Miejsce parkingowe dla lokatora na wspólnym podwórzu

Dzielimy podwórze z dwoma współwłaścicielami. Nasz udział wynosi 3/4 całości, a 1/4 część przypada współwłaścicielom. Jeden z współwłaścicieli właśnie wynajmuje swoje mieszkanie. Problem dotyczy miejsca parkingowego na wspólnym podwórzu. Czy możemy zastrzec sobie prawo do nieparkowania pojazdu lokatora? W przeszłości były już z tym lokatorem problemy.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Miejsce parkingowe dla lokatora na wspólnym podwórzu

Miejsce parkingowe na wspólnym podwórzu

Problem jest moim zdaniem następujący, czy w Państwa przypadku miejsca parkingowe są wspólne (należą do każdego właściciela lokalu bez szczegółowego wskazania, które miejsce należy do kogo), czy też każde miejsce należy do każdego z właścicieli lokali (na podstawie umowy pisemnej lub ustnej współwłaściciele zdecydowali, że dane miejsce na podwórzu przynależy do danego lokalu).

Uznaję (na podstawie opisu), że jesteście Państwo małą wspólnotą mieszkaniową (do 7 lokali), która przy budynku posiada nieruchomość wspólną.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

I tak zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Udział więc każdego ze współwłaściciela może zostać także wynajęty bez zgody innych współwłaścicieli.

Następnie według art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Jeżeli więc pomiędzy współwłaścicielami nie istniała żadna umowa, to najemca z przysługującego mu uprawnienia może korzystać i również parkować pojazd na nieruchomości wspólnej. Jeżeli do lokalu przynależy (na zasadzie umowy współwłaścicieli) miejsce postojowe, to jeżeli umowa najmu obejmuje także to miejsce postojowe, to najemca tym bardziej będzie miał możliwość korzystania z tego miejsca.

Generalnie ustalanie zasad korzystania z rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i do jej podjęcia potrzebna jest jednomyślność. Potwierdza to art. 199 Kodeksu cywilnego: „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zobacz też: Gdzie mogą parkować tiry

Uchwała o parkowaniu na wspólnym podwórzu

Generalnie więc uchwała współwłaścicieli uniemożliwiająca parkowanie na wspólnym podwórzu wszystkim najemcom (nie tylko jednemu, gdyż byłoby to niezgodne z zasadami współżycia społecznego) wymaga jednomyślności, a ponadto zawarcia uchwały w formie pisemnej. Według art. 204 Kodeksu cywilnego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Zaznaczam też, że Państwo jako wspólnota możecie wystąpić do sądu o zgodę na dokonanie takiej czynności, uzasadniając to odpowiednio (np. że najemcy nie dbają o wspólny parking i zasady kultury parkowania itp.). Sąd wtedy mógłby zezwolić na podjęcie takiej uchwały, która obowiązywałaby wszystkich współwłaścicieli.

Generalnie też wskazuję, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo do uporządkowania kwestii parkowania samochodów na terenie przyległym do budynku poprzez wydzielenie miejsc po jednym dla każdego właściciela. W ten sposób każdy z mieszkańców ma możliwość korzystania z dobrodziejstwa posiadanego terenu do parkowania samochodów.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w Wyroku z dnia 1 sierpnia 2012 r. (sygn. akt V ACa 288/12) „stosownie do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami”.

Reasumując, na ograniczenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, a nie tylko jej większościowych udziałowców.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

„Walka o każdy centymetr”

Pan Kowalski, posiadający 3/4 udziałów w kamienicy z małym podwórkiem, od lat parkuje swój samochód w wyznaczonym przez siebie miejscu. Pozostali dwaj współwłaściciele, posiadający po 1/8 udziałów, nigdy nie kwestionowali tego stanu rzeczy. Sytuacja zmieniła się, gdy jeden z nich wynajął swoje mieszkanie. Nowy lokator, pan Nowak, zaczął parkować duży samochód dostawczy, który zajmował więcej miejsca niż dotychczasowe auta i utrudniał manewrowanie panu Kowalskiemu. Mimo ustnych próśb, pan Nowak nie zmienił swojego sposobu parkowania, twierdząc, że ma prawo korzystać z części wspólnej. Spór zaostrzył relacje sąsiedzkie i pokazał, jak brak jasnych ustaleń dotyczących parkowania może prowadzić do konfliktów. Ten przykład ilustruje problem braku umowy quoad usum (umowy o podział rzeczy do użytkowania) i pokazuje, że nawet długotrwałe zwyczaje nie stanowią trwałego rozwiązania.

 

„Ustalenia na papierze”

W małej wspólnocie mieszkaniowej, składającej się z czterech mieszkań, współwłaściciele zawarli pisemną umowę, w której precyzyjnie podzielili miejsca parkingowe na podwórzu, przypisując każde miejsce do konkretnego mieszkania. Umowa ta została wpisana do księgi wieczystej. Jeden z właścicieli, pan Wiśniewski, wynajął swoje mieszkanie. W umowie najmu wyraźnie zaznaczył, że do lokalu przynależy konkretne miejsce parkingowe, zgodnie z umową współwłaścicieli. Lokator, pani Malinowska, bez problemu korzystała z wyznaczonego miejsca. Ten przykład pokazuje, jak formalne uregulowanie kwestii parkowania, poprzez pisemną umowę, może zapobiec potencjalnym sporom i zapewnić jasność sytuacji zarówno dla właścicieli, jak i najemców.

 

„Spór rozstrzygnięty przez sąd”

Wspólnota mieszkaniowa, składająca się z sześciu lokali, nie mogła dojść do porozumienia w sprawie podziału miejsc parkingowych na wspólnym podwórzu. Część mieszkańców, dysponująca większością udziałów, chciała wprowadzić zasadę, że tylko właściciele mieszkań mogą parkować na podwórzu, wykluczając najemców. Mniejszość była temu przeciwna. W związku z brakiem jednomyślności, sprawa trafiła do sądu. Sąd, po analizie sytuacji i uwzględnieniu interesów wszystkich stron, orzekł, że ograniczenie prawa parkowania dla najemców wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd argumentował, że najemcy, jako osoby legalnie korzystające z lokali, mają prawo do współkorzystania z części wspólnej, w tym z miejsc parkingowych, o ile nie narusza to praw innych współwłaścicieli. Ten przykład pokazuje, że w przypadku braku porozumienia, ostatecznym arbitrem może być sąd, który rozstrzygnie spór na podstawie obowiązujących przepisów prawa.

Podsumowanie

Kwestia parkowania na wspólnym podwórzu wymaga jasnych ustaleń między współwłaścicielami, najlepiej w formie pisemnej umowy. W przypadku braku takiej umowy, każdy współwłaściciel i jego najemca ma prawo do współkorzystania z podwórza, o ile nie narusza to praw innych. Uchwała ograniczająca te prawa, np. zakazująca parkowania najemcom, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku porozumienia, spór może rozstrzygnąć sąd, biorąc pod uwagę interesy wszystkich stron.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online z zakresu prawa cywilnego, rodzinnego, spadkowego, pracy, administracyjnego i gospodarczego. Zapewniamy szybką i rzetelną pomoc prawną, analizę dokumentów, sporządzanie opinii prawnych oraz konsultacje w dogodnym dla Państwa terminie. Skontaktuj się ze mną, aby omówić swój problem i uzyskać fachową poradę prawną bez wychodzenia z domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 r. sygn. akt V ACa 288/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Radca prawny Tomasz Krupiński

O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński

Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.



Komentarze (1):


Renes

Dzień dobry.Posiadam mieszkanie własnościowe przy HGSM KATOWICE.Od poprzedników hgsm otrzymałem zezwolenie i zgodę również od lokatorów na utworzenie sobie miejsca postojowego na samochód,tzn przesunięcie żywopłotu i zrobienie wjazdu,wszystko zrobiłem sam i siłowo i finansowo.Parkuje w tym samym miejscu 27 lat ,teraz zmieniło się dwóch lokatorów (jedna z nich też ma takie miejsce) druga mieszka od ulicy i nie podoba im się moje parkowanie.Nie wiem co robić,nie chce się kłócić i gdyby tylko zdrowie dopisało wszystko bym zrobił jak dawniej. HGSM raczej nie idzie z duchem czasu aby utworzyć lokatorom takie miejsca



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »