Wynajęcie nieruchomości przez współwłaściciela

Współwłasność domu po spadku a prawo do korzystania z nieruchomości

Jeżeli w księdze wieczystej ujawniono dwóch współwłaścicieli po 1/2 udziału, każdy z nich jest współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie konkretnej, fizycznie wydzielonej połowy domu. Udział określa zakres prawa do rzeczy, udział w pożytkach i ciężarach, ale sam przez się nie daje wyłącznego prawa do jednego pokoju, kondygnacji czy połowy budynku.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że drugi współwłaściciel co do zasady ma prawo dostępu do nieruchomości, a całkowite pozbawienie go dostępu może prowadzić do sporu o dopuszczenie do współposiadania, ustalenie sposobu korzystania albo rozliczenia finansowe.

Jeżeli tylko jeden współwłaściciel ma klucze i sam opłaca rachunki, nie powoduje to automatycznie, że może samodzielnie rozporządzać całym domem. Taka sytuacja ma znaczenie praktyczne przy rozliczeniach, ale nie znosi praw drugiego współwłaściciela wynikających z księgi wieczystej i przepisów o współwłasności.

Zarząd rzeczą wspólną i zgoda współwłaścicieli

Podstawowe zasady zarządu rzeczą wspólną wynikają z art. 199-205 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel ma obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Przy udziałach po 1/2 szczególnie ważne jest to, że jeden współwłaściciel nie tworzy większości. Jeżeli dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, a drugi współwłaściciel się nie zgadza, można żądać upoważnienia sądu na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, współwłaściciel mający co najmniej połowę udziałów może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Przepisy nie zawierają zamkniętej listy czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Ocena zależy od konkretnej sytuacji: rodzaju nieruchomości, dotychczasowego sposobu korzystania, długości najmu, zakresu oddania domu najemcy, wysokości zobowiązań oraz wpływu umowy na prawa drugiego współwłaściciela.

Zobacz również: jeżeli problem dotyczy nie tylko najmu, ale także wydzierżawienia wspólnej nieruchomości, pomocny może być artykuł zgoda współwłaścicieli na dzierżawę.

Czy jeden współwłaściciel może wynająć cały dom?

Wynajęcie całego domu osobie trzeciej najczęściej ingeruje w prawo drugiego współwłaściciela do współposiadania i korzystania z nieruchomości. W praktyce zwykle będzie to czynność, której nie należy dokonywać samodzielnie bez zgody drugiego współwłaściciela, a w wielu sytuacjach czynność przekraczająca zwykły zarząd. Dotyczy to zwłaszcza najmu całego domu na dłuższy okres, oddania kluczy najemcy i wyłączenia drugiego współwłaściciela z faktycznego korzystania z nieruchomości.

Nie można jednak automatycznie założyć, że każda umowa najmu w każdych okolicznościach ma taki sam charakter prawny. Inaczej może być oceniany krótkotrwały najem części nieruchomości zgodny z dotychczasowym sposobem korzystania, a inaczej wieloletni najem całego domu. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba ocenić konkretny stan faktyczny.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli podpisze umowę bez wymaganej zgody, naraża się na spór z drugim współwłaścicielem. Drugi współwłaściciel może kwestionować taki sposób zarządu, domagać się dopuszczenia do współposiadania, rozliczenia pożytków, ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, a w razie trwałego konfliktu także zniesienia współwłasności.

Czy zgoda na najem musi być pisemna?

Co do zasady zgoda współwłaściciela na najem nie wymaga szczególnej formy, chyba że w danej sytuacji przepisy albo sama umowa wymagają formy szczególnej. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli może być wyrażone przez każde zachowanie, które ujawnia wolę w sposób dostateczny.

W praktyce nie warto opierać się wyłącznie na milczeniu drugiego współwłaściciela. Sama wiedza o najmie i brak sprzeciwu mogą mieć znaczenie dowodowe tylko wtedy, gdy z okoliczności jasno wynika akceptacja. Najbezpieczniej uzyskać zgodę pisemną, w której strony określą: czy wynajmowany jest cały dom czy jego część, na jaki okres, kto podpisuje umowę, kto pobiera czynsz, jak dzielone są przychody oraz kto ponosi koszty.

Czynsz z najmu i rozliczenie kosztów utrzymania domu

Czynsz z najmu jest pożytkiem cywilnym z rzeczy wspólnej. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Przy udziałach po 1/2 zasadą jest więc podział czynszu po połowie. Jeżeli jeden współwłaściciel opłaca wszystkie rachunki, podatki, ubezpieczenie albo konieczne naprawy, powinien rozliczyć te wydatki z drugim współwłaścicielem. W praktyce można potrącić lub rozliczyć uzasadnione koszty utrzymania nieruchomości, ale trzeba mieć dokumenty: faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów i dowody, że wydatek dotyczył wspólnej nieruchomości.

Inne zasady mogą wynikać z umowy współwłaścicieli. Jeżeli strony zawrą umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości, na przykład że jedna osoba korzysta z całego domu i ponosi wszystkie koszty, mogą też ustalić odmienne zasady rozliczania pożytków. Takie ustalenia powinny być precyzyjne, aby nie prowadziły później do sporu.

Zobacz również: w podobnych sprawach często pojawia się temat rozliczeń za remonty i utrzymanie nieruchomości; praktyczne znaczenie ma tu artykuł współwłasność domu a koszty.

Czy trzeba wydać drugiemu współwłaścicielowi klucze?

Jeżeli nie ma umowy o wyłączne korzystanie z domu przez jednego współwłaściciela ani orzeczenia sądu ustalającego sposób korzystania, drugi współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej. W praktyce oznacza to, że może domagać się dostępu do nieruchomości, w tym przekazania kluczy albo uzgodnienia zasad korzystania.

Nie oznacza to jednak, że współwłaściciele powinni działać bez jakichkolwiek zasad. Jeżeli dom jest zamknięty, znajdują się w nim rzeczy osobiste, wymaga remontu albo istnieje ryzyko konfliktu, warto uzgodnić protokół przekazania kluczy, zasady wejść, odpowiedzialność za media, zabezpieczenie budynku oraz sposób informowania się o planowanych działaniach.

Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, sąd może uregulować sposób korzystania z nieruchomości. W takich sprawach znaczenie mają przepisy o zarządzie związanym ze współwłasnością i użytkowaniem, w szczególności art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zobacz również: gdy konflikt dotyczy dostępu do części wspólnego budynku, przydatny może być tekst problem z dostępem do piwnicy.

Podział nieruchomości do korzystania

Współwłaściciele mogą umownie ustalić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej jest to tak zwany podział quoad usum, czyli podział do korzystania. Nie znosi on współwłasności i nie zmienia udziałów w księdze wieczystej, ale określa, kto i z jakiej części nieruchomości korzysta wyłącznie albo na jakich zasadach strony korzystają z części wspólnych.

W przypadku domu umowa może przewidywać na przykład, że jeden współwłaściciel korzysta z parteru, drugi z piętra, a koszty i przychody są rozliczane według ustalonego modelu. Może też przewidywać, że jeden współwłaściciel czasowo korzysta z całego domu, ale płaci drugiemu określoną kwotę albo rozlicza pożytki z najmu.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, sposób korzystania może zostać ustalony przez sąd. Wniosek taki bywa praktycznym rozwiązaniem, gdy strony nie chcą jeszcze znosić współwłasności, ale potrzebują jasnych zasad dostępu, używania, najmu, remontów i rozliczeń.

W określonych sytuacjach zbliżone problemy mogą dotyczyć nie tylko najmu, lecz także bezpłatnego oddania części rzeczy innej osobie. Wtedy warto odróżnić najem od użyczenia i sprawdzić, czy planowane użyczenie części nieruchomości nie naruszy praw pozostałych współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy współwłaściciel blokuje wynajem?

Najpierw warto przedstawić drugiemu współwłaścicielowi konkretną propozycję: projekt umowy najmu, czas trwania, wysokość czynszu, sposób zabezpieczenia kaucji, rozliczenie kosztów, dostęp do domu oraz odpowiedzialność za ewentualne szkody. Im bardziej szczegółowa propozycja, tym łatwiej ocenić, czy odmowa jest uzasadniona.

Jeżeli zgody nadal nie ma, dostępne są zasadniczo trzy drogi. Pierwsza to sądowe rozstrzygnięcie konkretnej czynności zarządu. Druga to ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. Trzecia to zniesienie współwłasności, na przykład przez przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, sprzedaż i podział ceny albo fizyczny podział, jeżeli jest prawnie i technicznie możliwy.

Wybór rozwiązania zależy od celu. Jeżeli chodzi tylko o czasowy najem, właściwe może być rozstrzygnięcie konkretnej czynności albo umowa o korzystanie. Jeżeli konflikt jest trwały i dotyczy wszystkich decyzji o domu, często bardziej racjonalne jest zniesienie współwłasności.

Podobne problemy pojawiają się przy korzystaniu z podwórza, miejsc postojowych i części wspólnych budynku. Warto wtedy analizować nie tylko najem domu, ale również codzienne zasady używania wspólnej nieruchomości, takie jak miejsce parkingowe lokatora na wspólnym terenie.

FAQ

Podsumowanie

Współwłaściciel, który ma 1/2 udziału w domu, nie powinien traktować nieruchomości jak wyłącznie swojej tylko dlatego, że posiada klucze i opłaca rachunki. Drugi współwłaściciel ma prawo współposiadania, prawo do udziału w pożytkach oraz obowiązek udziału w kosztach. Wynajęcie całego domu bez jego zgody może doprowadzić do sporu o ważność i skuteczność działań, rozliczenie czynszu, dostęp do nieruchomości oraz zniesienie współwłasności.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to pisemne uregulowanie zasad: zgody na najem, sposobu korzystania z domu, podziału czynszu, rozliczenia kosztów, przekazania kluczy i odpowiedzialności za najemcę. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 60, art. 199-207.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 611-616, art. 618 i art. 688.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., III CRN 188/73.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.