Zalewanie miejsca postojowego w garażu

Garaż podziemny zalewany wodą po deszczu

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy garaż i schowek zostały wykonane w taki sposób, aby można było z nich normalnie korzystać. Miejsce postojowe nie musi być idealnie suche w każdej sytuacji, ale nie powinno regularnie gromadzić wody w stopniu utrudniającym parkowanie, dostęp do auta lub przechowywanie rzeczy w schowku.

Jeżeli woda po typowych opadach spływa w stronę ściany, zalega pod samochodami albo dostaje się do schowka rowerowego, może to wskazywać na błąd wykonawczy, projektowy albo niewłaściwe odwodnienie. Określenie posadzki jako bezspadkowej nie przesądza jeszcze, że wszystko wykonano prawidłowo. Trzeba porównać rzeczywiste działanie garażu z umową, prospektem informacyjnym, standardem wykończenia, dokumentacją techniczną oraz zasadami wiedzy budowlanej.

W praktyce duże znaczenie ma także to, czy podobny problem występuje u innych właścicieli. Jeżeli woda zalega tylko przy konkretnych miejscach lub przy danym schowku, wzmacnia to argument, że problem dotyczy wadliwego wykonania konkretnego fragmentu posadzki albo odwodnienia.

Czy bezspadkowa posadzka może być wadą

Sama nazwa zastosowanego rozwiązania technicznego nie rozstrzyga sporu. Posadzka może być zaprojektowana jako bezspadkowa lub z minimalnymi spadkami, ale w dalszym ciągu obiekt powinien spełniać funkcję, do której został przeznaczony. Garaż ma umożliwiać bezpieczne parkowanie i korzystanie z miejsc postojowych, a schowek powinien nadawać się do przechowywania rzeczy zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

Jeżeli deweloper twierdzi, że takie rozwiązanie było przewidziane w projekcie, warto zażądać wskazania konkretnej podstawy: dokumentacji projektowej, standardu wykonania, postanowień umowy albo dokumentów przekazanych przed zawarciem umowy. Jeżeli nabywca nie został poinformowany, że woda będzie zalegać na miejscach postojowych lub przedostawać się do schowka, argument dewelopera może być niewystarczający.

Znaczenie mogą mieć również przepisy techniczno-budowlane dotyczące budynków i garaży, w szczególności wymagania bezpieczeństwa użytkowania, odwodnienia oraz ochrony przed zawilgoceniem. Ocena, czy doszło do naruszenia tych wymagań, zwykle wymaga wiedzy technicznej, dlatego w sporze z deweloperem często kluczowa jest opinia rzeczoznawcy budowlanego albo później opinia biegłego sądowego.

Wada fizyczna nieruchomości a rękojmia

Zgodnie z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz jest niezgodna z umową zwłaszcza wtedy, gdy nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

W przypadku miejsca postojowego i schowka wadą może być w szczególności takie wykonanie posadzki, odwodnienia lub izolacji, które powoduje powtarzające się zalewanie, utrzymywanie kałuż, zawilgocenie rzeczy albo brak realnej możliwości korzystania z pomieszczenia zgodnie z przeznaczeniem.

Nie każda niedogodność automatycznie oznacza wadę prawną w rozumieniu rękojmi. Jeżeli jednak problem powtarza się po zwykłych opadach, dotyczy elementów stałych budynku i nie wynika z niewłaściwego użytkowania przez właściciela, zgłoszenie roszczeń wobec dewelopera jest uzasadnionym kierunkiem działania.

Jakie roszczenia można zgłosić deweloperowi

W pierwszej kolejności najczęściej żąda się usunięcia wady, czyli wykonania takich prac, które zapewnią prawidłowe odprowadzenie wody i zabezpieczą schowek przed zalewaniem. Może to oznaczać korektę posadzki, wykonanie spadków, poprawę odwodnienia, uszczelnienie połączeń albo inne prace wynikające z ekspertyzy technicznej.

Na podstawie przepisów o rękojmi kupujący może także, zależnie od okoliczności, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, a w najpoważniejszych przypadkach odstąpić od umowy. Przy nieruchomościach odstąpienie od całej umowy jest środkiem daleko idącym i w praktyce wymaga bardzo poważnej wady, dlatego w sprawach dotyczących garażu najczęściej spór koncentruje się na naprawie, obniżeniu ceny albo kosztach usunięcia wady.

Jeżeli zalanie spowodowało dodatkowe szkody, na przykład zniszczenie rowerów, akcesoriów, elektroniki lub elementów samochodu, można rozważyć również żądanie naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Trzeba wtedy udowodnić wysokość straty, związek z wadą budynku oraz odpowiedzialność dewelopera.

Termin na zgłoszenie wady

Przy sprzedaży nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi za wady fizyczne trwa co do zasady 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W praktyce za punkt odniesienia przyjmuje się zwykle datę wydania lokalu, miejsca lub udziału do korzystania, a nie samą datę podpisania umowy deweloperskiej.

Nie należy jednak zwlekać ze zgłoszeniem. Im szybciej wada zostanie udokumentowana, tym trudniej deweloperowi twierdzić, że problem powstał wskutek późniejszej eksploatacji, działań wspólnoty mieszkaniowej albo zaniedbań właściciela. Warto zgłaszać każdą powtarzającą się sytuację zalania, a nie tylko pierwsze zdarzenie.

Jeżeli nabywcą jest konsument, a deweloper jest przedsiębiorcą, brak odpowiedzi na prawidłowo sformułowane żądanie usunięcia wady albo obniżenia ceny może mieć dla dewelopera negatywne skutki. Dlatego reklamację warto przygotować w sposób jednoznaczny, a nie jako luźne pytanie lub prośbę o komentarz.

Jak przygotować reklamację do dewelopera

Reklamacja powinna być złożona w formie, którą da się później udowodnić. Najbezpieczniej wysłać ją listem poleconym, e-mailem z potwierdzeniem odbioru albo przez system zgłoszeń dewelopera, jeżeli umożliwia pobranie potwierdzenia. W piśmie warto wskazać:

• datę nabycia i odbioru lokalu, miejsca postojowego oraz schowka,
• dokładny opis wady, czyli gdzie gromadzi się woda, w jakich warunkach i jakie są skutki,
• informację, czy wada występuje po zwykłych opadach, myciu garażu albo innych typowych sytuacjach,
• żądanie usunięcia wady w konkretnym terminie,
• żądanie naprawienia szkody, jeżeli doszło do zniszczenia rzeczy,
• listę załączników, takich jak zdjęcia, filmy, korespondencja, protokoły i rachunki.

Warto unikać ogólnych sformułowań typu proszę coś z tym zrobić. Lepiej napisać wprost, że zgłoszenie jest reklamacją z tytułu rękojmi za wadę fizyczną i że żądaniem jest trwałe usunięcie przyczyny zalewania.

Miejsce postojowe, schowek i części wspólne

W sprawach garażowych istotne jest, jaki status prawny mają miejsce postojowe i schowek. Czasem miejsce jest częścią samodzielnego lokalu garażowego, czasem udziałem w lokalu niemieszkalnym, a czasem właściciel ma wyłączne prawo korzystania z określonego fragmentu na podstawie podziału quoad usum. Od tego zależy, kto formalnie może podejmować określone działania i czy potrzebne będzie zaangażowanie wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli wada dotyczy konstrukcji posadzki, odwodnienia, izolacji albo przejazdu w garażu, bardzo często dotyka elementów wspólnych. Nie przekreśla to roszczeń wobec dewelopera, ale może oznaczać, że naprawa technicznie będzie wymagała współdziałania z zarządem wspólnoty lub innymi współwłaścicielami garażu.

Jeżeli podobne problemy mają sąsiedzi, warto zebrać wspólne oświadczenia i zgłosić sprawę równolegle przez wspólnotę. Zbiorowe udokumentowanie usterki zwiększa szanse na polubowne rozwiązanie sporu i ułatwia wykazanie, że problem nie jest jednostkowy ani przypadkowy.

Co zrobić, gdy deweloper odmawia naprawy

Jeżeli deweloper odmawia usunięcia wady, warto odpowiedzieć na piśmie i zażądać przedstawienia podstaw technicznych jego stanowiska. Samo stwierdzenie, że posadzka została wykonana jako bezspadkowa, nie wyjaśnia jeszcze, dlaczego woda ma zalegać na miejscu postojowym albo zalewać schowek.

Kolejnym krokiem może być zlecenie prywatnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Taka opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale pomaga ocenić szanse sporu, wskazać przyczynę wady i przygotować konkretne żądania. W postępowaniu sądowym sąd zwykle i tak będzie opierał się na opinii biegłego.

Jeżeli polubowne rozwiązanie nie jest możliwe, można dochodzić roszczeń w sądzie. Przed pozwem należy uporządkować dokumenty, ustalić wartość roszczenia i zdecydować, czy żądaniem ma być usunięcie wady, zapłata określonej kwoty, obniżenie ceny, odszkodowanie czy połączenie kilku roszczeń.

Podsumowanie

Zalewanie miejsca postojowego i schowka po deszczu nie powinno być traktowane jako normalna cecha nowego budynku tylko dlatego, że deweloper używa określenia posadzka bezspadkowa. Jeżeli garaż nie odprowadza wody prawidłowo, a schowek jest zalewany, może to być wada fizyczna nieruchomości.

Najrozsądniejsze działanie to złożenie pisemnej reklamacji z rękojmi, zgromadzenie dowodów, sprawdzenie dokumentacji technicznej i ustalenie, czy problem występuje także u innych właścicieli. Przy odmowie dewelopera warto rozważyć opinię techniczną i skierowanie sprawy na drogę sądową.

FAQ

Czy deweloper może odmówić naprawy, bo posadzka jest bezspadkowa?

Może przedstawić takie stanowisko, ale nie oznacza to automatycznie, że ma rację. Jeżeli posadzka powoduje regularne zaleganie wody albo zalewanie schowka, trzeba ocenić, czy garaż spełnia swoje przeznaczenie i czy wykonano go zgodnie z umową oraz zasadami wiedzy technicznej.

Czy wada miejsca postojowego podlega rękojmi?

Tak, jeżeli miejsce postojowe lub prawo do korzystania z niego było elementem transakcji z deweloperem, a wada polega na niezgodności z umową lub przeznaczeniem. Szczegóły zależą od konstrukcji prawnej miejsca postojowego i treści dokumentów sprzedaży.

Ile czasu mam na zgłoszenie wady garażu?

Przy nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi za wady fizyczne trwa co do zasady 5 lat od wydania rzeczy kupującemu. Mimo tego wadę warto zgłosić jak najszybciej, najlepiej po pierwszych powtarzających się zalaniach.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów zniszczonych rowerów?

Można rozważyć takie żądanie, jeżeli zalanie wynikało z wady budynku, a szkoda jest udokumentowana. Przydatne będą zdjęcia, rachunki, kosztorysy naprawy, potwierdzenia zakupu i korespondencja z deweloperem.

Czy potrzebuję opinii rzeczoznawcy?

Nie zawsze na początku, ale przy odmowie dewelopera opinia techniczna może być bardzo pomocna. Pozwala ustalić przyczynę problemu, zakres naprawy i przygotować mocniejsze wezwanie albo pozew.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.