Czy nabywca może żądać sprzątania strychu?

Czy strych jest częścią wspólną nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce mogą to być między innymi klatki schodowe, dach, korytarze, instalacje wspólne, a często także strych.

Nie zawsze jednak każdy strych będzie traktowany identycznie. Trzeba sprawdzić dokumenty nieruchomości: akt notarialny, księgę wieczystą, uchwały wspólnoty, regulamin porządku domowego oraz ewentualny podział do korzystania. Jeżeli strych został przypisany do konkretnego lokalu jako pomieszczenie przynależne albo oddany komuś do wyłącznego używania, ocena obowiązków może być inna.

Jeżeli strych jest zwykłą częścią wspólną, to nie należy wyłącznie do sprzedającego ani wyłącznie do kupującego. Jest objęty współwłasnością właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Kto ponosi koszty sprzątania części wspólnych?

Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Obejmuje to między innymi wydatki na utrzymanie porządku, konserwację, remonty i bieżącą obsługę części wspólnych. Co do zasady koszty te są rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową, a nie przez indywidualne rozliczenia między poszczególnymi właścicielami.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa albo zarządca zleca sprzątanie strychu jako części wspólnej, koszt powinien być rozliczony w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z udziałami właścicieli. Nowy właściciel, jako aktualny właściciel lokalu, również uczestniczy w tych kosztach od momentu, od którego stał się właścicielem, chyba że umowa sprzedaży przewiduje inne rozliczenia między stronami.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której na strychu znajdują się rzeczy możliwe do jednoznacznego przypisania konkretnej osobie, a ich pozostawienie narusza regulamin wspólnoty, utrudnia korzystanie z części wspólnej albo stwarza zagrożenie. Wtedy wspólnota lub zarządca mogą domagać się usunięcia rzeczy od osoby odpowiedzialnej, ale nadal nie oznacza to, że sam nabywca może dowolnie zlecić sprzątanie i obciążyć sprzedającego fakturą.

Czy nabywca może obciążyć sprzedającego kosztami?

Nowy właściciel mógłby skutecznie żądać zwrotu kosztów tylko wtedy, gdy wykaże konkretną podstawę prawną. Najczęściej w grę wchodzą trzy możliwości: postanowienie umowy sprzedaży, zapis w protokole zdawczo-odbiorczym albo odpowiedzialność odszkodowawcza.

Jeżeli w akcie notarialnym, umowie przedwstępnej albo protokole przekazania zapisano, że sprzedający zobowiązuje się opróżnić strych lub usunąć konkretne rzeczy, nabywca ma znacznie mocniejszą pozycję. Wtedy można rozważać odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania.

Jeżeli takiego zobowiązania nie było, samo twierdzenie nabywcy, że po miesiącu od zakupu chce posprzątać strych i obciążyć poprzedniego właściciela kosztami, zwykle nie wystarcza. Musiałby wykazać bezprawne zachowanie zbywcy, rzeczywistą szkodę oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem sprzedającego a poniesionym kosztem.

Istotne jest też to, czy kupujący miał możliwość obejrzenia nieruchomości przed zawarciem umowy. Jeżeli stan części wspólnych był widoczny albo możliwy do sprawdzenia, a w dokumentach sprzedaży nie zastrzeżono obowiązku sprzątania, późniejsze jednostronne żądanie zapłaty może być trudne do obrony.

Co z rzeczami pozostawionymi na strychu?

Jeżeli na strychu pozostały rzeczy należące do sprzedającego, najlepiej ustalić, czy są to rzeczy wartościowe, odpady, wyposażenie pozostawione za zgodą nabywcy, czy przedmioty porzucone. Sama kwalifikacja może mieć znaczenie dla dalszych działań.

Kodeks cywilny przewiduje, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez jej porzucenie z zamiarem wyzbycia się własności. W praktyce trzeba jednak ostrożnie podchodzić do twierdzenia, że każda rzecz pozostawiona na strychu została porzucona. Czasem może to być zwykłe przeoczenie, nieporozumienie albo kwestia, którą należy rozwiązać przez kontakt ze wspólnotą.

Jeżeli rzeczy faktycznie należą do byłego właściciela, a wspólnota żąda ich usunięcia, rozsądnym rozwiązaniem może być odebranie ich albo pisemne wyjaśnienie, że zbywca nie rości sobie do nich praw. Nie należy jednak automatycznie przyjmować faktury wystawionej przez nowego właściciela, jeżeli wcześniej nie było uzgodnienia co do zakresu prac, terminu i kosztów.

Jak odpowiedzieć na wezwanie do zapłaty?

Jeżeli były właściciel otrzyma żądanie zapłaty za sprzątanie strychu, powinien odpowiedzieć spokojnie, na piśmie i z zachowaniem kopii korespondencji. W odpowiedzi warto wskazać, że strych stanowi część wspólną, a koszty jej utrzymania powinny być rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową, chyba że istnieje odrębna podstawa do obciążenia konkretnej osoby.

W piśmie można poprosić nabywcę o wskazanie podstawy prawnej żądania, przedstawienie dokumentów potwierdzających zakres prac, faktury, zdjęć stanu strychu sprzed sprzątania oraz dowodu, że rzeczy należały do sprzedającego. Jeżeli w akcie notarialnym ani protokole nie ma obowiązku opróżnienia strychu, warto to wyraźnie podnieść.

Dobrym krokiem jest także kontakt z zarządcą lub zarządem wspólnoty. To wspólnota powinna wyjaśnić, czy strych jest częścią wspólną, czy obowiązuje regulamin korzystania ze strychu i kto był uprawniony do zlecenia sprzątania.

Kiedy sytuacja może wyglądać inaczej?

Odmienna ocena może pojawić się wtedy, gdy sprzedający wyraźnie zapewnił kupującego, że strych zostanie opróżniony, a następnie tego nie zrobił. Podobnie, gdy w części wspólnej pozostawił odpady, rzeczy niebezpieczne albo przedmioty blokujące dostęp do urządzeń technicznych, a wspólnota musiała pilnie podjąć działania porządkowe.

Znaczenie może mieć również to, czy sprzedający korzystał ze strychu bez zgody wspólnoty i wyłącznie dla siebie. Jeżeli przez dłuższy czas zajmował część wspólną prywatnymi rzeczami, a po sprzedaży lokalu nie usunął ich mimo wezwań, wspólnota może mieć podstawy do żądania uporządkowania tej przestrzeni.

W każdym przypadku trzeba jednak odróżnić roszczenie wspólnoty lub zarządcy od prywatnego żądania nowego właściciela. To, że nabywca uważa sprzątanie za potrzebne, nie przesądza jeszcze, że może sam wybrać firmę, zapłacić dowolną kwotę i skutecznie przerzucić ją na zbywcę.

FAQ

Czy kupujący mieszkanie może po miesiącu kazać mi sprzątać strych?

Może wystąpić z takim żądaniem, ale nie oznacza to, że jest ono zasadne. Jeżeli strych jest częścią wspólną, a w dokumentach sprzedaży nie ma obowiązku jego uprzątnięcia, kupujący musi wykazać konkretną podstawę prawną swojego roszczenia.

Czy muszę zapłacić fakturę za sprzątanie zlecone przez nabywcę?

Nie automatycznie. Nabywca powinien wykazać, że miał prawo zlecić sprzątanie na Pana lub Pani koszt, że koszt był uzasadniony oraz że sprzątanie dotyczyło rzeczy, za które odpowiada sprzedający.

Kto powinien zajmować się porządkiem na strychu wspólnym?

Zwykle jest to zadanie wspólnoty mieszkaniowej, zarządu albo zarządcy. Koszty utrzymania części wspólnych są rozliczane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną, chyba że konkretna osoba odpowiada za naruszenie regulaminu lub wyrządzenie szkody.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy ma znaczenie?

Tak. Jeżeli protokół wskazuje, że sprzedający ma usunąć konkretne rzeczy ze strychu, może to być podstawa roszczenia. Jeżeli protokół nie zawiera takich zastrzeżeń, pozycja nabywcy jest słabsza.

Co zrobić, gdy nabywca grozi pozwem?

Warto zachować całą korespondencję, poprosić o podstawę prawną żądania i dokumenty potwierdzające koszt, a następnie udzielić rzeczowej odpowiedzi. Przy większej kwocie lub ryzyku sporu dobrze skonsultować treść pisma przed wysłaniem.

Podsumowanie

Nowy właściciel mieszkania nie może co do zasady samodzielnie przerzucić na sprzedającego kosztów sprzątania strychu, jeżeli strych jest częścią wspólną nieruchomości. Takie koszty powinny być rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Odpowiedzialność poprzedniego właściciela może powstać dopiero wtedy, gdy wynika z umowy, protokołu przekazania, regulaminu wspólnoty albo gdy da się wykazać przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Dlatego przed zapłatą warto zażądać dokumentów i jasno ustalić, na jakiej podstawie nabywca kieruje roszczenie.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.