Remont części wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej – uchwała, zgoda i rozliczenie kosztów

Czy remont części wspólnej zawsze wymaga uchwały wspólnoty?

Nie. Sam fakt, że planowane są prace remontowe w części wspólnej budynku, nie przesądza jeszcze o konieczności podejmowania odrębnej uchwały. Ustawa o własności lokali rozróżnia czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.

Jeżeli w nieruchomości jest więcej niż trzy lokale wyodrębnione i niewyodrębnione, zarząd wspólnoty samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na jej dokonanie, a w przypadkach wymagających zawarcia odpowiedniej umowy także pełnomocnictwo dla zarządu.

Nie istnieje prosty przepis stanowiący, że każdy remont jest czynnością zwykłego zarządu albo że każdy remont wymaga uchwały. Ocena zależy między innymi od:

• zakresu i kosztu robót,
• tego, czy chodzi o bieżące utrzymanie istniejącego elementu budynku, czy o jego zasadniczą przebudowę,
• wpływu prac na sposób korzystania z nieruchomości,
• tego, czy inwestycja została wcześniej przewidziana w planie gospodarczym i sposobie finansowania wspólnoty,
• czy dochodzi do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, nadbudowy albo przebudowy,
• konieczności zaciągnięcia przez wspólnotę istotnego zobowiązania finansowego.

Typowe drobne prace konserwacyjne i naprawcze służące utrzymaniu budynku w należytym stanie mogą mieścić się w zwykłym zarządzie. Inaczej należy oceniać poważną modernizację, zmianę funkcji części wspólnej albo przebudowę. Ustawa wprost wskazuje między innymi zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej jako przykłady czynności przekraczających zwykły zarząd.

Przy sporach dotyczących nieruchomości z niewielką liczbą lokali pomocne może być odrębne omówienie zasad dotyczących remontu dachu w małej wspólnocie, ponieważ w takim przypadku mechanizm podejmowania decyzji jest inny niż w większej wspólnocie mieszkaniowej.

Najpierw trzeba ustalić, co naprawdę jest częścią wspólną

Nieruchomością wspólną są grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do części wspólnych typowo zalicza się między innymi dach, elewację, fundamenty, konstrukcję budynku, klatkę schodową, wspólne korytarze oraz odpowiednie odcinki instalacji wspólnych.

Nie oznacza to jednak, że każdy element znajdujący się poza wnętrzem lokalu automatycznie jest częścią wspólną ani że każdy element instalacji jest wspólny na całej swojej długości. Przy sporze trzeba ustalić funkcję danego elementu, dokumentację techniczną budynku, sposób wyodrębnienia lokali oraz to, czy dany element służy wyłącznie jednemu lokalowi.

Ma to bezpośrednie znaczenie dla kosztów. Jeżeli naprawiany element należy do nieruchomości wspólnej, wydatek może obciążać wspólnotę. Jeżeli naprawa dotyczy wyłącznie elementu należącego do lokalu, co do zasady odpowiada za niego właściciel tego lokalu.

Spory powstają również wtedy, gdy jeden z właścicieli faktycznie korzysta z fragmentu nieruchomości wspólnej jak z własnego. Sam wyłączny sposób korzystania nie musi jeszcze zmieniać statusu prawnego danego fragmentu. Zbliżone problemy omawiają artykuły dotyczące samowolnego zajęcia części wspólnej oraz wydzielenia wspólnego korytarza.

Jak podejmuje się uchwałę o remoncie?

Jeżeli planowany remont przekracza zakres zwykłego zarządu, w większej wspólnocie potrzebna jest uchwała właścicieli. Uchwałę można podjąć na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo poprzez późniejsze zbieranie głosów.

Co do zasady uchwała zapada większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie chodzi więc automatycznie o większość liczby mieszkań ani większość osób obecnych na zebraniu. Ustawa dopuszcza jednak w określonych sytuacjach głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.

Uchwała dotycząca większego remontu powinna określać przedmiot decyzji na tyle precyzyjnie, aby właściciele wiedzieli, na co wyrażają zgodę. W zależności od inwestycji zasadne może być wskazanie:

• zakresu planowanych robót,
• maksymalnego albo przewidywanego kosztu,
• źródła finansowania, np. środków zgromadzonych na funduszu remontowym, dodatkowych zaliczek lub finansowania zewnętrznego,
• upoważnienia zarządu do zawarcia umowy z wykonawcą, jeżeli charakter czynności tego wymaga,
• zasad pobrania dodatkowych środków od właścicieli,
• ewentualnych etapów realizacji inwestycji.

Im większa inwestycja i obciążenie finansowe właścicieli, tym większe znaczenie ma jednoznaczność uchwały. Ogólne sformułowanie, z którego nie wynika, jaki remont ma zostać wykonany ani jak ma zostać sfinansowany, zwiększa ryzyko późniejszego sporu.

Mała wspólnota do trzech lokali – inne zasady zgody na remont

Szczególnej uwagi wymaga nieruchomość, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się wtedy odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W tym modelu istotne jest rozróżnienie dwóch kategorii czynności:

• czynności zwykłego zarządu – wymagają zgody większości współwłaścicieli, liczonej według udziałów; gdy zgody brak, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności,
• czynności przekraczające zwykły zarząd – wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli; jeżeli jej nie ma, współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Sąd nie zastępuje zgody automatycznie. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd ocenia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W małej wspólnocie nie należy więc bezrefleksyjnie stosować mechanizmu uchwały większościowej właściwego dla wspólnot z więcej niż trzema lokalami. Najpierw trzeba ustalić liczbę lokali i właściwy reżim zarządu.

Awaria i pilny remont – czy można działać bez oczekiwania na głosowanie?

Inaczej należy traktować planowaną modernizację, a inaczej działania konieczne do natychmiastowego zabezpieczenia nieruchomości. Jeżeli dochodzi do awarii, przecieku, uszkodzenia konstrukcji albo innego zdarzenia grożącego powiększeniem szkody, zarząd nie powinien pozostawać bierny tylko dlatego, że nie odbyło się jeszcze zebranie właścicieli.

W większej wspólnocie zarząd może samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu. Zakres niezbędnego usunięcia awarii lub zabezpieczenia budynku może być oceniany właśnie w tym kontekście. Czym innym jest jednak wykonanie koniecznej interwencji zabezpieczającej, a czym innym wykorzystanie awarii jako podstawy do przeprowadzenia znacznie szerszej przebudowy, która nie jest potrzebna do usunięcia zagrożenia.

W małej wspólnocie znaczenie może mieć także art. 209 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Nie daje to jednak dowolności w realizowaniu według własnego uznania kosztownych ulepszeń pod pozorem ochrony rzeczy wspólnej.

Kto płaci za remont części wspólnej?

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację zostały w art. 14 ustawy o własności lokali wprost zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w tych kosztach.

Podstawowa reguła wynika z art. 12 ust. 2 ustawy: właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach nieruchomości wspólnej – stosownie do swoich udziałów.

Nie należy więc automatycznie dzielić rachunku za remont po równo na liczbę mieszkań. Jeżeli właściciel ma 12% udziału w nieruchomości wspólnej, a inny 6%, ich standardowe obciążenie kosztami wspólnymi nie jest takie samo.

Podobna zasada udziałowego ponoszenia wydatków występuje przy zwykłej współwłasności na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Szerzej problem rozliczeń między współwłaścicielami został przedstawiony w materiale dotyczącym kosztów remontu wspólnego domu.

Czy właściciel parteru może odmówić płacenia za dach albo windę?

Samo twierdzenie, że właściciel bezpośrednio nie korzysta z danego elementu, zwykle nie wystarcza do zwolnienia go z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Dach służy całemu budynkowi, a obowiązek uczestniczenia w kosztach wynika z udziału w nieruchomości wspólnej, a nie wyłącznie z częstotliwości osobistego korzystania z konkretnego elementu.

Przy urządzeniach lub częściach budynku służących zarówno poszczególnym lokalom, jak i wspólnemu użytkowi mogą powstawać bardziej złożone kwestie rozliczeniowe. Dlatego przed zastosowaniem nietypowego sposobu podziału kosztów trzeba ustalić jego podstawę prawną i treść uchwał obowiązujących we wspólnocie.

Czy lokal użytkowy może płacić więcej?

Tak, ale nie automatycznie. Ustawa pozwala uchwałą zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sama okoliczność, że lokal ma charakter użytkowy, nie powinna być traktowana jako wystarczające uzasadnienie dowolnego podwyższenia obciążeń.

Fundusz remontowy, zaliczki i dodatkowa wpłata

Wspólnoty często tworzą fundusz remontowy i przez dłuższy czas gromadzą środki na większe prace. Ustawa o własności lokali wymienia wydatki remontowe wśród kosztów zarządu, natomiast szczegółowy sposób ich finansowania może wynikać z uchwał właścicieli, planu gospodarczego oraz przyjętych zasad rozliczeń.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli zgromadzone środki nie wystarczają na planowany remont, wspólnota może podjąć odpowiednią decyzję o zwiększeniu zaliczek albo dodatkowym sfinansowaniu inwestycji, z zachowaniem zasad dotyczących kompetencji właścicieli i podziału kosztów.

Przy większym przedsięwzięciu dobrze jest oddzielić trzy kwestie:

Zarząd lub zarządca ma obowiązek prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu, zaliczek oraz innych rozliczeń dotyczących nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy.

Czy można obciążyć kosztem remontu tylko jednego właściciela?

Jeżeli prace rzeczywiście dotyczą nieruchomości wspólnej, punktem wyjścia jest wspólne ponoszenie wydatków według zasad ustawowych. Nie można dowolnie przerzucić całego kosztu na jednego właściciela tylko dlatego, że remontowana część znajduje się najbliżej jego lokalu albo że korzysta z niej częściej niż inni.

Od tej sytuacji trzeba odróżnić przypadek, w którym potrzeba wykonania prac wynika ze szkody wyrządzonej przez konkretnego właściciela albo osobę, za którą ponosi on odpowiedzialność. Wówczas poza samym rozliczeniem kosztu zarządu może powstać odrębne roszczenie odszkodowawcze. Wymaga ono jednak ustalenia podstawy odpowiedzialności, zdarzenia powodującego szkodę, wysokości szkody i związku przyczynowego. Nie należy zastępować takiej analizy arbitralnym wpisaniem całego wydatku na konto jednego lokalu.

Podobnie samo przyznanie określonemu właścicielowi możliwości szczególnego korzystania z części wspólnej nie zawsze oznacza, że przestaje ona być wspólna. Przy ustalaniu zasad korzystania znaczenie mogą mieć również wcześniejsze porozumienia i uchwały. Przykładem podobnego problemu są zasady korzystania ze wspólnego podwórza.

Co zrobić, gdy właściciele nie zgadzają się na potrzebny remont?

Odpowiedź zależy od wielkości wspólnoty i charakteru planowanej czynności.

Wspólnota z więcej niż trzema lokalami

Jeżeli do dokonania czynności potrzebna jest uchwała, lecz nie uzyskano wymaganej większości, art. 24 ustawy o własności lokali umożliwia zarządowi albo zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy, wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli, a sprawę rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Wspólnota obejmująca nie więcej niż trzy lokale

Przy czynności zwykłego zarządu brak wymaganej większości może prowadzić do wniosku współwłaściciela o sądowe upoważnienie na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego z żądaniem rozstrzygnięcia mogą wystąpić współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów.

W sporze o konieczny remont duże znaczenie mogą mieć dowody pokazujące rzeczywisty stan budynku: opinia techniczna, protokoły przeglądów, zdjęcia uszkodzeń, kosztorysy, korespondencja właścicieli, uchwały oraz dokumentacja wcześniejszych napraw.

Zaskarżenie uchwały dotyczącej remontu

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin jest krótki. Powództwo przeciwko wspólnocie należy wytoczyć w ciągu 6 tygodni:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo
• od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli głosy zbierano częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie, istotne jest ustalenie momentu podjęcia uchwały oraz sposobu poinformowania konkretnego właściciela.

Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli więc rozpoczęcie kosztownego remontu przed zakończeniem procesu mogłoby wywołać trudne do odwrócenia skutki, kwestia wniosku o wstrzymanie wykonania uchwały może mieć duże znaczenie praktyczne.

Nie każda niezgoda z decyzją większości uzasadnia uchylenie uchwały. W procesie trzeba wykazać jedną z ustawowych podstaw zaskarżenia. Sąd może badać zarówno zgodność uchwały z prawem i zasadami prawidłowego zarządu, jak i to, czy w konkretnych okolicznościach narusza ona interes właściciela.

Jakie dokumenty warto zgromadzić przy sporze o remont?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju sporu, ale w sprawach remontowych szczególnie przydatne są:

• tekst zaskarżanej lub planowanej uchwały,
• protokół zebrania i wyniki głosowania,
• informacja o udziałach właścicieli,
• zawiadomienie o treści uchwały i dowód daty jego doręczenia,
• plan gospodarczy i uchwały dotyczące zaliczek lub funduszu remontowego,
• kosztorysy oraz oferty wykonawców,
• umowa z wykonawcą, jeżeli została już zawarta,
• protokoły okresowych kontroli i ekspertyzy techniczne,
• zdjęcia i dokumentacja szkód albo awarii,
• ewidencja rozliczeń wspólnoty dotycząca inwestycji,
• umowa określająca sposób zarządu nieruchomością, jeżeli właściciele zawarli taką umowę.

Przy ocenie prawidłowości decyzji o remoncie często nie wystarcza sam tekst uchwały. Znaczenie może mieć również dokumentacja pokazująca, dlaczego remont był potrzebny, jak ustalono jego koszt i w jaki sposób zamierzano go sfinansować.

Najczęstsze pytania o remont części wspólnej

Czy jeden właściciel może sam zlecić remont części wspólnej i żądać zwrotu kosztów?

Nie powinien zakładać, że każde samodzielne zlecenie prac automatycznie daje mu roszczenie o zwrot całej poniesionej kwoty. Znaczenie ma charakter robót, pilność sytuacji, sposób zarządu nieruchomością, zgoda pozostałych współwłaścicieli oraz to, czy działanie rzeczywiście było niezbędne do zachowania wspólnego prawa. Szczególnie ostrożnie trzeba oceniać modernizacje i ulepszenia wykonywane bez wymaganej zgody.

Czy uchwała musi wskazywać konkretnego wykonawcę?

Nie zawsze. Uchwała może określić zakres inwestycji, budżet i upoważnienie zarządu, pozostawiając wybór wykonawcy zarządowi, jeżeli mieści się to w przyjętym sposobie realizacji decyzji. Przy dużej inwestycji uchwała powinna jednak być na tyle precyzyjna, aby zakres udzielonej zgody nie budził wątpliwości.

Czy brak pieniędzy na funduszu remontowym uniemożliwia wykonanie remontu?

Nie. Wspólnota może podjąć decyzję o innym sposobie sfinansowania koniecznych prac, np. przez odpowiednie zwiększenie obciążeń właścicieli lub finansowanie zewnętrzne. Każdy wariant trzeba jednak prawidłowo uchwalić, a koszt rozliczyć według właściwych zasad.

Czy nieobecny właściciel musi zapłacić za remont uchwalony na zebraniu?

Sama nieobecność na zebraniu nie zwalnia z obowiązku wykonania prawidłowo podjętej uchwały ani z uczestniczenia w kosztach nieruchomości wspólnej. Jeżeli właściciel uważa uchwałę za wadliwą, może ją zaskarżyć na zasadach określonych w art. 25 ustawy o własności lokali, pamiętając o 6-tygodniowym terminie.

Czy można rozpocząć remont, gdy uchwała została zaskarżona?

Co do zasady tak, ponieważ samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Sąd może jednak na wniosek wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Czy wspólnota może dowolnie ustalić, że wszyscy płacą za remont po równo?

Punktem wyjścia jest ustawowa zasada obciążania właścicieli kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej stosownie do udziałów. Odstępstwo od ustawowych reguł wymaga konkretnej podstawy prawnej; nie wystarczy sama wygoda księgowa albo przekonanie, że równy podział jest prostszy.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – w szczególności art. 12–15, art. 18–25 i art. 29; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 199–201, art. 207 i art. 209; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.