Przeniesienie własności nieruchomości w rodzinie

Rozporządzanie udziałem we współwłasności

Jeżeli działka jest objęta zwykłą współwłasnością w częściach ułamkowych, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 198 K.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że ciocia może co do zasady sprzedać albo darować swój udział siostrzenicy, nawet jeżeli drugi współwłaściciel nie przystąpi do umowy.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy nieruchomość nadal wchodzi w skład majątku spadkowego i nie przeprowadzono działu spadku. W takim przypadku do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, ale z ograniczeniami wynikającymi z przepisów o spadku. Spadkobierca może rozporządzić udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku za zgodą pozostałych spadkobierców. Brak zgody może powodować bezskuteczność rozporządzenia w zakresie, w jakim naruszałoby uprawnienia innych spadkobierców przy dziale spadku.

Dlatego przed przygotowaniem aktu notarialnego warto ustalić, czy ciocia jest wpisana w księdze wieczystej jako współwłaścicielka określonego udziału, czy też nieruchomość nadal jest składnikiem niepodzielonego spadku. Od tego zależy zakres wymaganych zgód i dokumentów.

Forma aktu notarialnego

Zarówno sprzedaż udziału w nieruchomości, jak i darowizna takiego udziału wymagają formy aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

Brak aktu notarialnego oznacza nieważność czynności. Nie wystarczy więc zwykła umowa pisemna, pokwitowanie zapłaty ani rodzinne porozumienie. Notariusz sporządza akt, pobiera należne podatki, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i czuwa nad formalną prawidłowością dokumentów.

Przed wizytą u notariusza zwykle należy przygotować między innymi numer księgi wieczystej, dokument potwierdzający nabycie udziału przez zbywcę, dane stron, informacje o wartości rynkowej udziału, a czasem także zaświadczenia podatkowe lub dokumenty geodezyjne. Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i historii jej nabycia.

Sprzedaż udziału w nieruchomości w rodzinie

Przy sprzedaży udziału siostrzenica występuje jako kupująca i płaci cenę określoną w umowie. Co do zasady kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości. Standardowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa udziału, a niekoniecznie cena wpisana do aktu, jeżeli odbiega ona od realiów rynkowych. Jeżeli strony zaniżą wartość, organ podatkowy może ją zakwestionować. W praktyce warto więc przyjąć wartość odpowiadającą cenom podobnych nieruchomości albo dysponować uzasadnieniem przyjętej wyceny.

Przy sprzedaży trzeba też pamiętać o sytuacji sprzedającego. Jeżeli zbywca sprzedaje udział przed upływem okresu, po którym sprzedaż nieruchomości pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem dochodowym, może powstać obowiązek rozliczenia PIT. To zagadnienie zależy od daty i sposobu nabycia udziału przez sprzedającego, dlatego wymaga osobnej analizy.

Darowizna udziału od cioci dla siostrzenicy

Darowizna jest nieodpłatnym przeniesieniem własności. W opisanej sytuacji ciocia przekazuje udział siostrzenicy bez ceny. Dla podatku od spadków i darowizn znaczenie ma stopień pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowaną.

Siostrzenica, jako zstępna rodzeństwa, należy do II grupy podatkowej. Nie jest objęta pełnym zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn dla małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy. Oznacza to, że bezpośrednia darowizna od cioci może skutkować podatkiem, jeżeli czysta wartość nabycia od tej osoby przekroczy kwotę wolną dla II grupy podatkowej.

Dla II grupy podatkowej kwota wolna wynosi 27 090 zł. Podatek oblicza się od nadwyżki ponad tę kwotę według skali właściwej dla II grupy:

• do 11 833 zł nadwyżki ponad kwotę wolną - 7%,
• ponad 11 833 zł do 23 665 zł - 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł,
• ponad 23 665 zł - 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego notariusz ustala obowiązki podatkowe i co do zasady pobiera należny podatek jako płatnik. Jeżeli darowizna korzysta z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny i jest zawarta w akcie notarialnym, nie składa się dodatkowego zgłoszenia SD-Z2 tylko z tego powodu, że zgłoszenia dokonuje notariusz w ramach czynności notarialnej.

Koszty notarialne i opłaty sądowe

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli w praktyce od wartości rynkowej przenoszonego udziału. Do taksy dolicza się VAT według stawki 23%, a także opłaty za wypisy aktu.

Maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynoszą między innymi:

• do 3000 zł - 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Oprócz taksy i podatków trzeba uwzględnić opłatę sądową za wpis prawa w księdze wieczystej. Jeżeli notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy przez system teleinformatyczny, pobiera opłatę i przekazuje wniosek do sądu.

Czy warto zrobić darowiznę przez rodzica?

W praktyce przy darowiźnie od wuja lub cioci na rzecz siostrzenicy albo siostrzeńca rozważa się czasem dwa następujące po sobie rozporządzenia: najpierw darowiznę od cioci na rzecz jej siostry, a następnie darowiznę od matki na rzecz córki. Obie relacje mogą mieścić się w katalogu najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Takie rozwiązanie było przedmiotem interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 19 lutego 2014 r., znak IPTPB2/436-128/13-4/KK. Organ zaakceptował w niej możliwość objęcia jednym aktem notarialnym kilku darowizn tego samego przedmiotu między członkami rodziny oraz wskazał, że w opisanym stanie faktycznym nie było obowiązku przedkładania zaświadczenia, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Trzeba jednak podkreślić, że interpretacja indywidualna chroni tylko podmiot, który ją uzyskał, i tylko w opisanym stanie faktycznym. Nie jest ogólną gwarancją bezpieczeństwa dla każdej podobnej transakcji. Jeżeli konstrukcja ma służyć wyłącznie obejściu opodatkowania, a strony nie mają rzeczywistej woli dokonania kolejnych darowizn, może powstać spór z organem podatkowym. Dlatego taki wariant należy omówić z notariuszem i doradcą prawnym przed podpisaniem aktu.

Co wybrać: sprzedaż czy darowiznę?

Sprzedaż jest prostsza podatkowo po stronie nabywcy, bo zasadniczo wiąże się z PCC według stawki 2% wartości rynkowej. Wymaga jednak rzeczywistej zapłaty ceny. Jeżeli cena jest pozorna albo pieniądze mają wrócić do kupującego, może to rodzić ryzyka prawne i podatkowe.

Darowizna odpowiada sytuacji, w której ciocia chce nieodpłatnie przekazać udział. Przy bezpośredniej darowiźnie na rzecz siostrzenicy trzeba jednak liczyć się z podatkiem według zasad dla II grupy podatkowej. Wysokość podatku może być wyższa niż PCC przy sprzedaży, zwłaszcza przy wartościowych nieruchomościach.

Najbezpieczniejszy wybór zależy od tego, czy ma dojść do realnej zapłaty, jaka jest wartość udziału, jak nieruchomość została nabyta, czy sprawy spadkowe są zakończone oraz czy w rodzinie mogą pojawić się roszczenia lub zarzuty dotyczące pozorności czynności.

FAQ

Czy ciocia może darować swój udział w działce bez zgody mojej mamy?

Tak, jeżeli jest to zwykła współwłasność ułamkowa i ciocia rozporządza tylko swoim udziałem. Zgoda mamy nie jest wtedy potrzebna. Inaczej może być, gdy nieruchomość nadal wchodzi w skład niepodzielonego spadku.

Czy umowa darowizny udziału w nieruchomości musi być u notariusza?

Tak. Darowizna nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Bez tej formy przeniesienie własności nie będzie ważne.

Czy darowizna od cioci dla siostrzenicy jest zwolniona z podatku?

Nie korzysta z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy, ponieważ siostrzenica należy wobec cioci do II grupy podatkowej. Podatek może wystąpić, jeżeli wartość darowizny przekracza kwotę wolną dla tej grupy.

Kto płaci PCC przy sprzedaży udziału w nieruchomości?

Co do zasady PCC płaci kupujący. Przy sprzedaży udziału w nieruchomości podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nabywanego udziału, a standardowa stawka wynosi 2%, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków.

Szerzej omawiamy to zagadnienie w artykule: umowa sprzedaży udziału.

Czy dwie darowizny można zrobić jednym aktem notarialnym?

W praktyce notariusz może przygotować jeden akt obejmujący kilka powiązanych darowizn, jeżeli stan prawny i dokumenty na to pozwalają. Trzeba jednak ocenić skutki podatkowe konkretnej sprawy, bo interpretacje indywidualne nie chronią automatycznie innych osób.

Podsumowanie

Przeniesienie udziału w nieruchomości w rodzinie jest możliwe zarówno przez sprzedaż, jak i przez darowiznę. W obu przypadkach konieczny jest akt notarialny, a wybór umowy wpływa na podatki i koszty. Przy sprzedaży najczęściej występuje PCC po stronie kupującego, natomiast przy darowiźnie od cioci dla siostrzenicy trzeba uwzględnić podatek od spadków i darowizn według zasad dla II grupy podatkowej.

Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie stanu prawnego nieruchomości, wartości udziału i relacji rodzinnych między stronami. Jeżeli nieruchomość pochodzi ze spadku albo strony rozważają darowizny pośrednie, warto przeanalizować sprawę przed podpisaniem aktu notarialnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 19 lutego 2014 r., IPTPB2/436-128/13-4/KK

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.