Wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny a wcześniejsze zakończenie umowy

Najem okazjonalny lokalu jest szczególną formą najmu mieszkania, uregulowaną w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jeżeli umowa została zawarta na 2 lata, sam fakt, że najemcy po 7 miesiącach chcą zrezygnować, nie oznacza jeszcze, że mogą jednostronnie zakończyć najem. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony zastosowanie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Do najmu lokalu stosuje się przepisy o najmie w ogólności, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

W praktyce oznacza to, że trzeba najpierw sprawdzić treść umowy. Jeżeli nie przewiduje ona prawa najemcy do wcześniejszego wypowiedzenia z powodu przeprowadzki, zmiany planów lub innej podobnej przyczyny, najemca nie może po prostu przestać płacić i wyprowadzić się bez konsekwencji.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem w opisanej sytuacji jest pisemne porozumienie stron. Porozumienie nie jest wypowiedzeniem. To wspólna decyzja właściciela i najemców, że umowa zakończy się wcześniej, na ustalonych warunkach.

W porozumieniu warto wskazać w szczególności:

• dokładną datę rozwiązania umowy najmu;
• termin opróżnienia i wydania lokalu;
• obowiązek zapłaty czynszu i opłat do określonego dnia;
• czy najemcy zapłacą dodatkową kwotę, np. za okres potrzebny na wprowadzenie nowych najemców;
• sposób rozliczenia kaucji;
• obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, odczytu liczników i zwrotu wszystkich kluczy;
• zasady rozliczenia ewentualnych uszkodzeń, braków w wyposażeniu albo ponadnormatywnego zużycia lokalu.

Jeżeli właściciel chce, aby najemcy zapłacili jeszcze za następny miesiąc, powinno to wynikać wprost z porozumienia albo z faktu, że umowa nadal trwa. Samo jednostronne żądanie zapłaty za okres po planowanej wyprowadzce może być sporne, jeżeli strony nie uzgodniły takiego warunku.

Warto unikać sytuacji, w której właściciel najpierw zgadza się ustnie na wcześniejsze zakończenie najmu, a dopiero później próbuje dochodzić dodatkowych kwot. Porozumienie powinno być podpisane przed wydaniem lokalu albo najpóźniej w dniu jego przekazania.

Zobacz również: użyczenie mieszkania pod wynajem

Czy najemca może żądać rozliczenia czynszu z kaucji?

Najemca nie powinien samodzielnie decydować, że ostatni czynsz zostanie pokryty z kaucji, jeżeli umowa przewiduje obowiązek normalnej zapłaty czynszu. Kaucja jest zabezpieczeniem roszczeń właściciela, a nie automatycznym zamiennikiem ostatniej płatności.

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Z kaucji można zatem potrącić m.in. zaległy czynsz, opłaty obciążające najemcę, odszkodowanie za uszkodzenia lokalu, koszt usunięcia szkód czy inne należności z tytułu najmu, jeżeli są wykazane i pozostają w związku z umową. Kaucję rozlicza się po opróżnieniu lokalu, gdy właściciel może sprawdzić stan mieszkania, odczytać liczniki i ustalić pełną wysokość należności.

Koszty aktu notarialnego, zamków i napraw

Koszt aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji można potrącić z kaucji tylko wtedy, gdy z umowy, porozumienia albo odrębnego uzgodnienia wynika, że koszt ten miał obciążać najemcę, a właściciel poniósł go za najemcę lub ma wobec niego roszczenie o zwrot. Jeżeli był to koszt dobrowolnie poniesiony przez właściciela i umowa nie przewiduje jego zwrotu, potrącenie może zostać zakwestionowane.

Podobnie należy ocenić wymianę zamków. Sam fakt zakończenia najmu nie zawsze uzasadnia obciążenie najemcy takim kosztem. Inaczej będzie, jeżeli najemcy nie zwrócą wszystkich kluczy, dorobili klucze bez zgody właściciela, zgubili komplet albo z innych powodów wymiana zamka jest konieczna dla zabezpieczenia lokalu. Wtedy koszt może być traktowany jako szkoda albo koszt przywrócenia prawidłowego stanu lokalu.

Malowanie mieszkania i drobne naprawy także wymagają rozróżnienia. Najemca nie odpowiada za zwykłe zużycie lokalu wynikające z prawidłowego używania. Odpowiada natomiast za uszkodzenia, zniszczenia, braki w wyposażeniu oraz zużycie wykraczające poza normalne korzystanie z mieszkania. Dlatego tak istotny jest protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego z powodu zaległości

Jeżeli najemcy nie chcą podpisać porozumienia i jednocześnie nie płacą, właściciel może rozważyć wypowiedzenie umowy na podstawach ustawowych albo umownych. Trzeba jednak zachować ostrożność, ponieważ wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny.

W przypadku zaległości czynszowych istotne znaczenie ma art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub określonych opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jednomiesięczne opóźnienie w zapłacie zwykle nie wystarcza więc do wypowiedzenia umowy z tej przyczyny na podstawie wskazanego przepisu. Właściciel może oczywiście wezwać najemców do zapłaty, naliczać należności zgodnie z umową i dochodzić zaległości, ale skrócona droga wypowiedzenia wymaga spełnienia ustawowych warunków.

Opróżnienie lokalu i znaczenie aktu notarialnego

Akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu, nie oznacza, że właściciel może samodzielnie usunąć najemcę z mieszkania albo wymienić zamki, gdy najemca nadal mieszka w lokalu. Samowolne działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca powinien opróżnić lokal. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Dla ważności żądania podpis właściciela musi być urzędowo poświadczony. Żądanie powinno oznaczać właściciela i najemcę, wskazywać umowę najmu okazjonalnego, przyczynę ustania stosunku prawnego oraz termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do komornika. Przed korzystaniem z tej procedury warto także sprawdzić, czy umowa najmu okazjonalnego została prawidłowo zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w terminie przewidzianym w ustawie, ponieważ ma to znaczenie dla korzystania ze szczególnego trybu najmu okazjonalnego.

Jak napisać porozumienie, żeby ograniczyć ryzyko straty?

Porozumienie powinno być krótkie, ale precyzyjne. Właściciel może zaproponować, że zgadza się na wcześniejsze rozwiązanie umowy pod warunkiem zapłaty konkretnych kwot i wydania lokalu w określonym terminie. Jeżeli najemcy mają zapłacić za następny miesiąc albo za okres do wejścia nowych najemców, najlepiej nazwać tę kwotę wprost: jako czynsz należny do dnia rozwiązania umowy, odszkodowanie, opłatę rozliczeniową albo inną uzgodnioną należność.

W porozumieniu warto dodać, że:

• do dnia podpisania porozumienia zaległość wynosi określoną kwotę;
• najemcy zobowiązują się zapłacić wskazaną kwotę w konkretnym terminie;
• brak zapłaty nie zwalnia ich z obowiązku wydania lokalu;
• rozliczenie kaucji nastąpi po opróżnieniu lokalu i sporządzeniu protokołu;
• właściciel może potrącić z kaucji należności wynikające z umowy, porozumienia, protokołu i rozliczenia mediów;
• zwrot pozostałej części kaucji nastąpi na wskazany rachunek bankowy.

Jeżeli właściciel ma już nowych chętnych najemców, powinien zadbać, aby data rozpoczęcia nowej umowy była realna i zależna od faktycznego opróżnienia lokalu. Podpisanie nowej umowy z terminem niemożliwym do dotrzymania może spowodować kolejny spór.

FAQ

Czy najemca może sam wypowiedzieć najem okazjonalny zawarty na 2 lata?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość i wskazuje przypadki wypowiedzenia albo gdy istnieje szczególna podstawa prawna. Sama chęć wcześniejszej wyprowadzki zwykle nie wystarcza.

Czy warto podpisywać porozumienie stron?

Tak, jeżeli właściciel zgadza się na wcześniejsze zakończenie najmu. Porozumienie powinno regulować datę rozwiązania umowy, termin wydania lokalu, zapłatę zaległości, rozliczenie kaucji, media i ewentualne naprawy.

Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?

Tak, kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu. Właściciel powinien jednak przedstawić najemcy jasne rozliczenie potrąceń i zwrócić ewentualną nadwyżkę.

Czy koszt wymiany zamków zawsze obciąża najemcę?

Nie zawsze. Taki koszt łatwiej uzasadnić, gdy najemca nie zwrócił kluczy, zgubił je, dorobił bez zgody właściciela albo stworzył realne ryzyko dla bezpieczeństwa lokalu. Rutynowa wymiana zamków bez powodu może być sporna.

Czy akt notarialny pozwala natychmiast usunąć najemcę?

Nie. Akt notarialny ułatwia egzekucję opróżnienia lokalu, ale właściciel musi najpierw doprowadzić do ustania umowy, doręczyć prawidłowe żądanie opróżnienia lokalu, a następnie uzyskać klauzulę wykonalności.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji właściciel nie powinien opierać się na samych ustnych ustaleniach. Jeżeli najemcy chcą wyprowadzić się wcześniej, najlepszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie stron z precyzyjnym rozliczeniem czynszu, kaucji, opłat, uszkodzeń i terminu wydania lokalu. Jeżeli porozumienia nie będzie, a najemcy przestaną płacić, trzeba stosować procedurę wypowiedzenia przewidzianą w umowie i ustawie.

Najważniejsze jest to, aby nie działać pochopnie: nie wymieniać zamków przed odzyskaniem lokalu, nie zakładać automatycznie, że kaucja zastępuje czynsz, i nie podpisywać porozumienia bez ustalenia wszystkich należności. Dobrze przygotowane dokumenty często pozwalają uniknąć długiego sporu z najemcami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.