Wilgoć i grzyb w kupionym domu – prawa kupującego

Rękojmia za wady fizyczne zakupionego domu

Zakup domu na rynku wtórnym jest umową sprzedaży w rozumieniu art. 535 Kodeksu cywilnego. Jeżeli po zakupie ujawniają się wilgoć, zacieki, grzyb, wadliwa izolacja fundamentów, nieszczelny dach albo inne poważne problemy techniczne, kupujący może rozważyć skorzystanie z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Wada fizyczna polega obecnie na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Dom może być niezgodny z umową zwłaszcza wtedy, gdy nie ma właściwości, które budynek mieszkalny powinien mieć ze względu na swoje przeznaczenie, albo gdy nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał kupującego.

Wilgoć i grzyb w domu zwykle nie są drobną niedogodnością. Mogą wpływać na zdrowie domowników, koszty eksploatacji, możliwość normalnego korzystania z pomieszczeń oraz rynkową wartość nieruchomości. Dlatego w wielu przypadkach mogą uzasadniać roszczenia z rękojmi, o ile ich przyczyna tkwiła w budynku przed sprzedażą.

Czy zapis w akcie notarialnym wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy?

W aktach notarialnych często pojawia się oświadczenie kupującego, że zna stan techniczny nieruchomości. Taki zapis nie oznacza automatycznie, że kupujący wiedział o ukrytej wadzie, której nie dało się stwierdzić przy zwykłych oględzinach. Inaczej należy oceniać pękniętą płytkę widoczną w dniu zakupu, a inaczej zawilgocenie ścian wynikające z wadliwej izolacji albo nieszczelności, które ujawnia się dopiero po kilku tygodniach lub po zmianie warunków pogodowych.

Sprzedawca nie odpowiada z rękojmi za wadę, o której kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Jeżeli jednak kupujący wiedział jedynie, że budynek jest używany albo wymaga zwykłego odświeżenia, nie można z tego wyprowadzać wniosku, że zaakceptował poważne, ukryte zawilgocenie konstrukcji lub zagrzybienie.

W umowach między osobami prywatnymi strony mogą rękojmię ograniczyć albo wyłączyć. Takie wyłączenie trzeba jednak odróżnić od ogólnego oświadczenia o znajomości stanu technicznego. Ponadto zgodnie z art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Kiedy sprzedawca odpowiada za wilgoć i grzyb?

Kluczowe jest ustalenie, czy wada albo jej przyczyna istniała już przed wydaniem nieruchomości kupującemu. Sprzedawca może odpowiadać nawet wtedy, gdy sam nie wiedział o wadzie. Rękojmia ma zasadniczo charakter obiektywny i nie zależy od winy sprzedawcy.

Sprzedawca może bronić się twierdzeniem, że zawilgocenie powstało już po sprzedaży, na przykład wskutek zaniedbań kupującego, nieprawidłowej wentylacji, zalania po wydaniu domu albo samodzielnych prac remontowych. Dlatego w sprawach o wilgoć i grzyb szczególne znaczenie ma opinia specjalisty, która pozwala ustalić źródło problemu: fundamenty, izolacje przeciwwilgociowe, dach, rynny, tarasy, mostki termiczne, wentylację albo instalacje.

W praktyce im szybciej kupujący zabezpieczy dowody po wykryciu wady, tym lepiej. Warto wykonać zdjęcia, filmy, pomiary wilgotności, zachować korespondencję ze sprzedawcą i rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli problem dotyczy wad wykonawczych, przydatny może być także materiał o odpowiedzialności wykonawcy i projektanta za wadliwie wykonane prace w domu.

Jakie roszczenia ma kupujący?

Jeżeli dom ma wadę fizyczną, kupujący może skorzystać z kilku środków ochrony. W przypadku nieruchomości najczęściej wchodzą w grę:

• żądanie usunięcia wady - na przykład wykonania skutecznej izolacji, naprawy przecieków, osuszenia i odgrzybienia, jeżeli jest to technicznie możliwe,
• oświadczenie o obniżeniu ceny - obniżka powinna odpowiadać relacji wartości domu z wadą do wartości domu bez wady,
• odstąpienie od umowy - możliwe przy wadzie istotnej, czyli takiej, która poważnie wpływa na normalne korzystanie z domu lub decyzję o zakupie,
• żądanie naprawienia szkody - na przykład zwrotu kosztów ekspertyzy, niezbędnych prac zabezpieczających albo innych strat pozostających w związku z wadą.

Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Przy wilgoci i grzybie ocena istotności zależy od skali problemu, kosztów naprawy, wpływu na zdrowie i użyteczność pomieszczeń oraz od tego, czy wada ma charakter trwały lub konstrukcyjny.

W sprawach dotyczących rękojmi i innych roszczeń z umów cywilnych ważne jest precyzyjne sformułowanie żądania. Wybór uprawnienia z rękojmi może wiązać kupującego, dlatego przed wysłaniem pisma warto ustalić, czy korzystniejsze będzie żądanie naprawy, obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy.

Obniżenie ceny a odstąpienie od umowy

Obniżenie ceny jest często najbardziej praktycznym rozwiązaniem, gdy kupujący chce zatrzymać dom, ale oczekuje zwrotu części ceny odpowiadającej wadzie. Kwotę obniżenia warto oprzeć na kosztorysie naprawy i na wycenie wpływu wady na wartość rynkową nieruchomości. Sam koszt remontu nie zawsze będzie wystarczający, jeżeli wada trwale obniża wartość domu.

Odstąpienie od umowy jest dalej idącym środkiem. W przypadku nieruchomości oznacza konieczność wzajemnego rozliczenia stron i zwrotnego przeniesienia własności. Jeżeli sprzedawca nie zgadza się na takie rozwiązanie, sprawa zwykle wymaga postępowania sądowego. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego albo prawomocnego orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny zwrócić sobie wzajemnie otrzymane świadczenia według zasad dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej. W praktyce trzeba zatem rozważyć nie tylko zwrot ceny, ale również rozliczenie nakładów, korzystania z nieruchomości i kosztów transakcyjnych.

Terminy w sprawach o rękojmię za wady nieruchomości

Przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. To oznacza, że ujawnienie wilgoci, grzyba lub wad izolacji w tym okresie co do zasady pozwala dochodzić uprawnień z rękojmi.

Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg tego terminu nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości.

Nie należy opierać się na dawnych informacjach o miesięcznym terminie zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Obecnie szczególny obowiązek niezwłocznego zawiadomienia przewidziany w art. 563 Kodeksu cywilnego dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami. Mimo to w każdej sprawie warto zawiadomić sprzedawcę szybko i pisemnie, bo zwłoka może utrudnić dowodzenie źródła wady oraz wysokości roszczeń.

Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Dlatego jeżeli z okoliczności wynika, że sprzedawca wiedział o zawilgoceniu, zamalował ślady, ukrył zacieki albo zapewniał kupującego, że problem nie istnieje, trzeba to dokładnie opisać i udokumentować.

Jak zgłosić wadę sprzedawcy?

Zgłoszenie powinno mieć formę pisemną. Najbezpieczniej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. W piśmie należy wskazać:

• datę zakupu i wydania nieruchomości,
• opis ujawnionych wad, ich lokalizację i datę stwierdzenia,
• dowody, na przykład zdjęcia, opinię rzeczoznawcy, pomiary wilgotności, korespondencję,
• wybrane żądanie: usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy albo zapłatę odszkodowania,
• konkretny termin na odpowiedź i wykonanie żądania.

Jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedawcą przedsiębiorca, brak odpowiedzi sprzedawcy w terminie 14 dni na żądanie usunięcia wady, wymiany albo oświadczenie o obniżeniu ceny z określeniem kwoty może mieć dla sprzedawcy negatywne skutki. W sprzedaży między osobami prywatnymi takiego automatyzmu zwykle nie ma, ale pisemne wezwanie nadal porządkuje spór i przygotowuje sprawę do ewentualnego procesu.

W piśmie nie warto ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że dom jest wadliwy. Trzeba wskazać, dlaczego wada ma znaczenie dla wartości lub użyteczności domu i dlaczego kupujący uważa, że jej przyczyna istniała przed sprzedażą.

Dowody w sporze ze sprzedawcą

W sprawach o wilgoć i grzyb ciężar sporu bardzo często przenosi się z samego prawa na dowody techniczne. Kupujący powinien wykazać, że wada istnieje, ma określoną skalę, a jej przyczyna nie powstała dopiero po wydaniu domu. W praktyce przydatne są:

• opinia rzeczoznawcy budowlanego, inspektora nadzoru albo specjalisty od izolacji i mykologii budowlanej,
• dokumentacja fotograficzna wykonana w różnych datach,
• wyniki pomiarów wilgotności i protokoły oględzin,
• oferty lub kosztorysy prac naprawczych,
• zeznania świadków, którzy widzieli stan domu przed zakupem lub po ujawnieniu wady,
• korespondencja ze sprzedawcą, w tym wiadomości potwierdzające, że podejmował próby rozkucia ściany, naprawy albo diagnozy problemu.

Jeżeli sprzedawca po zgłoszeniu wady rozpoczął prace diagnostyczne, a następnie ich zaniechał, może to mieć znaczenie dowodowe. Nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności, ale pokazuje, że sprzedawca znał problem i miał możliwość odniesienia się do niego.

Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę

Podstępne zatajenie wady występuje wtedy, gdy sprzedawca wie o wadzie albo co najmniej świadomie tworzy u kupującego błędne przekonanie, że wada nie istnieje. W sprawach o wilgoć mogą o tym świadczyć na przykład świeżo zamalowane zacieki, ukryte kratki wentylacyjne, zapach środków odgrzybiających, wcześniejsze naprawy maskujące problem albo zapewnienia, że dom nie miał problemów z wodą mimo dokumentów wskazujących coś innego.

Podstępne zatajenie ma istotne skutki prawne. Po pierwsze, sprzedawca nie może skutecznie powoływać się na umowne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi. Po drugie, zgodnie z art. 568 § 6 Kodeksu cywilnego upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Nie wystarczy jednak samo przypuszczenie kupującego. W piśmie do sprzedawcy i ewentualnym pozwie należy wskazać konkretne okoliczności, z których wynika wiedza sprzedawcy albo celowe ukrywanie problemu.

Odszkodowanie obok rękojmi

Rękojmia nie wyklucza dochodzenia naprawienia szkody. Jeżeli z powodu wady kupujący poniósł dodatkowe koszty, może rozważyć żądanie ich zwrotu. Chodzi w szczególności o koszty ekspertyzy, zabezpieczenia nieruchomości przed dalszym niszczeniem, niezbędnych prac tymczasowych, osuszania, odgrzybiania lub innych wydatków pozostających w normalnym związku z wadą.

Trzeba odróżnić obniżenie ceny od odszkodowania. Obniżenie ceny ma przywrócić ekwiwalentność świadczeń, czyli dostosować cenę do wartości wadliwej nieruchomości. Odszkodowanie dotyczy natomiast konkretnych strat, które kupujący poniósł wskutek tego, że nabył rzecz wadliwą.

FAQ

Czy wilgoć i grzyb zawsze są wadą fizyczną domu?

Nie zawsze. Trzeba ustalić przyczynę problemu. Jeżeli wilgoć wynika z wady istniejącej przed sprzedażą, na przykład złej izolacji, nieszczelnego dachu albo wad konstrukcyjnych, może być wadą fizyczną. Jeżeli powstała dopiero po zakupie wskutek działań kupującego, odpowiedzialność sprzedawcy może być wyłączona.

Czy mogę odstąpić od umowy sprzedaży domu?

Tak, ale zasadniczo tylko wtedy, gdy wada jest istotna. Przy nieruchomości odstąpienie jest środkiem daleko idącym, bo wymaga rozliczenia stron i zwrotnego przeniesienia własności. W wielu sprawach bardziej praktyczne jest żądanie usunięcia wady albo obniżenia ceny.

Ile czasu mam na dochodzenie roszczeń z rękojmi?

Wady nieruchomości trzeba stwierdzić przed upływem 5 lat od wydania domu. Roszczenie o usunięcie wady oraz termin na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy zasadniczo wiążą się z rocznym terminem liczonym od stwierdzenia wady, przy czym w przypadku konsumenta termin ten nie może skończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości.

Czy muszę wysłać pismo do sprzedawcy listem poleconym?

Przepisy nie wymagają w każdej sytuacji listu poleconego, ale jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie dowodowe. Pismo powinno dokładnie opisywać wadę, wskazywać żądanie kupującego i wyznaczać termin na odpowiedź.

Czy sprzedawca odpowiada, jeżeli sam nie wiedział o wadzie?

Co do zasady tak. Odpowiedzialność z rękojmi nie zależy od winy sprzedawcy. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy wada albo jej przyczyna istniała w chwili wydania nieruchomości kupującemu.

Co zrobić, gdy sprzedawca ignoruje zgłoszenie?

Należy zabezpieczyć dowody, uzyskać opinię specjalisty, wysłać formalne wezwanie z konkretnym żądaniem, a następnie rozważyć zawezwanie do próby ugodowej, mediację albo pozew. W pozwie można dochodzić na przykład obniżenia ceny, zapłaty odszkodowania, zobowiązania do usunięcia wady albo skutków odstąpienia od umowy.

Podsumowanie

Wilgoć i grzyb ujawnione po zakupie domu mogą uzasadniać roszczenia z rękojmi, jeżeli ich przyczyna istniała już przed sprzedażą. Kupujący nie powinien poprzestawać na ustnych rozmowach ze sprzedawcą. Najbezpieczniej jest zebrać dokumentację, uzyskać opinię techniczną i wysłać pisemne zgłoszenie z jasno określonym żądaniem.

Wybór roszczenia zależy od skali problemu. Przy wadach możliwych do usunięcia często właściwe będzie żądanie naprawy albo obniżenia ceny. Przy wadach istotnych, kosztownych lub ukrywanych przez sprzedawcę można rozważyć dalej idące kroki, w tym odstąpienie od umowy i dochodzenie odszkodowania.

Śródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 535, art. 556-568.
2. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, informacje o reklamacjach dotyczących nieruchomości - prawakonsumenta.uokik.gov.pl.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt V ACa 484/08.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1993 r., sygn. akt III CZP 156/93.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.