Reklamacja prac budowlanych

Pani Elwira ponad rok temu sprzedała dom. Teraz nowy właściciel (w trakcie robót remontowych) zobaczył brak wieńca górnego i złożył do niej reklamację prac budowlanych. Pani Elwira podkreśliła, że w projekcie tego wieńca nie ma. W związku z tym zapytała nas, czy kupujący ma zasadne roszczenie. Chciała również wiedzieć, jak wygląda jej sytuacja z prawnego punktu widzenia.

Wada fizyczna prac budowlanych

Z opisu sytuacji pani Elwiry wnioskuję, że kupujący powołał się na przepisy dotyczące rękojmi opisane w art. 556–576 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”.

W tym przypadku kupujący powołuje się na wadę fizyczną rzeczy opisaną w art. 556¹ Kodeksu cywilnego:

„Art. 556¹. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka (czyli niezależnie od tego, czy wiedział o wadzie), jeżeli rzecz sprzedana posiada wadę.

Niezgodność sprzedanego domu z umową

O wadzie natomiast możemy mówić wtedy, jeśli dochodzi do niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności:

– zgodnie z § 1 pkt 1) cytowanego przepisu, jeśli rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć. Co oznacza, że kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, jeśli brak wieńca górnego stanowi wadę konstrukcyjną budynku samą w sobie i co do zasady nie jest dopuszczalne rozwiązanie budowlane bez zastosowania wieńca górnego;

– zgodnie z § 1 pkt 2) cytowanego przepisu, jeśli pani Elwira zapewniła kupującego, że nieruchomość posiada wieniec górny;

– zgodnie z § 1 pkt 3) cytowanego przepisu, jeśli nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy (co raczej nie ma w tym przypadku zastosowania, chyba że na skutek braku wieńca górnego budynek nie nadaje się do zamieszkania);

– oraz zgodnie z § 1 pkt 4) cytowanego przepisu, jeśli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym, czyli podobnie, jak w pkt 1), jeśli wieniec górny powinien być częścią prawidłowo wybudowanego budynku, a nie jest.

W orzeczeniu z dnia 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I C 76/13) Sąd Okręgowy we Wrocławiu napisał: „Cytowany przepis w pierwszej kolejności wymienia wadę fizyczną sprzedanej rzeczy zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. Zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy zachodzi zatem w każdym przypadku, gdy rzecz nie odpowiada celowi wyraźnie w umowie wskazanemu, a gdy takiej umowy nie było, jeżeli nie odpowiada celowi wynikającemu z okoliczności bądź też ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy”.

Informacja o braku wieńca

Jednakże zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”. Oznacza to, iż nawet jeśli brak wieńca górnego uznany zostanie za wadę w rozumieniu art. 556¹ Kodeksu cywilnego, to w sytuacji, gdy kupujący zapoznał się z projektem budowlanym budynku bądź też projekt ten stanowił załącznik do umowy sprzedaży, pani Elwira będzie mogła powołać się na fakt, iż wiedział on o braku wieńca górnego w momencie sprzedaży nieruchomości, przez co nie może żądać od pani Elwiry odpowiedzialności z tego tytułu.

Należy mieć również na uwadze, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi może być wyłączona także w postaci zapisu umownego. Oznacza to, że jeśli w umowie znalazł się zapis, że kupujący nie może zgłaszać roszczeń z tytułu rękojmi co do sprzedanej rzeczy lub inny podobny zapis, wówczas kupujący nie będzie mógł skutecznie powołać się na rękojmię.

Uprawnienie do wyłączenia rękojmi jest dość często stosowane w przypadku sprzedaży nieruchomości i wynika z art. 558 Kodeksu cywilnego:

„Art. 558. § 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

Należy zatem dokładnie zbadać umowę, czy przypadkiem takie wyłączenie nie znajduje się w jej treści. Zastosowanie tego przepisu byłoby bowiem najwygodniejsze z punktu widzenia pani Elwiry i nie wymagałoby udowadniania żadnych okoliczności faktycznych, poza powołaniem się na konkretny punkt umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I C 76/13)

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.