Własność domu na działce teściów

Czyj jest dom wybudowany na działce teściów?

W polskim prawie obowiązuje zasada, że budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości. Oznacza to, że właścicielem domu jest co do zasady właściciel działki, na której dom został wybudowany. Nie zmienia tego samo pozwolenie na budowę wydane na małżonków, fakt zamieszkiwania w budynku ani to, kto faktycznie spłaca kredyt przeznaczony na budowę.

Jeżeli więc księga wieczysta jako właścicieli działki wskazuje teściów, to formalnie są oni właścicielami gruntu i budynków znajdujących się na tym gruncie. Małżonkowie mogą natomiast mieć roszczenia o rozliczenie nakładów poniesionych na cudzą nieruchomość. Zakres takich roszczeń zależy od okoliczności: zgody właścicieli, ustaleń rodzinnych, sposobu finansowania budowy, charakteru posiadania i dokumentów potwierdzających wydatki.

Wyjątki od tej zasady istnieją, ale w typowej sytuacji rodzinnej nie występują. Odrębna własność budynku może wynikać z przepisów szczególnych, na przykład przy użytkowaniu wieczystym albo odrębnej własności lokali. Sam fakt postawienia domu na działce teściów nie tworzy jednak odrębnej własności domu.

Zobacz również: czyj jest dom wybudowany na wspólnej działce

Darowizna przed podziałem działki albo po podziale

Jeżeli działka nie zostanie podzielona, teściowie mogą darować całą nieruchomość albo udział w całej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przedmiotem darowizny będzie grunt wraz ze wszystkimi budynkami, a nie tylko dom wybudowany przez małżonków. Nie można skutecznie darować samego domu, pozostawiając grunt u dotychczasowych właścicieli, jeżeli dom jest częścią składową działki.

Jeżeli na jednej działce stoją dwa domy, zwykle warto rozważyć podział geodezyjny i prawny nieruchomości. Po skutecznym podziale może powstać odrębna działka z domem małżonków oraz druga działka z domem teściów. Dopiero wtedy darowizna może dotyczyć wyłącznie tej wydzielonej działki, na której stoi dom przeznaczony dla małżonków.

Podział nieruchomości wymaga jednak sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, dostępu do drogi publicznej, minimalnych parametrów działek oraz kwestii technicznych. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, podział trzeba uzgodnić także z bankiem, ponieważ hipoteka może obciążać nieruchomość także po jej podziale, chyba że bank wyrazi zgodę na odpowiednie zwolnienie albo zmianę zabezpieczenia.

Wpływ kredytu hipotecznego i hipoteki

Kredyt hipoteczny i własność nieruchomości to dwie różne kwestie. Osoba może być współkredytobiorcą, a mimo to nie być właścicielem nieruchomości. Może też stać się właścicielem nieruchomości, a nadal nie być zwolniona z dotychczasowego zobowiązania kredytowego.

Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga szczególnej ostrożności. Hipoteka pozostaje zabezpieczeniem wierzytelności banku, a sama zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki. Jeżeli darowizna ma wiązać się z przejęciem długu, zmianą kredytobiorców, zwolnieniem części nieruchomości spod hipoteki albo ustanowieniem nowego zabezpieczenia, potrzebne będą ustalenia z bankiem i zwykle jego pisemna zgoda.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto uzyskać z banku informację, czy dopuszcza podział działki, darowiznę, zmianę właściciela oraz ewentualne zwolnienie jednej z wydzielonych działek spod hipoteki. Brak takich ustaleń może utrudnić wpisy w księdze wieczystej albo spowodować, że obdarowani otrzymają nieruchomość nadal obciążoną hipoteką.

Podatek od darowizny dla syna i synowej

Przy darowiźnie od rodziców na rzecz syna zastosowanie może mieć pełne zwolnienie przewidziane w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Syn należy do kręgu najbliższej rodziny objętej tym zwolnieniem. Jeżeli darowizna nieruchomości jest zawarta w formie aktu notarialnego, obowiązki zgłoszeniowe wobec urzędu skarbowego zasadniczo wykonuje notariusz.

Synowa należy do I grupy podatkowej jako osoba spowinowacona, ale nie należy do grupy osób objętych pełnym zwolnieniem z art. 4a. To oznacza, że darowizna bezpośrednio od teściów na rzecz synowej może rodzić podatek od spadków i darowizn, jeżeli wartość nabycia od danego darczyńcy przekroczy kwotę wolną dla I grupy podatkowej. Dla tej grupy przepisy przewidują kwotę wolną 36 120 zł od jednej osoby, przy czym uwzględnia się także wcześniejsze nabycia od tej samej osoby z okresu wskazanego w ustawie.

Jeżeli darczyńcami są oboje teściowie, dla celów podatku analizuje się nabycie od każdego z nich osobno. W praktyce notariusz ustala wartość rynkową przedmiotu darowizny, przyporządkowuje udziały poszczególnym obdarowanym i pobiera należny podatek, jeżeli zwolnienie albo ulga nie obejmują całego nabycia.

Czy zameldowanie zmniejsza podatek od darowizny?

Samo zameldowanie nie powoduje automatycznego zwolnienia z podatku. Może jednak mieć znaczenie przy tzw. uldze mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ulga ta, przy spełnieniu ustawowych warunków, pozwala nie wliczać do podstawy opodatkowania czystej wartości budynku mieszkalnego albo lokalu do łącznej wysokości 110 m² powierzchni użytkowej. Przy nabyciu udziału ulga jest stosowana proporcjonalnie do wielkości udziału.

Warunki ulgi są formalne i należy je sprawdzić przed aktem. Co do zasady nabywca musi między innymi nie posiadać innego budynku lub lokalu mieszkalnego albo zbyć go w ustawowym terminie, nie dysponować określonymi prawami spółdzielczymi albo przekazać je w ustawowym terminie, nie być najemcą lokalu albo rozwiązać umowę najmu, a także zamieszkiwać w nabytym budynku lub lokalu, będąc zameldowanym na pobyt stały, i nie zbywać go przez 5 lat.

Jeżeli w chwili zawarcia aktu darowizny nabywca już mieszka w budynku i jest w nim zameldowany na pobyt stały, pięcioletni okres liczy się według zasad wskazanych w ustawie od tej czynności. Jeżeli nabywca zamieszka i zamelduje się dopiero po darowiźnie, powinien zrobić to w terminie przewidzianym w ustawie. Dlatego w opisanej sytuacji brak meldunku nie przekreśla z góry ulgi, ale może wymagać szybkiego uporządkowania formalności.

Darowizna najpierw na męża, a potem na żonę

Często rozważanym rozwiązaniem jest darowizna od rodziców wyłącznie na rzecz syna, a następnie darowizna udziału od męża na rzecz żony. Podatkowo może to być korzystniejsze, ponieważ darowizna od rodziców dla syna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, a darowizna między małżonkami również może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy.

Nie ma ogólnego ustawowego terminu, po którym mąż dopiero mógłby darować żonie udział w nieruchomości otrzymanej od rodziców. Może to nastąpić nawet krótko po pierwszym akcie, o ile nie sprzeciwiają się temu ustalenia z bankiem, treść umowy darowizny, sposób finansowania oraz konkretna sytuacja prawna nieruchomości. Każda z tych czynności wymaga aktu notarialnego.

Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomość otrzymana przez męża w darowiźnie od rodziców co do zasady wchodzi do jego majątku osobistego, chyba że z treści czynności wynika inne rozwiązanie przewidziane prawem. Aby żona stała się współwłaścicielką, potrzebna jest osobna czynność prawna, na przykład darowizna udziału albo inne notarialne uregulowanie majątkowe dopuszczalne w danej sytuacji.

Koszty notarialne, sądowe i podatkowe

Przy uporządkowaniu własności trzeba uwzględnić kilka kategorii kosztów. Będą to przede wszystkim koszty geodezyjne i administracyjne podziału działki, taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości, podatek VAT od wynagrodzenia notariusza, opłaty za wypisy aktu notarialnego, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn.

Standardowa opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli trzeba założyć nową księgę wieczystą dla wydzielonej działki, pojawia się dodatkowa opłata sądowa. Jeżeli w związku z kredytem konieczne są wpisy, zmiany albo wykreślenia hipoteki, trzeba przewidzieć także odrębne opłaty sądowe i ewentualne koszty bankowe.

Darowizna co do zasady podlega podatkowi od spadków i darowizn, a nie podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC może jednak pojawić się w szczególnych sytuacjach, na przykład gdy w ramach darowizny obdarowany przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania darczyńcy. Dlatego projekt aktu powinien jasno opisywać, czy obdarowany przejmuje jakiekolwiek zobowiązania związane z nieruchomością.

Jak praktycznie uporządkować sytuację?

Najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą, umowę kredytu, treść hipoteki, dokumenty budowlane i możliwość podziału działki. Następnie warto ustalić z geodetą i gminą, czy możliwe jest wydzielenie działki z domem małżonków. Równolegle trzeba uzyskać stanowisko banku, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką albo kredyt był zabezpieczony na tej działce.

Dopiero po tych ustaleniach można wybrać wariant notarialny: darowiznę wydzielonej działki na rzecz syna, darowiznę na rzecz obojga małżonków, darowiznę udziału w całej nieruchomości albo sekwencję darowizn najpierw na syna, a następnie częściowo na żonę. Wybór powinien uwzględniać podatki, ryzyka rodzinne, bezpieczeństwo żony jako współkredytobiorcy oraz interes banku.

FAQ

Czy pozwolenie na budowę decyduje o własności domu?

Nie. Pozwolenie na budowę nie przesądza o własności nieruchomości. O własności domu trwale związanego z gruntem decyduje przede wszystkim własność działki ujawniona w księdze wieczystej.

Czy można darować sam dom bez działki?

Co do zasady nie, jeżeli dom jest trwale związany z gruntem i nie stanowi odrębnego przedmiotu własności na podstawie szczególnych przepisów. Darowizna obejmuje nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi.

Czy synowa płaci podatek od darowizny od teściów?

Synowa należy do I grupy podatkowej, ale nie jest objęta pełnym zwolnieniem z art. 4a ustawy. Podatek może powstać, jeżeli wartość darowizny przekroczy kwotę wolną i nie znajdzie zastosowania inna ulga, na przykład ulga mieszkaniowa.

Czy zameldowanie wystarczy do ulgi mieszkaniowej?

Nie. Zameldowanie na pobyt stały jest tylko jednym z warunków. Trzeba także spełnić pozostałe wymogi ustawowe, w tym dotyczące braku innego lokalu lub domu, zamieszkiwania i niezbywania nabytego budynku lub lokalu przez wymagany okres.

Czy mąż może od razu darować żonie połowę nieruchomości?

Co do zasady tak, przepisy nie przewidują ogólnego okresu oczekiwania. Trzeba jednak sprawdzić umowę kredytu, hipotekę, treść wcześniejszej darowizny oraz skutki podatkowe i notarialne obu czynności.

Podsumowanie

Dom wybudowany na działce teściów zazwyczaj należy prawnie do teściów jako właścicieli gruntu. Małżonkowie, którzy finansowali budowę, mogą mieć roszczenia o rozliczenie nakładów, ale nie stają się przez to automatycznie właścicielami domu. Aby uporządkować sytuację, warto rozważyć podział działki, darowiznę wydzielonej nieruchomości albo odpowiednio zaplanowaną darowiznę udziałów. Kluczowe znaczenie mają przy tym podatki, ulga mieszkaniowa, hipoteka oraz stanowisko banku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207 ze zm.
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.