Sprzedaż udziału w nieruchomości po spadku

Czy można sprzedać 1/3 udziału w odziedziczonym mieszkaniu?

Tak. Udział w mieszkaniu jest prawem majątkowym, którym współwłaściciel może rozporządzać. Oznacza to, że może Pani sprzedać swój udział siostrzenicy, a umowa sprzedaży musi zostać zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie wystarczy.

Jeżeli w księdze wieczystej albo w dokumentach spadkowych figuruje Pani jako właścicielka udziału wynoszącego 1/3, notariusz będzie mógł przygotować umowę sprzedaży tego udziału. Zgoda pozostałych współwłaścicieli co do zasady nie jest potrzebna, ponieważ każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem.

Trzeba jednak odróżnić sprzedaż udziału we współwłasności konkretnego mieszkania od rozporządzania udziałem w przedmiocie należącym jeszcze do niepodzielonego spadku. Jeżeli nie przeprowadzono działu spadku, a mieszkanie jest tylko jednym ze składników spadku, czynność może wymagać dodatkowej analizy. W takiej sytuacji brak zgody pozostałych spadkobierców może mieć znaczenie przy późniejszym dziale spadku.

Jak przygotować sprzedaż udziału siostrzenicy?

Najpierw należy ustalić, czy stan prawny mieszkania jest uporządkowany. W praktyce notariusz poprosi zwykle o dokument potwierdzający nabycie spadku, czyli prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Potrzebny będzie także numer księgi wieczystej, dane stron, dokumenty tożsamości oraz informacja o cenie sprzedaży.

Przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku notariusz może zażądać także zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn. Chodzi o potwierdzenie, że podatek został zapłacony, nie należał się albo zobowiązanie podatkowe wygasło. Bez takiego dokumentu notariusz może odmówić sporządzenia aktu.

Cena sprzedaży powinna odpowiadać wartości rynkowej udziału. Sprzedaż za rażąco zaniżoną kwotę może spowodować pytania ze strony urzędu skarbowego, zwłaszcza przy ustalaniu PCC po stronie kupującej. Jeżeli strony chcą przekazać udział nieodpłatnie albo za symboliczne świadczenie, należy osobno przeanalizować darowiznę i jej skutki podatkowe.

Koszty notarialne przy sprzedaży udziału w nieruchomości

Taksa notarialna zależy od wartości sprzedawanego udziału, a nie od wartości całego mieszkania. Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przewiduje maksymalne stawki liczone według progów wartości. Do taksy trzeba doliczyć VAT, opłaty za wypisy aktu oraz opłaty sądowe związane z wpisem prawa w księdze wieczystej.

Maksymalna taksa notarialna wynosi:

• do 3000 zł - 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł plus 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł plus 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, z ustawowym limitem maksymalnym.

Podane kwoty są stawkami maksymalnymi. Notariusz może pobrać niższą taksę, dlatego przed transakcją warto poprosić o pełną kalkulację obejmującą taksę, VAT, wypisy, opłatę za wniosek wieczystoksięgowy oraz podatek PCC.

Podatki przy sprzedaży udziału siostrzenicy

Przy umowie sprzedaży udziału w mieszkaniu podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, obciąża kupującą. Standardowo wynosi on 2% wartości rynkowej nabywanego prawa. Notariusz pobiera PCC przy akcie i przekazuje go do urzędu skarbowego.

Po stronie sprzedającej najważniejszy jest ewentualny podatek dochodowy od osób fizycznych. Przy sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości istotny jest pięcioletni termin. W przypadku rzeczy nabytej w spadku termin ten liczy się z uwzględnieniem daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie wyłącznie od dnia śmierci spadkodawcy. Jeżeli termin nie upłynął, sprzedaż może wymagać rozliczenia PIT, chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.

Jeżeli zamiast sprzedaży strony rozważają darowiznę, sytuacja podatkowa jest inna. Siostrzenica należy do kręgu dalszej rodziny, a nie do najbliższej grupy zwolnionej na zasadach przewidzianych dla tak zwanej grupy zerowej. Darowizna udziału może więc powodować podatek od spadków i darowizn po stronie obdarowanej, zależny od wartości udziału i wcześniejszych darowizn od tej samej osoby.

Sprzedaż, darowizna czy dział spadku?

Sprzedaż jest właściwa, gdy siostrzenica ma zapłacić cenę za udział i strony chcą definitywnie przenieść własność za wynagrodzeniem. Darowizna pasuje do sytuacji, w której udział ma zostać przekazany nieodpłatnie, ale wtedy trzeba szczególnie uważnie sprawdzić podatek od darowizny.

Jeżeli siostrzenica jest już współwłaścicielką mieszkania, alternatywą może być dział spadku albo zniesienie współwłasności. Przy zgodnym projekcie uczestników opłata sądowa może być niższa niż przy sporze, ale postępowanie sądowe trwa zwykle dłużej niż czynność notarialna. Dla zniesienia współwłasności opłata od zgodnego wniosku wynosi 300 zł, a przy braku zgodnego projektu 1000 zł. Przy dziale spadku opłaty sądowe zależą od rodzaju wniosku i tego, czy strony przedstawiły zgodny projekt.

W praktyce wybór zależy od tego, kto jest współwłaścicielem, czy między stronami istnieje zgoda, czy ma nastąpić zapłata ceny oraz jakie będą skutki podatkowe. Nie zawsze najniższa opłata sądowa oznacza najtańsze rozwiązanie, ponieważ trzeba uwzględnić także podatki, czas postępowania i ryzyko sporu.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady tak. Współwłaściciel może samodzielnie sprzedać swój udział. Zgoda innych osób może mieć znaczenie, jeżeli nie przeprowadzono jeszcze działu spadku albo przedmiotem czynności jest składnik nadal objęty niepodzieloną masą spadkową.

Czy siostrzenica ma prawo pierwokupu udziału?

Samo pokrewieństwo nie daje prawa pierwokupu. Takie prawo musi wynikać z ustawy, umowy albo szczególnego stanu prawnego nieruchomości. Przy zwykłym mieszkaniu stanowiącym współwłasność osób prywatnych najczęściej nie występuje ustawowe prawo pierwokupu współwłaścicieli.

Kto płaci koszty notarialne i PCC?

W praktyce koszty aktu i PCC najczęściej ponosi kupujący, czyli siostrzenica, ale strony mogą ustalić między sobą inny podział kosztów notarialnych. PCC przy sprzedaży obciąża kupującego i jest pobierany przez notariusza.

Czy lepsza będzie darowizna zamiast sprzedaży?

Nie zawsze. Darowizna pozwala przenieść udział bez ceny, ale może powodować podatek od spadków i darowizn po stronie siostrzenicy. Sprzedaż powoduje z kolei PCC po stronie kupującej i ewentualny PIT po stronie sprzedającej. Decyzję warto podjąć po porównaniu obu wariantów.

Czy sprzedaż udziału trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

PCC rozlicza notariusz, więc kupująca zwykle nie składa osobnej deklaracji PCC. Sprzedająca powinna natomiast ustalić, czy transakcja powoduje obowiązek rozliczenia PIT. Jeżeli sprzedaż jest objęta PIT, konieczne może być złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego.

Podsumowanie

Sprzedaż 1/3 udziału w mieszkaniu siostrzenicy jest możliwa, ale wymaga aktu notarialnego i wcześniejszego uporządkowania dokumentów spadkowych. Najważniejsze koszty to taksa notarialna, VAT, wypisy, opłaty wieczystoksięgowe oraz PCC po stronie kupującej. Po stronie sprzedającej trzeba osobno sprawdzić, czy sprzedaż udziału odziedziczonego w spadku powoduje obowiązek zapłaty PIT.

Jeżeli siostrzenica jest już współwłaścicielką albo sprawa dotyczy niepodzielonego spadku, warto rozważyć także dział spadku lub zniesienie współwłasności. Wybór między sprzedażą, darowizną i działem spadku powinien uwzględniać nie tylko koszt notariusza, ale również podatki i przyszłe bezpieczeństwo prawne transakcji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.