Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Własność domu na działce teściów

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2018-07-27

Teściowie posiadają działkę z jednym domem, na którego budowę wzięli kredyt hipoteczny (nadal spłacany). Po naszym ślubie pozwolili, abyśmy z mężem na tej samej działce wybudowali nasz dom, bez podziału działki. Wszelkie pozwolenia na budowę są na mnie i męża. Dodatkowo razem z nami są współkredytobiorcami na rzecz budowy tego domu. Kredyt wzięliśmy w tym samym banku. Chcielibyśmy z mężem sporządzić akt darowizny na NAS. Proszę o informację: 1. Kto obecnie jest prawnym właścicielem domu? 2. Czy akt darowizny będzie dotyczył samej działki (po podziale), czy działki z domem? 3. Jakie opłaty nas czekają z tytułu podatków od darowizn i jakie są możliwości uniknięcia płacenia podatków? Zaznaczę, że mieszkamy z mężem w tym domu już 3 lata, ale nie jesteśmy zameldowani. 4. Czy zameldowanie wpłynęłoby na wysokość podatku od darowizny? 5. Czy, jeżeli jedynym wyjściem od uniknięcia byłoby sporządzenie tej darowizny jedynie na męża, po jakim czasie mąż może mi przepisać 1/2 części majątku otrzymanej od rodziców?

»Wybrane opinie klientów

Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy

Formalnie właścicielem zarówno działki, jak i wszystkiego, co na niej jest posadzone lub wybudowane, są osoby wpisane do księgi wieczystej. W opisanej sytuacji więc właścicielami są rodzice małżonka. Pani z małżonkiem ma jedynie prawo do nakładów poczynionych na nieswojej działce za zgodą jej właściciela (teściów).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Bez podziału działki na dwie (każda z domem) – ewentualna darowizna dotyczyć będzie całej nieruchomość i wszystkiego, co na niej jest. Nie jest możliwe darowanie działki, a pozostawienie wybudowanego na niej domu. W Polsce nie ma czegoś takiego jak odrębna własność działki oraz odrębna własność wybudowanego na niej domu. Możliwe byłoby darowanie udziałów w działce – wtedy cała nieruchomość miałaby 4 współwłaścicieli.

Jeżeli działka byłaby podzielona tak, że powstaną dwie odrębne działki i na każdej z nich będzie stał jeden dom (teściów oraz Państwa na drugiej), to przedmiotem darowizny może być tylko działka z Państwa domem.

Darowizna

Darczyńcy to rodzice Pani małżonka (a zarazem Pani teściowe), a obdarowani to Pani (żona syna darczyńców) oraz Pani małżonek (syn darczyńców). Według ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnikiem byłaby:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  • Pani małżonek oraz
  • Pani.


Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się: do grupy I — małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Pani małżonek jest synem. czyli zstępnym – I grupa podatkowa. Pani jest dla swoich teściów żona ich męża, czyli synową – a więc także I grupa podatkowa. Darowizna dokonana byłaby:

  • przez teścia dla swego syna oraz dla Pani, a także
  • przez teściową dla swego syna oraz dla Pani.


Zgodnie z art. 4a ustawy darowizna od rodziców dla syna jest zwolniona z podatku od darowizn w całości.

„Art. 4a. 1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4. (…)

3. W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1 i 2, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.
4. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy: (…)
2) nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego”.

Syn nie musiałby zgłaszać tego faktu w US – uczyniłby to notariusz. Niestety w grupie, o jakiej mowa w art. 4a nie ma Pani jako synowej. A zatem do Pani należałoby zastosować zasady ogólne. A te oznaczają, że fakt zamieszkiwania na danej nieruchomości ma znaczenie w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej (art. 16 ustawy) – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Darowizna jest, jak widać, stanem, jaki daje prawo do skorzystania ze wskazanego zwolnienia. Warunkiem skorzystania z niego jest, by:

nie była Pani właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

  1. nie przysługiwało Pani spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
  2. nie była Pani najemcą lokalu lub budynku lub będąc nim rozwiązała umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
  3. będzie Pani zamieszkiwać będąc zameldowaną na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku
  4. i nie dokona jego zbycia przez okres 5 lat: od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny mieszkała Pani i była zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku; od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli zamieszkała Pani i dokonała zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.


Przy darowiźnie dla Pani nie wliczałoby się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu; a z uwagi na to, że darowano by Pani udział w nieruchomości – byłoby to 55 m2.

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Tak więc trzeba sprawdzić dane o domu, jego powierzchni. Ustalić, co by Pani otrzymała i czy nie jest to więcej niż zwolnienie. W razie przekroczenia kwoty zwolnienia od reszty płaciłaby Pani podatek. Darowizna od teściów dla męża byłaby w całości zwolniona od podatku od darowizny. Tak samo darowizna od Pani małżonka dla Pani udziału byłaby zwolniona z podatku w całości.

Koszty, jakie byłyby do poniesienia, to:

  • opłaty sądowe (200 zł za wpis prawa własności),
  • 60,00 zł za założenie księgi wieczystej dla nowej działki z Państwa domem,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych – o ile w doszłoby do przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
  • opłata notarialna – zależna od wartości darowizny.


Pani małżonek mógłby darować Pani udział w nieruchomości, jaką otrzymał od rodziców nawet tego samego dnia. Jak wskazałem – nie byłoby podatku od darowizny.

Nie byłoby także podatku dochodowego po stronie Pani małżonka, albowiem zmiana właściciela w drodze darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Gdyby to była sprzedaż, to co innego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »