Zwrot wydatków na remont mieszkania rodziców

Sprawa pani Beaty dotyczyła zwrotu wydatków na remont mieszkania rodziców. Pani Beata poinformowała nas, że jej matka nakłaniała ją na remont mieszkania. Mieszkanie należy do matki i ojca pani Beaty. Pani Beata wyjaśniła nam, że jej rodzice nawet podpisali testament na rzecz jej córki, który po remoncie jednak został zmieniony. Pani Beata poinformowała nas, że w momencie, gdy remont się skończył, jej matka zaczęła wyganiać ją z mieszkania, twierdząc, że to jest jej własność. Pani Beata uważa, że matka nakłoniła ją na ten wydatek w celu zwiększenia wartości nieruchomości, a teraz robi wszystko, aby ją sprzedać. W związku z tym pani Beata zapytała nas, jakie ma szanse na zwrot wydatków na remont mieszkania rodziców.

W pierwszej kolejności wskażę, że nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów – takie bowiem będzie pani Beacie przysługiwało, jako że pani Beata poczyniła wydatki na remont mieszkania, które jest mieszkaniem cudzym (por. np. SN w uchwale z 30.09.2005 r., sygn. akt III CZP 50/05), każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie.

Dokonywanie nakładów na remont mieszkania rodziców

W pierwszej kolejności należy zbadać, na gruncie jakiego stosunku prawnego dokonywano nakładów. U pani Beaty, jak wydaje się z pytania, była to umowa użyczenia, w której świetle jej mama pozwoliła pani Beacie i jej córce zamieszkać w swojej nieruchomości nieodpłatnie.

Dalej należy zbadać, czy panią Beatę i jej mamę łączyła umowa o tym, jak włożone nakłady zostaną rozliczone. Z pytania pani Beaty wynika, że takiej umowy nie było – pani Beata czyniła nakłady jedynie w przekonaniu, że nieruchomość przypadnie jej córce, co zapewne matka pani Beaty obiecywała przed remontem, a w jego trakcie poczyniła w tym kierunku działania, sporządzając testament. Niemniej jednak pani Beata i jej matka nie umówiły się na jakiekolwiek rozliczenie nakładów po ich zrealizowaniu.

Własny interes w remoncie mieszkania

Pani Beata czyniła nakłady za wiedzą i zgodą matki, a nawet była przez nią namawiana do ich dokonywania. Wreszcie istotne pozostaje ustalenie, czy czyniąc nakłady, pani Beata robiła to dla siebie, we własnym interesie jako użyczający (choćby nawet w przekonaniu, że pozwana zapewni jej córce własność mieszkania), czy też „łożąc” niejako na interes matki.

Jeśli to pierwsze, będziemy stosować do rozliczeń art. 226 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 230 (por. uchwała SN z 20.08.1973 r., sygn. akt III CZP 17/73, wyrok SN z 8.03.1974 r., sygn. akt III CRN 353/73, postanowienie SN z 5.03.2009 r., sygn. akt III CZP6/09). W takim wypadku rozliczone zostaną nakłady konieczne (służące utrzymaniu rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania) i nakłady użyteczne (poczynione w celu ulepszenia rzeczy), nie zaś nakłady zbytkowne, które służą jedynie zaspokojeniu potrzeb estetycznych. Zwrotu takich nakładów (koniecznych i użytecznych) pani Beata będzie mogła żądać. Warto tu podkreślić, że roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się w terminie jednego roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1).

Wydatki bez własnej korzyści

Jeśli remontu pani Beata nie robiła „dla siebie” (to będzie dość trudne do przeprowadzenia ustalenie faktyczne, które będzie musiał poczynić sąd, jednak tak na pewno było, jeśli pani Beata w tym mieszkaniu nie zamieszkuje), pani Beata może dochodzić roszczeń, opierając się na przepisach o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (zgodnie z art. 713 dotyczącym umowy użyczenia: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”). Zgodnie natomiast z tymi przepisami „kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność”. Z tego przepisu wnioskuje się, że nakłady na rzeczy dokonywane mają być nie dla siebie, ale dla użyczającego, dla jego korzyści – tylko bowiem wtedy można żądać zwrotu takich nakładów, w sprawie nie powinno istnieć żadne porozumienie co do zakresu czynionych nakładów, ich rozliczenia. W takim przypadku, zgodnie z art. 753 § 2 zd. 2, można żądać zwrotu nakładów przynoszących korzyść drugiej stronie, tj. takich, które zwiększają wartość rzeczy w chwili ich wydania właścicielowi.

Domaganie się zwrotu nakładów na remont

Nadmienię, że gdyby z jakiegoś powodu sąd uznał, że nie zachodzi żaden z powyżej opisanych przypadków, zwrotu nakładów można domagać się na podstawie przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia drugiej strony, ponieważ kosztem pani Beaty odniosła ona korzyść w swoim majątku bez żadnej podstawy prawnej. Takie roszczenia (podobnie jak powyżej opisane prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia) przedawniają się z upływem lat 6 (art. 118). W tym przypadku pani Beata może żądać zwrotu także tylko w określonym zakresie.

Art. 408 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni.

§ 2. Kto, czyniąc nakłady, wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania.

§ 3. Jeżeli żądający wydania korzyści jest zobowiązany do zwrotu nakładów, sąd może zamiast wydania korzyści w naturze nakazać zwrot jej wartości w pieniądzu z odliczeniem wartości nakładów, które żądający byłby obowiązany zwrócić”.

Zatem gdyby zastosowano ten przepis, pani Beata mogłaby żądać zwrotu nakładów tylko takich, które zwiększyły wartość nieruchomości (podobnie jak przy zastosowaniu przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia).

Podsumowując, pani Beata może żądać zwrotu nakładów na rzecz – w zależności od zastosowanej podstawy tego zwrotu pani Beata będzie mogła żądać zwrotu albo tylko nakładów koniecznych i użytecznych, albo tylko takich, które zwiększają wartość rzeczy.

Tu warto jeszcze wskazać, że to na pani Beacie będzie spoczywał ciężar dowodu w zakresie udowodnienia, iż to ona ponosiła wydatki na remont oraz ewentualnych ustaleń i obietnic drugiej strony, a także wysokości tych wydatków albo wysokości zwiększenia wartości rzeczy (to w postępowaniu sądowym będzie można dowieść opinią biegłego) – proszę sprawdzić art. 6 Kodeksu cywilnego i art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r., sygn. akt III CZP 17/73
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 8 marca 1974 r., sygn. akt III CRN 353/73
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP6/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.