Darowizna nieruchomości od rodziców a rodzeństwo

Prawo właściciela do sprzedaży darowanej nieruchomości

Jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, a prawo własności zostało ujawnione w księdze wieczystej, to właściciel może samodzielnie rozporządzać nieruchomością. Obejmuje to również sprzedaż domu lub działki. Rodzeństwo nie może skutecznie zakazać sprzedaży tylko dlatego, że wcześniej nieruchomość należała do rodziców.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciel może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy oraz nią rozporządzać. W praktyce oznacza to, że osoba wpisana jako właściciel w księdze wieczystej ma zasadniczo prawo sprzedać nieruchomość bez zgody rodzeństwa.

Trzeba jednak sprawdzić treść aktu notarialnego i księgi wieczystej. Jeżeli pierwotnie ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, na przykład służebność mieszkania na rzecz rodzica, ale później sporządzono akt zwolnienia nieruchomości spod obciążenia, to należy ustalić, czy wykreślono je także z księgi wieczystej. Dla kupującego kluczowe znaczenie będzie miała aktualna treść księgi wieczystej.

Czy rodzeństwo ma prawo do domu po darowiźnie?

Nie. Sama więź rodzinna nie daje rodzeństwu prawa do nieruchomości, która została darowana jednej osobie. Jeżeli rodzice przenieśli własność domu na Panią, rodzeństwo nie staje się współwłaścicielami i nie może żądać wpisu do księgi wieczystej wyłącznie z tego powodu, że jest to majątek rodzinny.

Rodzeństwo może natomiast podnosić roszczenia pieniężne związane ze spadkiem po rodzicach, zwłaszcza roszczenie o zachowek. To jednak zupełnie inna sprawa niż własność nieruchomości. Roszczenie o zachowek nie blokuje sprzedaży domu i nie daje uprawnionemu automatycznego prawa do zamieszkiwania w nim ani do decydowania o transakcji.

Wyjątkowo sytuacja mogłaby wyglądać inaczej, gdyby rodzeństwo wykazało wadliwość samej umowy darowizny, na przykład brak zdolności darczyńcy do świadomego działania. Są to jednak odrębne i trudne spory, wymagające konkretnych dowodów. Samo niezadowolenie z darowizny nie wystarcza.

Opieka nad mamą po sprzedaży nieruchomości

Jeżeli mama nadal mieszka z Panią, a nieruchomość ma zostać sprzedana, trzeba praktycznie zabezpieczyć jej sytuację. Jeżeli służebność mieszkania lub inne ograniczone prawo rzeczowe zostało skutecznie wykreślone, nowy właściciel nie będzie związany takim prawem tylko dlatego, że mama wcześniej mieszkała w domu.

Można rozważyć kilka rozwiązań, zależnie od planów rodziny i kupującego: sprzedaż z jednoczesnym uzgodnieniem dalszego zamieszkiwania mamy, zawarcie umowy najmu, ustanowienie nowej służebności albo zakup innej nieruchomości i zapewnienie mamie miejsca pobytu. Każde z tych rozwiązań powinno być opisane na piśmie, a przy prawach do nieruchomości najczęściej potrzebny będzie akt notarialny.

Jeżeli opieka nad mamą jest wykonywana kosztem Pani czasu i środków, warto dokumentować wydatki. Może to mieć znaczenie przy późniejszych rozmowach rodzinnych, a w niektórych sytuacjach także przy rozliczeniach spadkowych.

Zachowek po ojcu i po matce

Zachowek przysługuje określonym osobom najbliższym spadkodawcy: zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. Rodzeństwo jako dzieci rodziców może więc być uprawnione do zachowku po ojcu lub po matce, jeżeli w danym przypadku nie otrzymało należnej wartości w spadku, darowiźnie, zapisie albo w innej przewidzianej prawem formie.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie takiego udziału.

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwie części darowizny. Jeżeli nieruchomość była wspólna dla obojga rodziców, każdy z nich darował swój udział albo udział w majątku wspólnym. Po śmierci ojca znaczenie może mieć część darowizny pochodząca od ojca, a po śmierci matki część pochodząca od matki. Dokładne rozliczenie zależy od treści aktu notarialnego, ustroju majątkowego rodziców i składu spadku.

Jeżeli od śmierci ojca upłynęło ponad 5 lat, roszczenie o zachowek po ojcu może być przedawnione. Nie należy jednak oceniać tego automatycznie bez sprawdzenia daty śmierci, ewentualnego testamentu, prowadzonych postępowań oraz tego, czy bieg przedawnienia nie został przerwany, na przykład przez czynność przed sądem.

Doliczenie darowizny przy obliczaniu zachowku

Przy obliczaniu zachowku ustala się czystą wartość spadku, a następnie dolicza określone darowizny. Darowizna nieruchomości na rzecz dziecka może być doliczona do substratu zachowku, ponieważ dziecko jest osobą, która co do zasady należy do kręgu spadkobierców ustawowych i uprawnionych do zachowku.

W praktyce ważne jest to, że limit 10 lat nie chroni automatycznie osoby obdarowanej będącej dzieckiem spadkodawcy. Ograniczenie dotyczące darowizn dokonanych dawniej niż 10 lat przed śmiercią dotyczy darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Dlatego darowizna na rzecz córki lub syna może być brana pod uwagę także po dłuższym czasie.

Wartość przedmiotu darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Jeżeli więc dom został darowany wiele lat temu, sąd bierze pod uwagę jego stan z daty darowizny, ale aktualizuje wartość według cen właściwych dla chwili obliczania zachowku. Potwierdza to utrwalona linia wynikająca między innymi z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 roku, sygn. akt III CZP 75/84.

Czy sprzedaż domu usuwa ryzyko zachowku?

Sprzedaż darowanej nieruchomości nie powoduje, że darowizna przestaje istnieć dla celów zachowku. Jeżeli po śmierci rodzica uprawnione rodzeństwo będzie dochodzić zachowku, sąd może nadal brać pod uwagę wartość darowizny, nawet jeżeli dom został wcześniej sprzedany osobie trzeciej.

Dla kupującego istotne jest natomiast to, czy sprzedający jest właścicielem i czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Roszczenie rodzeństwa o zachowek jest zasadniczo kierowane jako roszczenie pieniężne wobec osób odpowiedzialnych za jego zapłatę, a nie jako żądanie unieważnienia zwykłej sprzedaży dokonanej przez właściciela.

W razie sporu o zachowek znaczenie mają także darowizny otrzymane przez rodzeństwo, koszty opieki, skład spadku, ewentualny testament, długi spadkowe oraz wcześniejsze rozliczenia rodzinne. Dlatego nie da się ustalić wysokości zachowku wyłącznie na podstawie informacji, że dom został kiedyś darowany jednemu dziecku.

Co zrobić przed sprzedażą?

• Sprawdzić aktualny odpis księgi wieczystej i ustalić, czy nie ma w niej służebności, hipoteki, ostrzeżenia lub innego wpisu ograniczającego sprzedaż.
• Przeanalizować akt darowizny oraz akt zwolnienia nieruchomości spod obciążenia.
• Ustalić, czy po ojcu było prowadzone postępowanie spadkowe i czy ktokolwiek zgłaszał roszczenia o zachowek.
• Rozważyć, jak formalnie zabezpieczyć dalsze zamieszkiwanie lub opiekę nad mamą po sprzedaży.
• Zgromadzić dokumenty dotyczące nakładów na dom i kosztów opieki, jeżeli mogą mieć znaczenie w przyszłym sporze.

FAQ

Czy rodzeństwo może zabronić sprzedaży domu darowanego przez rodziców?

Co do zasady nie. Jeżeli jest Pani właścicielką nieruchomości, rodzeństwo nie ma prawa blokować sprzedaży. Wyjątkiem byłyby szczególne okoliczności, na przykład wpisane w księdze wieczystej ograniczenia albo skutecznie podważona umowa darowizny.

Czy po darowiźnie trzeba spłacić rodzeństwo od razu?

Nie ma automatycznego obowiązku spłaty rodzeństwa w chwili sprzedaży darowanej nieruchomości. Ewentualne rozliczenia mogą pojawić się w ramach roszczenia o zachowek po śmierci rodzica, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe.

Czy darowizna sprzed wielu lat liczy się do zachowku?

Tak, może się liczyć, jeżeli została dokonana na rzecz dziecka spadkodawcy. Przy darowiznach na rzecz osób należących do kręgu spadkobierców i uprawnionych do zachowku upływ 10 lat nie wyłącza automatycznie doliczenia darowizny.

Czy zachowek po ojcu może być przedawniony?

Może być, jeżeli od właściwego momentu upłynęło 5 lat. Trzeba jednak ustalić, od kiedy termin biegnie w konkretnej sprawie oraz czy nie został przerwany, na przykład przez wniesienie pozwu lub inną czynność przed sądem.

Czy mama może mieszkać w domu po jego sprzedaży?

Tak, ale trzeba to prawnie zabezpieczyć. Jeżeli nie ma już służebności ani innego prawa wpisanego w księdze wieczystej, dalsze zamieszkiwanie mamy powinno wynikać z umowy z właścicielem albo z odpowiednich postanowień transakcji sprzedaży.

Podsumowanie

Darowizna nieruchomości od rodziców powoduje, że obdarowany staje się właścicielem i może rozporządzać rzeczą, w tym ją sprzedać. Rodzeństwo nie może zakazać sprzedaży ani żądać udziału w domu tylko dlatego, że nieruchomość pochodziła od rodziców.

Nie wyklucza to jednak przyszłych albo istniejących roszczeń o zachowek. Takie roszczenia mają charakter pieniężny, zależą od wartości spadku, wartości darowizny, kręgu uprawnionych oraz terminów przedawnienia. Przed sprzedażą warto sprawdzić księgę wieczystą, akty notarialne i sytuację spadkową po zmarłym rodzicu.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 roku, sygn. akt III CZP 75/84

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.