• Autor: Bogusław Nowakowski
Teściowie posiadają działkę z jednym domem, na którego budowę wzięli kredyt hipoteczny (nadal spłacany). Po naszym ślubie pozwolili, abyśmy z mężem na tej samej działce wybudowali nasz dom, bez podziału działki. Wszelkie pozwolenia na budowę są na mnie i męża. Dodatkowo razem z nami są współkredytobiorcami na rzecz budowy tego domu. Kredyt wzięliśmy w tym samym banku. Chcielibyśmy z mężem sporządzić akt darowizny na NAS. Proszę o informację: 1. Kto obecnie jest prawnym właścicielem domu? 2. Czy akt darowizny będzie dotyczył samej działki (po podziale), czy działki z domem? 3. Jakie opłaty nas czekają z tytułu podatków od darowizn i jakie są możliwości uniknięcia płacenia podatków? Zaznaczę, że mieszkamy z mężem w tym domu już 3 lata, ale nie jesteśmy zameldowani. 4. Czy zameldowanie wpłynęłoby na wysokość podatku od darowizny? 5. Czy, jeżeli jedynym wyjściem od uniknięcia byłoby sporządzenie tej darowizny jedynie na męża, po jakim czasie mąż może mi przepisać 1/2 części majątku otrzymanej od rodziców?
Formalnie właścicielem zarówno działki, jak i wszystkiego, co na niej jest posadzone lub wybudowane, są osoby wpisane do księgi wieczystej. W opisanej sytuacji więc właścicielami są rodzice małżonka. Pani z małżonkiem ma jedynie prawo do nakładów poczynionych na nieswojej działce za zgodą jej właściciela (teściów).
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Bez podziału działki na dwie (każda z domem) – ewentualna darowizna dotyczyć będzie całej nieruchomość i wszystkiego, co na niej jest. Nie jest możliwe darowanie działki, a pozostawienie wybudowanego na niej domu. W Polsce nie ma czegoś takiego jak odrębna własność działki oraz odrębna własność wybudowanego na niej domu. Możliwe byłoby darowanie udziałów w działce – wtedy cała nieruchomość miałaby 4 współwłaścicieli.
Jeżeli działka byłaby podzielona tak, że powstaną dwie odrębne działki i na każdej z nich będzie stał jeden dom (teściów oraz Państwa na drugiej), to przedmiotem darowizny może być tylko działka z Państwa domem.
Zobacz też: Czyj jest dom wybudowany na wspólnej działce
Darczyńcy to rodzice Pani małżonka (a zarazem Pani teściowe), a obdarowani to Pani (żona syna darczyńców) oraz Pani małżonek (syn darczyńców). Według ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnikiem byłaby:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się: do grupy I — małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Pani małżonek jest synem. czyli zstępnym – I grupa podatkowa. Pani jest dla swoich teściów żona ich męża, czyli synową – a więc także I grupa podatkowa. Darowizna dokonana byłaby:
Zgodnie z art. 4a ustawy darowizna od rodziców dla syna jest zwolniona z podatku od darowizn w całości.
„Art. 4a. 1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4. (…)
Przy darowiźnie dla Pani nie wliczałoby się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu; a z uwagi na to, że darowano by Pani udział w nieruchomości – byłoby to 55 m2.
Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.
Tak więc trzeba sprawdzić dane o domu, jego powierzchni. Ustalić, co by Pani otrzymała i czy nie jest to więcej niż zwolnienie. W razie przekroczenia kwoty zwolnienia od reszty płaciłaby Pani podatek. Darowizna od teściów dla męża byłaby w całości zwolniona od podatku od darowizny. Tak samo darowizna od Pani małżonka dla Pani udziału byłaby zwolniona z podatku w całości.
Koszty, jakie byłyby do poniesienia, to:
Pani małżonek mógłby darować Pani udział w nieruchomości, jaką otrzymał od rodziców nawet tego samego dnia. Jak wskazałem – nie byłoby podatku od darowizny.
Nie byłoby także podatku dochodowego po stronie Pani małżonka, albowiem zmiana właściciela w drodze darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Gdyby to była sprzedaż, to co innego.
Kwestia własności
Aneta i Paweł po ślubie wybudowali dom na działce należącej do teściów, korzystając z ich zgody i wspólnego kredytu. Wszystkie pozwolenia budowlane były na nich, ale księga wieczysta nadal wskazywała teściów jako właścicieli gruntu, a co za tym idzie – także domu. W momencie, gdy zaczęli planować darowiznę, okazało się, że formalnie nie mają praw do nieruchomości, mimo że ponieśli wszystkie koszty budowy.
Podział działki i darowizna
Kiedy Marta i Krzysztof wybudowali dom obok teściów na wspólnej działce, nie myśleli o formalnościach. Po kilku latach postanowili uporządkować własność i rozważyli podział gruntu. Okazało się, że bez wydzielenia odrębnej działki darowizna obejmowałaby cały teren, czyli także dom teściów. Dopiero po geodezyjnym podziale mogli otrzymać swoją część działki wraz z domem.
Podatek od darowizny
Kasia i Michał, którzy mieszkali od kilku lat w domu na działce rodziców, chcieli uniknąć wysokiego podatku od darowizny. Ponieważ Michał jako syn mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego, ustalili, że najpierw teściowie przekażą całą działkę jemu, a on następnie daruje połowę Kasi. Dzięki temu uniknęli kosztów, ale wymagało to dwóch osobnych aktów notarialnych.
Własność domu na działce teściów to skomplikowana kwestia prawna, która wymaga odpowiedniego uregulowania. Formalnie właścicielem nieruchomości jest ten, kto widnieje w księdze wieczystej, co oznacza, że bez podziału działki dom należy do właścicieli gruntu, czyli teściów. Aby uniknąć problemów, warto przeprowadzić podział działki i dopiero wtedy dokonać darowizny, co pozwoli na pełne uregulowanie praw własności. Przy darowiźnie istotne są kwestie podatkowe – syn może skorzystać ze zwolnienia z podatku, natomiast synowa musi spełnić określone warunki, aby uniknąć opłat. Warto skonsultować się z notariuszem i doradcą podatkowym, aby cały proces przebiegł sprawnie i bez dodatkowych kosztów.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące własności domu na działce teściów, darowizny czy podziału nieruchomości, skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnej online. Oferujemy indywidualne konsultacje, analizę dokumentów oraz doradztwo w zakresie prawa nieruchomości i podatków. Nasze usługi pozwolą Ci uniknąć kosztownych błędów i zapewnią bezpieczeństwo prawne Twojej inwestycji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika