Czy można wydzierżawić udział w działce?

Czy do dzierżawy wspólnej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 198 K.c. każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to udziału jako prawa, a nie dowolnie wybranej fizycznej części działki albo domu.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której umowa dzierżawy ma faktycznie oddać dzierżawcy do używania całą nieruchomość, jej znaczną część albo konkretny fragment działki lub domu. Wtedy nie jest to już tylko rozporządzenie udziałem, lecz czynność dotycząca rzeczy wspólnej.

Art. 199 K.c. stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele posiadający udziały wynoszące co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku udziału 4/6 warunek posiadania co najmniej połowy udziałów jest spełniony. Oznacza to, że przy braku zgody właścicieli 2/6 można rozważyć wniosek do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności, jeżeli dzierżawa rzeczywiście leży w interesie współwłaścicieli i nie narusza ich praw.

Dzierżawa na 25 lat a zwykły zarząd

Umowa dzierżawy na 25 lat jest umową długoterminową. Taki okres może na wiele lat ograniczyć sposób korzystania z działki, domu, budynków gospodarczych, dojazdu, ogrodu lub innych części nieruchomości. Dlatego w praktyce bardzo często będzie to czynność przekraczająca zwykły zarząd.

W orzecznictwie podkreślano, że zawarcie długoterminowej umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej współwłasność może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 15 grudnia 2005 r., sygn. akt I ACa 611/05, wskazano, że dzierżawa nieruchomości rolnej na 10 lat, skutkująca wyłączeniem władania znaczną częścią gruntów, przekracza zwykły zarząd.

Podobnie rygorystycznie oceniano czynności dokonane bez wymaganej zgody współwłaścicieli. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/2005, zaakcentowano, że czynności dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. albo art. 201 K.c. mogą być bezwzględnie nieważne, z zastrzeżeniem szczególnych mechanizmów ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, m.in. wynikających z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz również: kupno udziału w działce rolnej i problemy ze współwłaścicielem

Czy można wydzierżawić tylko swój udział 4/6?

Teoretycznie można zawrzeć umowę dotyczącą udziału we współwłasności, ponieważ udział jest prawem majątkowym, którym współwłaściciel może rozporządzać. Trzeba jednak odróżnić dzierżawę udziału od dzierżawy rzeczy albo jej fizycznie wydzielonej części.

Dzierżawca udziału nie uzyskuje automatycznie prawa do wyłącznego korzystania z 4/6 działki, 4/6 domu ani wybranych pomieszczeń. Może korzystać tylko w takim zakresie, w jakim uprawniony był sam współwłaściciel, czyli z poszanowaniem praw pozostałych współwłaścicieli wynikających z art. 206 K.c.

Art. 206 K.c. przewiduje, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc dzierżawca miałby zająć część działki lub domu w sposób wyłączający innych współwłaścicieli, sama umowa z właścicielem 4/6 może okazać się niewystarczająca.

Znaczenie podziału quoad usum

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy współwłaściciele dokonali podziału quoad usum, czyli ustalili, kto korzysta z której części nieruchomości. Taki podział nie znosi współwłasności, ale porządkuje sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli na podstawie zgodnego podziału quoad usum właściciel udziału 4/6 korzysta wyłącznie z określonej części działki albo konkretnych pomieszczeń w domu, może mieć możliwość oddania tej części do korzystania osobie trzeciej. Nadal jednak trzeba ocenić, czy planowana umowa nie naruszy praw pozostałych współwłaścicieli, nie zmieni istotnie przeznaczenia nieruchomości i nie przekroczy ustalonego sposobu korzystania.

Zgoda na podział quoad usum powinna pochodzić od wszystkich współwłaścicieli. W razie braku porozumienia możliwe jest wystąpienie do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. W orzecznictwie przyjmuje się, że sąd może ustalić taki sposób korzystania, jeżeli wymaga tego sytuacja współwłaścicieli i właściwe korzystanie z nieruchomości.

Przeczytaj też: niejasności dotyczące pomieszczeń przynależnych w księdze wieczystej

Co zrobić, gdy współwłaściciele 2/6 nie wyrażają zgody?

Jeżeli planowana dzierżawa przekracza zwykły zarząd, a pozostali współwłaściciele nie wyrażają zgody, podpisywanie umowy bez ich udziału jest ryzykowne. Umowa może zostać zakwestionowana, a dzierżawca może nie uzyskać realnej możliwości korzystania z nieruchomości.

Właściciel udziału 4/6 może natomiast wystąpić do sądu na podstawie art. 199 K.c. o zezwolenie na dokonanie czynności. We wniosku warto wykazać m.in. proponowany czas dzierżawy, wysokość czynszu, sposób zabezpieczenia interesów pozostałych współwłaścicieli, wpływ umowy na korzystanie z domu i działki oraz to, czy umowa jest ekonomicznie uzasadniona.

Jeżeli czynność mieści się tylko w zwykłym zarządzie, zastosowanie może mieć art. 201 K.c., zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Przy udziale 4/6 większość udziałów jest po Pana stronie. Jednak przy dzierżawie na 25 lat bezpieczniej zakładać, że sąd może uznać ją za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

FAQ

Czy mogę sam wydzierżawić swoje 4/6 działki na 25 lat?

Może Pan rozporządzać swoim udziałem, ale wydzierżawienie konkretnej części działki lub domu na 25 lat zwykle wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, jeżeli ogranicza ich prawo korzystania z nieruchomości.

Czy udział 4/6 oznacza prawo do wyłącznego korzystania z 4/6 powierzchni?

Nie. Udział określa zakres prawa we współwłasności, ale bez podziału quoad usum albo zniesienia współwłasności nie wyznacza automatycznie konkretnej części działki, pokoi czy budynków.

Czy sąd może zastąpić zgodę pozostałych współwłaścicieli?

Tak, przy czynności przekraczającej zwykły zarząd współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 K.c. Sąd ocenia cel czynności i interes wszystkich współwłaścicieli.

Czy umowa dzierżawy na 25 lat jest dopuszczalna?

Co do zasady umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony 25 lat. Problemem w opisanej sytuacji nie jest sam okres 25 lat, lecz to, czy współwłaściciel może samodzielnie oddać wspólną nieruchomość albo jej część do korzystania osobie trzeciej.

Co grozi przy podpisaniu umowy bez wymaganej zgody?

Umowa może zostać zakwestionowana jako zawarta bez wymaganej zgody współwłaścicieli. Może to prowadzić do sporu z dzierżawcą i pozostałymi współwłaścicielami, a także do problemów z wydaniem nieruchomości i rozliczeniem czynszu.

Podsumowanie

Właściciel udziału 4/6 może rozporządzać swoim udziałem, ale nie powinien utożsamiać udziału z prawem do samodzielnego oddania w dzierżawę 4/6 powierzchni działki lub domu. Jeżeli umowa na 25 lat ma obejmować całą nieruchomość, znaczną część nieruchomości albo konkretną część używaną także przez pozostałych współwłaścicieli, co do zasady potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Najbezpieczniejsze rozwiązania to uzyskanie pisemnej zgody pozostałych współwłaścicieli, wcześniejsze uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości albo wystąpienie do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Podpisanie długoterminowej umowy bez analizy tych kwestii może narazić strony na spór i zarzut nieważności umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/2005
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt I ACa 611/05
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt I ACa 5/11
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2000 r., sygn. akt I CKN 729/99
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.