Wypowiedzenie ustne umowy najmu

Ustna umowa najmu

Niestety zawarcie ustnej umowy najmu nie zwalnia jej stron z zachowania zasad najmu przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa ustna jest dopuszczalna przy czym zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. To oznacza, że wypowiedzenie takiej umowy nie jest łatwe, a w sytuacji, w jakiej jest Pani lokator, sama eksmisja będzie utrudniona.

Jeśli umowa została zawarta ustnie, to trudno będzie udowodnić, na jakich warunkach. Zresztą część przepisów dotyczących najmu to przepisy bezwzględnie obowiązujące i strony umowy nie mogą ich zmienić.

Wypowiedzenie umowy najemcy

Jeśli chodzi o wypowiedzenie takiej umowy, to tutaj reguły bezwzględnie obowiązujące ustala wprost ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 tej ustawy „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie w przepisie 11 artykułu oraz art. 21 i 21a”. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. I tak zgodnie z ust. 2 art. 11 „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku”.

Nadto „właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

To najważniejsze przyczyny wypowiedzenia. W Pani przypadku można by rozważać, jak sadzę, kwestię korzystania z nieruchomości w sposób niezgodny z umową. Sprawa, o której piszę powyżej, tj. możliwość wypowiedzenia najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, nie będzie tu miała zastosowania, ponieważ jeśli Pani lokator nie jest współwłaścicielem mieszkania, nie ma umowy w stosunku do tego mieszkania (na przykład łącząca go z kimś umowa użyczenia), to niestety nie będzie uznany za osobę, która ma tytuł prawny do tego lokalu, co oznacza, ze przepis nie ma tu zastosowania.

Obowiązki lokatora

Nie wspomina Pani, że lokator nie płaci czynszu, więc nie omawiam tej kwestii. Natomiast wykonywanie tak zaawansowanych praw w mieszkaniu oraz trzymanie psa, który nie był zaakceptowany, może zostać uznane za używanie lokalu w sposób sprzeczny od umówionego. Zgodnie z art. 6d ustawy najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Te prace, które Pani opisała, to niewątpliwie ulepszenia.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

1. 1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych”

Proszę zauważyć, że chodzi tu o konserwację i wymianę, a nie wybudowanie czy zainstalowanie. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z ulepszeniami.

W mojej ocenie zatem powinna Pani w pierwszej kolejności wezwać lokatora do zaprzestania zmian z pouczeniem, że w przypadku niezaprzestania będzie Pani musiała wypowiedzieć umowę. W takiej sytuacji w grę wchodzi także art. 6e ust. 2 ustawy zgodnie z którym 2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Jeśli jednak lokator zaprzestanie tych działań, utraci Pani prawo wypowiedzenia.

Zamiar zamieszkania w lokalu

Sam fakt, że zamierza Pani sprzedać mieszkanie, nie stanowi podstawy do wypowiedzenia. Ustawa stanowi, że nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Sam zamierza zamieszkać, a nie przekazać mieszkanie komu innemu.

Rozporządzanie wspólnym mieszkaniem

Pani pisze, ze współwłaścicielem mieszkania jest brat i zawarła Pani umowę bez jego wiedzy. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast art. 201 K.c. stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Co do zasady uważa się, że zawarcie umowy najmu to czynność zwykłego zarządu ale w takim też przypadku Pani, posiadając 50% udziałów w mieszkaniu, nie stanowi większości. Zatem to brat mógłby tutaj zadziałać, bowiem sankcją za zawarcie umowy w tych okolicznościach (bez zgody drugiego współwłaściciela) jest nieważność umowy.

Potwierdza to między innymi wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/2005), w którym sąd ten stwierdził, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 201 Kodeksu cywilnego (tj. bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne. Nie mogą być zatem później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.

Nawet jednak w takim przypadku eksmisja może nastąpić na podstawie wyroku sądu stwierdzającego nieważność umowy najmu oraz nakazującego opróżnienie lokalu. Tutaj brat musiałby wezwać w pierwszej kolejności lokatora do opuszczenia lokalu, ponieważ w związku z jego niewiedzą, a co za tym idzie, brakiem zgody na wynajęcie lokalu, umowa jest nieważna. Jeśli lokator się nie wyprowadzi, brat będzie musiał skierować sprawę do sądu.

Konsekwencje niezgłoszenia najmu

Jeśli chodzi o konsekwencje niezgłoszenia najmu, to oczywiście istnieje ryzyko, że urząd skarbowy zainteresuje się sprawą. Ustali Pani dochód nieujawniony nieznajdujący pokrycia w przychodach, który podlega opodatkowaniu 75%. Jednak w przypadku ustalenia w postępowaniu podatkowym albo w postępowaniu kontrolnym organu kontroli skarbowej źródła pochodzenia nieujawnionych uprzednio przychodów (dochodów) i ich wysokości, przychody (dochody) te podlegają opodatkowaniu podatkiem na zasadach określonych w przepisach ustawy (czyli na zasadach dotyczących najmu). Z tym że oczywiście dodane zostaną odsetki.

Niezależnie jednak od tego może Pani grozić odpowiedzialność karnoskarbowa. Zgodnie z art. 54 Kodeksu karnego skarbowego „podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. sygn. akt I ACa 829/2005

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.