Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera przed wpisem do KW

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-10-29

Kupiłem lokal mieszkalny od dewelopera poprzez umowę notarialną. Oczekuję na wpis do KW przez sąd (okres oczekiwania około pół roku). Chciałbym móc jak najszybciej zbyć to mieszkanie. Czy istnieje możliwość sprzedaży lokalu przed formalnym wpisem do KW? Jak mają się zachować strony, które zamierzają dokonać transakcji, i czy związane jest to z ryzykiem dla którejkolwiek strony?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

1000-kroc usatysfakcjonowania z odpowiedzi p mecenasa
Jadwiga
Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata

Jeśli już wniosek o założenie KW i wpis został złożony, to może Pan dysponować prawem do ustanowienia odrębnej własności lokalu, tzw. ekspektatywą.

 

Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, co wynika z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W orzecznictwie wskazuje się, że wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny nawet wówczas, gdy wpis jest dokonywany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości (zob. m.in. uchwała SN z dnia 21.02.2008 r., sygn. akt III CZP 152/07, OSNC 2009/2/24). Prawotwórczy charakter wpisu skutkuje tym, że lokal w rozumieniu odrębnej nieruchomości, nie istnieje do chwili dokonania wpisu, przy czym w myśl art. 29 wpis taki wywiera skutek wsteczny od daty złożenia wniosku.

 

Jednocześnie dopuszcza się możliwość zawierania umów zbycia ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, który dopiero powstanie po wpisaniu tej własności do księgi wieczystej. To tzw. umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których nabywca prawa odrębnej własności lokalu złożył wniosek o wpis tego prawa lub założenie księgi wieczystej. Przyjmuje się, że przed dokonaniem konstytutywnego wpisu, lecz po złożeniu wniosku o jego dokonanie, osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić i jej spadkobiercom przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, i taką sytuację określa się mianem ekspektatywy. W konsekwencji  osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu (bądź przyznano jej wyodrębnioną własność lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości) może w takim przypadku, jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej,  zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy/orzeczenia sądu (zob. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 167–168).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

A więc zawarcie umowy jest możliwe. Nie sprzedaje się natomiast lokalu, a prawo do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w postępowaniu wieczystoksięgowym

 

Czy są zagrożenia? Dal sprzedającego zasadniczo nie. Otrzyma on należność. Dla kupującego – ewentualna odmowa sądu założenia KW z powodu jakichś wad prawnych nieruchomości.

 

Trzeba byłoby po stronie kupującego ostrożności i sprawdzenia dokumentów nie tylko aktu notarialnego zakupu nieruchomości od dewelopera, ale i dokumentów dewelopera i całej nieruchomości, z której wyodrębniony ma być lokal. Co więcej, nie da się sprawdzić stanu prawnego nieruchomości przed aktem notarialnym. Kupujący nie może sprawdzić, czy zostanie ustanowiona odrębna własność bez obciążeń.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Jest trzech właścicieli działki. Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Czy pozwolić sąsiadowi wysunąć dach na moją działkę?

Zajmuję działkę od kilkunastu lat, dom sąsiada był wybudowany dużo wcześniej w samej granicy. Kilka lat temu sąsiad ocieplił dom, wchodząc tym samym 10 cm na moją działkę. Obecnie postanowił zmienić dach i wypuścić go 40 cm na moją działkę. Wyraziłem na to wstępnie zgodę, jednak teraz się zastanawiam, czy nie wynikną z tego w przyszłości problemy. Czy po upływie kilkudziesięciu lat sąsiad może uznać tę część za swoją? Czy powinniśmy spisać odpowiednią umowę, aby uniknąć zasiedzenia?

Kiedy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu?

Razem z żoną na podstawie darowizny od rodziców posiadamy od przeszło 20 lat działkę, na której stały za czasów rodziców i stoją do dzisiaj tymczasowe garaże blaszane osób mieszkających w sąsiedztwie. Mamy z nimi podpisane umowy dzierżawy części działki pod każdy garaż blaszany na jeden samochód na okresy 2- i 3-letnie. Umowy te są w ten sposób odnawiane. Planujemy teraz sprzedać ten teren i stąd pytanie: czy dzierżawcom będzie przysługiwało prawo pierwokupu tej ziemi?

Własność domu na działce teściów

Teściowie posiadają działkę z jednym domem, na którego budowę wzięli kredyt hipoteczny (nadal spłacany). Po naszym ślubie pozwolili, abyśmy z mężem na tej samej działce wybudowali nasz dom, bez podziału działki. Wszelkie pozwolenia na budowę są na mnie i męża. Dodatkowo razem z nami są współkredytobiorcami na rzecz budowy tego domu. Kredyt wzięliśmy w tym samym banku. Chcielibyśmy z mężem sporządzić akt darowizny na NAS. Proszę o informację: 1. Kto obecnie jest prawnym właścicielem domu? 2. Czy akt darowizny będzie dotyczył samej działki (po podziale), czy działki z domem? 3. Jakie opłaty nas czekają z tytułu podatków od darowizn i jakie są możliwości uniknięcia płacenia podatków? Zaznaczę, że mieszkamy z mężem w tym domu już 3 lata, ale nie jesteśmy zameldowani. 4. Czy zameldowanie wpłynęłoby na wysokość podatku od darowizny? 5. Czy, jeżeli jedynym wyjściem od uniknięcia byłoby sporządzenie tej darowizny jedynie na męża, po jakim czasie mąż może mi przepisać 1/2 części majątku otrzymanej od rodziców?

Wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania

Około 20 lat temu brat kupił nieruchomość – dom i 2 ha ziemi. Dołożyłem się do zakupu 1/3 kwoty. Brat w tym domu ustanowił dla mnie dożywotnią służebność mieszkania. Od kilkunastu lat mieszkam za granicą, czy mógłbym otrzymać wynagrodzenia za zniesienie tej służebności?

Zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie lokali

Jestem współwłaścicielką lokalu mieszkalnego w udziale z mamą. Obecnie lokal jest podzielony na dwa mieszkania. Chciałabym znieść współwłasność tego lokalu poprzez wyodrębnienie dwóch lokali. Czy można wnieść taki wniosek do sądu? Niestety polubownie nie jest to możliwe. Dodam, że w tym budynku są jeszcze dwa inne wyodrębnione lokale mieszkalne naszych sąsiadów.

Wniosek o założenie księgi wieczystej

W ubiegłym miesiącu nabyłam nieruchomość w ramach postanowienia o zasiedzeniu. W postanowieniu jako data zasiedzenia wpisany jest rok 1989. W tym czasie pozostawałam w związku małżeńskim (obecnie jestem stanu wolnego). Na zasiedzeniu są tylko moje dane. Z byłym małżonkiem nie utrzymuję od rozwodu kontaktu. Teraz chcę złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Czy po wprowadzeniu na wniosku tylko moich danych jako właściciela (zgodnie z zasiedzeniem) zostanie utworzona księga wieczysta z moimi danymi, czy sąd wieczystoksięgowy może odrzucić taki wniosek? Czy jeśli zostanie założona księga wieczysta na moje dane były małżonek może starać się o wpis do tej księgi?

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej

Sprawa dotyczy wygaśnięcia hipoteki przymusowej. Hipoteka przymusowa została wpisana do KW na podstawie postanowienia sądu, na kwotę wynikającą z tytułu zapłaty zachowku. Po wyroku złożyłam wniosek i została wpisana do KW hipoteka w tej samej sprawie. Obecnie są dwie hipoteki. Czy jako wierzyciel muszę wykreślić pierwszą? Jak to zrobić? Czy można wycofać wniosek skargą na opis i oszacowanie wierzyciela? Jak to napisać i jakie ma to konsekwencje? Jest zawieszone postępowanie egzekucyjne i do tej pory nie ma postanowienia sadu. Jeżeli wycofam wniosek, będzie szybciej egzekucja nieruchomości?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »