Czy można potrącić malowanie z kaucji najemcy?

Kaucja w najmie okazjonalnym i jej przeznaczenie

Najem okazjonalny ma własne zasady dotyczące kaucji. Wynikają one z ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności z przepisów o najmie okazjonalnym lokalu. Kaucja może zabezpieczać należności przysługujące wynajmującemu z tytułu najmu okazjonalnego, a także ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie powinna przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Jeżeli umowa przewiduje kaucję wyższą, taki zapis może być kwestionowany w zakresie przekraczającym ustawowy limit.

Po zakończeniu umowy kaucja nie jest dodatkowym wynagrodzeniem wynajmującego. Służy rozliczeniu konkretnych należności, takich jak zaległy czynsz, nieopłacone media, niedopłaty z rozliczeń, odszkodowanie za zniszczenia albo uzasadnione koszty przywrócenia lokalu do stanu, za który odpowiada najemca.

Zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu

Kaucja w najmie okazjonalnym powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. W praktyce oznacza to, że wynajmujący powinien przygotować rozliczenie i wskazać, jakie kwoty zatrzymuje oraz z jakiego powodu.

Najlepiej przekazać najemcy rozliczenie na piśmie lub w wiadomości elektronicznej, tak aby pozostał dowód jego treści. Jeżeli wynajmujący zatrzymuje część kaucji na malowanie, powinien wskazać zakres prac, ich koszt oraz podstawę odpowiedzialności najemcy, na przykład ponadnormatywne zabrudzenie ścian albo uszkodzenia powłok malarskich.

Jeżeli po potrąceniu zostaje nadwyżka, należy ją zwrócić najemcy. Zatrzymanie całej kaucji bez wyjaśnienia i bez dokumentów zwiększa ryzyko sporu oraz roszczenia najemcy o zwrot pieniędzy.

Normalne zużycie a szkoda w lokalu

Kluczowe znaczenie ma odróżnienie normalnego zużycia od szkody. Zgodnie z zasadami Kodeksu cywilnego najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

Normalnym zużyciem mogą być na przykład delikatne ślady użytkowania po kilku latach mieszkania, lekkie przykurzenie ścian, niewielkie różnice koloru w miejscach zasłoniętych meblami albo naturalne zużycie farby. Takie okoliczności nie zawsze uzasadniają przerzucenie pełnego kosztu malowania na najemcę.

Inaczej należy ocenić liczne plamy, ślady po zalaniach, zabrudzenia po dymie papierosowym, rysunki dzieci na ścianach, uszkodzenia tynku, dziury po nieuzgodnionych elementach montażowych albo zabrudzenia wymagające gruntowania i ponownego malowania. W takich sytuacjach wynajmujący może mieć podstawy do obciążenia najemcy kosztami naprawy lub malowania.

Czy wynajmujący może potrącić koszt malowania?

Tak, ale tylko wtedy, gdy koszt malowania wynika z odpowiedzialności najemcy. Sam fakt, że mieszkanie po trzech latach wymaga odświeżenia, nie przesądza jeszcze o możliwości potrącenia całej kwoty z kaucji. Po kilkuletnim używaniu lokalu pewien stopień zużycia jest naturalny.

Potrącenie będzie bardziej uzasadnione, gdy ściany zostały oddane w wyraźnie gorszym stanie niż wynikałoby to z normalnej eksploatacji. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy przy wydaniu lokalu ściany były świeżo pomalowane lub w dobrym stanie, a po zakończeniu najmu mają trwałe zabrudzenia, uszkodzenia albo ślady niewłaściwego użytkowania.

Wynajmujący powinien potrącać kwotę proporcjonalną. Jeżeli uszkodzona jest jedna ściana, obciążenie najemcy kosztem malowania całego mieszkania może być trudne do obrony, chyba że z przyczyn technicznych lub estetycznych naprawa punktowa nie pozwala przywrócić lokalu do właściwego stanu.

Jak udokumentować potrącenie z kaucji?

Najważniejsze znaczenie ma dokumentacja stanu mieszkania z początku i końca najmu. Warto mieć protokół przekazania lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia lub nagrania, korespondencję z najemcą oraz umowę określającą obowiązki stron.

Jeżeli wynajmujący zleca malowanie firmie, powinien zachować fakturę lub rachunek. Jeżeli wykonuje prace samodzielnie, trudniej będzie wykazać koszt robocizny, ale można dokumentować koszt materiałów i racjonalnie opisać zakres prac. W razie sporu sąd będzie badał, czy wydatek był konieczny, adekwatny i pozostawał w związku ze stanem lokalu po najmie.

Dobrą praktyką jest przesłanie najemcy rozliczenia kaucji z krótkim uzasadnieniem. W rozliczeniu warto wskazać: wysokość pobranej kaucji, potrącane kwoty, podstawę potrącenia, załączone dokumenty oraz kwotę zwracaną najemcy.

Znaczenie umowy i protokołu zdania lokalu

Umowa najmu może przewidywać, że najemca ma zwrócić lokal w określonym stanie, na przykład czysty, opróżniony i bez uszkodzeń. Może także określać zasady odmalowania ścian. Taki zapis pomaga w rozliczeniu, ale nie powinien prowadzić do automatycznego obciążania najemcy kosztami, które w rzeczywistości wynikają ze zwykłego zużycia.

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być możliwie szczegółowy. Ogólne zdanie, że lokal jest w stanie złym, może nie wystarczyć. Lepiej opisać konkretne pomieszczenia, rodzaj zabrudzeń, liczbę uszkodzeń, widoczne plamy, dziury, zarysowania i inne wady. Jeżeli najemca odmawia podpisu, wynajmujący powinien mimo to sporządzić jednostronny protokół i zabezpieczyć zdjęcia.

FAQ

Czy po trzech latach najmu najemca zawsze musi zapłacić za malowanie?

Nie. Po kilku latach korzystania z mieszkania część zużycia jest naturalna. Najemca odpowiada przede wszystkim za pogorszenie lokalu ponad normalne zużycie, a nie za każde odświeżenie potrzebne przed kolejnym najmem.

Czy można zatrzymać całą kaucję za brudne ściany?

Można zatrzymać tylko taką część kaucji, która odpowiada rzeczywistym i uzasadnionym należnościom wynajmującego. Jeżeli koszt naprawy lub malowania jest niższy niż kaucja, pozostała kwota powinna zostać zwrócona najemcy.

Czy faktura za malowanie jest konieczna?

Nie zawsze jest formalnie konieczna, ale bardzo pomaga w wykazaniu wysokości potrącenia. Bez rachunku, faktury, kosztorysu lub innych dowodów wynajmującemu trudniej będzie obronić rozliczenie w razie sporu.

Co zrobić, gdy najemca nie zgadza się z potrąceniem?

Warto przesłać mu szczegółowe rozliczenie, zdjęcia, protokół i dokumenty kosztowe. Jeżeli spór się utrzymuje, strony mogą próbować porozumienia, a ostatecznie najemca może dochodzić zwrotu kaucji na drodze sądowej.

Czy zapis w umowie o obowiązku odmalowania lokalu rozstrzyga sprawę?

Taki zapis jest ważnym argumentem, ale nie zawsze wystarczy. Jeżeli lokal zużył się wyłącznie normalnie, automatyczne obciążenie najemcy pełnym kosztem malowania może być kwestionowane, zwłaszcza gdy koszt jest nieproporcjonalny.

Podsumowanie

Wynajmujący może rozliczyć koszt malowania z kaucji przy najmie okazjonalnym, jeżeli stan ścian po zakończeniu najmu wykracza poza normalne zużycie lokalu. Najważniejsze są dowody: stan mieszkania przy wydaniu, stan przy zwrocie, dokumentacja fotograficzna, protokół oraz realne koszty prac.

Jeżeli ściany wymagają jedynie zwykłego odświeżenia po kilku latach prawidłowego używania mieszkania, potrącenie pełnego kosztu malowania może być ryzykowne. Bezpieczne rozliczenie powinno być konkretne, proporcjonalne i przekazane najemcy w terminie zwrotu kaucji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. - o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.