Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Garaż na cudzym gruncie

Autor: Agata Alberska • Opublikowane: 2017-04-04

Kilka lat temu ja, szwagier i mój syn zawarliśmy umowę ustną, że zbudujemy na działce szwagra garaż. Szwagier zawarł umowę z projektantem na wykonanie projektu tego garażu, a wszystkie koszty budowy ponosiliśmy we trójkę (część rachunków na materiały budowlane jest na mnie). Udało się tylko postawić mury, gdyż szwagier się wycofał i nie pozwala budować dalej. Czy mogę domagać się (sądownie) przeniesienia własności gruntu na siebie i syna? Użytkujemy z synem budynek, pomimo że nie ma on dachu.

Agata Alberska

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.)*:

„Art. 231. [Budynek wzniesiony na cudzym gruncie]

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.”

Art. 231 reguluje kwestie nakładów posiadacza samoistnego, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenia o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. W myśl zasady superficies solo cedit wzniesiony przez posiadacza na cudzym gruncie budynek lub urządzenie na skutek trwałego połączenia z gruntem (art. 48 w zw. z art. 47 § 2) staje się częścią składową gruntu i w takim charakterze jest objęty przysługującym właścicielowi gruntu prawem własności (art. 47 § 1). W związku z tą sytuacją ustawodawca w art. 231 przewidział jeszcze jeden, różny od rozliczenia pieniężnego lub zabrania nakładów w naturze sposób rozliczenia nakładów. Tym sposobem jest przyznanie posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie), oraz właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie dla dotychczasowego właściciela. Roszczenie to zwane jest powszechnie roszczeniem o wykup i służy z jednej strony posiadaczowi samoistnemu przeciwko właścicielowi i symetrycznie – właścicielowi przeciwko posiadaczowi samoistnemu. Z takiego roszczenia nigdy nie może skorzystać posiadacz zależny i w tym zakresie wyłączone jest stosowanie art. 230.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Roszczenie posiadacza samoistnego z art. 231 § 1 zmierza do przekształcenia istniejącego stosunku realnozobowiązaniowego w stosunek w pełni prawnorzeczowy. Roszczenie to jest prawem związanym z posiadaniem gruntu, na którym posiadacz wzniósł budynek, nie może powstać bez tego posiadania, a od jego trwania uzależniony jest też dalszy jego byt. Skuteczność roszczenia posiadacza samoistnego uzależniona jest od istnienia dobrej wiary, która dotyczy posiadania rzeczy i przekonania, że służy mu prawo własności, a nie tylko uprawnienia do wznoszenia budynku. Roszczenie to nie przysługuje posiadaczowi zależnemu, który włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dającego władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336), z wyjątkiem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste innej osobie w zakresie tego prawa. Taki posiadacz może żądać na podstawie art. 231 § 1 przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki zajętej pod budowę.

Pojęcia „budynek” oraz „inne urządzenia” nie zostały określone w Kodeksie cywilnym, należy więc posłużyć się pojęciem budynku określonym w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przez „budynek” należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Pr.bud.). Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 K.c. nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian); można natomiast uznać budynek za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Nie jest wzniesieniem budynku nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku, chyba że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego. Przez „inne urządzenie” należy rozumieć sztuczną konstrukcję, będącą wynikiem pracy ludzkiej i użycia odpowiednich materiałów. Z tego względu nie stanowi takiego urządzenia np. sad. Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast np. chłodnia, piwnica, a także ogrodzenie działki.

Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę ma być „odpowiednie”, co oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości działki. „Odpowiednie wynagrodzenie” za przeniesienie własności ustalają strony, które mogą z niego zrezygnować, jeżeli oświadczą, że zostało ono już pobrane, a jeżeli rezygnacja następuje z powodu darowizny, to ta część umowy obejmuje darowiznę. W sprawie oceny, czy wartość budynku znacznie przekracza wartość gruntu, decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. Nie jest przy tym obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania go z wartością gruntu. Wzniesiona przez posiadacza budowla musi mieć wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki. Dopiero łączne spełnienie podanych przesłanek uzasadnia skuteczne wystąpienie z roszczeniem przez posiadacza przeciwko właścicielowi. Należy mieć przy tym na uwadze, że ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w czasie orzekania.

Podsumowując, poza rozliczeniem pozostaje Panu możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – czy to o zwrot poniesionych nakładów, czy też o przeniesienie własności nieruchomości.

* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zwrot nakładów poniesionych na zarządzaną nieruchomość

Od 1994 r. jestem pełnomocnikiem nieruchomości, którą zarządzałam w imieniu znajomej mieszkającej za granicą. Jakiś czas temu właścicielka nagle zmarła, nie zdążyła przepisać nieruchomości na mnie mimo wcześniejszych zapewnień. Teraz jej syn – spadkobierca – chce mnie i moją rodzinę stąd usunąć. Przez lata dokonywaliśmy nakładów na zarządzaną nieruchomość. Co teraz? Czy mogę walczyć o zwrot tych środków? Jak nie wylądować na ulicy? Dodam, że jesteśmy tu zameldowani.

Czas na wykończenie domu po sprzedaży mieszkania

Zamierzam wkrótce kupić mieszkanie. Jestem na etapie tworzenia umowy przedwstępnej z właścicielem lokalu. Mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, a ja zamierzam je kupić ze środków zdobytych przez kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania buduje dom – dzięki mojej zapłacie za mieszkanie będzie mógł go wykończyć. Chcemy zatem jak najszybciej doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i wypłaty kredytu. Problem polega na tym, że właściciel potrzebuje ok. miesiąca na wykończenie domu, tak aby się do niego wprowadzić (czyli kupię mieszkanie, np. do 30 marca, a on zobowiązał się wyprowadzić, np. do 5 maja). Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów? W zasadzie kiedy powinni się wymeldować? Jak to rozwiązać w spółdzielni?

Co zrobić w sprawie przedłużonego ubezpieczenia?

W 2012 roku nabyłam pojazd z ważną polisą. Po 5 dniach zbyłam pojazd z równie ważną ochroną ubezpieczeniową. Nie dopełniłam obowiązku powiadomienia towarzystwa o fakcie zbycia pojazdu w obowiązującym terminie. Po 7 miesiącach została naliczona składka za kolejny rok ubezpieczenia. Wówczas drogą mailową zostały wysłane dokumenty potwierdzające zakup i sprzedaż owego pojazdu. Nastąpiła 3-letnia cisza, po czym otrzymałam nakaz zapłaty oraz pozew z firmy windykacyjnej na kwotę wysokości składki wraz z kosztami postępowania procesowego. Zamierzam złożyć odpis na pozew, prosiłabym o wskazówki, co ewentualnie powinnam w nim zawrzeć.

Jak zawrzeć umowę zakupu działki?

Moja mama odziedziczyła mieszkanie po swojej mamie. Sprzedała je. Aby nie płacić podatku, powinna wydać pieniądze na cele mieszkaniowe. Dlatego kupuje dla mnie działkę. Sytuacja byłaby więc prosta, gdyby nie to, że na budowę domu na tej działce muszę zaciągnąć kredyt (ja, a nie mama, ona nie dostanie ze względu na wiek). Działka ma być moim wkładem własnym do kredytu. Jak więc zawrzeć umowę kupna–sprzedaży tak, by mama wydała pieniądze na cele mieszkaniowe, a żebym ja mógł wykazać tę działkę jako wkład własny do kredytu? Czy to ma być wspólny zakup, czy mama ma kupić ją sama, a potem może mi ją przekazać (nie tracąc ulgi)? Czy może trzeba to jakoś inaczej rozwiązać?

Akt notarialny poddania się rygorowi egzekucji

Najemcy nie zapłacili mi za czyż. Mam podpisany przez akt notarialny poddania się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 & 1 pkt 4 i 5 K.p.c. Jest prawdopodobne, że będę musiała skorzystać z postanowień tego dokumentu i nie wiem, co powinnam dokładnie zrobić i gdzie się z nim udać. Będę wdzięczna za informację i wskazówki.

Jak spłacić zaległość za gaz w ratach?

Jestem samotną matką niepełnosprawnego dziecka. Kilka lat temu miałam zatrzymane świadczenie pielęgnacyjne i nie opłaciłam 4 rachunków za gaz. Później starałam się o rozłożenie zaległości na raty, ale gazownia się nie zgodziła. Teraz sprawa jest na policji (dlaczego?). Gazownia chce mi zabrać licznik. Co mam teraz robić? Świadczenia już mam i mogłabym spłacić zaległość w ratach.

Jak zdobyć oryginalną fakturę zakupu samochodu?

Firma męża zakupiła samochód od firmy B. Dostaliśmy fakturę, dowód rejestracyjny itp. Po wizycie w wydziale komunikacji okazało się, że potrzebna jest nam oryginalna faktura pierwszej sprzedaży samochodu z firmy A do B. My posiadamy ksero. Firma A, sprzedając auto firmie B, była w likwidacji upadłościowej (taka adnotacja jest na fakturze przy pieczątce). Teraz jest problem z wyciągnięciem tego oryginału, ponieważ jest on w posiadaniu pani syndyk. Czy pani syndyk może udostępnić tę fakturę dla celów rejestracji? Jest ona potrzebna tylko do wglądu. Jak zdobyć tę oryginalną fakturę?

Przedłużenie dzierżawy, gdy właściciele są w trakcie podziału majątku

Wydzierżawiam grunt pod inwestycję, umowa dzierżawy kończy się za rok. Jak można ją przedłużyć, gdy właściciele gruntu są w trakcie burzliwego podziału majątku, który trwa już kilka lat i końca nie widać? Umowa, którą zawieraliśmy na 10 lat, podpisana jest z firmą, którą reprezentuje jeden ze współwłaścicieli, ale na tej umowie podpisali się oboje właściciele gruntu. Na tę chwilę jedna z tych osób chętnie przedłuży dzierżawę, zaś druga nie. Nie wiemy nawet, z kim przystąpić do negocjacji, bo nie nastąpił podział majątku, choć majątek prawomocnym postanowienie został podzielony po 50%, nie ma jednak podziału, co komu przydzielono.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »