Kategoria: Darowizna, umowa dożywocia

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z darowizną lub umową dożywocia?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeniesienie własności nieruchomości w rodzinie a podatek

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-09-11

Potrzebuję porady w temacie przeniesienia własności nieruchomości. Dwie siostry – moja mama i ciocia – są współwłaścicielkami działki. Ciocia chce swoją część mi przekazać albo w formie darowizny, albo w formie umowy sprzedaży. W jaki sposób najlepiej tę transakcję przeprowadzić oraz jakie są opłaty i kwota podatku do zapłaty?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Zakładam, że wspomniana współwłasność to własność w częściach ułamkowych uregulowana przez art. 195 i n. Kodeksu cywilnego (K.c.). Jest to o tyle istotne, że zgodnie z art. 198 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Co innego gdyby przedmiotowa nieruchomość była objęta wspólnością spadkową (została nabyta przez Pani mamę i ciotkę na podstawie dziedziczenia po ich rodzicach).

Wprawdzie stosownie do art. 1035 K.c. – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Jednak już art. 1036 K.c. – przewiduje, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Pani wspomina o współwłasności w częściach ułamkowych, stąd przyjmuję, że zbycie udziału w nieruchomości przez ciotkę na rzecz kogokolwiek jest możliwa bez żadnych ograniczeń. Niezależnie jednak od tego, czy mamy do czynienia z umową darowizny, czy też umową sprzedaży, zawsze ta czynność dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie bowiem z art. 158 K.c. – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Tak więc forma aktu notarialnego jest wymagana zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy rozporządzającej – wywołującej skutek rzeczowy w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę.

Obie te czynności prawne, dokonane bez zachowania wymaganej formy, są w zasadzie nieważne (art. 73 § 2 K.c.). Forma aktu notarialnego jest formą ad solemnitatem (zastrzeżoną pod rygorem nieważności). Umowa przenosząca własność, która została zawarta w celu wykonania istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, jest więc przyczynową (kazualną) w znaczeniu materialnym i formalnym. Jej ważność zależy bowiem nie tylko od istnienia niewadliwej przyczyny, ale także od jej wymienienia w akcie notarialnym, zawierającym umowę przenoszącą własność nieruchomości. Zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym nie ma zastosowania w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy ruchomych.

Co do formy czynności, nie ma znaczenia, czy mamy do czynienia z darowizną, czy też sprzedażą, decydujący w tym przypadku jest przedmiot umowy – nieruchomość lub jej ułamkowa część.

Notariusz więc od tej czynności zażąda zapłaty taksy notarialnej liczonej od wartości przedmiotu czynności notarialnej (w przypadku darowizny – od wartości rynkowej przedmiotu darowizny). Taksa określona jest widełkowo w następujący sposób:

  • do 3000 zł – 100 zł
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do powyższych kwot należy doliczyć 23% VAT.

Dodatkowo w przypadku sprzedaży zapłaci Pani jako kupujący podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Według art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a) – stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Według art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy – podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Co do zasady, darowizna na Pani rzecz, czyli siostrzenicy darczyńcy, również nie będzie zwolniona z podatku od darowizny. Zwolnienie takie pod pewnymi warunkami obowiązuje bowiem jedynie na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: ustawa od darowizny) wobec nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Pani jako zstępna rodzeństwa wchodzi do tzw. II grupy podatkowej, do której zaliczają się właśnie zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Podatek od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej liczony jest w następujący sposób:

  • do kwoty 10 278 zł – 7%
  • ponad 10 278 do 20 556 – 719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
  • ponad 20 556 – 1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Podatek jest liczony od kwoty ponad tzw. kwotę wolną. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy od darowizny – opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 przedmiotowej ustawy – wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Na podstawie powyższego może Pani policzyć, jakie czekają Panią koszty.

Sugeruję więc najpierw darowiznę na rzecz Pani mamy, a następnie, nawet w tej samej czynności notarialnej, dalszą darowiznę na Pani rzecz, wtedy koszty notarialne mogą zostać podwojone (trzeba porozmawiać z notariuszem, jak traktuje taką umowę), jednak uniknie Pani podatku od darowizny przedmiotowej nieruchomości.

Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej, która stwierdza, że notariusz może sporządzić jeden akt notarialny obejmujący kilka darowizn tej samej rzeczy między członkami rodziny. Pozwoli im to uniknąć podatku od darowizny.

Tak wynika z interpretacji indywidualnej wydanej 19 lutego 2014 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (IPTPB2/436-128/13-4/KK). Chodziło o przepływ majątku między wujem a siostrzenicą. Wuj chciał przekazać córce siostry udział w mieszkaniu, które wraz z siostrą dostał w spadku po rodzicach.

Jednak w przypadku darowizny między wujkiem a siostrzenicą obdarowana, jako osoba z II grupy podatkowej, musiałaby zapłacić spory podatek od wartości darowizny. Notariusz zaproponował rozwiązanie tego problemu, a mianowicie dwie darowizny: od wuja dla jego siostry, a następnie od siostry dla jej córki.

Obie darowizny korzystałyby z preferencji przewidzianej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem nie trzeba płacić podatku od nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, jeżeli obdarowany jest dla darczyńcy małżonkiem, zstępnym (dzieckiem, wnukiem, prawnukiem itd.), wstępnym (matką, ojcem, dziadkiem, babcią, pradziadkiem itd.), pasierbem, bratem, siostrą, ojczymem lub macochą.

Była tylko jedna wątpliwość: czy obu darowizn można dokonać równocześnie, w jednym akcie notarialnym i bez konieczności przedkładania przy umowie darowizny zawieranej między matką a córką zaświadczenia organu podatkowego potwierdzającego, że nabycie darowizny od brata jest zwolnione od podatku.

Wymóg przedłożenia notariuszowi takiego zaświadczenia stawia art. 19 ust. 6 ustawy o darowiznach. Na uzyskanie dokumentu potrzebny byłby czas, a to uniemożliwiłoby równoczesne dokonanie obu darowizn. Fiskus zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez wnioskodawcę: nie ma obowiązku przedkładania zaświadczenia organu podatkowego, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy. Przepis ten nie dotyczy bowiem sytuacji, gdy jednym aktem notarialnym objęte są dwie umowy darowizny dotyczące tego samego przedmiotu, polegające na tym, że osoba A daruje udział w nieruchomości osobie B, a następnie osoba B daruje całą nieruchomość osobie, a jednocześnie osoby A i B należą do grupy osób uprawnionych do całkowitego zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 4a.

Dla porządku wskazuję jedynie, że interpretacja indywidualna nie jest wiążąca w innych podobnych sprawach. W praktyce jednak – dla uzasadnienia swojego stanowiska – można powołać się na jej postanowienia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z darowizną lub umową dożywocia?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy usługa może być przedmiotem darowizny?

Matka zamawia w firmie tynkarskiej ocieplenie domu synu, opłaciła faktura. Czy usługa może być przedmiotem darowizny?

Oddanie części nieruchomości wnuczce

Babcia i moi rodzice są współwłaścicielami domu. Babcia myśli o oddaniu swojej części nieruchomości dla mnie wnuczki. Czy będzie to darowizna? Czy wymagana jest zgoda rodziców?

Darowizna mieszkania od sąsiada

Sprawa dotyczy darowizny mieszkania od sąsiada. Sąsiad, który jest samotny, a z którym zżyliśmy się ostatnio, chce mi przepisać (podarować, zostawić) mieszkanie własnościowe, aby nie przepadło na Skarb Państwa. Jak to przeprowadzić, aby obciążenia były jak najmniejsze?

Czy w umowie dożywocia można przekazać dziecku część nieruchomości?

Czy w umowie dożywocia mogę przekazać córce 1/3 posiadanej przeze mnie nieruchomości?

Jak przekazać działkę tylko jednemu z dzieci?

Kupiłam przed laty działkę rekreacyjną. Pieniądze na jej zakup dostałam od jednej z córek. Nie będę już korzystała z tej działki, dlatego chciałabym ją przekazać tej córce, od której dostałam pomoc finansową. Mam jeszcze jedną dorosłą córkę. Jak i gdzie zrobić zapis, by ta działka była tylko jednej z córce? Jak to zrobić najtaniej?

Darowizna od osoby nieposiadającej obywatelstwa polskiego

Otrzymałam darowiznę w wysokości 30 000 EUR od osoby nieposiadającej obywatelstwa polskiego (tym samym nie posiada również numeru PESEL). Którą deklarację powinnam wypełnić (SD-Z2?), do którego urzędu (zamieszkania czy zameldowania – są inne), jak wyliczyć kwotę (związku z przeliczeniem EUR na złotówki) i jak rozwiązać problem braku numeru PESEL i NIP?

Odwołanie darowizny za zgodą obdarowanego

Mam pytanie dotyczące darowizny w rodzinie. Czy siostra, która darowała bratu większą sumę pieniędzy, może ją odwołać, jeśli pieniądze już zostały przekazane przelewem bankowym? Brat się na to zgadza.

Przekazanie mieszkania za opiekę

Osoba, którą opiekuje się od lat moja mama, chce jej przekazać mieszkanie za opiekę. To starsza pani, która ma w tej chwili 96 lat. Nie ma żadnej rodziny, wszyscy jej bliscy dawno pomarli. Mieszkanie przez czterdzieści lat miało status mieszkania spółdzielczego. W tej chwili jest już przekształcone w mieszkanie własnościowe. Moje pytanie dotyczy formy przekazania tej nieruchomości. Mama jest już emerytką i jej oszczędności nie należą do olbrzymich. Czy najlepiej przekazać nieruchomość w formie darowizny, zapisać w testamencie, czy też nabyć w drodze kupna? Mieszkanie ma 35 m2 i od bardzo dawna nie było remontowane.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »