Odzyskanie nakładów na remont domu teścia

Remont cudzej nieruchomości w rodzinie

Jeżeli budynek jest własnością teścia, to co do zasady on decyduje o jego dalszym losie. Może go sprzedać, darować jednej osobie, przekazać w testamencie albo może wejść on do spadku po jego śmierci. Sam fakt, że syn i synowa wyremontowali budynek, nie powoduje automatycznego nabycia własności ani udziału w nieruchomości.

Największy problem powstaje wtedy, gdy remont jest finansowany z majątku małżonków, ale nie ma pisemnego porozumienia z właścicielem. W razie konfliktu trzeba później wykazać nie tylko wysokość wydatków, lecz także to, dlaczego właściciel albo jego następca prawny powinien je zwrócić.

W praktyce przed rozpoczęciem większego remontu warto ustalić na piśmie co najmniej: zakres prac, szacunkową wartość nakładów, kto płaci za materiały i robociznę, czy właściciel wyraża zgodę na prace oraz jak nastąpi rozliczenie, jeśli nieruchomość nie zostanie przekazana remontującym.

Roszczenie o zwrot nakładów

Jeżeli teść nie chce przenieść własności nieruchomości ani zawrzeć umowy, która jasno zabezpiecza remontujących, pozostaje przede wszystkim roszczenie o rozliczenie nakładów. Nie jest to jednak roszczenie automatyczne w pełnej wysokości każdej faktury. Sąd bada, na jakiej podstawie korzystano z budynku, czy właściciel zgadzał się na remont, czy prace były konieczne, czy zwiększyły wartość nieruchomości oraz kto rzeczywiście poniósł koszt.

Inaczej ocenia się drobne naprawy eksploatacyjne, inaczej remont dachu chroniący budynek przed zniszczeniem, a jeszcze inaczej luksusowe wykończenie pod indywidualne potrzeby osoby mieszkającej w budynku. Dlatego już na etapie inwestycji warto oddzielać nakłady konieczne od ulepszeń i wydatków typowo użytkowych.

Najlepszym minimum dowodowym jest pisemne potwierdzenie właściciela, że wie o remoncie, akceptuje go i potwierdza, kto finansuje prace. Dobrze, aby dokument zawierał orientacyjną wartość nakładów oraz zasadę rozliczenia na wypadek, gdyby dom nie został przekazany remontującym.

Posiadacz, lokator albo osoba finansująca remont

Podstawą rozliczeń może być między innymi reżim roszczeń posiadacza wobec właściciela. Zgodnie z treścią art. 226 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem”.

W rodzinnych remontach często trudno mówić o posiadaniu samoistnym w dobrej wierze, bo remontujący zwykle wiedzą, że właścicielem jest teść. Częściej występuje posiadanie zależne, na przykład korzystanie z domu za zgodą właściciela, użyczenie albo nieformalna zgoda na zamieszkanie. Przepisy o rozliczeniach z posiadaczem mogą być wtedy stosowane odpowiednio, o ile z konkretnego stosunku prawnego nie wynika coś innego.

Jeżeli małżonkowie nie mieszkają w budynku i jedynie finansują remont, podstawą rozliczenia może być także umowa z właścicielem albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Wybór podstawy roszczenia ma znaczenie dla zakresu żądania, przedawnienia i tego, przeciwko komu należy kierować roszczenie.

Nakłady konieczne, użyteczne i luksusowe

Nakłady konieczne to takie, które służą zachowaniu rzeczy w stanie niepogorszonym albo zapobiegają jej zniszczeniu, na przykład naprawa przeciekającego dachu, wymiana instalacji zagrażającej bezpieczeństwu czy zabezpieczenie zawilgoconych ścian. Takie wydatki są zwykle łatwiejsze do uzasadnienia niż prace podnoszące komfort.

Nakłady użyteczne zwiększają wartość nieruchomości albo jej funkcjonalność, na przykład wykonanie centralnego ogrzewania, ocieplenie budynku, wymiana okien na lepsze lub adaptacja pomieszczeń. Ich zwrot może zależeć od tego, czy faktycznie podniosły wartość budynku w chwili jego wydania właścicielowi albo następcy prawnemu.

Nakłady luksusowe, estetyczne albo bardzo indywidualne, takie jak drogie wykończenie według gustu remontujących, są najbardziej ryzykowne. Właściciel może twierdzić, że nie były potrzebne, nie zwiększyły wartości nieruchomości w takim zakresie, jak wskazują faktury, albo zostały wykonane wyłącznie dla wygody osób korzystających z budynku.

Bezpodstawne wzbogacenie

Jeżeli nie da się oprzeć roszczenia na umowie albo przepisach o rozliczeniu posiadacza, można rozważyć przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien wydać korzyść w naturze, a gdy nie jest to możliwe, zwrócić jej wartość.

W sprawie remontu cudzej nieruchomości trzeba wtedy wykazać, że właściciel albo inna osoba rzeczywiście uzyskała korzyść majątkową. Nie zawsze będzie to pełna suma wydanych pieniędzy. Czasem istotna jest wartość wzrostu nieruchomości, a nie koszt remontu. Jeżeli prace były wadliwe, niepotrzebne albo zużyte przez lata korzystania z budynku, wartość roszczenia może być niższa.

Roszczenie może być kierowane wobec osoby wzbogaconej albo, zależnie od okoliczności, wobec spadkobierców właściciela. Jeżeli po śmierci teścia nieruchomość trafi do brata męża, trzeba będzie ustalić, czy roszczenie jest długiem spadkowym, czy wynika z rozliczeń z aktualnym właścicielem, oraz kto faktycznie odniósł korzyść.

Jak zabezpieczyć się przed remontem?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przeniesienie własności nieruchomości przed dużym remontem, na przykład w drodze darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. Trzeba jednak pamiętać, że darowizna może mieć skutki podatkowe i spadkowe, a w przyszłości może wpływać na rozliczenia zachowku.

Inną możliwością jest umowa dożywocia. W takim modelu właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu określone utrzymanie i opiekę. Umowa dożywocia również wymaga aktu notarialnego i powinna być dobrze przemyślana, bo tworzy trwałe obowiązki po obu stronach.

Można także zawrzeć zwykłą umowę regulującą remont, nawet jeżeli własność ma pozostać przy teściu. Taka umowa powinna wskazywać, że właściciel wyraża zgodę na prace, określa ich zakres, sposób dokumentowania wydatków oraz zasady zwrotu nakładów, gdy nieruchomość zostanie przekazana innej osobie albo gdy remontujący będą musieli ją opuścić.

Testament albo zapis windykacyjny mogą być elementem planu sukcesyjnego, ale nie zawsze dają taki sam poziom bezpieczeństwa jak aktualne przeniesienie własności. Testament można zmienić, a po śmierci właściciela mogą pojawić się roszczenia spadkobierców, w tym związane z zachowkiem.

Jakie dowody gromadzić?

W sporze o zwrot nakładów kluczowe są dowody. Warto gromadzić faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, kosztorysy, zdjęcia przed remontem i po remoncie, korespondencję z właścicielem oraz pisemne potwierdzenia jego zgody na prace.

Jeżeli część prac wykonano samodzielnie, warto dokumentować zakup materiałów, czas wykonania prac i ich zakres. Sama praca własna bywa trudniejsza do wyceny niż faktury za usługę wykonawcy, ale nie powinna być pomijana, jeżeli realnie zwiększyła wartość nieruchomości.

Przy dużych nakładach pomocna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego albo kosztorysanta. W postępowaniu sądowym sąd i tak może powołać biegłego, ale wcześniejsza dokumentacja ułatwia ocenę opłacalności procesu i wysokości możliwego żądania.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia o zwrot nakładów mogą się przedawniać w różny sposób, zależnie od ich podstawy prawnej. W przypadku roszczeń posiadacza o zwrot nakładów istotne znaczenie ma szczególny termin liczony od zwrotu rzeczy właścicielowi. Przy innych podstawach, na przykład bezpodstawnym wzbogaceniu, mogą mieć zastosowanie ogólne terminy przedawnienia.

Nie warto więc czekać z rozliczeniem do momentu całkowitego konfliktu w rodzinie. Jeżeli pojawia się informacja, że nieruchomość ma zostać przepisana na brata męża albo że właściciel zmienia wcześniejsze ustalenia, dobrze jest jak najszybciej uporządkować dokumenty i wezwać do pisemnego potwierdzenia rozliczeń.