Zakup mieszkania w trakcie małżeństwa, majątek osobisty i wspólny, kredyt hipoteczny

Podstawa prawna wspólności majątkowej małżeńskiej

Podstawą prawną jest ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o.:
„Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”.

Zgodnie z art. 31 § 2 k.r.o. do majątku wspólnego należą w szczególności:

1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2. dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków;

3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;

4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.

   Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
   

Majątek osobisty małżonków

Zgodnie z art. 33 k.r.o. do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej;

3. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania należącego wcześniej do majątku osobistego oraz darowizna otrzymana wyłącznie na rzecz jednego z małżonków również zachowują charakter majątku osobistego.

Brak możliwości podziału majątku w trakcie wspólności

Zgodnie z art. 35 k.r.o. w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w razie ustania wspólności. Do czasu ustanowienia rozdzielności majątkowej lub ustania małżeństwa wspólność majątkowa trwa.

Ujęcie pochodzenia środków w akcie notarialnym

W opisanej sytuacji możliwe i zasadne jest szczegółowe wskazanie w akcie notarialnym źródeł finansowania zakupu nieruchomości. W akcie należy wyraźnie rozdzielić środki pochodzące z majątku osobistego od środków stanowiących majątek wspólny, w tym środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków.

Dla celów dowodowych najlepiej wskazać konkretne kwoty oraz ich źródła, np.:
a) z majątku osobistego jednego z małżonków określona kwota, na którą składają się środki ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości oraz darowizna,
b) z majątku wspólnego małżonków określona kwota pochodząca z kredytu hipotecznego udzielonego na podstawie konkretnej umowy.

Możliwe jest również ustalenie nierównych udziałów we współwłasności nieruchomości, odpowiednio do wniesionych nakładów, np. w proporcji 3/4 do 1/4.