Reklamacja wad domu po sprzedaży

Czy reklamacja po sprzedaży domu to rękojmia?

W opisanej sytuacji kupujący nie składa w ścisłym znaczeniu reklamacji prac budowlanych wobec wykonawcy, lecz kieruje roszczenia do sprzedawcy domu. Podstawą takich roszczeń najczęściej są przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Zgodnie z zasadą rękojmi sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną albo prawną. Przy sprzedaży domu chodzi przede wszystkim o to, czy nieruchomość jest zgodna z umową, dokumentacją, zapewnieniami sprzedawcy oraz zwykłym przeznaczeniem budynku mieszkalnego.

Wada fizyczna została opisana w art. 556¹ Kodeksu cywilnego. Rzecz jest niezgodna z umową w szczególności wtedy, gdy nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy, okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał kupującego, albo została wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność z rękojmi co do zasady nie zależy od winy sprzedawcy. Sprzedawca może więc odpowiadać także wtedy, gdy sam nie wiedział o wadzie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde odkrycie dokonane podczas remontu daje kupującemu skuteczne roszczenie.

Kiedy brak elementu konstrukcyjnego jest wadą domu?

Brak wieńca górnego może być wadą, ale nie musi. Trzeba ustalić, czy w konkretnym budynku wieniec był wymagany z punktu widzenia projektu, zastosowanej technologii, przepisów techniczno-budowlanych, bezpieczeństwa konstrukcji oraz zasad wiedzy technicznej.

Jeżeli projekt budowlany nie przewidywał wieńca, a budynek został wykonany zgodnie z projektem i prawidłowo pełni swoją funkcję, argument kupującego może być słabszy. Sam fakt, że w innym budynku taki element występuje, nie przesądza jeszcze o wadzie sprzedanej nieruchomości.

Inaczej będzie, jeżeli brak wieńca powoduje pękanie ścian, zagrożenie dla stabilności, istotne ograniczenie sposobu korzystania z budynku albo świadczy o wykonaniu obiektu niezgodnie ze sztuką budowlaną. Wtedy kupujący może twierdzić, że dom nie ma właściwości, które powinien mieć budynek mieszkalny.

W praktyce spór o wadę konstrukcyjną rzadko da się rozstrzygnąć wyłącznie na podstawie korespondencji stron. Potrzebna bywa dokumentacja projektowa, dziennik budowy, protokoły odbiorów, decyzje administracyjne, dokumenty z nadzoru budowlanego oraz opinia specjalisty.

Jakie roszczenia może zgłosić kupujący?

Jeżeli wada istnieje i spełnione są warunki odpowiedzialności z rękojmi, kupujący może żądać przede wszystkim usunięcia wady, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, a przy wadzie istotnej nawet odstąpić od umowy. Przy nieruchomościach odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem daleko idącym i w praktyce wymaga szczególnie mocnych podstaw.

Kupujący powinien wskazać, na czym dokładnie polega wada, kiedy ją wykrył, jakie skutki powoduje oraz czego żąda od sprzedawcy. Samo ogólne stwierdzenie, że w domu brakuje określonego elementu, może być niewystarczające, jeżeli nie wynika z niego, dlaczego ma to być wada w rozumieniu przepisów o rękojmi.

Sprzedawca powinien natomiast odpowiedzieć rzeczowo: zażądać doprecyzowania roszczenia, dokumentacji zdjęciowej, opinii technicznej oraz wskazania podstaw, na których kupujący twierdzi, że budynek jest wadliwy. Warto unikać pochopnego uznawania odpowiedzialności, dopóki nie zostanie wyjaśniona przyczyna problemu.

Czy upływ roku od sprzedaży przekreśla roszczenia?

Nie zawsze. Przy nieruchomościach odpowiedzialność z rękojmi może obejmować wady fizyczne stwierdzone w ustawowym terminie liczonym od wydania nieruchomości. Dla nieruchomości termin ten jest dłuższy niż przy zwykłych rzeczach ruchomych i wynosi 5 lat.

Jeżeli więc kupujący ujawnił wadę po ponad roku od sprzedaży, sam upływ czasu nie przesądza jeszcze, że jego roszczenia są spóźnione. Trzeba jednak zbadać dokładne daty: zawarcia umowy, wydania domu, wykrycia wady, zgłoszenia żądania oraz ewentualnej odpowiedzi sprzedawcy.

Istotne jest również to, czy wada albo jej przyczyna istniała już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, najczęściej przy wydaniu nieruchomości. Jeżeli problem powstał dopiero wskutek remontu, przeróbek albo niewłaściwych prac wykonanych przez kupującego, odpowiedzialność sprzedawcy może być wyłączona.

Kiedy sprzedawca może się bronić?

Sprzedawca ma kilka możliwych linii obrony. Po pierwsze, może wykazywać, że brak wieńca nie jest wadą, bo wynika z projektu, technologii budowy i nie wpływa negatywnie na bezpieczeństwo ani użyteczność domu. Po drugie, może twierdzić, że kupujący wiedział o takim stanie budynku.

Zgodnie z art. 557 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. W praktyce znaczenie może mieć to, czy kupujący otrzymał projekt budowlany, oglądał dokumentację, korzystał z pomocy inspektora lub miał możliwość dokładnego zbadania stanu nieruchomości.

Po trzecie, trzeba sprawdzić akt notarialny. Zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. W sprzedaży między osobami prywatnymi takie postanowienia są częste i mogą skutecznie zamknąć kupującemu drogę do roszczeń z rękojmi.

Wyłączenie albo ograniczenie rękojmi nie pomoże jednak sprzedawcy, jeżeli podstępnie zataił wadę. Podstępne zatajenie wymaga czegoś więcej niż sama niewiedza o problemie. Chodzi o sytuację, w której sprzedawca wie o wadzie i celowo ją ukrywa albo wprowadza kupującego w błąd.

Co powinna zrobić osoba, która sprzedała dom?

Sprzedawca powinien przede wszystkim zebrać dokumenty: akt notarialny, umowę przedwstępną, projekt budowlany, pozwolenie na budowę lub dokumenty legalizacyjne, protokoły odbioru, korespondencję z kupującym oraz ewentualne ogłoszenia sprzedaży. Ważne są także informacje, jakie dokumenty kupujący otrzymał przed podpisaniem umowy.

Następnie warto poprosić kupującego o konkretne stanowisko: jakie przepisy lub wymogi techniczne miały zostać naruszone, jaki jest wpływ braku wieńca na budynek, jakie dowody to potwierdzają i jakiego roszczenia kupujący dochodzi. Odpowiedź powinna być spokojna, precyzyjna i najlepiej udzielona na piśmie.

Jeżeli sprawa dotyczy konstrukcji, rozsądne może być zlecenie niezależnej opinii technicznej. Taka opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale pomaga ocenić ryzyko sporu i przygotować argumenty do negocjacji lub procesu.

FAQ

Czy sprzedawca odpowiada za wadę domu, o której nie wiedział?

Co do zasady tak, ponieważ rękojmia opiera się na odpowiedzialności niezależnej od winy. Sprzedawca może jednak bronić się tym, że wada nie istnieje, kupujący o niej wiedział, roszczenie jest spóźnione albo rękojmia została skutecznie wyłączona.

Czy brak wieńca górnego zawsze oznacza wadę budynku?

Nie. To zależy od projektu, technologii wykonania budynku, wymogów technicznych i wpływu takiego braku na bezpieczeństwo oraz użyteczność domu. W praktyce potrzebna jest ocena specjalisty z zakresu budownictwa.

Czy zapis o wyłączeniu rękojmi w akcie notarialnym jest skuteczny?

W sprzedaży między osobami prywatnymi często tak. Trzeba jednak sprawdzić dokładną treść umowy i okoliczności sprawy. Wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Z tym problemem wiąże się również zagadnienie opisane w artykule: wyłączenie rękojmi w umowie.

Czy kupujący może od razu żądać zwrotu ceny domu?

Odstąpienie od umowy jest możliwe zasadniczo przy wadzie istotnej, ale przy nieruchomościach jest to roszczenie szczególnie poważne i sporne. Częściej w pierwszej kolejności pojawiają się żądania usunięcia wady albo obniżenia ceny.

Jak odpowiedzieć na reklamację kupującego?

Najlepiej pisemnie, bez pochopnego uznawania roszczeń. Warto zażądać wskazania konkretnej wady, dowodów, opinii technicznej, daty jej wykrycia i dokładnego żądania. Równocześnie należy przeanalizować umowę oraz dokumentację budowlaną.

Podsumowanie

W sprawie podobnej do sytuacji pani Elwiry kluczowe nie jest samo stwierdzenie, że w domu brakuje wieńca górnego, lecz odpowiedź na pytanie, czy z tego powodu nieruchomość jest niezgodna z umową albo nie ma cech wymaganych od bezpiecznego budynku mieszkalnego.

Jeżeli brak elementu był widoczny w projekcie, projekt przekazano kupującemu, a budynek wykonano prawidłowo, sprzedawca ma istotne argumenty obronne. Jeżeli jednak brak elementu narusza dokumentację, zasady sztuki budowlanej lub powoduje realne problemy konstrukcyjne, kupujący może dochodzić roszczeń z rękojmi.

Przed zajęciem stanowiska warto sprawdzić akt notarialny, terminy, dokumentację budowlaną i dowody techniczne. W sporach o wady konstrukcyjne rozstrzygające znaczenie często ma opinia specjalisty lub biegłego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Orzeczenie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 76/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.