Zakup mieszkania w trakcie małżeństwa a majątek osobisty

Wspólność majątkowa a zakup mieszkania

Jeżeli małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej, z chwilą ślubu powstaje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Nie oznacza to jednak, że każdy zakup dokonany po ślubie zawsze w całości staje się majątkiem wspólnym. Trzeba ustalić, z jakich środków został sfinansowany zakup oraz czy działa zasada surogacji, czyli nabycia nowego składnika w zamian za składnik majątku osobistego.

W praktyce przy zakupie nieruchomości w trakcie małżeństwa notariusz powinien uzyskać od małżonków jasne oświadczenia, czy lokal jest nabywany do majątku wspólnego, do majątku osobistego jednego z małżonków, czy w określonych udziałach z różnych mas majątkowych.

Majątek osobisty małżonka

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Jeżeli więc mieszkanie zostało kupione przed ślubem i w akcie notarialnym wskazano, że weszło do majątku osobistego, co do zasady pozostaje ono majątkiem osobistym właściciela.

Do majątku osobistego należą również przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej. Jeżeli rodzice przekazali darowiznę wyłącznie jednemu małżonkowi, a z dokumentów wynika taki zamiar, środki te zasadniczo nie stają się majątkiem wspólnym.

Istotne znaczenie ma też art. 33 pkt 10 k.r.o., zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. To właśnie ta reguła pozwala bronić stanowiska, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu zachowują charakter osobisty również wtedy, gdy zostaną przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości.

Środki ze sprzedaży wcześniejszego mieszkania

Jeżeli wcześniejsze mieszkanie należało do majątku osobistego męża, środki uzyskane z jego sprzedaży również powinny być traktowane jako składnik majątku osobistego. Aby jednak uniknąć sporu, trzeba zachować ciąg dowodowy: akt nabycia poprzedniego lokalu, akt jego sprzedaży, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty pokazujące przekazanie pieniędzy na zakup nowej nieruchomości.

Im dokładniej da się wykazać, że konkretna część ceny nowego mieszkania pochodziła ze sprzedaży wcześniejszego lokalu, tym łatwiejsze będzie późniejsze rozliczenie. Samo ogólne stwierdzenie, że „większość środków pochodziła z majątku osobistego”, może okazać się niewystarczające.

Darowizna od rodziców na zakup mieszkania

Darowizna od rodziców może stanowić majątek osobisty obdarowanego małżonka, jeżeli została dokonana tylko na jego rzecz. Najbezpieczniej, aby wynikało to z umowy darowizny, tytułu przelewu albo innego dokumentu potwierdzającego wolę darczyńców.

Jeżeli rodzice przekazali środki „dla syna i synowej” albo na wspólne mieszkanie bez dalszego doprecyzowania, w razie sporu może powstać problem, czy darowizna była wyłącznie dla jednego małżonka, czy dla obojga. Dlatego przy większych kwotach warto zadbać o pisemne potwierdzenie, kto jest obdarowanym.

Kredyt hipoteczny i oszczędności żony

Wspólny kredyt hipoteczny wymaga szczególnej ostrożności w opisie. Sam kredyt jest przede wszystkim zobowiązaniem wobec banku. Jeżeli raty będą spłacane z bieżących dochodów małżonków uzyskiwanych w czasie trwania wspólności, takie spłaty co do zasady będą pochodziły z majątku wspólnego.

Nie należy jednak automatycznie pisać, że „kredyt jest majątkiem wspólnym”. Prawidłowo trzeba wskazać, jaka część ceny została zapłacona ze środków własnych, jaka z kredytu oraz kto odpowiada za zobowiązanie wobec banku. Przy późniejszym podziale majątku znaczenie mogą mieć również faktyczne spłaty rat po ustaniu wspólności.

Oszczędności żony zgromadzone na jej rachunku bankowym także trzeba ocenić według źródła pochodzenia. Jeżeli były to oszczędności sprzed ślubu, darowizna albo spadek, mogą stanowić jej majątek osobisty. Jeżeli jednak pochodziły z wynagrodzenia za pracę uzyskiwanego w czasie małżeństwa, co do zasady wchodzą do majątku wspólnego, nawet jeśli znajdowały się na rachunku prowadzonym tylko na jej nazwisko.

Jak opisać zakup w akcie notarialnym?

W akcie notarialnym warto wskazać nie tylko cenę nieruchomości, lecz także źródła jej finansowania. Praktyczny opis powinien obejmować konkretne kwoty i ich pochodzenie, na przykład: środki ze sprzedaży lokalu należącego do majątku osobistego męża, darowiznę od jego rodziców, wkład z majątku wspólnego, środki z majątku osobistego żony oraz kwotę kredytu hipotecznego.

Jeżeli strony chcą, aby część nieruchomości odpowiadająca wkładowi osobistemu jednego małżonka nie była później traktowana jak zwykły składnik majątku wspólnego, należy rozważyć nabycie nieruchomości w odpowiedniej strukturze prawnej. W praktyce może to oznaczać nabycie określonego udziału do majątku osobistego jednego małżonka oraz pozostałej części do majątku wspólnego, o ile jest to zgodne z wolą stron i akceptowane w danej transakcji.

Alternatywnie, jeżeli lokal zostanie nabyty w całości do majątku wspólnego, małżonek finansujący zakup ze środków osobistych powinien zadbać o wyraźne udokumentowanie nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny. Takie nakłady mogą być rozliczane przy podziale majątku na podstawie art. 45 k.r.o.

Czego nie da się zrobić w trakcie wspólności?

W czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżonek nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w razie ustania wspólności. Wynika to z art. 35 k.r.o. Podział majątku wspólnego jest co do zasady możliwy dopiero po ustaniu wspólności, na przykład po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, rozwodzie albo śmierci jednego z małżonków.

Nie wyklucza to jednak starannego ukształtowania samej transakcji zakupu. Małżonkowie mogą opisać źródła finansowania, złożyć odpowiednie oświadczenia w akcie oraz zadbać o dokumenty, które będą potrzebne w przyszłości.

Dokumenty, które warto zgromadzić

• akt notarialny nabycia mieszkania kupionego przed ślubem,
• akt notarialny sprzedaży tego mieszkania,
• potwierdzenia przelewów ceny sprzedaży i ceny zakupu nowego lokalu,
• umowę darowizny albo pisemne potwierdzenie darowizny od rodziców,
• umowę kredytu hipotecznego i harmonogram wypłat,
• wyciągi bankowe pokazujące przepływ środków,
• projekt aktu notarialnego zakupu nowej nieruchomości.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najbezpieczniejsze jest precyzyjne rozdzielenie źródeł finansowania nowego mieszkania już w akcie notarialnym. Środki ze sprzedaży mieszkania kupionego przed ślubem oraz darowizna otrzymana wyłącznie przez jednego małżonka mogą zachować charakter majątku osobistego. Trzeba jednak wykazać ich pochodzenie i powiązanie z zakupem nowej nieruchomości.

Wspólny kredyt hipoteczny, spłaty rat oraz oszczędności żony wymagają osobnej analizy. Decydujące jest nie to, na czyim rachunku znajdowały się pieniądze, ale z jakiego źródła pochodziły i jak zostały opisane w dokumentach.