Brak odbioru sanepidu a zwrot czynszu i kaucji

Kiedy można wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów?

W przypadku lokalu użytkowego wynajętego pod gastronomię decydujące znaczenie ma treść umowy oraz stan lokalu w chwili wydania najemcy. Jeżeli z umowy wynika, że lokal ma służyć prowadzeniu działalności gastronomicznej, wynajmujący co do zasady powinien wydać go w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać w takim stanie przez czas trwania najmu.

Podstawą prawną może być art. 664 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, najemca może w określonych sytuacjach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wada istniała już przy wydaniu lokalu albo gdy wady nie da się usunąć. Jeżeli wada może zostać usunięta, zwykle bezpieczniej jest wcześniej wezwać wynajmującego do jej usunięcia w odpowiednim terminie, chyba że z okoliczności jasno wynika, że lokal nie może zostać dopuszczony do planowanej działalności.

Odmowa odbioru przez sanepid może być bardzo ważnym dowodem, ale sama w sobie nie zawsze przesądza sprawę. Trzeba sprawdzić, czy problem wynika z cech lokalu, za które odpowiada właściciel, czy z prac adaptacyjnych, wyposażenia albo dokumentacji, które zgodnie z umową miał zapewnić najemca.

Jak przygotować oświadczenie do wynajmującego?

Najemca powinien złożyć wynajmującemu pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia albo, zależnie od treści umowy i okoliczności, o rozwiązaniu umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. W piśmie warto unikać ogólnych zarzutów. Należy wskazać konkretnie, że lokal nie nadaje się do prowadzenia działalności gastronomicznej określonej w umowie.

W piśmie warto opisać: datę zawarcia umowy, adres lokalu, cel najmu, wpłacone kwoty, stwierdzone wady, dokumenty z sanepidu oraz podstawę żądania zwrotu pieniędzy. Jeżeli sanepid wydał decyzję, postanowienie, protokół kontroli albo pisemne stanowisko, należy załączyć kopię tego dokumentu.

Oświadczenie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć osobiście za pokwitowaniem. Jeżeli umowa przewiduje komunikację elektroniczną, można dodatkowo wysłać skan pisma e-mailem, ale warto zachować tradycyjny dowód doręczenia.

Zwrot czynszu zapłaconego z góry

ŝądanie zwrotu czynszu zapłaconego z góry powinno obejmować przede wszystkim okres, w którym po skutecznym zakończeniu najmu wynajmujący nie ma już podstawy do zatrzymania pieniędzy. Jeżeli najemca w ogóle nie mógł używać lokalu zgodnie z umową, może domagać się zwrotu także za wcześniejszy okres, ale trzeba liczyć się z tym, że wynajmujący będzie podnosił zarzut faktycznego udostępnienia lokalu.

W praktyce znaczenie ma to, czy najemca prowadził w lokalu jakąkolwiek działalność, czy wykonywał wyłącznie prace przygotowawcze, czy lokal został mu wydany z zapewnieniem, że nadaje się do gastronomii, oraz czy wada była znana już w dniu podpisania umowy. Jeżeli najemca wiedział o wadach i mimo to podpisał umowę bez zastrzeżeń, jego sytuacja procesowa może być trudniejsza.

Zwrot kaucji za lokal użytkowy

Kaucja przy najmie lokalu użytkowego wynika przede wszystkim z umowy. Zazwyczaj zabezpiecza czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, szkody w lokalu oraz inne należności wynajmującego. Jeżeli najem został skutecznie zakończony, a wynajmujący nie ma wymagalnych i udokumentowanych roszczeń wobec najemcy, powinien zwrócić kaucję w terminie określonym w umowie.

Wynajmujący nie powinien zatrzymywać kaucji wyłącznie dlatego, że nie zgadza się z wypowiedzeniem. Jeżeli chce potrącić z kaucji określone należności, powinien wskazać ich podstawę, wysokość i sposób wyliczenia. Najemca może żądać rozliczenia kaucji i przedstawienia dokumentów potwierdzających potrącenie.

Bezpodstawne wzbogacenie i nienależne świadczenie

Jeżeli po skutecznym zakończeniu najmu wynajmujący zatrzymuje czynsz zapłacony z góry albo kaucję bez podstawy prawnej, najemca może powołać się na przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i nienależnym świadczeniu. Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

W takich sprawach można również odwoływać się do art. 410 Kodeksu cywilnego, który dotyczy świadczenia nienależnego. Świadczenie może być nienależne między innymi wtedy, gdy podstawa świadczenia odpadła. W praktyce oznacza to, że jeżeli najem skutecznie ustał, wynajmujący powinien wykazać, dlaczego nadal ma prawo zatrzymać otrzymane kwoty.

Wezwanie do zapłaty przed pozwem

Przed wniesieniem pozwu warto wysłać do wynajmującego przedsądowe wezwanie do zapłaty. W piśmie należy wskazać dokładną kwotę żądanego zwrotu, numer rachunku bankowego, termin zapłaty oraz informację, że brak płatności spowoduje skierowanie sprawy do sądu. Termin powinien być realny, najczęściej 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania.

Do wezwania warto dołączyć kopię wypowiedzenia, potwierdzenia przelewów, dokumenty z sanepidu, korespondencję z wynajmującym oraz ewentualne zdjęcia lub protokoły dotyczące stanu lokalu. Im lepiej udokumentowany jest problem, tym większa szansa na polubowne zakończenie sporu.

Pozew o zapłatę przeciwko wynajmującemu

Jeżeli wynajmujący nie zwróci pieniędzy dobrowolnie, pozostaje pozew o zapłatę. W pozwie trzeba wykazać zawarcie umowy, zapłatę czynszu i kaucji, przyczynę wypowiedzenia, skuteczne zakończenie najmu oraz brak podstaw do zatrzymania środków przez wynajmującego.

W sprawie przydatne mogą być: umowa najmu, aneksy, potwierdzenia przelewów, protokół wydania lokalu, dokumenty z sanepidu, korespondencja stron, wezwanie do usunięcia wad, wypowiedzenie umowy, wezwanie do zapłaty i dowody doręczenia. Jeżeli spór dotyczy technicznych lub sanitarnych wymogów lokalu, sąd może oceniać nie tylko same dokumenty, lecz także to, która strona zgodnie z umową miała obowiązek doprowadzić lokal do wymaganych standardów.

Na co uważać przed zerwaniem umowy?

Największym ryzykiem jest pochopne opuszczenie lokalu bez prawidłowego oświadczenia i bez zabezpieczenia dowodów. Wynajmujący może wtedy twierdzić, że najemca bezpodstawnie przestał wykonywać umowę i nadal powinien płacić czynsz. Dlatego przed wyprowadzką warto sporządzić protokół zdania lokalu, wykonać dokumentację fotograficzną i zachować dowody przekazania kluczy.

Trzeba też sprawdzić, czy umowa nie przewiduje szczególnych warunków dotyczących adaptacji gastronomicznej, odbiorów, zezwoleń, wentylacji, instalacji, zgód administracyjnych albo kar umownych. Takie postanowienia nie zawsze pozbawiają najemcę roszczeń, ale mogą istotnie wpływać na ocenę sprawy.

FAQ

Czy brak odbioru sanepidu zawsze pozwala zerwać umowę najmu?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, dlaczego sanepid odmówił odbioru i kto zgodnie z umową odpowiadał za spełnienie danego wymogu. Jeżeli przyczyna tkwi w wadach lokalu obciążających wynajmującego, sytuacja najemcy jest znacznie mocniejsza.

Czy mogę żądać zwrotu całego czynszu zapłaconego z góry?

Można tego żądać, ale zakres zwrotu zależy od okoliczności. Najpewniejsze jest roszczenie za okres po skutecznym zakończeniu najmu. Zwrot za wcześniejszy okres wymaga wykazania, że lokal nie mógł być używany zgodnie z umową.

Czy właściciel może zatrzymać kaucję?

Może zatrzymać kaucję tylko w zakresie, w jakim zabezpiecza ona rzeczywiste i udokumentowane roszczenia, np. zaległości albo szkody. Jeżeli takich roszczeń nie ma, kaucja powinna zostać zwrócona zgodnie z umową.

Czy najpierw trzeba wzywać właściciela do usunięcia wad?

Często jest to zalecane, zwłaszcza gdy wada może zostać usunięta. Jeżeli jednak wada istniała od początku, uniemożliwia umówione korzystanie z lokalu albo obiektywnie nie da się jej usunąć, najemca może mieć podstawy do szybszego wypowiedzenia.

Jakie dokumenty są najważniejsze w sporze z wynajmującym?

Najważniejsze są: umowa najmu, potwierdzenia przelewów, dokumenty z sanepidu, korespondencja z właścicielem, wypowiedzenie umowy, wezwanie do zapłaty, protokół zdania lokalu i dowody doręczenia pism.

Podsumowanie

Najemca lokalu gastronomicznego nie powinien ograniczać się do ustnej informacji, że lokal nie przeszedł odbioru sanepidu. Dla odzyskania pieniędzy kluczowe jest prawidłowe wypowiedzenie umowy, wskazanie konkretnych wad, zabezpieczenie dowodów i wezwanie wynajmującego do zwrotu czynszu oraz kaucji.

Jeżeli właściciel odmawia zwrotu środków, sprawę można skierować do sądu jako pozew o zapłatę. Podstawą roszczeń mogą być przepisy o wadach rzeczy najętej, obowiązkach wynajmującego, rozliczeniu kaucji oraz bezpodstawnym wzbogaceniu lub nienależnym świadczeniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.