Zalany lokal użytkowy a wypowiedzenie najmu

Kiedy zalany lokal pozwala wypowiedzieć najem od razu?

Umowa najmu lokalu użytkowego podlega przede wszystkim postanowieniom umowy, a w zakresie nieuregulowanym przepisom Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal został zalany wskutek awarii instalacji, trzeba ustalić, czy mamy do czynienia jedynie z utrudnieniem w korzystaniu z lokalu, czy z wadą na tyle poważną, że lokal nie nadaje się do umówionego użytku albo zagraża zdrowiu.

Podstawowe znaczenie ma art. 664 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli natomiast wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich w odpowiednim czasie albo wady nie dają się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce oznacza to, że przy zalaniu lokalu najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o wadzie, opisać jej skutki i zażądać usunięcia przyczyny oraz następstw awarii. Jeżeli lokal nie może być bezpiecznie używany do prowadzenia sklepu, a wynajmujący nie reaguje albo naprawa nie jest możliwa w rozsądnym czasie, może powstać podstawa do natychmiastowego rozwiązania umowy.

Zagrożenie sanitarne a art. 682 Kodeksu cywilnego

Osobną i mocniejszą podstawą jest art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W przypadku lokalu użytkowego szczególne znaczenie ma zagrożenie dla osób zatrudnionych w sklepie. Zalanie kanalizacją, utrzymująca się wilgoć, pleśń, grzyb, odór, skażone elementy wyposażenia, uszkodzona instalacja elektryczna albo ryzyko kontaktu z zanieczyszczoną wodą mogą wskazywać na realne zagrożenie sanitarne. Nie wystarczy jednak samo subiektywne przekonanie najemcy. Zagrożenie powinno być możliwe do obiektywnego wykazania.

W wyroku z dnia 7 maja 2019 r., sygn. akt I ACa 90/19, Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazał, że zagrożenie zdrowia w rozumieniu art. 682 Kodeksu cywilnego musi mieć charakter realny i obiektywny. Sąd podał przykładowo zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany albo nadmierny hałas. Skutek w postaci choroby nie musi jeszcze nastąpić, ale stan zagrożenia powinien rzeczywiście istnieć.

Jeżeli więc po zalaniu lokal jest zawilgocony, skażony, zagrzybiony albo niebezpieczny dla pracowników, można rozważyć wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Warto jednak wcześniej zgromadzić dowody, ponieważ wynajmujący może kwestionować skuteczność takiego wypowiedzenia i żądać czynszu za okres wypowiedzenia.

Czy trzeba wcześniej wzywać wynajmującego do naprawy?

Przy art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego zasadą jest zawiadomienie wynajmującego i umożliwienie mu usunięcia wad w odpowiednim czasie. Odpowiedni czas zależy od rodzaju wady, skali zagrożenia, charakteru działalności i tego, czy lokal można choć częściowo wykorzystywać zgodnie z umową.

Przy art. 682 Kodeksu cywilnego sytuacja jest inna. Jeżeli wada lokalu zagraża zdrowiu, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przepis ten chroni zdrowie i ma charakter bezwzględnie obowiązujący, więc strony nie mogą skutecznie wyłączyć go w umowie na niekorzyść najemcy.

Mimo to w praktyce warto wysłać wynajmującemu pisemne zawiadomienie o awarii i zagrożeniu, nawet jeżeli wypowiedzenie ma być natychmiastowe. Taka korespondencja porządkuje stan faktyczny, pokazuje datę zgłoszenia problemu i może być ważnym dowodem w razie sporu o czynsz, kaucję lub odszkodowanie.

Co, jeśli najemca złożył już zwykłe wypowiedzenie?

Złożenie wypowiedzenia z zachowaniem 3-miesięcznego okresu nie musi zamykać drogi do wcześniejszego zakończenia najmu, jeżeli stosunek najmu nadal trwa, a następnie ujawniły się albo utrzymują wady uzasadniające wypowiedzenie bez zachowania terminu. W takiej sytuacji najemca może złożyć kolejne oświadczenie, w którym wyraźnie wskaże, że wypowiada umowę ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego albo art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

Nie chodzi wtedy o cofnięcie wcześniejszego wypowiedzenia, lecz o nowe oświadczenie zmierzające do wcześniejszego zakończenia nadal trwającej umowy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że wynajmujący może uznać, iż przesłanki natychmiastowego wypowiedzenia nie były spełnione. Wtedy spór może dotyczyć przede wszystkim czynszu za okres do daty wynikającej z pierwszego wypowiedzenia.

Dla bezpieczeństwa w piśmie warto wskazać: datę i przyczynę zalania, opis wad, wpływ wad na możliwość prowadzenia działalności, zagrożenie dla zdrowia pracowników, podstawę prawną, datę zakończenia najmu oraz gotowość wydania lokalu po sporządzeniu protokołu.

Czynsz, kaucja i szkody po zalaniu lokalu

Jeżeli lokal ma wady ograniczające korzystanie, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Obniżenie powinno odpowiadać skali ograniczenia. Inaczej ocenia się drobne zawilgocenie zaplecza, a inaczej sytuację, w której sklep musi zostać zamknięty, towar został zniszczony, a pracownicy nie mogą przebywać w lokalu.

Jeżeli wypowiedzenie bez zachowania terminu jest skuteczne, obowiązek zapłaty czynszu co do zasady kończy się z chwilą rozwiązania umowy. Wynajmujący może jednak potrącić swoje roszczenia z kaucji, jeżeli uważa, że najemca niesłusznie opuścił lokal lub nie rozliczył innych należności. Dlatego ważny jest protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentacja stanu lokalu i rozliczenie liczników.

Najemca może również rozważyć roszczenia odszkodowawcze, jeżeli poniósł szkodę wskutek zawinionego działania lub zaniechania wynajmującego, na przykład braku konserwacji instalacji albo zwlekania z usunięciem awarii. Odpowiedzialność zależy jednak od przyczyny zalania, treści umowy, obowiązków stron i dowodów.

Jak udokumentować podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia?

Najemca powinien działać szybko, ale ostrożnie. Warto zabezpieczyć dowody jeszcze przed opróżnieniem lokalu, ponieważ po remoncie lub osuszeniu pomieszczeń wykazanie skali problemu może być trudne.

• zrób zdjęcia i nagrania zalanych pomieszczeń, ścian, sufitów, podłóg, instalacji, towaru i wyposażenia,
• sporządź notatkę z datą awarii, zakresem zalania i osobami obecnymi na miejscu,
• wezwij wynajmującego do udziału w oględzinach i sporządzenia protokołu,
• zachowaj korespondencję e-mail, SMS-y, pisma i potwierdzenia nadania,
• uzyskaj opinię specjalisty, administratora budynku, hydraulika, elektryka, rzeczoznawcy albo dokumentację sanitarną, jeżeli jest to uzasadnione,
• opisz wpływ wad na prowadzenie sklepu, bezpieczeństwo pracowników i możliwość obsługi klientów.

Oświadczenie o wypowiedzeniu najlepiej złożyć w formie pisemnej albo w innej formie przewidzianej w umowie. Dla celów dowodowych należy zadbać o potwierdzenie doręczenia wynajmującemu.

FAQ

Czy po zalaniu lokalu użytkowego mogę od razu przestać płacić czynsz?

Nie zawsze. Jeżeli lokal ma wady ograniczające korzystanie, można żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Całkowite zaprzestanie płacenia czynszu jest bezpieczniejsze dopiero wtedy, gdy umowa została skutecznie rozwiązana albo lokal w ogóle nie nadaje się do umówionego użytku i istnieją mocne dowody na ten stan.

Czy zagrożenie zdrowia musi być potwierdzone przez Sanepid?

Przepisy nie wymagają wprost decyzji Sanepidu jako warunku wypowiedzenia z art. 682 Kodeksu cywilnego. Taki dokument może jednak bardzo pomóc dowodowo. Przydatne mogą być też opinie rzeczoznawcy, specjalisty od osuszania, hydraulika, elektryka, administratora budynku lub dokumentacja fotograficzna.

Czy art. 682 Kodeksu cywilnego dotyczy także lokalu użytkowego?

Tak, przepis dotyczy najętego lokalu i może mieć zastosowanie także do lokalu użytkowego. W przypadku przedsiębiorcy szczególnie istotne jest zagrożenie dla osób zatrudnionych w lokalu. Każdorazowo trzeba jednak wykazać, że wada realnie zagraża zdrowiu, a nie tylko utrudnia prowadzenie działalności.

Czy mogę złożyć drugie wypowiedzenie, jeśli pierwsze było z okresem 3 miesięcy?

Tak, jeżeli najem jeszcze trwa i pojawiły się lub utrzymują przesłanki do natychmiastowego wypowiedzenia. Drugie pismo powinno jasno wskazywać, że najemca wypowiada umowę bez zachowania terminu oraz podawać podstawę faktyczną i prawną. Skuteczność takiego pisma może być jednak przedmiotem sporu.

Co powinno zawierać pismo o natychmiastowym wypowiedzeniu najmu?

W piśmie warto podać dane stron, oznaczenie umowy, opis awarii i wad lokalu, wskazanie zagrożenia lub braku możliwości korzystania z lokalu, podstawę prawną, datę rozwiązania umowy oraz wezwanie do rozliczenia kaucji i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

Podsumowanie

Zalanie lokalu użytkowego może dawać najemcy prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, ale tylko wtedy, gdy spełnione są przesłanki z Kodeksu cywilnego. Najważniejsze jest ustalenie, czy wada lokalu uniemożliwia korzystanie z niego zgodnie z umową albo realnie zagraża zdrowiu najemcy lub pracowników.

Jeżeli zagrożenie sanitarne jest poważne, art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jeżeli wada nie ma takiego charakteru, zwykle należy zawiadomić wynajmującego, dać mu odpowiedni czas na naprawę i dopiero w razie braku skutecznej reakcji rozważać rozwiązanie umowy. W każdej sytuacji decydujące znaczenie mają dowody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 maja 2019 r., sygn. akt I ACa 90/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.