Najemca nie chce opuścić lokalu po wypowiedzeniu

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przez najemcę

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy pismo najemcy było skutecznym wypowiedzeniem umowy, czy tylko propozycją wcześniejszego zakończenia najmu. Ma to szczególne znaczenie przy umowie zawartej na czas określony.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy umowie na czas określony nie zawsze wystarczy samo oświadczenie najemcy o wcześniejszym wyjściu z lokalu.

Jeżeli jednak umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia przez najemcę, należy zastosować termin i zasady wskazane w umowie. Jeżeli umowa takiej możliwości nie przewiduje, ale właściciel akceptuje wcześniejsze zakończenie najmu, najlepiej potraktować sprawę jako porozumienie stron i potwierdzić je na piśmie. W porozumieniu warto wskazać dokładną datę zakończenia najmu, termin przekazania kluczy, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji oraz obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

Czy właściciel może wejść do mieszkania w dniu zakończenia najmu?

Co do zasady nie. Sam fakt, że najemca zapowiedział wyprowadzkę do określonego dnia, nie oznacza jeszcze, że właściciel może sam wejść do mieszkania, zmienić zamki, wynieść rzeczy albo potraktować lokal jako odzyskany. Bezpiecznym momentem odzyskania lokalu jest dobrowolne wydanie mieszkania, przekazanie kluczy i spisanie protokołu.

Jeżeli najemca nie stawi się na odbiór, nie odda kluczy albo oświadczy, że jednak zostaje w mieszkaniu, właściciel powinien działać formalnie. Samodzielne usuwanie lokatora może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także na zarzut naruszenia miru domowego lub bezprawnego naruszenia posiadania.

Wyjątkiem mogą być sytuacje nagłe, na przykład awaria powodująca bezpośrednie zagrożenie szkodą. Takie wejście do lokalu powinno jednak odbywać się wyłącznie w granicach przewidzianych prawem i najlepiej przy udziale odpowiednich służb lub administracji budynku, jeżeli wymaga tego sytuacja.

Jak przygotować odbiór lokalu?

Właściciel powinien pisemnie odpowiedzieć najemcy, że przyjmuje do wiadomości jego oświadczenie i proponuje konkretną datę oraz godzinę protokolarnego zdania lokalu. Jeżeli strony uzgadniają wcześniejsze zakończenie umowy, warto wyraźnie napisać, że umowa rozwiązuje się za porozumieniem stron z określonym dniem.

Podczas odbioru mieszkania należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Powinny się w nim znaleźć między innymi: data wydania lokalu, liczba przekazanych kompletów kluczy, stan liczników, opis stanu mieszkania, wyposażenie, ewentualne uszkodzenia oraz informacja o dalszym rozliczeniu kaucji i mediów.

Jeżeli najemca nie przyjdzie na odbiór, warto sporządzić notatkę z tej okoliczności, zachować korespondencję, wykonać zdjęcia części wspólnych lub drzwi, jeżeli ma to znaczenie dowodowe, i ponowić pisemne wezwanie do wydania lokalu.

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Jeżeli umowa najmu już się zakończyła, a najemca nadal zajmuje mieszkanie, właściciel powinien wezwać go do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu. Wezwanie najlepiej doręczyć w sposób umożliwiający późniejsze wykazanie doręczenia, na przykład listem poleconym, kurierem, osobiście za potwierdzeniem albo dodatkowo pocztą elektroniczną, jeżeli strony tak się komunikowały.

W wezwaniu warto wskazać podstawę zakończenia najmu, termin na wydanie lokalu, numer rachunku do zapłaty zaległości, informację o naliczaniu należności za dalsze korzystanie z mieszkania oraz zapowiedź skierowania sprawy do sądu, jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie.

Przy zwykłym najmie mieszkania, w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, właściciel nie dysponuje notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca odmawia wyprowadzki, konieczne może być wniesienie pozwu o opróżnienie lokalu, potocznie nazywanego pozwem o eksmisję.

Eksmisja i lokal socjalny

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd bada, czy najemca utracił tytuł prawny do mieszkania i czy istnieją podstawy do nakazania mu opróżnienia lokalu. W wyroku sąd rozstrzyga także, czy osobom objętym nakazem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takiego uprawnienia nie ma.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.

Jeżeli sąd przyzna lokatorowi uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji może być w praktyce uzależnione od działań gminy. To jeden z powodów, dla których właściciel powinien możliwie szybko uporządkować dokumenty i nie zwlekać z podjęciem formalnych kroków.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania

Po zakończeniu umowy najemca, który nadal zajmuje lokal bez tytułu prawnego, może być zobowiązany do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Podstawowe zasady wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności z regulacji dotyczących osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego.

W praktyce właściciel powinien wyliczyć należności za okres po zakończeniu najmu, uwzględniając dotychczasowy czynsz, opłaty eksploatacyjne, media oraz inne należności wynikające z umowy lub przepisów. Jeżeli lokal nie został wydany, nie należy automatycznie zwracać całej kaucji bez rozliczenia zaległości i ewentualnych szkód.

Kaucja może służyć zabezpieczeniu należności z tytułu najmu, w tym zaległego czynszu, opłat i kosztów napraw, jeżeli są one udokumentowane i mieszczą się w zakresie odpowiedzialności najemcy. Rozliczenie kaucji powinno być przejrzyste i oparte na dokumentach, a nie na ogólnych twierdzeniach.

Jakie dokumenty warto zachować?

W sporze z najemcą szczególnie ważne są dokumenty. Właściciel powinien zachować umowę najmu, aneksy, wypowiedzenie albo pismo najemcy o wcześniejszym zakończeniu najmu, odpowiedź właściciela, wezwania do wydania lokalu, potwierdzenia doręczeń, korespondencję SMS lub e-mail, dowody płatności, zdjęcia lokalu i protokoły.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, dokumenty te pomogą wykazać, że najem się zakończył, najemca został wezwany do wydania mieszkania, a właściciel nie działał samowolnie. Dobrze przygotowana dokumentacja może też ułatwić dochodzenie zaległości pieniężnych.

FAQ

Czy najemca może sam skrócić umowę najmu na czas określony?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość albo gdy właściciel zgodzi się na wcześniejsze zakończenie najmu. Przy braku odpowiedniego postanowienia w umowie samo pismo najemcy może nie wystarczyć.

Czy zgoda właściciela na wcześniejszą wyprowadzkę powinna być pisemna?

Tak, dla celów dowodowych najlepiej sporządzić pisemne porozumienie albo co najmniej pisemną odpowiedź na oświadczenie najemcy. Dokument powinien wskazywać datę zakończenia najmu i termin zdania lokalu.

Czy właściciel może wejść do lokalu, jeśli najemca nie odda kluczy?

Zasadniczo nie. Dopóki najemca faktycznie włada lokalem, właściciel powinien unikać samodzielnego wejścia, wymiany zamków lub wynoszenia rzeczy. Wyjątki dotyczą przede wszystkim sytuacji nagłych, na przykład awarii, i wymagają zachowania szczególnej ostrożności.

Co można zrobić zamiast samodzielnego usuwania lokatora?

Należy wezwać najemcę do wydania lokalu, naliczać należności za bezumowne korzystanie i w razie dalszej odmowy skierować sprawę do sądu o opróżnienie lokalu. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sprawa może trafić do komornika.

Czy brak najmu okazjonalnego utrudnia odzyskanie mieszkania?

Tak, ponieważ przy zwykłym najmie właściciel co do zasady nie korzysta z uproszczonej ścieżki egzekucji opartej na notarialnym oświadczeniu najemcy. W razie odmowy wyprowadzki zazwyczaj potrzebny jest wyrok sądu.

Podsumowanie

Jeżeli najemca zapowiedział wcześniejsze opuszczenie mieszkania, właściciel powinien najpierw potwierdzić na piśmie, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia albo porozumienia stron. Następnie należy ustalić termin protokolarnego odbioru lokalu i rozliczyć czynsz, media oraz kaucję.

Gdy najemca mimo zakończenia umowy nie chce wydać mieszkania, właściciel nie powinien działać siłowo. Właściwą drogą jest wezwanie do opróżnienia lokalu, dochodzenie należności za dalsze korzystanie z mieszkania i w razie potrzeby postępowanie sądowe o eksmisję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.