Czy nowy właściciel mieszkania może żądać uprzątnięcia strychu?

Wspólne części nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólna obejmuje te części budynku i działki, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w szczególności fundamenty, dach, klatki schodowe, korytarze, strychy i piwnice. Nieruchomość wspólna jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w częściach ułamkowych, proporcjonalnych do ich udziałów.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 2 właściciel lokalu jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, w tym m.in. kosztach utrzymania porządku. Właściciele lokali nie mają natomiast indywidualnego uprawnienia do kierowania roszczeń związanych z częściami wspólnymi do innych właścicieli, poza wyjątkami przewidzianymi przepisami prawa.

Co do zasady, obowiązki w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną oraz utrzymania jej w należytym stanie (także porządkowym) należą do wspólnoty mieszkaniowej jako ogółu właścicieli, względnie do zarządcy (jeśli został ustanowiony – zgodnie z art. 18 ustawy). Ewentualne koszty sprzątania strychu obciążają wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów – w tym także nowego właściciela.

W przypadku, gdyby pozostawienie przedmiotów na strychu przez poprzedniego właściciela miało charakter rzeczy porzuconych (tj. wyzbycie się woli ich posiadania), można rozważać zastosowanie przepisów art. 180 Kodeksu cywilnego o porzuceniu rzeczy. W takim przypadku własność rzeczy porzuconych wygasa, a rzeczy te stają się niczyje. Jednak nawet przy przyjęciu takiej kwalifikacji usunięcie rzeczy i związane z tym koszty nie są automatycznie obciążeniem byłego właściciela, o ile nie wystąpiły szczególne okoliczności (np. rażące naruszenie obowiązków porządkowych lub celowe pozostawienie odpadów o charakterze niebezpiecznym).

Pozostawienie rzeczy na strychu

Dla skutecznego dochodzenia roszczenia regresowego przez nowego właściciela względem poprzednika konieczne byłoby wykazanie – w postępowaniu cywilnym – przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 415 Kodeksu cywilnego, tj. bezprawnego działania lub zaniechania, szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem a szkodą (tu: poniesionymi kosztami). W przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do przyjęcia, że samo pozostawienie rzeczy na strychu, który stanowi współwłasność wielu podmiotów, mogłoby być uznane za czyn niedozwolony lub naruszenie obowiązku umownego.

Dodatkowo należy zauważyć, że w chwili zawarcia aktu notarialnego oraz wydania lokalu nowy właściciel miał możliwość dokonania oględzin nieruchomości, w tym również dostępnych części wspólnych. Ewentualne zastrzeżenia co do stanu tych przestrzeni mogły zostać objęte protokołem zdawczo-odbiorczym lub odnotowane w akcie notarialnym. Jeżeli tak się nie stało, trudno mówić o powstaniu jakiegokolwiek zobowiązania po stronie zbywcy względem nabywcy co do późniejszego sprzątania.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz aktualnie obowiązujących przepisów prawa brak jest podstaw prawnych, które umożliwiałyby nowemu właścicielowi skuteczne obciążenie byłego właściciela lokalu kosztami uprzątnięcia części wspólnej nieruchomości, jaką jest strych. Czynność taka pozostaje w gestii wspólnoty mieszkaniowej lub podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną, a ewentualne koszty winny być pokrywane przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Roszczenie nowego właściciela w tym zakresie jest więc niezasadne.

Roszczenia nowego właściciela

Jeżeli Pan, jako były właściciel lokalu, otrzyma żądanie o zwrot kosztów sprzątania strychu, winien – w sposób uprzejmy, lecz stanowczy – odmówić jego spełnienia, wskazując, że odpowiedzialność za utrzymanie porządku w częściach wspólnych nieruchomości spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, a nie na poszczególnych właścicielach względem siebie.

W przypadku dalszych prób dochodzenia roszczeń lub eskalacji żądań przez nowego właściciela, rekomenduję zgromadzenie ewentualnej dokumentacji (np. korespondencji, protokołu przekazania lokalu) oraz – w razie potrzeby – wystąpienie o interwencję zarządcy wspólnoty lub podjęcie działań ochronnych w drodze przedsądowego wezwania do zaniechania bezpodstawnych roszczeń. W razie potrzeby dokumenty mogę przygotować.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.