Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego za zaległy czynsz

Najem lokalu użytkowego na czas oznaczony

Najem lokalu użytkowego jest regulowany przede wszystkim przez Kodeks cywilny. Jeżeli strony zawarły umowę na 8 lat, jest to umowa na czas oznaczony. Taka umowa co do zasady ma trwać do końca uzgodnionego okresu, chyba że ustawa albo sama umowa przewidują możliwość wcześniejszego zakończenia.

Szerzej omawiamy to zagadnienie w artykule: wezwanie najemcy o zaległy czynsz.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, przy najmie na czas nieoznaczony strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych albo ustawowych. Natomiast przy najmie na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach określonych w umowie. Nie wystarcza więc ogólne postanowienie, że strony mogą wypowiedzieć umowę w dowolnym czasie, jeżeli nie wskazuje ono sytuacji, w których takie wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Od tej zasady trzeba jednak odróżnić wypowiedzenie oparte bezpośrednio na ustawie, na przykład z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. W takim przypadku podstawą działania wynajmującego nie jest zwykła klauzula wypowiedzenia, lecz przepisy Kodeksu cywilnego.

Kiedy zaległość w czynszu pozwala wypowiedzieć najem?

Ogólna zasada z art. 672 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku najmu lokalu, także użytkowego, istotne znaczenie ma jednak art. 687 Kodeksu cywilnego, który wprowadza dodatkową ochronę najemcy.

Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Oznacza to, że przy lokalu użytkowym wynajmujący nie powinien od razu przechodzić do definitywnego rozwiązania umowy. Najpierw powinien wysłać pisemne uprzedzenie, z którego jasno wynika, że po bezskutecznym upływie dodatkowego miesięcznego terminu może dojść do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zwłoka a zwykłe opóźnienie w zapłacie

Przepisy posługują się pojęciem zwłoki, a nie tylko opóźnienia. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. W praktyce najczęściej będzie to brak zapłaty czynszu w terminie mimo prawidłowo wystawionych dokumentów i braku przeszkód po stronie wynajmującego.

Inaczej może wyglądać sytuacja, w której strony realnie spierały się o wysokość czynszu, wynajmujący wystawiał faktury na inną kwotę niż wynikająca z umowy, zapowiadał zmianę warunków albo swoim zachowaniem wywołał uzasadnioną niepewność co do należnej kwoty. Nie oznacza to automatycznie, że najemca może bezpiecznie wstrzymać całą płatność, ale takie okoliczności mogą mieć znaczenie przy ocenie, czy doszło do zawinionej zwłoki.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem w razie sporu o fakturę jest zwykle zapłata kwoty bezspornej, pisemne wezwanie wynajmującego do wyjaśnienia rozbieżności oraz zachowanie dowodów korespondencji. Ustne prośby o aneks są trudne do udowodnienia, dlatego w sporach o najem lokalu użytkowego szczególne znaczenie mają e-maile, pisma, potwierdzenia nadania i potwierdzenia przelewów.

Czy oczekiwanie na aneks usprawiedliwia brak płatności?

Samo oczekiwanie na aneks do umowy nie zawsze usprawiedliwia wstrzymanie zapłaty czynszu. Jeżeli obowiązująca umowa nadal przewiduje określoną kwotę czynszu, a aneks nie został podpisany, najemca powinien liczyć się z tym, że wynajmujący będzie dochodził płatności na podstawie dotychczasowej umowy.

W opisanej sytuacji istotne jest jednak to, że wynajmujący sam wystawił fakturę na kwotę niższą niż wynikająca z umowy. Jeżeli dodatkowo prowadzone były rozmowy o zmianie czynszu, na przykład z powodu robót budowlanych w budynku, najemca może argumentować, że przyczyna opóźnienia nie była zwykłym uchylaniem się od zapłaty, lecz wynikała z niejasności wywołanych również zachowaniem wynajmującego.

Nie zmienia to podstawowej zasady: przy lokalu użytkowym wynajmujący, chcąc rozwiązać najem natychmiast z powodu zaległości czynszowych, powinien zachować procedurę z art. 687 Kodeksu cywilnego.

Skutki braku pisemnego uprzedzenia

Brak pisemnego uprzedzenia i niewyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty mogą powodować, że wypowiedzenie dokonane w trybie natychmiastowym jest nieskuteczne. W praktyce pismo wynajmującego, które od razu nazywa się wypowiedzeniem, bywa niekiedy oceniane jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia. Wtedy najemca powinien jak najszybciej zapłacić zaległość i zachować dowód zapłaty.

Jeżeli zaległość zostanie uregulowana w dodatkowym miesięcznym terminie, wynajmujący co do zasady nie powinien skutecznie rozwiązać umowy z powodu tej właśnie zaległości. Inaczej może być, gdy po upływie terminu zaległość nadal istnieje albo najemca popada w kolejne zaległości.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że wypowiedzenie najmu może zostać wyrażone także przez czynności procesowe, na przykład przez żądanie wydania lokalu, jeżeli z zachowania wynajmującego wynika wola zakończenia najmu. Nie zmienia to jednak ochronnego charakteru art. 687 Kodeksu cywilnego i wymogu pozostawienia najemcy realnego miesięcznego terminu na zapłatę.

Umowa na czas oznaczony i ważne przyczyny wypowiedzenia

Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to wypowiedzenie na podstawie umowy, czyli w przypadkach w niej wskazanych. Druga to wypowiedzenie na podstawie ustawy, na przykład w razie zwłoki z zapłatą czynszu.

Postanowienie umowy przewidujące możliwość wypowiedzenia najmu na czas oznaczony z ważnych przyczyn może być skuteczne, jeżeli pozwala ustalić, kiedy strony dopuszczają wcześniejsze zakończenie umowy. Takie stanowisko wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006.

Jeżeli jednak wynajmujący powołuje się wyłącznie na zaległość czynszową przy najmie lokalu, powinien respektować art. 687 Kodeksu cywilnego. Sama umowa nie powinna służyć do obejścia minimalnej ochrony najemcy wynikającej z tego przepisu.

Najem okazjonalny rozwiązany za porozumieniem — przydatne porównanie, gdy sprawa dotyczy lokalu mieszkalnego, a nie użytkowego.

Co powinien zrobić najemca po otrzymaniu wypowiedzenia?

Najemca powinien przede wszystkim zabezpieczyć dowody. Należy zachować pismo od wynajmującego, koperty, potwierdzenia odbioru, e-maile, faktury, umowę, aneksy, potwierdzenia przelewów i korespondencję dotyczącą rozliczeń. Znaczenie ma także data doręczenia pisma, bo od niej może być liczony dodatkowy miesięczny termin.

Jeżeli zaległość rzeczywiście istnieje, warto ją niezwłocznie zapłacić, najlepiej z wyraźnym opisem przelewu wskazującym, jakiego czynszu dotyczy. Zapłata nie musi oznaczać uznania skuteczności wypowiedzenia. Najemca może jednocześnie złożyć pisemne stanowisko, że kwestionuje rozwiązanie umowy, ponieważ nie zachowano procedury z art. 687 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wynajmujący żąda opuszczenia lokalu albo zapłaty czynszu za cały pozostały okres umowy, sprawa wymaga dokładnej analizy dokumentów. Skutki zależą od treści umowy, sposobu doręczenia pism, wysokości zaległości, terminów płatności i tego, czy najemca zapłacił w dodatkowym miesięcznym terminie.

FAQ

Czy wynajmujący może od razu wypowiedzieć najem lokalu użytkowego za dwa miesiące zaległości?

Przy najmie lokalu powinien najpierw pisemnie uprzedzić najemcę i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu może otworzyć drogę do wypowiedzenia bez zachowania terminów.

Czy zapłata zaległości po otrzymaniu pisma ratuje umowę?

Jeżeli pismo należy traktować jako uprzedzenie z art. 687 Kodeksu cywilnego, a najemca zapłaci w dodatkowym miesięcznym terminie, wynajmujący zasadniczo nie powinien skutecznie rozwiązać umowy z powodu tej zaległości. Trzeba jednak sprawdzić treść pisma i daty zapłaty.

Czy ustne prośby o aneks mają znaczenie?

Mogą mieć znaczenie dowodowe tylko wtedy, gdy da się je wykazać innymi dowodami, na przykład e-mailami, wiadomościami lub zeznaniami świadków. Dla bezpieczeństwa zmiany czynszu i prośby o korektę faktur najlepiej dokumentować pisemnie.

Czy błędna faktura pozwala nie płacić czynszu?

Nie zawsze. Jeżeli wysokość czynszu wynika z umowy, najemca powinien ostrożnie podchodzić do wstrzymania płatności. W praktyce bezpieczniejsze jest zapłacenie kwoty bezspornej i pisemne żądanie wyjaśnienia lub korekty.

Czy wynajmujący może żądać czynszu za cały pozostały okres umowy?

Takie żądanie zależy od treści umowy, skuteczności wypowiedzenia i podstaw odpowiedzialności najemcy. Jeżeli wypowiedzenie było nieskuteczne, żądanie zapłaty za cały pozostały okres może być kwestionowane.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, czy wynajmujący zachował procedurę z art. 687 Kodeksu cywilnego. Przy najmie lokalu użytkowego zaległość za dwa pełne okresy płatności może uzasadniać wypowiedzenie bez zachowania terminów, ale co do zasady dopiero po pisemnym uprzedzeniu najemcy i po bezskutecznym upływie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Jeżeli najemca zapłacił zaległość niezwłocznie po otrzymaniu pisma, a wcześniej nie dostał prawidłowego uprzedzenia, ma argumenty, aby kwestionować skuteczność natychmiastowego wypowiedzenia. Ostateczna ocena wymaga jednak sprawdzenia umowy, faktur, pism i potwierdzeń zapłaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006
3. Uchwała Sądu Najwyższego z 11 września 1997 r., sygn. akt III CZP 39/97
4. Uchwała Sądu Najwyższego z 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2011 r., sygn. akt II CSK 587/2010
6. Wyrok Sądu Najwyższego z 21 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 215/2010
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17 sierpnia 1994 r., sygn. akt I ACr 312/94