Brak odpowiedzi dewelopera na reklamację

Rękojmia za wady mieszkania od dewelopera

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera podstawą roszczeń nabywcy jest przede wszystkim rękojmia za wady rzeczy sprzedanej, uregulowana w Kodeksie cywilnym. Chodzi o sytuację, w której lokal ma wadę fizyczną, czyli nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na umowę, przeznaczenie albo zapewnienia sprzedawcy. Krzywa ściana, istotne odchylenia od projektu, wady wykonawcze, zawilgocenia lub nieprawidłowe instalacje mogą być takimi wadami, o ile są rzeczywiste i da się je wykazać.

Przy umowie deweloperskiej i późniejszej umowie sprzedaży lokalu trzeba odróżnić dwie płaszczyzny. Pierwsza to procedura odbioru lokalu i usuwania usterek wpisanych do protokołu. Druga to roszczenia z rękojmi już po wydaniu albo sprzedaży lokalu. Obecne przepisy deweloperskie przewidują także szczególne zasady dotyczące wad ujawnionych przy odbiorze, ale przy starszych inwestycjach i umowach trzeba każdorazowo sprawdzić przepisy przejściowe oraz treść podpisanej umowy.

Dla odpowiedzi na pytanie o 14-dniowy termin kluczowy jest jednak art. 561⁵ Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy, usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni.

Czy brak odpowiedzi oznacza uznanie reklamacji?

Co do zasady tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe warunki. Jeżeli kupujący jest konsumentem, a jego pismo zawierało jednoznaczne żądanie z rękojmi, deweloper powinien ustosunkować się do niego w terminie 14 dni. Brak odpowiedzi w tym terminie powoduje, że żądanie uważa się za uzasadnione.

W praktyce ma to duże znaczenie procesowe. Deweloperowi trudniej jest później twierdzić, że wada nie istnieje albo że wybrane przez konsumenta uprawnienie jest niezasadne. Nie oznacza to jednak automatycznie, że pieniądze pojawią się na koncie bez dalszych działań. Jeżeli deweloper mimo milczenia nie zapłaci, konsument może potrzebować wezwania do zapłaty, negocjacji, opinii rzeczoznawcy, a czasem pozwu.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że w reklamacji wskazano podstawę prawną, żądanie obniżenia ceny, konkretną kwotę oraz numer rachunku. Taka treść co do zasady odpowiada wymaganiom art. 561⁵ Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak jeszcze zbadać, czy reklamacja została skutecznie doręczona deweloperowi i czy adres e-mail był właściwym adresem do składania tego rodzaju oświadczeń.

Jaka odpowiedź dewelopera przerywa skutek 14 dni?

Deweloper nie musi w ciągu 14 dni usunąć wady ani zapłacić żądanej kwoty, aby uniknąć skutku z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego. Musi jednak realnie ustosunkować się do żądania. Odpowiedź powinna wskazywać, czy deweloper uznaje roszczenie, odmawia jego uznania, proponuje inny sposób załatwienia sprawy albo przedstawia konkretne zastrzeżenia.

Ogólne stwierdzenia, które nie odnoszą się do istoty reklamacji, mogą być niewystarczające. Jeżeli pismo konsumenta zawierało konkretne roszczenie o obniżenie ceny, a deweloper odpowiedział jedynie ogólnikowo, bez stanowiska co do wady i kwoty, można argumentować, że nie doszło do skutecznego ustosunkowania się do żądania. Ocena zależy jednak od dokładnej treści korespondencji.

Jeżeli odpowiedź przyszła po upływie 14 dni, zasadniczo jest spóźniona. Spóźniona odmowa nie cofa skutku wcześniejszego milczenia, choć deweloper może nadal próbować spierać się o kwestie formalne, np. o to, czy e-mail dotarł do właściwej osoby albo czy osoba ta była uprawniona do przyjmowania reklamacji.

Czy reklamacja wysłana e-mailem jest skuteczna?

Oświadczenie woli może być złożone także elektronicznie, jeżeli doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. W praktyce e-mail do dewelopera może więc być skutecznym zgłoszeniem reklamacji, zwłaszcza gdy strony wcześniej posługiwały się tym adresem, pracownik dewelopera odpowiadał z niego w sprawach lokalu albo umowa nie przewiduje wyłącznej formy pisemnej pod rygorem określonych konsekwencji.

Największy problem dotyczy dowodu doręczenia. Sam wydruk wysłanej wiadomości może nie wystarczyć, jeżeli deweloper zaprzeczy, że ją otrzymał. Pomocne są: potwierdzenie odpowiedzi na tę samą wiadomość, wcześniejsza stała korespondencja z tego adresu, automatyczne potwierdzenie doręczenia, załączniki w historii e-maili, dane osoby prowadzącej sprawę oraz późniejsze zachowanie dewelopera wskazujące, że znał treść reklamacji.

Jeżeli sprawa jest poważna, warto wysyłać reklamację równolegle listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przesyłką kurierską z potwierdzeniem doręczenia. Nie dlatego, że e-mail zawsze jest nieskuteczny, lecz dlatego, że w sądzie łatwiej wykazać datę doręczenia pisma.

Obniżenie ceny za wadę mieszkania

Obniżenie ceny jest jednym z podstawowych uprawnień kupującego z rękojmi. W przypadku mieszkania z wadą trwałą, której nie da się racjonalnie usunąć, roszczenie o obniżenie ceny bywa bardziej praktyczne niż żądanie naprawy. Dotyczy to zwłaszcza wad konstrukcyjnych, istotnych odchyłek od pionu lub poziomu, problemów z powierzchnią, układem pomieszczeń albo jakością wykonania, które wpływają na wartość lokalu.

Kwota obniżenia ceny nie powinna być przypadkowa. Najbezpieczniej oprzeć ją na opinii rzeczoznawcy budowlanego, kosztorysie, ekspertyzie technicznej albo wycenie wpływu wady na wartość rynkową lokalu. W razie sporu sądowego opinia prywatna nie zastąpi opinii biegłego sądowego, ale może pomóc sformułować żądanie i wykazać, że nie jest ono dowolne.

Trzeba też pamiętać o terminach rękojmi. Przy wadach nieruchomości odpowiedzialność sprzedawcy jest dłuższa niż przy rzeczach ruchomych, ale nie jest bezterminowa. Im wcześniej wada zostanie udokumentowana i zgłoszona, tym mniejsze ryzyko sporu o to, kiedy powstała, czy była widoczna przy odbiorze oraz czy nie doszło do utraty uprawnień.

Co zrobić, gdy deweloper milczy albo odpowiada ogólnikowo?

W pierwszej kolejności warto uporządkować dokumenty: umowę deweloperską, akt przeniesienia własności, protokół odbioru, załącznik z usterkami, zdjęcia, filmy, pomiary, korespondencję e-mailową i ewentualne opinie techniczne. Następnie można wysłać do dewelopera pisemne wezwanie do wykonania uznanego żądania, np. zapłaty określonej kwoty tytułem obniżenia ceny.

W wezwaniu należy wskazać, kiedy reklamacja została doręczona, jaki był jej zakres, że deweloper nie ustosunkował się do niej w terminie 14 dni oraz jaki skutek prawny wywodzi z tego konsument. Dobrze jest dołączyć kopię poprzedniej reklamacji i dowody doręczenia. Jeżeli deweloper nadal odmawia zapłaty, kolejnym krokiem może być postępowanie sądowe.

W pozwie trzeba liczyć się z tym, że spór będzie dotyczył nie tylko samego milczenia dewelopera, ale także istnienia wady, jej charakteru, wpływu na wartość lokalu oraz skuteczności doręczenia reklamacji. Dlatego w sprawach o większe kwoty kluczowe jest staranne przygotowanie dowodów jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu.

FAQ

Czy deweloper musi odpowiedzieć na reklamację w 14 dni?

Jeżeli kupującym jest konsument i zgłosił on jedno z żądań objętych art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, deweloper powinien ustosunkować się do niego w terminie 14 dni. Brak odpowiedzi oznacza, że żądanie uważa się za uzasadnione.

Czy 14 dni liczy się od wysłania e-maila?

Termin należy liczyć od chwili, w której wiadomość doszła do dewelopera tak, że mógł zapoznać się z jej treścią. Dlatego w praktyce ważne jest potwierdzenie doręczenia albo inne dowody, że deweloper wiadomość otrzymał.

Czy ogólna odpowiedź dewelopera wystarczy?

Nie zawsze. Odpowiedź powinna odnosić się do konkretnego żądania konsumenta. Jeżeli deweloper wysyła jedynie ogólną informację, że sprawa jest analizowana, może to nie wystarczyć do uniknięcia skutku milczącego uznania żądania.

Czy można żądać obniżenia ceny za krzywą ścianę?

Tak, jeżeli wada istnieje, jest objęta odpowiedzialnością dewelopera i wpływa na wartość albo użyteczność lokalu. Warto jednak poprzeć żądanie dokumentacją techniczną, pomiarami i wyliczeniem kwoty obniżenia ceny.

Czy milczenie dewelopera oznacza automatyczną wypłatę pieniędzy?

Nie zawsze w praktyce. Milczenie może oznaczać uznanie żądania za uzasadnione, ale jeżeli deweloper nie płaci dobrowolnie, konieczne może być wezwanie do zapłaty, negocjacje albo pozew.

Podsumowanie

Brak odpowiedzi dewelopera na prawidłowo zgłoszoną reklamację konsumenta może wywołać poważny skutek prawny. Jeżeli kupujący zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny z określeniem kwoty, a deweloper nie ustosunkował się do żądania w terminie 14 dni, żądanie uważa się za uzasadnione.

Najważniejsze jest jednak przygotowanie dowodów. Trzeba wykazać treść reklamacji, datę jej doręczenia, właściwy adres korespondencji, istnienie wady i zasadność żądanej kwoty. W sprawach dotyczących poważnych wad mieszkania warto działać pisemnie, zabezpieczać dokumenty i nie opierać całej sprawy wyłącznie na rozmowach telefonicznych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177 ze zm.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., sygn. akt IV CSK 75/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.