Oferujemy profesjonalne porady prawne w zakresie dochodzenia zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomości byłych małżonków. Pomagamy w ocenie szans procesowych, zgromadzeniu materiału dowodowego oraz prowadzeniu spraw sądowych.
Roszczenie o zwrot inwestycji w cudzą nieruchomość po rozwodzie
• Data: 2026-03-30 • Autor: Katarzyna Bereda
Ożeniłem się i zamieszkałem w domy mojej żony. Zaczęło remontowanie – przez 20 lat włożyłem w ten dom ze 150 tysięcy. Oczywiście nie mam żadnych faktur. Moja była już żona nie pracowała i do tej pory nie podjęła pracy. Na chwilę obecną dowiedziałem się, że dom został sprzedany. Czy mam szansę odzyskać cokolwiek?
.jpg)
Zwrot nakładów na dom byłej żony
Jeżeli była żona nabyła nieruchomość przed ślubem, niniejsze wchodzi do jej majątku osobistego.
Zgodnie z treścią art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”. Nieruchomość nie podlega więc podziałowi, jednak może Pan ubiegać się o zwrot nakładów poczynionych na niniejszą nieruchomość. Jeżeli jednak nie posiada Pan dowodów w postaci dokumentów – faktury, paragony, iż czynił Pan nakłady, niniejsze może okazać się utrudnione, albowiem konieczne będzie powołanie świadków, którzy wykażą, iż łożył Pan nakłady na nieruchomość.
Zgodnie z treścią art. 226 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Powyższy przepis przyznaje bezumownemu posiadaczowi samoistnemu prawo otrzymania zwrotu poczynionych przez siebie nakładów na rzecz będącą przedmiotem własności innej osoby, w postaci roszczenia o zwrot (zapłatę) równowartości tych nakładów”.
Roszczenie to jest roszczeniem obligacyjnym z zakresu bezpodstawnego wzbogacenia, do którego dochodzi w szczególnej sytuacji prawnorzeczowej bezumownego posiadania rzeczy należącej do innej osoby. Wysokość wynagrodzenia z tego tytułu zależy od charakteru nakładów oraz stanu dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego w czasie dokonywania nakładów. Punktem wyjścia dla rozliczeń jest kategoria nakładów koniecznych, które zapewne Pan poczynił.
Wartość nakładów
W zależności od spełnienia poszczególnych przesłanek przewidzianych w art. 226 wartość tych nakładów podlega miarkowaniu przez sąd w celu ustalenia należnej wysokości świadczenia. Jedną z przesłanek wyznaczających zakres roszczenia o rozliczenie nakładów z tytułu ich zwrotu jest bowiem dobra lub zła wiara posiadacza oraz okoliczność utraty dobrej wiary. Także ustalenie złej wiary posiadacza będącego dotychczas w dobrej wierze zmienia jego sytuację prawną. Nakłady dokonane od chwili, w której można posiadaczowi jednoznacznie przypisać złą wiarę, mogą być dochodzone tylko wówczas, jeśli są konieczne i tylko w zakresie bezpodstawnego (nieuzasadnionego okolicznościami) wzbogacenia właściciela (art. 226 § 2). Z określenia tego wynika, że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przekonaniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy (w przypadku posiadania samoistnego) lub innego rodzaju prawo do tej rzeczy (w przypadku posiadania zależnego).
Zgodnie z przepisami regulującymi roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, na tle art. 408, zła wiara czyniącego nakłady ma miejsce wówczas, gdy czyniący nakłady bezpodstawnie wzbogacony wie, że korzyść mu się nie należy. Dobra wiara występuje wówczas, gdy takiego ustalenia poczynić nie można (por. K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2015, s. 1323).
Z uwagi na powyższe może Pan jak najbardziej ubiegać się o zwrot dokonanych nakładów poczynionych przez Pana na nieruchomość żony, jednak w przypadku braku porozumienia między Państwem sprawa będzie wymagała skierowania na drogę sądową. Ponadto, to na Panu będzie ciążył obowiązek wykazania poczynionych nakładów oraz ich wartości, poprzez przedłożenie wszelkich dowodów zakupu, faktur czy zeznania świadków. Jednak jak najbardziej niniejsze roszczenie jest zasadne – proszę jednak zastanowić się nad materiałem dowodowym w sprawie, albowiem musi Pan udowodnić przed sądem jakie nakłady Pan poniósł.
Proszę rozpocząć od wezwania żony do zapłaty – możliwe, że dojdziecie Państwo do porozumienia na drodze pozasądowej.
Przykłady:
Małżonek przez lata finansuje remont domu należącego wyłącznie do żony, a po rozwodzie dowiaduje się, że nieruchomość została sprzedana bez jego udziału.
Partner inwestuje własne środki w modernizację nieruchomości współmałżonka, nie gromadząc faktur, a po rozstaniu próbuje odzyskać poniesione nakłady.
Były mąż przez wiele lat utrzymuje i remontuje dom żony, licząc na wspólne użytkowanie, jednak po zakończeniu małżeństwa musi dochodzić zwrotu kosztów na drodze prawnej.
Podsumowanie
Nakłady poniesione na nieruchomość należącą do byłego małżonka mogą podlegać zwrotowi, nawet jeśli dom został sprzedany. Kluczowe znaczenie ma jednak udowodnienie poniesionych kosztów oraz ich wpływu na wartość nieruchomości.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Kontakty z dzieckiem po rozstaniu rodziców, prawo do zabierania dziecka do swojego mieszkania")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Roszczenie o zwrot inwestycji w cudzą nieruchomość po rozwodzie
» Zameldowanie osoby starszej po sprzedaży mieszkania, obowiązki meldunkowe, zgoda właściciela lokalu
» Zakup mieszkania w licytacji komorniczej, lokatorzy, eksmisja, ryzyka prawne
» Przymusowe leczenie uzależnienia, ochrona rodziny, możliwości prawne małżonka
» Sprzedaż samochodu należącego do majątku wspólnego, brak możliwości działania jednego z małżonków
