Reklamacja wadliwie wykonanego dachu

Jaki charakter ma umowa o wykonanie dachu?

Umowa o wykonanie lub remont pokrycia dachowego może być kwalifikowana jako umowa o roboty budowlane albo jako umowa o dzieło. Zależy to od zakresu prac, dokumentacji, stopnia zorganizowania inwestycji oraz tego, czy roboty dotyczą obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów. Przy większych pracach zastosowanie mogą mieć przepisy art. 647 i nast. Kodeksu cywilnego.

Dla praktycznego rozstrzygnięcia reklamacji najważniejsze jest jednak to, że przy wadach robót inwestor może korzystać z mechanizmów rękojmi. Przy robotach budowlanych art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego odsyła między innymi do przepisów o umowie o dzieło, a art. 638 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Jeżeli obie strony są przedsiębiorcami, trzeba dodatkowo sprawdzić umowę. W obrocie profesjonalnym strony mogą w określonym zakresie modyfikować odpowiedzialność z rękojmi, a umowa może przewidywać szczególny tryb zgłoszenia wad, terminy oględzin, obowiązek sporządzenia protokołu albo zasady gwarancji jakości.

Rękojmia za przeciekający dach

Przeciekanie dachu po wykonaniu robót co do zasady oznacza, że rezultat prac nie ma właściwości uzgodnionych w umowie i nie nadaje się do normalnego użytku. Taka wada może uzasadniać reklamację z rękojmi, zwłaszcza gdy przyczyną przecieku jest wadliwe ułożenie pokrycia, obróbek, izolacji, rynien, membrany lub innych elementów systemu dachowego.

W ramach rękojmi inwestor może w szczególności żądać usunięcia wady. Jeżeli wada jest istotna, może także złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie. Możliwe jest również żądanie obniżenia wynagrodzenia. Jeżeli wynagrodzenie zostało już zapłacone, żądanie obniżenia ceny w praktyce prowadzi do żądania zwrotu odpowiedniej części zapłaconej kwoty.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy między wartością robót prawidłowych a wartością robót wadliwych. Koszt niezbędnej naprawy często jest ważnym dowodem przy ustalaniu tej różnicy. W orzecznictwie wskazywano, że obniżenie ceny powinno umożliwiać doprowadzenie rzeczy do należytego stanu, co wynika między innymi z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., sygn. akt III CZP 48/88.

Co zrobić po bezskutecznej reklamacji?

Skoro reklamacja została już złożona, a wykonawca nie usunął wad w wyznaczonym terminie, kolejnym krokiem powinno być ostateczne przedsądowe wezwanie. Pismo powinno być konkretne i najlepiej wysłane w sposób pozwalający wykazać doręczenie, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo pocztą elektroniczną, jeżeli taka forma komunikacji była stosowana i można potwierdzić odbiór.

W wezwaniu warto wskazać: datę i numer umowy, zakres wykonanych prac, opis wad, wcześniejsze zgłoszenie reklamacyjne, bezskuteczny upływ terminu, żądanie inwestora oraz nowy, ostateczny termin działania. Trzeba też zapowiedzieć, co nastąpi po bezskutecznym upływie terminu, na przykład żądanie obniżenia ceny, dochodzenie odszkodowania, zlecenie ekspertyzy i skierowanie sprawy do sądu.

Jeżeli dach nadal przecieka i grozi dalszą szkodą, należy równolegle zabezpieczyć budynek przed powiększaniem strat. Nie oznacza to rezygnacji z roszczeń wobec wykonawcy. Trzeba jednak zachować dowody stanu dachu przed naprawą, aby wykonawca nie twierdził później, że nie miał możliwości weryfikacji wad.

Obniżenie ceny, odstąpienie od umowy i odszkodowanie

Po bezskutecznym żądaniu naprawy można rozważyć żądanie obniżenia ceny. W piśmie należy podać konkretną kwotę i wyjaśnić, z czego ona wynika. Najlepiej oprzeć się na kosztorysie innej firmy dekarskiej, opinii technicznej, dokumentacji zdjęciowej oraz zestawieniu szkód, jeżeli przeciek spowodował zalanie pomieszczeń, uszkodzenie izolacji, wyposażenia lub towaru.

Odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem dalej idącym i powinno być stosowane przede wszystkim wtedy, gdy wada jest istotna. Istotność wady ocenia się z uwzględnieniem tego, czy dach spełnia swoją podstawową funkcję, czy przeciek jest poważny, czy naprawa jest możliwa i jaki jest koszt doprowadzenia robót do stanu zgodnego z umową.

Niezależnie od rękojmi może wchodzić w grę odpowiedzialność odszkodowawcza wykonawcy za nienależyte wykonanie umowy. Wtedy trzeba wykazać naruszenie umowy, szkodę i związek przyczynowy. Odszkodowanie może obejmować na przykład koszt usunięcia skutków zalania, koszt zabezpieczenia budynku albo inne udokumentowane straty, o ile wynikają z wadliwego wykonania robót.

Czy można zlecić naprawę innej firmie?

Można zlecić naprawę innemu wykonawcy, ale przed tym krokiem warto zachować ostrożność. Najbezpieczniej jest najpierw dać pierwotnemu wykonawcy realną możliwość usunięcia wady, wezwać go na oględziny i wyznaczyć termin. Jeżeli sprawa jest pilna, bo przeciek powoduje dalsze szkody, należy udokumentować przyczynę pilności i zakres koniecznych prac zabezpieczających.

Przed rozpoczęciem naprawy zastępczej dobrze jest zgromadzić: zdjęcia i filmy przecieków, protokół szkody, korespondencję z wykonawcą, kosztorys naprawy, faktury, a przy większych kwotach opinię rzeczoznawcy budowlanego. Takie dokumenty mogą przesądzić o powodzeniu późniejszego żądania zapłaty.

W pozwie można dochodzić zwrotu odpowiedniej części wynagrodzenia, kosztów naprawy lub odszkodowania, zależnie od wybranej podstawy prawnej i dowodów. Warto wcześniej uporządkować roszczenia, aby nie mieszać w jednym piśmie sprzecznych żądań, na przykład pełnego odstąpienia od umowy i jednocześnie obniżenia ceny za ten sam zakres prac.

Pozew przeciwko wykonawcy

Jeżeli wykonawca nie odpowie na ostateczne wezwanie albo odmówi zapłaty, pozostaje droga sądowa. Przed pozwem trzeba ustalić właściwego pozwanego, wysokość roszczenia, podstawę prawną i dowody. W sprawach gospodarczych, czyli między przedsiębiorcami, szczególnie ważne jest kompletne przedstawienie twierdzeń i dowodów już na początku postępowania.

Do pozwu zwykle dołącza się umowę, fakturę i dowód zapłaty, reklamację, wezwanie przedsądowe, potwierdzenia doręczeń, zdjęcia, protokoły, kosztorysy, faktury za naprawę oraz ewentualną opinię prywatną. Sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego, jeżeli konieczne będzie ustalenie przyczyn przecieków i kosztu prawidłowej naprawy.

FAQ

Czy po bezskutecznej reklamacji trzeba wysłać jeszcze jedno pismo?

Nie zawsze jest to formalnie konieczne, ale w praktyce ostateczne przedsądowe wezwanie jest bardzo przydatne. Porządkuje żądania, wyznacza ostatni termin i pokazuje sądowi, że inwestor próbował rozwiązać sprawę bez procesu.

Czy można od razu żądać zwrotu pieniędzy za wadliwy dach?

Można żądać obniżenia ceny albo odszkodowania, ale trzeba wykazać podstawę i wysokość roszczenia. Jeżeli wada da się usunąć, wykonawca może bronić się tym, że powinien otrzymać realną możliwość naprawy bez nadmiernych niedogodności dla inwestora.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Odstąpienie jest zasadne przede wszystkim przy wadzie istotnej, czyli takiej, która poważnie narusza cel umowy. Przeciekający dach może być wadą istotną, ale ocena zależy od skali przecieku, możliwości naprawy, kosztów i wpływu wady na korzystanie z budynku.

Czy kosztorys innej firmy wystarczy jako dowód?

Kosztorys jest ważnym dowodem, ale w sporze sądowym wykonawca może go kwestionować. Przy większych kwotach warto rozważyć opinię rzeczoznawcy, dokładną dokumentację zdjęciową oraz zachowanie fragmentów wadliwie wykonanych elementów, jeżeli to możliwe.

Czy przedsiębiorca ma mniej czasu na zgłoszenie wady?

W relacjach między przedsiębiorcami szczególnie ważne jest szybkie zbadanie wykonanych prac i niezwłoczne zgłoszenie wykrytych wad. Trzeba też sprawdzić umowę, ponieważ może przewidywać konkretną procedurę reklamacyjną lub dodatkowe terminy.

Podsumowanie

Jeżeli wykonawca dachu nie usunął przecieków mimo reklamacji, nie warto poprzestawać na ustnych obietnicach. Należy wysłać ostateczne wezwanie, jasno wskazać żądanie, zabezpieczyć dowody i oszacować koszt usunięcia wad. W zależności od okoliczności można dochodzić naprawy, obniżenia ceny, odstąpienia od umowy przy wadzie istotnej oraz odszkodowania za szkody spowodowane przeciekiem.

W sprawach między firmami szczególne znaczenie ma treść umowy, terminowość zgłoszenia wady i kompletność dokumentów. Jeżeli wykonawca odmawia dobrowolnego rozwiązania sprawy, kolejnym krokiem może być pozew o zapłatę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., sygn. akt III CZP 48/88

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.