowy.
• Część wspólna objęta podziałem do korzystania – np. miejsce parkingowe przypisane do określonego mieszkania na podstawie skutecznego porozumienia lub umowy.
• Odrębny przedmiot własności – np. samodzielny lokal niemieszkalny będący garażem, w którym właściciel mieszkania posiada udział.

Nie należy utożsamiać oznaczenia numerem konkretnego stanowiska lub komórki z własnością tej przestrzeni. Numeracja może jedynie identyfikować sposób użytkowania. Również wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie daje automatycznie prawa do zajęcia odpowiadającej temu udziałowi powierzchni.

Jak sprawdzić, czy piwnica jest przypisana do mieszkania?

Najpierw należy przeanalizować akt notarialny nabycia lokalu, jego księgę wieczystą, dokumenty ustanawiające odrębną własność lokali oraz odpowiednie rzuty kondygnacji i dokumentację inwentaryzacyjną.

Na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali pomieszczeniami przynależnymi mogą być między innymi piwnica, strych, komórka lub garaż. O ich statusie nie decyduje jednak sama nazwa używana przez mieszkańców.

Jeżeli piwnica jest częścią składową lokalu sąsiada, inni właściciele nie mogą żądać dostępu tylko dlatego, że pomieszczenie znajduje się w tej samej części budynku. Inaczej wygląda sytuacja, gdy jest to wspólne pomieszczenie gospodarcze bez skutecznie ustanowionego prawa wyłącznego korzystania.

Czy sąsiad może zajmować wspólną piwnicę lub strych na wyłączność?

Co do zasady jeden właściciel nie może samodzielnie pozbawić pozostałych współwłaścicieli możliwości korzystania z części wspólnej. Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy w zakresie możliwym do pogodzenia z analogicznymi uprawnieniami innych osób.

Nie oznacza to jednak, że każda część wspólna musi być dostępna dla wszystkich w każdym momencie. Dopuszczalne jest odpowiednie uregulowanie sposobu korzystania, w szczególności przez podział nieruchomości do korzystania, określany jako podział quoad usum.

Taki podział nie przenosi własności. Określa natomiast, kto i w jakim zakresie może używać określonej przestrzeni. Skuteczność oraz możliwość zmiany podziału zależą od jego podstawy prawnej, treści i okoliczności ustanowienia.

Jeśli sąsiad zamknął wspólną komórkę na własną kłódkę, istotne jest, czy otrzymał skuteczne uprawnienie do wyłącznego użytkowania. Szczegółowy problem opisuje poradnik dotyczący dostępu do wspólnej piwnicy.

W sprawach obejmujących wyłączność na wspólny fragment konieczne jest odróżnienie bezumownego zajęcia przestrzeni od istniejącego porozumienia właścicieli.

Miejsca parkingowe we wspólnocie – kto może z nich korzystać?

Spory o parking wynikają często z mylnego przekonania, że każde stanowisko znajdujące się na terenie wspólnoty przysługuje wszystkim właścicielom na identycznych zasadach.

Jeżeli parking stanowi część nieruchomości wspólnej, podstawą korzystania jest art. 12 ustawy o własności lokali. Właściciele mogą jednak uregulować sposób jego użytkowania, np. poprzez wyznaczenie miejsc, ustalenie zasad parkowania lub odpowiedni podział do korzystania.

Oceniając uprawnienia do stanowiska, należy sprawdzić:

• czy parking leży na nieruchomości wspólnej, czy na odrębnej działce;
• czy stanowisko znajduje się w hali garażowej stanowiącej odrębną nieruchomość;
• czy istnieje umowa lub inne skuteczne uregulowanie przyznające określone miejsce do wyłącznego korzystania;
• czy zasady parkingowe zostały przyjęte przez właściwy podmiot i zgodnie z przepisami;
• czy uprawnienie do korzystania przeszło na nabywcę mieszkania i na jakiej podstawie.

W przypadku stanowisk przypisanych do mieszkań nie można automatycznie zakładać, że zarząd wspólnoty może dowolnie zmieniać ich użytkowników. Znaczenie ma treść dokumentów ustanawiających uprawnienie. Podobnie samo parkowanie samochodu w określonym miejscu przez wiele lat nie tworzy jeszcze prawa własności tego miejsca.

Osobnego ustalenia wymaga sytuacja, w której nastąpiła utrata prawa do miejsca parkingowego, na przykład po zmianie zasad korzystania z parkingu.

Czy najemca mieszkania może parkować na wspólnym podwórzu?

Najemca nie nabywa udziału w nieruchomości wspólnej przez samo zawarcie umowy najmu. Może jednak korzystać z parkingu w zakresie wynikającym z uprawnień właściciela lokalu, umowy najmu i obowiązujących zasad korzystania z nieruchomości.

Nie każda regulacja ograniczająca dostęp osobom niebędącym właścicielami jest automatycznie skuteczna. Ocena zależy od podstawy ustanowienia ograniczenia, charakteru parkingu i praw poszczególnych osób.

Problemy związane z prawem lokatora do parkingu wymagają uwzględnienia zarówno zasad obowiązujących we wspólnocie, jak i sytuacji właściciela wynajmowanego mieszkania.

Czy wspólnota może przydzielić piwnice, strych lub parking wybranym właścicielom?

Wspólnota może podejmować decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną, ale zakres jej kompetencji nie jest nieograniczony. Inne zasady dotyczą zwykłej organizacji użytkowania, a inne trwałego ograniczenia praw właścicieli czy zmiany statusu prawnego określonej części nieruchomości.

W dużej wspólnocie, do której stosuje się ustawowy model zarządu, czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli udzielającej zarządowi zgody, a w odpowiednich przypadkach także pełnomocnictwa. Wynika to z art. 22 ustawy o własności lokali.

Uchwała większości nie jest uniwersalnym sposobem pozbawienia konkretnego właściciela jego indywidualnego prawa. Jeżeli zamierzona czynność ingeruje w odrębną własność lokalu, wymaga zmiany udziałów albo narusza skutecznie ustanowione prawa rzeczowe lub umowne, mogą być konieczne dalsze zgody, czynności w odpowiedniej formie bądź rozstrzygnięcie sądu.

W małych wspólnotach, obejmujących nie więcej niż trzy lokale, co do zasady stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, z uwzględnieniem art. 19 ustawy o własności lokali oraz ewentualnych odmiennych ustaleń dotyczących zarządu.

Czy można zmienić wieloletni podział do korzystania?

Zmiana wcześniej ustalonego sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej może być dopuszczalna, ale nie zawsze wystarczy zwykła decyzja zarządu lub uchwała większości. Trzeba sprawdzić, czy istnieje umowa wszystkich zainteresowanych współwłaścicieli, czy określony sposób korzystania wynika z dokumentów związanych z ustanowieniem własności lokali, czy został ujawniony w księdze wieczystej oraz jakie prawa przyznano późniejszym nabywcom.

Przechowywanie rzeczy na strychu i w piwnicy – jakie obowiązują ograniczenia?

Nawet właściciel uprawniony do korzystania z części wspólnej nie może wykorzystywać jej w sposób sprzeczny z przeznaczeniem, przepisami bezpieczeństwa ani uzasadnionymi uprawnieniami innych właścicieli.

Dotyczy to w szczególności:

• blokowania dojścia do urządzeń technicznych, instalacji i liczników;
• zastawiania dróg ewakuacyjnych i przejść wymagających zachowania drożności;
• składowania materiałów niebezpiecznych lub łatwopalnych wbrew obowiązującym wymaganiom przeciwpożarowym;
• zajmowania wspólnej przestrzeni w stopniu uniemożliwiającym innym właścicielom korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem;
• samowolnego wykonywania przegród, zamków albo innych zmian ingerujących w części wspólne.

Wspólnota powinna ustalić podstawę korzystania z pomieszczenia oraz charakter zagrożenia przed podjęciem działań. Samo uznanie przez zarząd, że przedmioty przeszkadzają, nie oznacza nieograniczonego prawa do ich wyrzucenia lub zniszczenia.

Jeśli rzeczy zostały pozostawione przez konkretną osobę, zasadniczo właściwe jest skierowanie do niej pisemnego wezwania do usunięcia przedmiotów i wskazanie odpowiedniego terminu. Przy zagrożeniu bezpieczeństwa mogą być uzasadnione pilne działania zgodne z właściwymi przepisami i zakresem kompetencji zarządu.

Zmiana właściciela mieszkania może dodatkowo wywołać pytanie, czy nabywca może żądać sprzątania strychu. Odpowiedź zależy między innymi od prawnego statusu pomieszczenia oraz tego, kto i na jakiej podstawie przechowuje tam rzeczy.

Co zrobić, gdy sąsiad blokuje dostęp do części wspólnej?

Przy sporze o piwnicę, strych albo parking najskuteczniejsza kolejność działań zależy od dokumentów i charakteru naruszenia. Zasadniczo należy zacząć od ustalenia prawa do korzystania, a dopiero później wybrać odpowiednie roszczenie.

1. Zbierz dokumenty potwierdzające uprawnienie

Przygotuj akt notarialny nabycia mieszkania, numer księgi wieczystej, dokumentację określającą status spornej przestrzeni, uchwały wspólnoty, umowy o podział do korzystania i ewentualną korespondencję z zarządem. Przydatne mogą być również fotografie, plan kondygnacji, oznaczenia stanowisk postojowych, wiadomości od sąsiada oraz dane świadków.

2. Wystąp do zarządu o wyjaśnienie zasad korzystania

W pisemnym wystąpieniu opisz sporne miejsce, wskaż stwierdzone ograniczenie i poproś o udostępnienie lub wskazanie dokumentów uzasadniających przyznanie wyłączności.

Właściciel lokalu może korzystać z uprawnienia do kontroli działalności zarządu przewidzianego w art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zakres udostępniania poszczególnych dokumentów podlega jednak ocenie także z uwzględnieniem praw innych osób.

Warto zachować dowód doręczenia pisma. Samo wystąpienie do zarządu nie zastępuje jednak zaskarżenia uchwały i nie wstrzymuje ustawowego terminu do wniesienia powództwa.

3. Wezwij osobę naruszającą uprawnienia do zaprzestania naruszeń

Jeżeli brak podstaw do wyłącznego korzystania, można zażądać np. usunięcia kłódki, umożliwienia dostępu do wspólnego pomieszczenia albo zaprzestania blokowania stanowiska postojowego.

Wezwanie powinno jasno określać żądanie, jego podstawę, termin dobrowolnego wykonania oraz sposób kontaktu w sprawie rozwiązania sporu.

Nie należy jednak automatycznie usuwać cudzych zabezpieczeń, wywozić rzeczy ani blokować samochodu sąsiada. Takie działania mogą prowadzić do kolejnych roszczeń, w tym związanych z naruszeniem posiadania lub powstaniem szkody.

4. Rozważ właściwe roszczenie sądowe

W zależności od sytuacji możliwe jest dochodzenie ochrony własności, przywrócenia zgodnego z prawem współkorzystania, ochrony posiadania albo rozstrzygnięcia sporu dotyczącego zarządu i sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego reguluje roszczenie właściciela przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą. W określonych okolicznościach znaczenie może mieć również art. 206 Kodeksu cywilnego.

Ochrona posesoryjna przewidziana w art. 344 Kodeksu cywilnego dotyczy natomiast naruszenia posiadania, a nie rozstrzygnięcia, kto ostatecznie ma prawo własności. Roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty dotyczącą korzystania z części wspólnych?

Jeżeli właściciel uważa, że uchwała niezgodnie z prawem ogranicza jego dostęp do parkingu, piwnicy lub strychu, powinien zweryfikować przesłanki z art. 25 ustawy o własności lokali.

Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Termin na wniesienie powództwa wynosi 6 tygodni:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli;
• od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przypadku uchwał podejmowanych przy wykorzystaniu obu sposobów głosowania znaczenie mają zasady powiadomienia o uchwale przyjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie.

Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Co do zasady sprawę rozpoznaje sąd okręgowy, a ustawowa opłata stała od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty wynosi 200 zł.

Wniesienie powództwa nie wstrzymuje automatycznie wykonania uchwały. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Nie każda wadliwa decyzja dotycząca przestrzeni wspólnej jest uchwałą, którą należy zaskarżyć w trybie art. 25. W przypadku działań samego zarządu, nieistniejącej uchwały lub naruszenia indywidualnego prawa może być właściwa inna droga ochrony.

Czy można żądać wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z części wspólnej?

Nieuprawnione zajmowanie przestrzeni wspólnej może w niektórych przypadkach uzasadniać także roszczenia pieniężne. Nie oznacza to jednak, że każde samodzielne korzystanie z piwnicy lub miejsca parkingowego automatycznie rodzi obowiązek zapłaty.

Znaczenie mają okoliczności wyłączenia pozostałych współwłaścicieli z korzystania, istnienie skutecznego porozumienia oraz odpowiednia podstawa prawna roszczenia.

Przy rozliczeniach pomiędzy współwłaścicielami zastosowanie mogą znaleźć przepisy dotyczące współwłasności i ochrony własności, w tym art. 206 oraz – zależnie od sytuacji – przepisy o rozliczeniach związanych z posiadaniem rzeczy.

W przypadku części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej należy ponadto uwzględnić szczególny charakter zarządu nieruchomością wspólną i ustalić, komu przysługuje ewentualne roszczenie oraz przeciwko komu powinno zostać skierowane.

Roszczenia pieniężne wymagają oddzielnej analizy podstawy prawnej, wymagalności i przedawnienia. Nie należy utożsamiać ich z roszczeniem o przywrócenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Najczęstsze pytania dotyczące piwnic, strychów i parkingów

Czy zakup mieszkania daje automatyczne prawo do piwnicy?

Nie. Prawo do konkretnej piwnicy zależy od statusu pomieszczenia i dokumentów nieruchomości. Jeżeli jest pomieszczeniem przynależnym do nabytego lokalu, stanowi jego część składową. Jeżeli należy do nieruchomości wspólnej, właściciel ma uprawnienie do współkorzystania zgodnie z przeznaczeniem i obowiązującymi zasadami.

Czy zarządca może odmówić wydania klucza do strychu?

Odmowa może być uzasadniona np. względami bezpieczeństwa, technicznym przeznaczeniem pomieszczenia lub istniejącym skutecznym uregulowaniem sposobu korzystania. Nie powinna jednak arbitralnie pozbawiać właściciela przysługującego mu uprawnienia. Warto zażądać wskazania konkretnej podstawy odmowy.

Czy wspólnota może pobierać opłaty za wyłączne korzystanie z miejsca parkingowego?

W odpowiednich okolicznościach odpłatne udostępnienie części wspólnej może być dopuszczalne. Trzeba jednak ustalić podstawę prawną opłaty, kompetencje podmiotu podejmującego decyzję i charakter uprawnienia użytkownika.

Czy były właściciel mieszkania może nadal przechowywać rzeczy we wspólnej piwnicy?

Sam fakt wcześniejszego posiadania lokalu nie daje bezterminowego prawa do zajmowania piwnicy. Możliwość dalszego przechowywania rzeczy zależy od statusu pomieszczenia i ewentualnej umowy z aktualnie uprawnioną osobą.

Czy właściciel może sam zamontować blokadę na wspólnym miejscu postojowym?

Nie powinien robić tego bez ustalenia, czy ma odpowiednie uprawnienie oraz czy instalacja jest zgodna z zasadami obowiązującymi na danej nieruchomości. Nawet przyznanie stanowiska do wyłącznego korzystania nie zawsze oznacza swobodę ingerowania w nawierzchnię lub urządzenia należące do części wspólnych.

Czy wieloletnie użytkowanie strychu prowadzi do zasiedzenia?

Wieloletnie korzystanie nie jest równoznaczne z zasiedzeniem. Zasiedzenie wymaga spełnienia szczególnych przesłanek, w tym posiadania samoistnego przez ustawowy czas, a w przypadku nieruchomości także ustalenia, czy przedmiot zasiedzenia może stanowić odrębne prawo własności. Zwykłe przechowywanie przedmiotów we wspólnym pomieszczeniu nie przesądza o spełnieniu tych warunków.

Gdy spór dotyczy konkretnego pomieszczenia lub stanowiska, najważniejszym etapem pozostaje porównanie rzeczywistego sposobu użytkowania z dokumentami określającymi prawa właścicieli. Dopiero na tej podstawie można ustalić, czy właściwe będzie żądanie udostępnienia przestrzeni, zmiana sposobu korzystania, zaskarżenie uchwały czy dochodzenie innych roszczeń.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2–3, 12–13, 19, 22, 25 i 29.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–206, 222, 224–225 i 344.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, przepisy dotyczące właściwości sądów i postępowań cywilnych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 27 pkt 9.