Zakup nieruchomości w konkubinacie

Jak bezpiecznie kupić dom w konkubinacie?

Przy zakupie nieruchomości przez osoby żyjące w konkubinacie podstawową konstrukcją jest współwłasność ułamkowa. Oznacza to, że każde z Państwa nabywa określony udział, na przykład 30/100 i 70/100 albo 1/2 i 1/2. Udział powinien być wpisany w akcie notarialnym oraz ujawniony w księdze wieczystej.

Jeżeli Pani wkład wynosi 150 tys. zł, a partner wnosi pozostałą część ceny, najprostszym rozwiązaniem jest ustalenie udziałów proporcjonalnych do wkładów. Przy cenie 500 tys. zł odpowiadałoby to zasadniczo udziałowi 30% po Pani stronie i 70% po stronie partnera, o ile strony nie finansują zakupu kredytem albo nie umawiają się inaczej.

Warto poprosić notariusza, aby w akcie znalazło się precyzyjne oświadczenie, kto nabywa jaki udział oraz z jakich środków finansuje cenę. Samo wskazanie, że jedna osoba przekazuje większą kwotę, nie zawsze wystarczy do późniejszego prostego rozliczenia. Najważniejszy jest udział własnościowy wpisany w akcie.

Jeżeli partner nadal pozostaje w związku małżeńskim, znaczenie ma nie tylko notarialna rozdzielność majątkowa, ale także pochodzenie środków przeznaczonych na zakup. Dla bezpieczeństwa warto zweryfikować dokument ustanawiający rozdzielność, datę jej powstania oraz to, czy środki nie są przedmiotem sporu w rozliczeniach między małżonkami.

Zobacz również: zmiana wpisu w księdze wieczystej po rozwodzie

Czy wpisać w akcie notarialnym wysokość wkładów?

Tak, warto zadbać o to, aby akt notarialny nie pozostawiał wątpliwości co do udziałów. W praktyce można także wskazać, jaka część ceny jest płacona przez każdego kupującego. Nie zastępuje to jednak ustalenia udziałów w prawie własności.

Jeżeli wpiszecie Państwo udziały po 1/2, mimo że Pani zapłaci 150 tys. zł, a partner 350 tys. zł, może powstać pytanie, czy partner dokonał na Pani rzecz darowizny części wartości. Taka sytuacja ma znaczenie podatkowe i spadkowe. Dlatego przy nierównych wkładach bezpieczniejsze jest wpisanie nierównych udziałów albo sporządzenie dodatkowej, dobrze opisanej umowy rozliczeniowej.

Możliwe jest również inne rozwiązanie: jedna osoba kupuje całą nieruchomość, a druga udziela jej pożyczki na część ceny. Wtedy właścicielem jest tylko jedna osoba, a druga ma roszczenie o zwrot pożyczki. To rozwiązanie wymaga jednak bardzo starannej umowy, potwierdzeń przelewów i świadomości, że osoba pożyczająca pieniądze nie staje się współwłaścicielem domu.

Zachowek dzieci partnera a Pani udział w domu

Dzieci partnera z poprzedniego związku nie będą dziedziczyć Pani udziału w domu tylko dlatego, że pozostaje Pani z ich ojcem w związku albo później zawrze z nim małżeństwo. Pani udział wejdzie do Pani spadku i będzie dziedziczony przez Pani spadkobierców ustawowych albo testamentowych.

Inaczej wygląda udział należący do partnera. Jeżeli partner umrze, jego udział w nieruchomości będzie częścią spadku, chyba że wcześniej skutecznie go zbył. Dzieci partnera należą do kręgu osób uprawnionych do zachowku. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, przysługuje co do zasady połowa wartości udziału spadkowego, a gdy uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy - dwie trzecie tej wartości.

Nie istnieje proste i całkowicie bezpieczne „ominięcie zachowku”. Testament może zmienić krąg spadkobierców, ale sam w sobie nie usuwa roszczeń o zachowek. Wydziedziczenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w art. 1008 Kodeksu cywilnego, takich jak uporczywe postępowanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ciężkie przestępstwo przeciwko spadkodawcy lub osobie mu bliskiej albo uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych. Przyczyna wydziedziczenia musi wynikać z testamentu i powinna być rzeczywista.

Trzeba też pamiętać, że darowizny dokonane przez partnera mogą być w określonych sytuacjach doliczane przy obliczaniu zachowku. Ryzyko zależy między innymi od tego, kto otrzymał darowiznę, kiedy została dokonana oraz czy obdarowany należy do kręgu spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku.

Darowizna lub sprzedaż udziału w nieruchomości

Partner może rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości, czyli może go sprzedać albo darować. Przy nieruchomości każda taka czynność wymaga aktu notarialnego. Nie daruje się „wkładu” w sensie prawnym, lecz udział w prawie własności albo określoną kwotę pieniężną.

Jeżeli partner daruje Pani udział jeszcze przed ślubem, będzie Pani traktowana podatkowo jak osoba niespokrewniona, czyli co do zasady w III grupie podatkowej. To zwykle oznacza mniej korzystne skutki podatkowe niż darowizna między małżonkami.

Po zawarciu małżeństwa darowizna między małżonkami może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Ponieważ darowizna udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego, obowiązki formalne są w praktyce wykonywane z udziałem notariusza. Przed podpisaniem aktu warto jednak potwierdzić u notariusza aktualne koszty, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe i ewentualne podatki.

Sprzedaż udziału po ślubie jest również możliwa, ale należy uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne oraz ewentualne skutki w podatku dochodowym po stronie sprzedającego, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem ustawowego terminu liczonego dla celów PIT. W wielu sytuacjach rodzinnych darowizna po ślubie jest prostsza, ale nie zawsze będzie najlepsza, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko przyszłych roszczeń o zachowek.

Przeczytaj też: zakup działki na współwłasność i problemy ze zniesieniem współwłasności

Urządzanie domu i rozliczanie nakładów

Koszty remontu, wyposażenia i utrzymania domu warto dokumentować od początku. Dotyczy to faktur, paragonów imiennych, potwierdzeń przelewów, umów z wykonawcami, korespondencji oraz ustaleń między stronami. Przydatne jest także opłacanie większych wydatków przelewem z własnego rachunku.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli jedna osoba ponosi wydatki ponad swój udział, może później żądać rozliczenia, zwłaszcza przy zniesieniu współwłasności.

W praktyce należy odróżnić nakłady na nieruchomość od zwykłego wyposażenia. Zabudowa kuchenna, instalacje, stałe elementy remontu czy modernizacja łazienki mogą zwiększać wartość domu. Ruchome rzeczy, takie jak kanapa, telewizor czy wolnostojąca pralka, mogą pozostać własnością osoby, która je kupiła, o ile da się to udowodnić.

Dobrą praktyką jest sporządzenie krótkiej umowy między partnerami. Można w niej ustalić, kto pokrywa raty kredytu, podatki, media, remonty, ubezpieczenie, wyposażenie i w jaki sposób te kwoty będą rozliczane przy rozstaniu, sprzedaży domu albo zniesieniu współwłasności.

Co warto ustalić przed podpisaniem aktu?

• Udziały w nieruchomości - najlepiej zgodne z rzeczywistymi wkładami albo jasno uzasadnione inną umową stron.
• Źródło pieniędzy partnera - szczególnie gdy nadal trwa jego małżeństwo, nawet przy ustanowionej rozdzielności majątkowej.
• Zasady spłaty kredytu - jeżeli zakup jest finansowany kredytem, trzeba odróżnić odpowiedzialność wobec banku od udziałów w nieruchomości.
• Rozliczenie remontów i wyposażenia - najlepiej na piśmie, z potwierdzeniem płatności.
• Plan na wypadek ślubu - udział nabyty przed małżeństwem pozostaje zasadniczo majątkiem osobistym, chyba że później zostanie skutecznie przeniesiony albo objęty inną umową.
• Skutki spadkowe - testament, darowizny, ewentualne roszczenia o zachowek oraz sytuację dzieci partnera trzeba analizować łącznie.

FAQ

Czy w konkubinacie można kupić dom po połowie?

Tak. Konkubenci mogą kupić dom po 1/2, nawet jeśli ich wkłady są różne. Trzeba jednak świadomie ocenić skutki podatkowe i dowodowe, bo nierówne finansowanie przy równych udziałach może być traktowane jako przysporzenie na rzecz drugiej osoby.

Czy dzieci partnera mogą zabrać mój udział w domu?

Nie, dzieci partnera nie dziedziczą Pani udziału tylko dlatego, że są dziećmi współwłaściciela. Mogą natomiast dziedziczyć udział partnera albo dochodzić zachowku związanego z jego majątkiem, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Czy testament partnera wystarczy, aby uniknąć zachowku?

Nie zawsze. Testament może powołać Panią do spadku, ale uprawnione dzieci partnera mogą nadal żądać zachowku. Pozbawienie zachowku wymaga skutecznego wydziedziczenia, a to jest możliwe tylko z ustawowych przyczyn.

Czy darowizna udziału po ślubie jest korzystniejsza podatkowo?

Często tak, ponieważ małżonkowie należą do najbliższej rodziny i mogą korzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn. Przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny, dlatego szczegóły podatkowe i koszty warto potwierdzić przed czynnością u notariusza.

Czy muszę zbierać faktury za wyposażenie i remont?

Tak, jest to bardzo wskazane. Bez dokumentów trudno później wykazać, kto zapłacił za remont, stałe elementy domu albo ruchome wyposażenie. Najlepiej zachowywać faktury, umowy, korespondencję i potwierdzenia przelewów.

Podsumowanie

Najbezpieczniejszy zakup domu w konkubinacie to taki, w którym akt notarialny jasno określa udziały, a przepływy pieniędzy są udokumentowane. Przy nierównych wkładach warto unikać niejasnych ustaleń, bo mogą one wywołać spory podatkowe, spadkowe i rozliczeniowe.

W Pani sytuacji szczególne znaczenie mają trzy obszary: prawidłowe wpisanie udziałów, wpływ dzieci partnera na przyszłe sprawy spadkowe oraz dokumentowanie nakładów na dom. Darowizna udziału po ślubie może być korzystna podatkowo, ale powinna być oceniona razem z ryzykiem zachowku i planem majątkowym partnera.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.