Wejście właściciela do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy?

Co do zasady właściciel, który oddał mieszkanie najemcy, przekazał mu możliwość faktycznego korzystania z lokalu. Najemca jest posiadaczem zależnym mieszkania i korzysta z ochrony posiadania także wobec samego właściciela. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno samowolnie naruszać posiadania, nawet gdy posiadacz nie jest właścicielem rzeczy.

Dlatego argument: „to moje mieszkanie, więc mogę wejść, kiedy chcę” jest nieprawidłowy. Własność nadal przysługuje wynajmującemu, lecz w okresie najmu sposób wykonywania tego prawa jest ograniczony uprawnieniami najemcy oraz przepisami regulującymi dostęp właściciela do lokalu.

Najważniejsze sytuacje można rozróżnić następująco:

Awaria jest najważniejszym wyjątkiem od zasady uzgadniania wejścia

Art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje specjalną procedurę, gdy wystąpi awaria wywołująca szkodę albo bezpośrednio zagrażająca jej powstaniem. Może chodzić przykładowo o intensywny wyciek wody, poważną awarię instalacji lub inną sytuację wymagającą natychmiastowej interwencji.

Lokator ma wówczas obowiązek niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu usunięcia awarii. Jeśli jest nieobecny albo odmawia wpuszczenia, właściciel może wejść bez jego zgody, lecz przepisy nie pozostawiają mu pełnej swobody działania. Otwarcie powinno nastąpić w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej lub miejskiej. Jeżeli konieczna jest pomoc straży pożarnej, wejście może nastąpić również przy jej udziale.

Nie należy więc utożsamiać sytuacji awaryjnej z prawem do samodzielnego otwarcia drzwi zapasowym kluczem po otrzymaniu informacji o dowolnym problemie w mieszkaniu. Ustawa przewiduje określony sposób postępowania właśnie na wypadek nieobecności albo sprzeciwu lokatora.

Jeżeli mieszkanie zostało otwarte pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z wykonanych czynności sporządza się protokół.

Przegląd mieszkania i naprawy wymagają wcześniejszego ustalenia terminu

Inaczej wygląda zwykła kontrola techniczna. Art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu przeprowadzenia okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego mieszkania oraz ustalenia zakresu potrzebnych prac i ich wykonania.

Przepis obejmuje także zastępcze wykonanie przez właściciela prac obciążających lokatora. Nie jest jednak ogólnym upoważnieniem do niezapowiedzianych wizyt. Jeśli nie zachodzi awaria wymagająca natychmiastowej reakcji, właściwym rozwiązaniem jest wcześniejsze ustalenie terminu.

Jeżeli właściciel wysłał wiadomość, że pojawi się następnego dnia, a najemca nie odpowiedział, sam brak odpowiedzi nie tworzy automatycznie prawa do wejścia pod jego nieobecność. Szczególne znaczenie ma treść umowy, cel wizyty, wcześniejsze ustalenia stron oraz to, czy rzeczywiście występuje sytuacja objęta ustawowym obowiązkiem udostępnienia lokalu.

Zapasowy klucz i zapis w umowie nie zawsze uprawniają do wejścia

W praktyce wiele sporów zaczyna się od tego, że wynajmujący zachował drugi komplet kluczy. Samo posiadanie klucza jest czymś innym niż prawo do jego użycia. Klucz może być potrzebny choćby na wypadek uzgodnionej interwencji, lecz nie zastępuje podstawy prawnej do wejścia do mieszkania.

Podobnie należy podchodzić do postanowień umowy przewidujących kontrole lokalu. Strony mogą określić zasady wizyt, sposób powiadamiania i częstotliwość przeglądów. Nie należy jednak traktować bardzo ogólnego zapisu typu „właściciel ma prawo wejść do mieszkania w każdym czasie” jako bezwarunkowej zgody na każdą wizytę pod nieobecność najemcy i mimo jego wyraźnego sprzeciwu.

Przy ocenie takiej klauzuli trzeba uwzględnić cały stosunek najmu, ustawową ochronę lokatora i posiadania oraz okoliczności konkretnego wejścia. Szczególne ustawowe zasady dotyczące awarii pokazują, że samo prawo własności nie wystarcza do pominięcia osoby, której lokal został oddany do używania.

Co może zrobić właściciel, gdy najemca nie chce wpuścić go do mieszkania?

Najemca nie ma prawa dowolnie uniemożliwiać wszystkich przeglądów i napraw. Jeżeli zachodzą przesłanki z art. 10 ust. 3 ustawy, powinien po wcześniejszym ustaleniu terminu udostępnić lokal. Właściciel powinien jednak postępować w sposób, który później można udokumentować.

Rozsądna kolejność działań to:

1. precyzyjne wskazanie celu wizyty, np. okresowego przeglądu instalacji albo wykonania konkretnej naprawy,
2. zaproponowanie realnego terminu lub kilku terminów i zachowanie korespondencji z najemcą,
3. w razie odmowy pisemne wezwanie do udostępnienia lokalu ze wskazaniem podstawy i celu wizyty,
4. jeżeli nadal nie ma dostępu, skorzystanie z odpowiednich środków cywilnych zamiast samodzielnego otwierania lokalu.

Jeśli problem spełnia przesłanki awarii z art. 10 ust. 1, stosuje się opisany wcześniej tryb awaryjnego wejścia. Zwykłego sporu o termin kontroli nie należy jednak przekształcać w pozorną sytuację awaryjną tylko po to, by uzyskać dostęp do mieszkania.

Długotrwałe i nieuzasadnione niewykonywanie przez najemcę jego obowiązków może mieć konsekwencje dla stosunku najmu, ale sposób jego zakończenia zależy między innymi od rodzaju umowy i podstawy prawnej. Jeżeli strony zawarły umowę bez formy pisemnej, pomocne może być omówienie zasad dotyczących wypowiedzenia ustnej umowy najmu.

Co może zrobić najemca po samowolnym wejściu właściciela?

Najpierw trzeba ustalić, co rzeczywiście się wydarzyło. Inaczej należy oceniać wejście w celu zatrzymania poważnego wycieku, a inaczej sytuację, w której właściciel regularnie otwiera mieszkanie podczas nieobecności najemcy, fotografuje jego rzeczy albo przyprowadza inne osoby.

Najemca powinien zabezpieczyć dowody. Znaczenie mogą mieć wiadomości SMS i e-mail, historia połączeń, nagrania z domofonu lub legalnie działających urządzeń, zeznania sąsiadów, dokumentacja uszkodzonego zamka, zdjęcia oraz wypowiedzi samego właściciela potwierdzające wejście.

Ochrona posiadania

Art. 344 Kodeksu cywilnego pozwala posiadaczowi żądać od osoby, która samowolnie naruszyła posiadanie, przywrócenia poprzedniego stanu oraz zaniechania dalszych naruszeń. Ochrona ta nie zależy od tego, czy posiadacz jest właścicielem ani nawet od tego, czy jego posiadanie jest zgodne z prawem, z zastrzeżeniami wynikającymi z tego przepisu.

W sporze między właścicielem i najemcą ma to istotne znaczenie: właściciel nie może bronić samowolnego naruszania posiadania wyłącznie stwierdzeniem, że mieszkanie formalnie należy do niego. Roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie zostanie dochodzone w ciągu roku od chwili danego naruszenia.

Naruszenie dóbr osobistych i szkoda

W zależności od sposobu i intensywności ingerencji mogą pojawić się także kwestie ochrony dóbr osobistych na podstawie art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego. Nie każde nieprawidłowe wejście automatycznie prowadzi jednak do powstania roszczenia pieniężnego. Trzeba ocenić charakter naruszenia i przesłanki konkretnego roszczenia.

Jeżeli przy wejściu uszkodzono zamek, drzwi albo rzeczy należące do najemcy lub powstała inna szkoda majątkowa, odrębnej oceny wymaga możliwość dochodzenia odszkodowania. W takim przypadku znaczenie mają dowody dotyczące szkody, jej wysokości oraz związku z działaniem właściciela.

Czy wejście właściciela może naruszać mir domowy?

Takie ryzyko istnieje. Art. 193 Kodeksu karnego dotyczy wdarcia się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia lub ogrodzonego terenu albo nieopuszczenia go wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 lipca 2011 r., sygn. I KZP 5/11, wskazał, że sprawcą naruszenia miru domowego może być również właściciel mieszkania.

Nie oznacza to, że każde wejście bez wcześniejszego uzgodnienia automatycznie wyczerpuje znamiona przestępstwa. Trzeba badać sposób wejścia, uprawnienia stron, zachowanie najemcy oraz ewentualną ustawową lub umowną podstawę dostępu. Jeżeli okoliczności wskazują na podejrzenie naruszenia art. 193 Kodeksu karnego, można zawiadomić Policję lub prokuraturę. Ściganie tego czynu następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Czy właściciel może wejść do mieszkania po zakończeniu najmu?

Wygaśnięcie albo skuteczne rozwiązanie umowy nie oznacza, że właściciel może natychmiast samodzielnie otworzyć lokal, wymienić zamki i usunąć rzeczy osoby, która nadal w nim przebywa. Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz, ale spór o wydanie mieszkania powinien być rozwiązany przy użyciu odpowiednich środków prawnych, a nie przez samowolne odzyskanie faktycznego władania.

Jeżeli po ustaniu umowy dotychczasowy najemca pozostaje w lokalu, warto odróżnić zakończenie stosunku najmu od faktycznego odzyskania mieszkania. Szerzej ten problem omawia artykuł o dalszym korzystaniu z wynajętego mieszkania.

W zwykłym najmie, jeżeli lokator nie wydaje mieszkania dobrowolnie, może powstać konieczność przeprowadzenia postępowania prowadzącego do opróżnienia lokalu. Zobacz także, jak wygląda eksmisja po wypowiedzeniu najmu.

Przy najmie okazjonalnym dostępne są szczególne rozwiązania dotyczące obowiązku opróżnienia lokalu i egzekucji, lecz także ten rodzaj najmu nie daje właścicielowi dowolnego prawa do siłowego przejęcia mieszkania. Osobno trzeba ustalić, czy i jak nastąpiło wcześniejsze zakończenie najmu okazjonalnego.

Najczęstsze pytania

Czy właściciel może zachować drugi komplet kluczy?

Samo posiadanie zapasowych kluczy nie jest równoznaczne z prawem do korzystania z nich w dowolnej chwili. O możliwości wejścia decydują przepisy, umowa i konkretne okoliczności, a nie sam fakt posiadania klucza.

Czy właściciel może wejść, jeżeli najemca przez kilka dni nie odpowiada na telefon?

Brak kontaktu z najemcą sam w sobie nie jest podstawą do zwykłej kontroli mieszkania pod jego nieobecność. Inaczej wygląda sytuacja, gdy wystąpiła awaria wywołująca szkodę albo bezpośrednio zagrażająca jej powstaniem. Wtedy zastosowanie ma szczególny tryb z art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy Policja może asystować właścicielowi przy zwykłym przeglądzie?

Ustawowy udział Policji lub straży gminnej albo miejskiej został przewidziany przy awarii, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia mieszkania. Sama obecność funkcjonariusza nie służy do tworzenia właścicielowi dodatkowego prawa do wejścia na zwykłą, nieuzgodnioną kontrolę.

Czy najemca może całkowicie odmówić właścicielowi kontroli technicznej?

Nie powinien bezpodstawnie odmawiać udostępnienia mieszkania do czynności wskazanych w art. 10 ust. 3 ustawy, jeżeli termin został wcześniej ustalony. Spór o dostęp nie daje jednak właścicielowi automatycznego prawa do wejścia siłą lub pod nieobecność lokatora, jeżeli nie zachodzi sytuacja awaryjna.

Czy zapis w umowie o prawie kontroli pozwala właścicielowi wejść bez najemcy?

Nie można udzielić jednej odpowiedzi bez przeczytania zapisu. Klauzula może określać zasady kontroli i powiadamiania, ale jej treść trzeba oceniać razem z przepisami chroniącymi lokatora i jego posiadanie. Ogólnego postanowienia nie należy automatycznie traktować jako nieograniczonej zgody na wejście w dowolnym czasie i mimo wyraźnego sprzeciwu.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 10.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 23–24, art. 342–344 oraz przepisy o najmie.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, art. 193.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r., sygn. I KZP 5/11.