Ustna umowa najmu mieszkania – wypowiedzenie i podatki

Ustna umowa najmu mieszkania

Brak pisemnej umowy nie oznacza, że najmu nie ma. Umowa najmu może zostać zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, jeżeli strony uzgodniły oddanie lokalu do używania i zapłatę czynszu. Przy lokalu mieszkalnym trzeba jednak odróżnić ważność samej umowy od możliwości jej wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli tej formy nie zachowano, poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Nie oznacza to jednak, że właściciel może dowolnie zakończyć najem mieszkania. Lokatora chroni ustawa o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli strony ustnie uzgodniły, że mieszkanie będzie wynajmowane tylko do czasu sprzedaży, pojawia się problem dowodowy. W razie sporu trzeba wykazać, jakie dokładnie były ustalenia, kiedy miały nastąpić i czy najemca rzeczywiście je zaakceptował. Dlatego dalsze działania powinny być prowadzone już pisemnie.

Czy można wypowiedzieć najem ustnie?

W przypadku lokalu mieszkalnego wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz musi określać przyczynę wypowiedzenia. Wynika to z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustne wypowiedzenie, nawet z trzymiesięcznym terminem, jest więc bardzo ryzykowne i najczęściej nie wywoła skutku prawnego.

Właściciel może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie. Nie wystarczy samo przekonanie, że lokal ma zostać sprzedany, że umowa była ustna albo że najemca powinien się wyprowadzić po upływie uzgodnionego czasu. Wypowiedzenie powinno być doręczone w taki sposób, aby dało się później wykazać datę odbioru, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez osobiste doręczenie z podpisem najemcy.

Jeżeli właściciel wskaże błędną podstawę, nie zachowa wymaganej formy albo nie poprzedzi wypowiedzenia wymaganym upomnieniem, lokator może skutecznie kwestionować wypowiedzenie.

Remont bez zgody właściciela i trzymanie psa

Duży remont prowadzony bez uzgodnienia z właścicielem może być istotnym naruszeniem obowiązków najemcy. Zgodnie z art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń. Jeżeli najemca wykonuje prace wykraczające poza zwykłą konserwację, warto natychmiast wezwać go pisemnie do wstrzymania prac, przedstawienia zakresu robót i przywrócenia stanu zgodnego z umową.

Właściciel może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo zatrzymać ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 6e ust. 2 ustawy.

Samo posiadanie psa nie zawsze wystarczy do wypowiedzenia najmu. Znaczenie ma to, czy umowa albo ustalone zasady wyłączały trzymanie zwierząt, czy pies powoduje szkody, hałas, zagrożenie albo uciążliwości dla innych mieszkańców. Jeżeli problemem jest tylko fakt, że zwierzę jest duże, a nie ma szkód ani naruszeń porządku, wypowiedzenie może być trudniejsze do obrony.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem z powodu naruszeń?

Art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, między innymi wtedy, gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania albo rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu.

Praktycznie oznacza to dwa kroki. Najpierw należy wysłać pisemne upomnienie, w którym konkretnie opisuje się naruszenia, na przykład prowadzenie prac remontowych bez zgody, ingerencję w instalacje, zniszczenia, hałas albo szkody spowodowane przez zwierzę. Dopiero gdy lokator mimo upomnienia nadal narusza obowiązki, można rozważać pisemne wypowiedzenie z ustawową przyczyną.

Jeżeli lokator zalegałby z czynszem lub opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, ustawa przewiduje odrębną procedurę: właściciel musi najpierw uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Czy sprzedaż mieszkania pozwala wypowiedzieć najem?

Sam zamiar sprzedaży mieszkania co do zasady nie jest podstawą wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Nabywca lokalu może wejść w sytuację prawną wynajmującego, ale nie oznacza to automatycznie, że lokator musi opuścić mieszkanie przed sprzedażą.

Ustawa przewiduje szczególne zasady wypowiedzenia, gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny, możliwe jest wypowiedzenie z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu. Jeżeli takich warunków nie ma, zastosowanie może mieć znacznie dłuższy termin przewidziany w ustawie.

Trzeba podkreślić, że chodzi o zamiar zamieszkania właściciela, a nie o zamiar sprzedaży lokalu, przekazania go kupującemu czy opróżnienia mieszkania w celu uzyskania wyższej ceny.

Co jeśli lokator nie wyprowadzi się po wypowiedzeniu?

Jeżeli lokator nie opuści mieszkania po skutecznym wypowiedzeniu albo po zakończeniu najmu, właściciel nie może samodzielnie wymienić zamków, wyrzucić rzeczy, odciąć mediów ani uniemożliwić korzystania z lokalu. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Właściwą drogą jest wezwanie lokatora do opróżnienia lokalu, a następnie pozew o eksmisję, czyli o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. W postępowaniu sąd bada między innymi, czy najem został skutecznie zakończony oraz czy lokatorowi przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Okoliczność, że lokator mieszka z dzieckiem, może mieć znaczenie przy ocenie sytuacji mieszkaniowej i sposobie wykonania wyroku.

Po ustaniu najmu właściciel może również dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, jeżeli lokator nadal go zajmuje.

Współwłasność mieszkania a wynajęcie lokalu

Jeżeli mieszkanie należy do dwóch współwłaścicieli, decyzje dotyczące najmu powinny być uzgadniane. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z kolei art. 201 Kodeksu cywilnego stanowi, że do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Przy udziałach po 1/2 jeden współwłaściciel nie ma większości. Jeżeli więc zawarł umowę najmu całego mieszkania bez zgody drugiego współwłaściciela, drugi współwłaściciel może kwestionować skuteczność takiej czynności. W orzecznictwie wskazywano, że czynności dokonane bez wymaganej zgody większości współwłaścicieli lub bez zastępczego upoważnienia sądu mogą być bezwzględnie nieważne. Takie stanowisko wyrażono między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/2005.

Nawet jeśli pojawia się argument nieważności umowy, nie oznacza to, że można usunąć lokatora bez sądu. W praktyce potrzebne jest pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu, a w razie odmowy skierowanie sprawy do sądu.

Podatek od ustnego najmu i ryzyko karnoskarbowe

Dochód lub przychód z najmu trzeba rozliczać niezależnie od tego, czy umowa została zawarta pisemnie, ustnie czy dorozumianie. W przypadku najmu prywatnego zasadą jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodów do ustawowego limitu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. W konkretnym przypadku trzeba ustalić, kto uzyskiwał przychód i czy najem był prywatny, czy związany z działalnością gospodarczą.

Jeżeli czynsz nie był rozliczany, urząd skarbowy może żądać zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami. W razie wykrycia zaległości warto rozważyć dobrowolne uporządkowanie rozliczeń, w tym złożenie zaległych zeznań i zapłatę należności. W wielu sytuacjach znaczenie może mieć także czynny żal, ale jego skuteczność zależy od momentu i okoliczności sprawy.

Niezależnie od zaległości podatkowych może powstać odpowiedzialność karnoskarbowa. Zgodnie z art. 54 Kodeksu karnego skarbowego podatnik, który uchylając się od opodatkowania nie ujawnia przedmiotu lub podstawy opodatkowania albo nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny, a w poważniejszych przypadkach także surowszym sankcjom przewidzianym w tym przepisie.

FAQ

Czy ustna umowa najmu mieszkania jest ważna?

Tak, może być ważna. Problem polega głównie na dowodzeniu jej treści oraz na tym, że przy najmie mieszkania wypowiedzenie przez właściciela musi spełniać wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy mogę wypowiedzieć najem ustnie, skoro umowa też była ustna?

Nie jest to bezpieczne. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela powinno być pisemne, zawierać przyczynę i zachowywać ustawowy termin. Brak pisma może oznaczać nieważność wypowiedzenia.

Czy lokator z dzieckiem może zostać eksmitowany?

Może, ale tylko na podstawie właściwego postępowania i wyroku sądu. Sąd bada sytuację lokatora, w tym okoliczności rodzinne i mieszkaniowe. Właściciel nie może samodzielnie usunąć lokatora ani jego rzeczy.

Czy remont bez zgody pozwala natychmiast wyrzucić najemcę?

Nie. Remont bez zgody może być poważnym naruszeniem, ale zwykle trzeba najpierw skierować do najemcy pisemne upomnienie. Dopiero dalsze naruszanie obowiązków może uzasadniać wypowiedzenie w trybie ustawowym.

Czy pies w mieszkaniu jest podstawą wypowiedzenia?

Sam fakt posiadania psa nie zawsze wystarczy. Znaczenie mają ustalenia stron, regulamin, szkody, hałas, zagrożenie lub uporczywe uciążliwości. Im lepiej udokumentowane naruszenia, tym mocniejsza pozycja właściciela.

Co grozi za nierozliczenie czynszu z najmu?

Właściciel może zostać zobowiązany do zapłaty zaległego podatku, odsetek oraz ewentualnie ponieść odpowiedzialność karnoskarbową. Warto jak najszybciej ustalić zaległości i rozważyć dobrowolne uporządkowanie rozliczeń.

Podsumowanie

Ustna umowa najmu mieszkania nie daje właścicielowi swobody w ustnym wypowiedzeniu lokatorowi umowy. Przy lokalach mieszkalnych kluczowe są pisemna forma wypowiedzenia, ustawowa przyczyna oraz właściwa procedura poprzedzająca wypowiedzenie. Remont bez zgody i szkody w lokalu mogą być podstawą działania, ale trzeba je udokumentować i rozpocząć od pisemnego wezwania lub upomnienia.

Jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel powinien korzystać z drogi sądowej. Równolegle warto uporządkować sprawy podatkowe, ponieważ obowiązek rozliczenia przychodu z najmu istnieje także wtedy, gdy umowa była tylko ustna.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/2005

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.