Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajęcie nieruchomości przez współwłaściciela

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-04-29

Dostałem po śmierci cioci w spadku pół domu. Druga połowa była wujka i stała się własnością jego nieślubnego syna. Taki wpis widnieje w księdze wieczystej. Na tym sprawy utknęły. Żadna ze stron nie poczyniła żadnych ruchów, aby rozwiązać sprawę współwłasności. Sytuacja jest taka, że ja wyłącznie posiadam klucze do tego domu i opłacam wszystkie rachunki. Czy mogę wynajmować ten dom? Czy syn wujka może mi to utrudniać albo domagać się dzielenia z nim pieniędzmi z najmu? Czy muszę dać mu klucze do domu?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof

Współwłasność to zawsze kłopotliwy układ. W tym wypadku przysługuje dwóm osobom udział po 1/2. Proszę pamiętać, że udział nie dotyczy wydzielenia części nieruchomości, ale jest to udział w 1/2 całej nieruchomości – każdym pokoju, każdym pomieszczeniu, każdej cegle, z której budynek jest zbudowany.

Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem unormowany jest w art. 198-205, art. 208 i 209 Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). O uprawnieniu współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej mowa jest w art. 206 i 207 K.c.

Art. 200 K.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z treścią art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei w świetle art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W literaturze powszechnie przyjmuje się pojęciem zarządu (art. 199-205 i 208 K.c.), którym objęte są czynności dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Podkreśla się, że zarząd to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Mogą to być czynności faktyczne (np. inwestycje, remonty), prawne (np. wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy) i urzędowe (np. złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub o pozwolenie na budowę). W judykaturze wskazano, że przez zarząd majątkiem wspólnym rozumieć należy całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio „poprzez osiągnięty skutek gospodarczy” (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNC 1994, nr 7-8, poz. 146). Czynnością zarządu jest dokonywanie przez współwłaścicieli rozporządzeń rzeczą wspólną, co wynika z art. 199 zd. 1 in principio K.c.

Niewątpliwie wynajęcie rzeczy wspólnej, w tym lokalu mieszkalnego, należy zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wobec powyższego zawarcie przez jednego ze współwłaścicieli umowy najmu części nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i nie może być skutecznie realizowane bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgoda ta jest oświadczeniem woli, które podlega regułom odnoszącym się do składania owych oświadczeń woli (art. 60 i nast. K.c.), co oznacza, że może ona być wyrażona także w sposób dorozumiany.

Stosownie do przepisu art. 60 K.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Powołany przepis ustanawia zasadę swobody formy oświadczenia woli, która doznaje ograniczenia tylko wówczas, gdy wyraźny przepis prawa wymaga dokonania czynności prawnej w formie szczególnej (pisemnej, notarialnej, z podpisem urzędowo poświadczonym, z datą pewną itp.). Brak nakazu zachowania formy szczególnej oznacza, że oświadczenie woli osoby dokonującej czynności może być wyrażone w formie dowolnej, a więc przez jakiekolwiek zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Obok formy ustnej mogą to być jakiekolwiek inne zachowania podmiotu w postaci tzw. czynności konkludentnych. P. facta concludentia można nie tylko nawiązać stosunek prawny, ale i go rozwiązać. Zatem zgoda pozostałych współwłaścicieli co do zasady nie wymaga szczególnej formy i może zostać wyrażona ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.

Drugi współwłaściciel nie musi sprzeciwiać się wynajęciu – to zasadniczo wystarczy. Jednak musi o tym wiedzieć.

Pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających zarząd zwykły nie zostały w Kodeksie cywilnym zdefiniowane. Pojęcia te są względne i charakter czynności musi być oceniany w konkretnych okolicznościach faktycznych. Oznacza to, że taka sama czynność, w różnych okolicznościach może być czynnością zwykłego zarządu albo zwykły zarząd przekraczać. Ogólnie tylko można stwierdzić, że do zwykłego zarządu należą sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, administrowanie rzeczą, konserwacja, dokonywanie czynności zachowawczych w tym wytaczanie powództw np. o ochronę posiadania, o wydanie rzeczy, o zapłatę czynszu, o eksmisję, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.

Uzasadnione jest przyjęcie, że zawarciem umowy najmu ma charakter czynności przekraczających zwykły zarząd.

Czy drugi współwłaściciel może Panu przeszkodzić? Zdecydowanie tak.

Współwłaściciel, który nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do jej posiadania:

  1. w drodze powództwa, ale tylko w sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (np. korzystanie ze wspólnej studni, drogi, pastwiska);
  2. w drodze postępowania nieprocesowego z wnioskiem o wydzielenie, wszystkim lub niektórym współwłaścicielom (współspadkobiercom), rzeczy do wyłącznego użytku.

Współwłaściciel (spadkobierca), który nie korzysta z przedmiotu współwłasności (spadku), może dochodzić od innych współwłaścicieli (współspadkobierców) zasądzenia odpowiedniej kwoty z tytułu pobranych przez nich przychodów, a to w drodze procesu lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności (o dział spadku) na podstawie art. 618 K.p.c. (art. 688 K.p.c.).

Jeśli chce Pan swobodnie rozporządzać nieruchomością, w tym np. wynajmować lokal, to albo uzyska Pan na to zgodę drugiego współwłaściciela, albo należy dokonać podziału do korzystania.

Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości (i rzeczy ruchomych): ustawowe, umowne i na podstawie orzeczenia sądowego. Natomiast samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania.

Ustawowy sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określa art. 206 K.c. Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd na podstawie przepisów procesowych dotyczących zarządu rzeczą wspólną (art. 611-616 K.p.c.). Orzeczenie sądu może zawierać taką treść, jaką mogłaby zawierać umowa pomiędzy współwłaścicielami określająca sposób korzystania z rzeczy (J. Ignatowicz: Prawo rzeczowe, Warszawa 1994 r., str. 139). Z punktu widzenia praktyki notarialnej decydujące znaczenie ma umowny sposób korzystania z rzeczy, a przede wszystkim korzystania z nieruchomości. Jest to inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli wynika to z art. 206 K.c. Najczęściej występujący jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany również podziałem quoad usum, który jest zaprzeczeniem posiadania przewidzianego w art. 206 K.c. Taką odmienność mogą jednak wprowadzić wszyscy współwłaściciele na podstawie art. 199 K.c.

Podział polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Podział wspólnej nieruchomości do korzystania ukształtowany umową może być zmieniony na podstawie nowej umowy wszystkich współwłaścicieli lub na podstawie orzeczenia sądu (postanowienie SN z dnia 12 września 1973 r. III CRN 188/73 OSNCP 1974/11 poz. 183). Proszę rozważyć tę opcję, w istniejącym stanie rzeczy będzie Pan zobligowany podzielić się dochodem z czynszu. Zgodnie z art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”.

Tak więc, czy za zgodą, czy bez zgody drugiego współwłaściciela, połowa czynszu należy się jemu, chyba że dokonają Panowie podziału do korzystania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »