Utrata miejsca parkingowego kupionego od dewelopera

Najpierw trzeba ustalić, co naprawdę zostało sprzedane

W sprawach dotyczących miejsc parkingowych kluczowe znaczenie ma nie sama nazwa użyta przez dewelopera, lecz rzeczywisty status prawny miejsca. Inaczej ocenia się sprzedaż udziału w lokalu garażowym, inaczej ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, a jeszcze inaczej sprzedaż miejsca położonego na terenie, którym deweloper w ogóle nie mógł rozporządzać.

Dlatego przed podjęciem decyzji o wydaniu miejsca wspólnocie należy przeanalizować co najmniej: akt notarialny, księgę wieczystą, umowę deweloperską lub przedwstępną, dokumenty podziału do korzystania, uchwały wspólnoty, plan garażu lub parkingu oraz korespondencję dewelopera ze wspólnotą.

Jeżeli z dokumentów wynika, że deweloper nie miał prawa do sprzedaży konkretnego miejsca, czynność może być bezskuteczna albo nieważna w zakresie przeniesienia tego prawa. Nie oznacza to jednak, że kupujący powinien po prostu oddać miejsce bez zabezpieczenia swoich roszczeń. Wydanie miejsca powinno nastąpić co najmniej na podstawie pisemnego protokołu, z wyraźnym zastrzeżeniem, że nie oznacza zrzeczenia się roszczeń wobec dewelopera, notariusza ani innych podmiotów.

Czy trzeba oddać miejsce parkingowe wspólnocie?

Jeżeli miejsce parkingowe stanowi część nieruchomości wspólnej i nie zostało skutecznie przyznane do wyłącznego korzystania konkretnemu właścicielowi, wspólnota może domagać się zaprzestania korzystania z niego przez osobę, która nie ma tytułu prawnego. Nie należy jednak przyjmować automatycznie, że sprawa jest bezsporna tylko dlatego, że wspólnota powołuje się na opinię prawną.

W praktyce warto zażądać od wspólnoty pisemnego wskazania podstawy żądania, dokumentów potwierdzających status prawny miejsca oraz propozycji sposobu wydania. Jeżeli miejsce ma zostać zwrócone, dobrze jest sporządzić protokół, w którym zostanie opisane, kiedy i komu miejsce wydano, na jakiej podstawie oraz że kupujący działa pod zastrzeżeniem dochodzenia roszczeń od podmiotów odpowiedzialnych za wadliwą sprzedaż.

Nie powinno się podpisywać oświadczeń, w których kupujący przyznaje, że nie poniósł szkody, zrzeka się roszczeń albo potwierdza, że rozliczenie z deweloperem zostało zakończone, jeżeli nie otrzymał pełnej rekompensaty.

Zwrot ceny od dewelopera

Podstawowym żądaniem wobec dewelopera jest zwrot kwoty zapłaconej za miejsce parkingowe. Jeżeli deweloper otrzymał pieniądze za prawo, którego nie mógł skutecznie przenieść, można powoływać się na przepisy o nienależnym świadczeniu i bezpodstawnym wzbogaceniu.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien wydać korzyść w naturze, a gdyby to nie było możliwe, zwrócić jej wartość. W tego typu sprawach znaczenie może mieć także art. 410 Kodeksu cywilnego dotyczący świadczenia nienależnego.

Nie zawsze wystarczy jednak zwrot kwoty nominalnie zapłaconej kilka lat wcześniej. Jeżeli przez wadliwą sprzedaż kupujący utracił możliwość korzystania z miejsca, poniósł koszty lub zmniejszyła się wartość mieszkania, należy rozważyć również roszczenie odszkodowawcze. Deweloper może odpowiadać kontraktowo, jeżeli nie wykonał lub nienależycie wykonał swoje zobowiązanie, a także na innych podstawach, zależnie od treści umowy i okoliczności sprawy.

Czy można żądać czegoś więcej niż zwrot ceny?

Tak, ale wymaga to wykazania szkody. Sam fakt, że deweloper proponuje zwrot ceny sprzed kilku lat, nie musi wyczerpywać roszczeń kupującego. W konkretnym przypadku można analizować między innymi:

• spadek wartości lokalu bez miejsca parkingowego, jeżeli da się go wykazać opinią rzeczoznawcy lub porównaniem rynkowym,
• koszty najmu miejsca zastępczego albo opłat parkingowych, jeżeli były konieczne i udokumentowane,
• koszty aktu notarialnego, wpisów, opłat sądowych i pomocy prawnej, jeżeli pozostają w związku z wadliwą transakcją,
• różnicę między historyczną ceną miejsca a aktualnym kosztem nabycia porównywalnego miejsca, o ile takie roszczenie da się uzasadnić w konkretnej sprawie,
• inne szkody pozostające w normalnym związku przyczynowym z działaniem dewelopera.

Roszczenie o odszkodowanie wymaga więc starannego przygotowania. Trzeba wskazać naruszenie obowiązków przez dewelopera, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między wadliwą sprzedażą a poniesioną stratą.

Odpowiedzialność notariusza i ubezpieczyciela

Notariusz odpowiada za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych, jeżeli można mu przypisać zawinione naruszenie obowiązków. W praktyce chodzi zwłaszcza o sytuacje, w których z dokumentów dostępnych przy sporządzaniu aktu wynikało, że sprzedający nie ma prawa rozporządzać miejscem, a mimo to akt został sporządzony bez odpowiedniego wyjaśnienia lub zabezpieczenia stron.

Nie każda wadliwa sprzedaż automatycznie oznacza odpowiedzialność notariusza. Ubezpieczyciel może kwestionować roszczenie, jeżeli błąd nie był możliwy do wykrycia na podstawie dokumentów przedłożonych do aktu albo wynikał z nieprawdziwych oświadczeń innych osób. Dlatego do zgłoszenia szkody należy dołączyć akt notarialny, opinię prawną wspólnoty, dokumenty z księgi wieczystej, korespondencję z deweloperem oraz opis szkody.

Jeżeli notariusz zmarł, nie zamyka to automatycznie drogi do dochodzenia roszczeń. Należy ustalić, jaki zakład ubezpieczeń obejmował jego obowiązkowe OC w dacie czynności notarialnej. Informacji można szukać w dokumentach kancelarii, we właściwej izbie notarialnej lub w korespondencji dotyczącej czynności.

Przedawnienie roszczeń

W sprawach sprzed kilku lat trzeba koniecznie sprawdzić przedawnienie. Terminy zależą od podstawy roszczenia, daty spełnienia świadczenia, daty wymagalności, statusu stron oraz ewentualnych czynności przerywających bieg przedawnienia. Inaczej może być oceniane roszczenie konsumenta wobec dewelopera, inaczej roszczenie przedsiębiorcy, a jeszcze inaczej roszczenie odszkodowawcze.

Nie należy zakładać, że samo niedawne ujawnienie problemu zawsze przesuwa termin przedawnienia całego roszczenia. Może mieć ono znaczenie dla niektórych roszczeń odszkodowawczych, ale wymaga indywidualnej analizy. Jeżeli deweloper ustnie przyznał błąd, warto dążyć do uzyskania pisemnego potwierdzenia, ponieważ może ono mieć znaczenie dowodowe. Sam telefoniczny komentarz pracownika zwykle nie wystarczy.

Jak przygotować wezwanie przedsądowe?

Wezwanie do dewelopera powinno być konkretne i oparte na dokumentach. Warto wskazać numer aktu notarialnego, datę transakcji, zapłaconą kwotę, opis ujawnionej wady prawnej, żądanie zapłaty oraz termin na spełnienie świadczenia. Jeżeli kupujący dochodzi również odszkodowania, powinien opisać jego składniki i załączyć dostępne dowody.

W wezwaniu można zastrzec, że przyjęcie częściowej zapłaty nie oznacza zrzeczenia się dalszych roszczeń, chyba że strony podpiszą pełną i świadomą ugodę. Jeżeli deweloper proponuje zwrot wyłącznie ceny z 2017 roku, warto pisemnie odpowiedzieć, czy jest to kwota bezsporna, czy element szerszego rozliczenia.

Osobne zgłoszenie można skierować do ubezpieczyciela notariusza, jeżeli istnieją podstawy do zarzucenia błędu przy sporządzeniu aktu. W zgłoszeniu należy określić wysokość szkody, wskazać datę aktu i opisać, na czym polegał błąd notarialny.

FAQ

Czy muszę od razu oddać miejsce parkingowe wspólnocie?

Nie powinno się działać pochopnie. Jeżeli dokumenty potwierdzają brak tytułu prawnego, wydanie miejsca może być konieczne, ale warto zrobić to protokolarnie i z zastrzeżeniem roszczeń wobec dewelopera oraz innych odpowiedzialnych podmiotów.

Czy deweloper może ograniczyć się do zwrotu historycznej ceny?

Może złożyć taką propozycję, ale kupujący nie musi jej przyjmować jako pełnego rozliczenia. Jeżeli poniósł dodatkową szkodę, może dochodzić dalej idących roszczeń, o ile potrafi wykazać ich wysokość i związek z wadliwą sprzedażą.

Czy ustne przyznanie błędu przez dewelopera ma znaczenie?

Może mieć znaczenie pomocnicze, ale jest słabym dowodem. Najlepiej uzyskać stanowisko na piśmie albo utrwalić korespondencję, w której deweloper odnosi się do problemu, proponuje rozliczenie lub potwierdza brak skutecznego prawa do miejsca.

Czy można dochodzić roszczeń z OC notariusza po jego śmierci?

Tak, śmierć notariusza nie wyklucza zgłoszenia szkody do ubezpieczyciela, który obejmował go ochroną w dacie sporządzenia aktu. Trzeba jednak ustalić ubezpieczyciela i wykazać, że szkoda wynika z błędu przy czynności notarialnej.

Jak udowodnić spadek wartości mieszkania bez miejsca parkingowego?

Najczęściej potrzebna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego albo inne wiarygodne dane rynkowe pokazujące różnicę między lokalem z prawem do miejsca parkingowego i lokalem bez takiego prawa. Samo subiektywne przekonanie o niższej wartości zwykle nie wystarczy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy ograniczać sprawy do prostego zwrotu kwoty zapłaconej kilka lat temu, zwłaszcza jeżeli utrata miejsca parkingowego realnie obniża wartość mieszkania lub generuje dodatkowe koszty. Podstawą działań powinno być pisemne zabezpieczenie stanowiska wobec wspólnoty, formalne wezwanie dewelopera do zapłaty oraz analiza odpowiedzialności notariusza i jego ubezpieczyciela.

Najbezpieczniej przygotować strategię po analizie aktu notarialnego, księgi wieczystej, opinii prawnej wspólnoty i korespondencji z deweloperem. Dopiero wtedy można ocenić, czy korzystniejsza jest ugoda, pozew o zapłatę, zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela, czy równoległe działania przeciwko kilku podmiotom.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1001

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej notariuszy, Dz.U. 2003 nr 218 poz. 2148

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.