Szukamy prawnika. Oferta dla radców prawnych i adwokatów

Wynajęcie nieruchomości przez współwłaściciela

• Data: 2024-05-22 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Dostałem po śmierci cioci w spadku pół domu. Druga połowa była wujka i stała się własnością jego nieślubnego syna. Taki wpis widnieje w księdze wieczystej. Na tym sprawy utknęły. Żadna ze stron nie poczyniła żadnych ruchów, aby rozwiązać sprawę współwłasności. Sytuacja jest taka, że ja wyłącznie posiadam klucze do tego domu i opłacam wszystkie rachunki. Czy mogę wynajmować ten dom? Czy syn wujka może mi to utrudniać albo domagać się dzielenia z nim pieniędzmi z najmu? Czy muszę dać mu klucze do domu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynajęcie nieruchomości przez współwłaściciela

Zarząd nad współwłasnością

Współwłasność to zawsze kłopotliwy układ. W tym wypadku przysługuje dwóm osobom udział po 1/2. Proszę pamiętać, że udział nie dotyczy wydzielenia części nieruchomości, ale jest to udział w 1/2 całej nieruchomości – każdym pokoju, każdym pomieszczeniu, każdej cegle, z której budynek jest zbudowany.

Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem unormowany jest w art. 198-205, art. 208 i 209 Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). O uprawnieniu współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej mowa jest w art. 206 i 207 K.c.

Art. 200 K.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z treścią art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei w świetle art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W literaturze powszechnie przyjmuje się pojęciem zarządu (art. 199-205 i 208 K.c.), którym objęte są czynności dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Podkreśla się, że zarząd to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Mogą to być czynności faktyczne (np. inwestycje, remonty), prawne (np. wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy) i urzędowe (np. złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub o pozwolenie na budowę). W judykaturze wskazano, że przez zarząd majątkiem wspólnym rozumieć należy całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio „poprzez osiągnięty skutek gospodarczy” (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNC 1994, nr 7-8, poz. 146). Czynnością zarządu jest dokonywanie przez współwłaścicieli rozporządzeń rzeczą wspólną, co wynika z art. 199 zd. 1 in principio K.c.

Zobacz też: Wynajem mieszkania synowi

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wynajęcie części nieruchomości

Niewątpliwie wynajęcie rzeczy wspólnej, w tym lokalu mieszkalnego, należy zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wobec powyższego zawarcie przez jednego ze współwłaścicieli umowy najmu części nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i nie może być skutecznie realizowane bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgoda ta jest oświadczeniem woli, które podlega regułom odnoszącym się do składania owych oświadczeń woli (art. 60 i nast. K.c.), co oznacza, że może ona być wyrażona także w sposób dorozumiany.

Przeczytaj też: Zgoda współwłaścicieli na dzierżawę wzór

Informacja dla drugiego współwłaściciela o wynajęciu 

Stosownie do przepisu art. 60 K.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Powołany przepis ustanawia zasadę swobody formy oświadczenia woli, która doznaje ograniczenia tylko wówczas, gdy wyraźny przepis prawa wymaga dokonania czynności prawnej w formie szczególnej (pisemnej, notarialnej, z podpisem urzędowo poświadczonym, z datą pewną itp.). Brak nakazu zachowania formy szczególnej oznacza, że oświadczenie woli osoby dokonującej czynności może być wyrażone w formie dowolnej, a więc przez jakiekolwiek zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Obok formy ustnej mogą to być jakiekolwiek inne zachowania podmiotu w postaci tzw. czynności konkludentnych. P. facta concludentia można nie tylko nawiązać stosunek prawny, ale i go rozwiązać. Zatem zgoda pozostałych współwłaścicieli co do zasady nie wymaga szczególnej formy i może zostać wyrażona ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.

Drugi współwłaściciel nie musi sprzeciwiać się wynajęciu – to zasadniczo wystarczy. Jednak musi o tym wiedzieć.

Pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających zarząd zwykły nie zostały w Kodeksie cywilnym zdefiniowane. Pojęcia te są względne i charakter czynności musi być oceniany w konkretnych okolicznościach faktycznych. Oznacza to, że taka sama czynność, w różnych okolicznościach może być czynnością zwykłego zarządu albo zwykły zarząd przekraczać. Ogólnie tylko można stwierdzić, że do zwykłego zarządu należą sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, administrowanie rzeczą, konserwacja, dokonywanie czynności zachowawczych w tym wytaczanie powództw np. o ochronę posiadania, o wydanie rzeczy, o zapłatę czynszu, o eksmisję, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.

Uzasadnione jest przyjęcie, że zawarciem umowy najmu ma charakter czynności przekraczających zwykły zarząd.

Zobacz również: Dzierżawa z prawem pierwokupu

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przeszkodzenie w wynajęciu części nieruchomości wspólnej

Czy drugi współwłaściciel może Panu przeszkodzić? Zdecydowanie tak.

Współwłaściciel, który nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do jej posiadania:

  1. w drodze powództwa, ale tylko w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. korzystanie ze wspólnej studni, drogi, pastwiska);
  2. w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie, wszystkim lub niektórym współwłaścicielom (współspadkobiercom), rzeczy do wyłącznego użytku.

Współwłaściciel (spadkobierca), który nie korzysta z przedmiotu współwłasności (spadku), może dochodzić od innych współwłaścicieli (współspadkobierców) zasądzenia odpowiedniej kwoty z tytułu pobranych przez nich przychodów, a to w drodze procesu lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności (o dział spadku) na podstawie art. 618 K.p.c. (art. 688 K.p.c.).

Jeśli chce Pan swobodnie rozporządzać nieruchomością, w tym np. wynajmować lokal, to albo uzyska Pan na to zgodę drugiego współwłaściciela, albo należy dokonać podziału do korzystania.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Korzystanie ze wspólnej nieruchomości – sposoby

Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości (i rzeczy ruchomych): ustawowe, umowne i na podstawie orzeczenia sądowego. Natomiast samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania.

Ustawowy sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określa art. 206 K.c. Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd na podstawie przepisów procesowych dotyczących zarządu rzeczą wspólną (art. 611-616 K.p.c.). Orzeczenie sądu może zawierać taką treść, jaką mogłaby zawierać umowa pomiędzy współwłaścicielami określająca sposób korzystania z rzeczy (J. Ignatowicz: Prawo rzeczowe, Warszawa 1994 r., str. 139). Z punktu widzenia praktyki notarialnej decydujące znaczenie ma umowny sposób korzystania z rzeczy, a przede wszystkim korzystania z nieruchomości. Jest to inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli wynika to z art. 206 K.c. Najczęściej występujący jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany również podziałem quoad usum, który jest zaprzeczeniem posiadania przewidzianego w art. 206 K.c. Taką odmienność mogą jednak wprowadzić wszyscy współwłaściciele na podstawie art. 199 K.c.

Podział polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Podział wspólnej nieruchomości do korzystania ukształtowany umową może być zmieniony na podstawie nowej umowy wszystkich współwłaścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu (postanowienie SN z dnia 12 września 1973 r. III CRN 188/73 OSNCP 1974/11 poz. 183). Proszę rozważyć tę opcję, w istniejącym stanie rzeczy będzie Pan zobligowany podzielić się dochodem z czynszu. Zgodnie z art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”.

Tak więc, czy za zgodą, czy bez zgody drugiego współwłaściciela, połowa czynszu należy się jemu, chyba że dokonają Panowie podziału do korzystania.

Przykłady

 
Wynajęcie bez zgody drugiego współwłaściciela

Anna odziedziczyła połowę domu po śmierci swojej cioci, a druga połowa przypadła jej kuzynowi, z którym nie miała kontaktu. Anna postanowiła wynająć dom, by pokryć koszty utrzymania nieruchomości, jednak kuzyn dowiedział się o tym i zażądał podziału dochodów z najmu. Mimo że Anna twierdziła, że to ona zajmuje się wszystkimi rachunkami, sąd uznał, że jej kuzyn ma prawo do połowy zysków z wynajmu, ponieważ nie uzyskano jego zgody na wynajem, a czynność ta przekracza zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

 
Konflikt między współwłaścicielami

Jan i jego brat Paweł odziedziczyli po równo mieszkanie po rodzicach. Jan chciał wynająć mieszkanie studentom, aby uzyskać dodatkowy dochód, ale Paweł się nie zgodził, argumentując, że woli sprzedać nieruchomość i podzielić się pieniędzmi. Jan wynajął mieszkanie mimo sprzeciwu brata, co doprowadziło do konfliktu. Paweł złożył wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, co skończyło się decyzją o sprzedaży mieszkania i podziale zysków, ponieważ wynajem bez zgody współwłaściciela naruszył prawo.

 
Ustalenie zasad korzystania z nieruchomości

Małgorzata i jej siostra Katarzyna odziedziczyły dom po rodzicach. Małgorzata mieszkała w innym mieście i chciała wynająć dom, aby nie stał pusty, podczas gdy Katarzyna miała inne plany. Wspólnie uzgodniły, że wynajmą dom, a dochody będą dzielone po połowie. Sporządziły umowę określającą zasady wynajmu i podziału zysków. Dzięki temu uniknęły konfliktów i obie czerpały korzyści z najmu nieruchomości, mając jednocześnie zabezpieczone swoje interesy prawnie.

Podsumowanie

 

Wynajęcie nieruchomości przez współwłaściciela może być skomplikowane, gdyż wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a brak takiej zgody może prowadzić do konfliktów i konieczności interwencji sądowej. Ważne jest, aby współwłaściciele porozumieli się w kwestii zarządu nieruchomością, co pozwoli uniknąć problemów prawnych i podziału zysków z najmu. Najlepszym rozwiązaniem może być sporządzenie umowy określającej zasady korzystania i podziału przychodów z wynajmu.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie współwłasności nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług online, gdzie nasi prawnicy przygotują dla Ciebie profesjonalne pisma i udzielą niezbędnych porad prawnych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »