Refakturowanie energii w najmie lokalu, jakie masz prawa jako najemca?
• Data: 2025-11-27 • Autor: Kamil Kiecana
Jestem najemcą lokalu użytkowego. Od wynajmującego (przedsiębiorcy) otrzymuję faktury za energię elektryczną, ale nie wyszczególnia w nich żadnych danych o ilości zużytych przez mnie kilowatach oraz innych składowych opłaty. Spytałem go, jak oblicza moje zużycie, a on odpowiedział, że to jego sprawa. Chciałbym się dowiedzieć, czy mogę coś z tym zrobić. Mam wrażenie, że płacę za dużo. Dołączam umowę najmu i ostatnią fakturę za energię.
.jpg)
Zasada swobody umów w polskim prawie
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.):
Art. 353. [Zobowiązanie]
§ 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Art. 3531. [Zasada swobody umów]
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Jak rozumieć zasadę swobody umów w praktyce?
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego komentowany przepis, statuując zasadę swobody umów (wolności kontraktowej), jest wyrazem autonomii woli stron stosunków obligacyjnych 3698 . W jej ramach strony mogą swobodnie decydować o tym, czy w ogólne wejść w relację cywilnoprawną, mogą decydować o wyborze kontrahenta, kształtować treść stosunku prawnego, mają także kompetencję do zmiany i rozwiązania już istniejącego stosunku umownego. Fundamentem nowożytnej wolności kontraktowej jest zasada pacta sunt servanda. W polskim systemie prawnym koncepcja swobody umów przyjmuje postać zasady prawnej, zarówno w ujęciu opisowym (określenie typu ukształtowania instytucji prawnej), jak i dyrektywalnym (dyrektywa postępowania, norma prawna). Zasada ta ma umocowanie konstytucyjne. Konstytucja nie przewiduje wprawdzie przepisu wprost afirmującego wolność kontraktową, lecz taką zasadę można wyprowadzić w drodze wnioskowań prawniczych z szeregu przepisów konstytucyjnych, w szczególności art. 31 ust. 1 i 2.
W literaturze przedmiotu wskazuje się, że zasada swobody umów nie powinna jednak obowiązywać bezwzględnie i konieczne są jej ograniczenia ustawowe. Ograniczenia takie nie powinny dawać możliwości przełamania unormowań prawnych przez wolę stron, a jednocześnie omawiana swoboda nie może być nadużywana, prowadząc do zawierania umów naruszających dobre obyczaje (zasady współżycia społecznego). Jednocześnie omawiane ograniczenia muszą odpowiadać wymaganiom ustrojowym (zarówno materialnym, jak i formalnym) dotyczącym ingerencji w status jednostek, określonym przede wszystkim w art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji.
Strony zawierające umowę mają kompetencję, by ułożyć stosunek prawny według swojego uznania w granicach wyznaczonych właściwością (naturą) stosunku, ustawą i zasadami współżycia społecznego. Taka konstrukcja otwiera drogę do kreowania stosunków prawnych nieznanych Kodeksowi cywilnemu i innym ustawom (umów nienazwanych). Mogą one stanowić modyfikację (zmianę, uzupełnienie) treści typowych stosunków zobowiązaniowych (np. umowa kredytu indeksowanego przewidującego spread walutowy jako wariant ogólnej konstrukcji umowy kredytu bankowego) albo być zupełnie nowymi konstrukcjami prawnymi, które z uwagi na specyficzne potrzeby stron i uwarunkowania odpowiadają w danym przypadku najlepiej potrzebom obrotu (np. umowa franczyzy, umowa faktoringu czy umowa deweloperska). Należy dodać, że niekiedy umowy ukształtowane w praktyce (nienazwane) z czasem stają się przedmiotem regulacji prawnej (np. umowa leasingu, umowa kredytowa w walucie obcej). W ramach wyrażonej w art. 3531 zasady swobody umów zawarte jest także przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością ich wzajemnej sytuacji prawnej. Taki brak ekwiwalentności, jako wynikający z woli stron, zasadniczo nie wymaga wystąpienia okoliczności, które by go usprawiedliwiały (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 353(1). lex).
Prawo wglądu do faktur źródłowych – jak dochodzić swoich praw?
Zgodnie z umową powinien Pan płacić rachunki na podstawie refaktur. Oznacza to, że ma Pan prawo do żądania otrzymania faktur źródłowych, na podstawie których właściciel firmy wystawia swoje faktury.
Można rozważyć skierowanie do właściciela formalnego pisma z wezwaniem do wyjaśnienia tej sprawy i do przesłania wszelkich faktur źródłowych, które otrzymał od gestorów mediów.
Przykłady z życia wzięte:
Brak dostępu do faktur źródłowych i zawyżone opłaty
Pani Anna wynajmuje mały lokal kosmetyczny w centrum miasta. W umowie zapisano, że opłaty za energię elektryczną będą refakturowane zgodnie z rzeczywistym zużyciem. Właściciel lokalu przesyła jej jednak co miesiąc fakturę bez wskazania ilości zużytych kilowatogodzin ani stawek jednostkowych. Po kilku miesiącach zauważyła, że kwoty są wyraźnie wyższe niż w jej poprzednim lokalu o podobnej powierzchni. Gdy poprosiła o faktury od dostawcy prądu, właściciel odmówił, powołując się na „sprawy wewnętrzne firmy”.
Podział kosztów „na oko” w budynku wielolokalowym
Pan Marek prowadzi punkt krawiecki w galerii handlowej. Galeria ma jeden licznik główny energii, a koszt prądu dzielony jest między wszystkich najemców „proporcjonalnie do wielkości lokalu”. W praktyce oznacza to, że Marek płaci taką samą stawkę jak sąsiadująca restauracja, która korzysta z energochłonnych pieców i urządzeń chłodniczych. Mimo wielokrotnych próśb o montaż podlicznika i refakturowanie według faktycznego zużycia, zarządca obiektu twierdzi, że „tak jest prościej” i że umowa pozwala mu na taki sposób rozliczeń.
Refakturowanie według stawek niezgodnych z taryfą dostawcy
Pani Ewa prowadzi biuro rachunkowe w lokalu należącym do spółki deweloperskiej. Co miesiąc otrzymuje od spółki fakturę za prąd, w której stawka za 1 kWh jest wyższa niż aktualna taryfa lokalnego dostawcy. Po sprawdzeniu na stronie operatora okazało się, że różnica wynosi kilkanaście procent. Ewa zażądała wglądu w faktury źródłowe, aby sprawdzić, czy naliczenia są prawidłowe. Właściciel lokalu stwierdził jednak, że „taryfa dla budynków komercyjnych jest inna” i nie przedstawił żadnych dokumentów potwierdzających tę informację.
Podsumowanie
Refakturowanie energii powinno opierać się na rzeczywistym zużyciu i przejrzystych zasadach rozliczeń. Najemca ma prawo żądać wglądu w faktury źródłowe oraz wyjaśnienia sposobu naliczania opłat. Brak transparentności może stanowić naruszenie postanowień umowy i prawa.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących refakturowania mediów i sporów z wynajmującymi. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348
3. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kamil Kiecana
Kamil Kiecana, radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Rzeszowie.
Prowadzi kompleksową obsługę prawną przedsiębiorców. Doradza też osobom fizycznym.
Specjalizuje się w prawie umów w obrocie gospodarczym, prawie handlowym, cywilnym oraz żywnościowym.
Od 2013 r. doradza firmom z branży FMCG.
Ponadto, współpracuje z dużymi kancelariami prawnymi obsługującymi spółki kapitałowe.
.jpg "Czy nowy właściciel mieszkania może żądać uprzątnięcia strychu?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Pomyłka PZU w wypłacie odszkodowania
» Groźby, zniewagi i nękanie w świetle prawa karnego i cywilnego
» Obowiązki właściciela nieruchomości korzystającej ze służebności drogi, udział w kosztach utrzymania i remontów
» Rękojmia przy zakupie części samochodowych, gdy dealer odmawia reklamacji
» Wystawienie negatywnej opinii w internecie a straszenie sądem
