Miejsce parkingowe dla lokatora na wspólnym podwórzu

Miejsce parkingowe na wspólnym podwórzu

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, jaki status prawny ma podwórze i czy miejsca parkingowe zostały wcześniej w jakikolwiek sposób przypisane do konkretnych lokali. Inaczej ocenia się sytuację, gdy istnieje pisemna umowa współwłaścicieli o podziale podwórza do korzystania, a inaczej wtedy, gdy każdy parkuje na zasadzie zwyczaju lub pierwszeństwa zajęcia wolnego miejsca.

Jeżeli podwórze stanowi nieruchomość wspólną, to właściciel lokalu nie korzysta wyłącznie z części odpowiadającej jego udziałowi. Ma prawo współkorzystać z całości, ale tylko w takim zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Tak samo najemca nie uzyskuje szerszych uprawnień niż właściciel, od którego wynajmuje lokal.

Aktualnie szczególne znaczenie ma liczba lokali. Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że dawny próg siedmiu lokali nie jest już aktualny.

Jeżeli więc w budynku są maksymalnie trzy lokale, należy zasadniczo stosować przepisy o współwłasności. Jeżeli lokali jest więcej, sprawę trzeba oceniać według zasad ustawy o własności lokali, w tym reguł podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W obu przypadkach nie można jednak dowolnie i arbitralnie pozbawić jednego właściciela, a pośrednio jego najemcy, realnej możliwości korzystania z części wspólnej.

Czy można zakazać parkowania lokatorowi?

Co do zasady nie można jednostronnie zastrzec, że konkretny lokator nie ma prawa parkować na wspólnym podwórzu, jeżeli właściciel wynajmowanego lokalu sam miałby prawo z tego podwórza korzystać. Najemca korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, a korzystanie z typowych części wspólnych, takich jak dojście, dojazd czy podwórze, zwykle jest funkcjonalnie związane z używaniem mieszkania.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności po stronie najemcy. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli lokator parkuje w sposób blokujący wjazd, zajmuje kilka miejsc, pozostawia pojazd niesprawny albo utrudnia manewrowanie, można domagać się zaprzestania takich naruszeń.

Sam fakt wcześniejszych konfliktów z lokatorem nie wystarcza do automatycznego wyłączenia go z parkowania. Może natomiast uzasadniać wprowadzenie jasnych, obiektywnych zasad: zakazu blokowania bramy, ograniczenia liczby pojazdów przypadających na lokal, wyznaczenia miejsc, określenia zasad parkowania pojazdów dostawczych albo zakazu pozostawiania pojazdów poza wyznaczonymi miejscami.

Znaczenie udziałów i zgody współwłaścicieli

Udział 3/4 daje silniejszą pozycję przy wielu decyzjach dotyczących nieruchomości, ale nie oznacza prawa do samodzielnego przyznania sobie wyłączności na podwórze ani do wyłączenia z korzystania osoby związanej z drugim lokalem. Większość udziałów ma znaczenie zwłaszcza przy czynnościach zwykłego zarządu, natomiast trwałe ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, np. przypisanie konkretnych miejsc parkingowych na stałe, może być traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

W przypadku współwłasności regulowanej Kodeksem cywilnym istotny jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy takiej zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że przy udziale 3/4 można mieć podstawę do skierowania sprawy do sądu, jeżeli drugi współwłaściciel blokuje racjonalne uregulowanie parkowania. Nie należy jednak po prostu postawić tabliczki zakazującej parkowania lokatorowi jednego mieszkania, jeżeli brak jest wcześniejszej umowy, uchwały albo orzeczenia sądu.

Umowa o podział podwórza do korzystania

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia współwłaścicieli określającego sposób korzystania z podwórza. Taka umowa bywa nazywana umową quoad usum, czyli umową o podział rzeczy wspólnej do używania. Nie znosi ona współwłasności, ale porządkuje faktyczne korzystanie z nieruchomości.

W umowie można wskazać, które miejsce parkingowe przysługuje danemu lokalowi, czy z miejsca może korzystać najemca, ile pojazdów może parkować na podwórzu, jakie pojazdy są wyłączone oraz jakie zasady obowiązują przy wjeździe, postoju i manewrowaniu. Dla celów dowodowych taka umowa powinna być zawarta na piśmie. Przy bardziej trwałych ustaleniach warto rozważyć także ujawnienie sposobu korzystania w księdze wieczystej, jeżeli są ku temu podstawy formalne.

Jeżeli umowa przewiduje, że do konkretnego lokalu przypisane jest określone miejsce, właściciel może w umowie najmu przekazać najemcy prawo korzystania z tego miejsca. Jeżeli natomiast umowa współwłaścicieli wyraźnie zastrzega korzystanie z miejsca tylko dla właściciela, najemca powinien respektować to ograniczenie, o ile zostało ono skutecznie ustanowione i jest zgodne z prawem.

Uchwała lub regulamin parkowania we wspólnocie

Jeżeli budynek tworzy wspólnotę mieszkaniową działającą na zasadach ustawy o własności lokali, zasady parkowania mogą być uregulowane uchwałą albo regulaminem korzystania z nieruchomości wspólnej. Taki regulamin powinien być obiektywny, proporcjonalny i stosowany jednakowo wobec wszystkich lokali. Ryzykowne jest wprowadzanie zakazu wymierzonego wyłącznie w jednego lokatora, zwłaszcza bez wykazania konkretnych naruszeń.

Właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a jednocześnie powinien korzystać z lokalu i części wspólnych w sposób nienaruszający praw innych osób. W orzecznictwie podkreśla się, że właściciel może korzystać z całej nieruchomości wspólnej, a nie tylko z części odpowiadającej jego udziałowi, o ile nie utrudnia korzystania innym. Tak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 1 sierpnia 2012 r., sygn. akt V ACa 288/12.

Regulamin może więc porządkować parkowanie, ale nie powinien prowadzić do faktycznego pozbawienia jednego lokalu dostępu do podwórza, jeżeli inni właściciele nadal z niego korzystają. Dopuszczalne są natomiast rozwiązania techniczne i organizacyjne, np. wyznaczenie miejsc, zakaz parkowania na drodze pożarowej, zasada jednego pojazdu na lokal albo obowiązek pozostawienia przejazdu.

Co zrobić, gdy lokator parkuje uciążliwie?

Jeżeli problemem nie jest sam status lokatora, lecz jego konkretne zachowanie, należy dokumentować naruszenia. Przydatne mogą być zdjęcia, nagrania z monitoringu, notatki z datami zdarzeń, korespondencja z właścicielem lokalu oraz wezwania do przestrzegania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej.

W pierwszej kolejności warto wezwać właściciela wynajmowanego lokalu do zapewnienia, aby najemca korzystał z podwórza w sposób nieutrudniający korzystania pozostałym. Właściciel odpowiada za to, jakie uprawnienia przekazuje najemcy w umowie i powinien reagować, gdy najemca narusza prawa innych mieszkańców.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostają środki prawne: żądanie sądowego rozstrzygnięcia sposobu zarządu lub korzystania z rzeczy wspólnej, roszczenia o zaniechanie naruszeń, a w szczególnych przypadkach także działania związane z ochroną posiadania albo ochroną własności. Wybór właściwego trybu zależy od dokumentów, liczby lokali, treści umów oraz charakteru naruszeń.

FAQ

Czy większościowy współwłaściciel może sam zakazać najemcy parkowania?

Co do zasady nie. Większościowy udział nie daje automatycznego prawa do jednostronnego wyłączenia najemcy z korzystania z podwórza, jeżeli właściciel wynajmowanego lokalu sam ma prawo z niego korzystać.

Czy najemca ma takie same prawa jak właściciel?

Najemca korzysta z nieruchomości wspólnej pochodnie od właściciela lokalu. Nie ma większych praw niż wynajmujący, ale może korzystać z podwórza w zakresie potrzebnym do normalnego używania lokalu, jeżeli nie narusza praw innych osób.

Czy można ustalić zasadę jednego samochodu na lokal?

Tak, jeżeli jest to racjonalne, proporcjonalne i przyjęte w prawidłowym trybie. Taka zasada może porządkować korzystanie z ograniczonej liczby miejsc, ale powinna dotyczyć lokali według obiektywnych kryteriów, a nie wyłącznie jednej osoby.

Czy wcześniejszy zwyczaj parkowania wystarczy?

Zwyczaj może mieć znaczenie dowodowe, ale zwykle nie daje takiej pewności jak pisemna umowa lub prawidłowa uchwała. Jeżeli ma dojść do trwałego przypisania miejsc, najlepiej uregulować to formalnie.

Kiedy warto iść do sądu?

Do sądu warto rozważyć wystąpienie wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą uzgodnić zasad, a brak regulacji realnie uniemożliwia korzystanie z podwórza. Przy współwłasności Kodeks cywilny pozwala większości mającej co najmniej połowę udziałów żądać rozstrzygnięcia czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Podsumowanie

Nie można z góry założyć, że lokator nie ma prawa parkować na wspólnym podwórzu. Jeżeli właściciel wynajmowanego lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej, najemca zasadniczo może korzystać z tego prawa w granicach wynikających z umowy najmu i przepisów. Ograniczenia są możliwe, ale powinny wynikać z prawidłowo przyjętych zasad i nie mogą naruszać istoty prawa współkorzystania z nieruchomości wspólnej.

Najlepszym rozwiązaniem jest pisemne uporządkowanie parkowania: podział miejsc, regulamin, zasady korzystania przez najemców oraz procedura reagowania na naruszenia. Jeżeli nie ma zgody, a spór jest istotny, większościowy współwłaściciel może rozważyć wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sposobu korzystania lub zarządu nieruchomością wspólną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 r., sygn. akt V ACa 288/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.