Awaria instalacji wodnej a odpowiedzialność dewelopera

Czy rękojmia obejmuje awarię instalacji wodnej?

Tak, jest to możliwe. Instalacja wodna wykonana w domu w stanie deweloperskim jest częścią nieruchomości, a jej wada może stanowić wadę fizyczną rzeczy sprzedanej. Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest rękojmia uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

W przypadku nieruchomości szczególnie ważny jest art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Skoro awaria ujawniła się po niespełna 3 latach, sam upływ czasu nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń.

Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może w razie wady złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie albo wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad. W sprawach dotyczących domu lub lokalu w praktyce najczęściej dochodzi się usunięcia wady, obniżenia ceny albo zwrotu kosztów koniecznych napraw. Odstąpienie od umowy przy nieruchomości wchodzi w grę zasadniczo przy wadach istotnych i wymaga szczególnie ostrożnej oceny.

W orzecznictwie podkreśla się, że samo stwierdzenie wady zmniejszającej wartość lub użyteczność rzeczy może uzasadniać skorzystanie z rękojmi. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21, wskazał, że narażenie lokalu na zalewanie stanowi wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Podobnie późniejsze ujawnienie się wady po odbiorze budynku nie wyłącza roszczeń, jeżeli wada istniała w przedmiocie sprzedaży albo wynikała z wadliwego wykonania. Taki wniosek wynika m.in. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19.

Czego można żądać od dewelopera?

W opisanej sytuacji można rozważyć kilka roszczeń. Po pierwsze, żądanie usunięcia wady instalacji, jeżeli nie została jeszcze skutecznie naprawiona. Po drugie, żądanie obniżenia ceny, jeżeli wada wpływa na wartość nieruchomości albo wymaga poniesienia określonych kosztów. Po trzecie, żądanie odszkodowania obejmującego szkody powstałe wskutek awarii.

Odszkodowanie może obejmować w szczególności koszt lokalizacji przecieku, usunięcia awarii, osuszenia wylewki, demontażu i odtworzenia podłóg, prac remontowych, zakupu materiałów, opinii technicznej, a w uzasadnionych przypadkach także inne normalne następstwa zalania. Trzeba jednak wykazać trzy elementy: wadę lub nienależyte wykonanie zobowiązania, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między wadą instalacji a poniesionymi kosztami.

Podstawą roszczenia odszkodowawczego może być art. 566 Kodeksu cywilnego dotyczący szkody poniesionej wskutek istnienia wady, a także ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 Kodeksu cywilnego. W praktyce nie wystarczy samo stwierdzenie, że doszło do zalania. Trzeba możliwie dokładnie udokumentować, skąd nastąpił wyciek i dlaczego jego przyczyna obciąża dewelopera.

Czy deweloper może powołać się na wykonawcę instalacji?

Deweloper nie powinien skutecznie zwolnić się z odpowiedzialności wobec kupującego wyłącznie przez twierdzenie, że instalację wykonał podwykonawca. Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego dłużnik odpowiada jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, oraz osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.

Oznacza to, że w relacji z nabywcą domu deweloper zasadniczo odpowiada za rezultat prac wykonanych przez ekipy budowlane, instalatorów i innych podwykonawców. Ewentualne rozliczenia dewelopera z wykonawcą są odrębną sprawą i nie powinny przerzucać ciężaru problemu na kupującego.

Znaczenie późniejszej przeróbki instalacji

Fakt, że na krótkim odcinku instalacji wykonano później przeróbkę pod montaż zmiękczacza wody, nie wyklucza automatycznie odpowiedzialności dewelopera. Kluczowe jest to, czy awaria wystąpiła w części nieprzerabianej i czy przeróbka mogła technicznie wpłynąć na uszkodzenie złączki, ciśnienie w instalacji albo sposób jej pracy.

Deweloper może próbować bronić się twierdzeniem, że ingerencja w instalację przerwała jego odpowiedzialność albo spowodowała awarię. Dlatego bardzo istotne jest zabezpieczenie dowodów: zdjęć, nagrań, uszkodzonej złączki, protokołu hydraulika, faktur, kosztorysów oraz dokumentacji z montażu zmiękczacza. Jeżeli spór jest poważny, przydatna może być prywatna opinia rzeczoznawcy lub biegłego z zakresu instalacji sanitarnych.

Jak zgłosić wadę i wezwać dewelopera do zapłaty?

Zgłoszenie najlepiej przygotować pisemnie i wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć w sposób pozwalający udowodnić odbiór. W piśmie należy opisać datę ujawnienia awarii, miejsce wycieku, zakres zalania, dotychczas wykonane czynności oraz żądania kierowane do dewelopera.

W zależności od stanu sprawy można żądać: niezwłocznego usunięcia wady instalacji, zwrotu kosztów już wykonanej naprawy, zapłaty kosztów osuszenia i remontu, obniżenia ceny nieruchomości albo pokrycia kosztów opinii technicznej, jeżeli była konieczna do ustalenia przyczyny szkody. Jeżeli naprawa musiała zostać wykonana od razu, aby ograniczyć szkodę, warto wyjaśnić to w piśmie i załączyć faktury oraz dokumentację awarii.

W wezwaniu należy wyznaczyć realny termin odpowiedzi lub zapłaty, np. 14 dni od doręczenia pisma. Odsetek ustawowych za opóźnienie można co do zasady dochodzić od chwili, gdy roszczenie stało się wymagalne, najczęściej po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty. Nie zawsze będzie to dzień następujący po awarii, dlatego termin odsetek warto sformułować ostrożnie.

Jakie dowody zabezpieczyć po zalaniu?

Przed usunięciem skutków awarii warto wykonać zdjęcia i nagrania pokazujące miejsce wycieku, uszkodzoną złączkę, zalane pomieszczenia, poziom zawilgocenia oraz zakres zniszczeń. Jeżeli element instalacji został wymieniony, dobrze jest zachować uszkodzoną część w stanie umożliwiającym późniejsze oględziny.

Przydatne mogą być także: protokół hydraulika, protokół z firmy osuszającej, pomiary wilgotności, dokumentacja odbiorowa domu, projekt instalacji, korespondencja z deweloperem, gwarancje, faktury za naprawę oraz kosztorys remontu. Im pełniejsza dokumentacja, tym trudniej deweloperowi ograniczyć odpowiedzialność do symbolicznej kwoty albo twierdzić, że szkoda nie została wykazana.

Co zrobić, gdy deweloper odmawia?

Jeżeli deweloper odmawia uznania roszczeń, warto zażądać pisemnego uzasadnienia odmowy i wskazania, na jakich dowodach opiera swoje stanowisko. Następnie można przedstawić dodatkową dokumentację techniczną, zaproponować oględziny albo mediację. W sprawach o większej wartości często konieczna jest opinia specjalisty, ponieważ spór sprowadza się do przyczyny awarii i zakresu normalnych następstw zalania.

Jeżeli rozmowy nie przyniosą rezultatu, pozostaje dochodzenie roszczeń przed sądem. W takim postępowaniu istotne będą dokumenty, zeznania świadków oraz opinia biegłego sądowego. Przed złożeniem pozwu należy precyzyjnie ustalić wartość żądania, podstawę prawną i zakres dowodów, ponieważ sprawy o wady budowlane i instalacyjne często są rozstrzygane właśnie na podstawie opinii technicznych.

Podsumowanie

W opisanym przypadku dochodzenie roszczeń od dewelopera jest realne, jeżeli awaria instalacji została stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania domu i można wykazać, że jej przyczyna tkwiła w wadliwym wykonaniu instalacji albo użyciu wadliwego elementu. Rękojmia może obejmować żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny, a w odpowiednich przypadkach także roszczenia odszkodowawcze związane z zalaniem.

Największe znaczenie praktyczne ma udowodnienie przyczyny awarii. Późniejsza przeróbka instalacji pod zmiękczacz wody nie przekreśla roszczeń, ale może stać się głównym argumentem obronnym dewelopera. Dlatego należy działać szybko, zabezpieczyć dowody i skierować do dewelopera precyzyjne pismo z żądaniami.

FAQ

Czy po prawie 3 latach od zakupu domu nadal można korzystać z rękojmi?

Tak, jeżeli wada nieruchomości została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania domu kupującemu. Trzeba jednak wykazać, że problem dotyczy wady nieruchomości, a nie wyłącznie późniejszego uszkodzenia spowodowanego przez użytkownika lub osobę trzecią.

Czy przeróbka instalacji pod zmiękczacz wody odbiera prawa wobec dewelopera?

Nie zawsze. Sama przeróbka nie odbiera automatycznie uprawnień, ale może utrudnić dochodzenie roszczeń. Jeżeli deweloper twierdzi, że przeróbka spowodowała awarię, warto uzyskać stanowisko hydraulika lub rzeczoznawcy.

Czy można żądać tylko naprawy instalacji, czy także kosztów remontu?

Można żądać nie tylko usunięcia samej wady, ale również naprawienia szkody będącej normalnym następstwem awarii. Dotyczy to np. kosztów osuszenia, wymiany podłogi, prac remontowych i innych udokumentowanych wydatków pozostających w związku z zalaniem.

Czy deweloper odpowiada, jeżeli instalację wykonał podwykonawca?

Co do zasady tak. Wobec kupującego deweloper odpowiada za osoby, którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania. Nie może więc zwykle ograniczyć swojej odpowiedzialności samym twierdzeniem, że wadliwy element zamontowała zewnętrzna firma.

Kiedy naliczać odsetki od żądanej kwoty?

Najbezpieczniej wskazać w wezwaniu konkretny termin zapłaty, np. 14 dni od doręczenia pisma, i żądać odsetek ustawowych za opóźnienie po jego bezskutecznym upływie. W konkretnych sprawach moment wymagalności może zależeć od treści wezwania i charakteru roszczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.