Dziedziczenie partycypacji w TBS a nowy najemca

Czy spadkobierca partycypacji może wskazać nowego najemcę?

Co do zasady spadkobierca partycypanta w TBS przejmuje prawa majątkowe wynikające z umowy partycypacji. Najczęściej oznacza to prawo do rozliczenia wpłaconej partycypacji albo kontynuowania określonych uprawnień, jeżeli wynikają one wprost z umowy, statutu, regulaminu lub przepisów przejściowych.

Nie należy jednak utożsamiać dziedziczenia partycypacji z prawem własności do mieszkania. Lokal pozostaje zasobem TBS albo SIM, a umowę najmu zawiera TBS z osobą spełniającą ustawowe warunki. Dlatego spadkobierca nie może samodzielnie „przepisać” lokalu na wybraną osobę ani oddać go kolejnym znajomym bez udziału TBS.

Jeżeli w dokumentach po mamie znajduje się akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, dokument ten potwierdza, kto jest następcą prawnym. Nie zastępuje jednak zgody TBS na nowego najemcę.

TBS, SIM i znaczenie aktualnych przepisów

Przepisy dotyczące dawnych towarzystw budownictwa społecznego funkcjonują obecnie w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W praktyce wiele podmiotów nadal posługuje się nazwą TBS, ale do partycypacji i najmu stosuje się regulacje odnoszące się również do społecznych inicjatyw mieszkaniowych, czyli SIM.

Istotne jest to, kiedy zawarto umowę partycypacji, na jakich zasadach finansowano lokal oraz czy umowa przewidywała prawo wskazania najemcy. Zgodnie z art. 29a ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W starszych umowach mogą jednak występować rozwiązania szczególne, dlatego nie da się bezpiecznie ocenić sprawy bez analizy dokumentów.

Kiedy potrzebna jest zgoda TBS?

Zgoda TBS będzie potrzebna zawsze wtedy, gdy ma dojść do zawarcia nowej umowy najmu, zmiany osoby najemcy albo dopuszczenia do lokalu osób, które nie mają tytułu prawnego zaakceptowanego przez TBS. Spadkobierca partycypacji może złożyć wniosek i zaproponować kandydata, ale TBS powinien sprawdzić, czy istnieje podstawa do takiego wskazania oraz czy kandydat spełnia warunki ustawowe.

W praktyce TBS może zażądać między innymi: dokumentu potwierdzającego nabycie spadku, umowy partycypacji, danych kandydata na najemcę, oświadczeń o dochodach, informacji o tytule prawnym do innego lokalu oraz dokumentów wymaganych regulaminem najmu.

Jeżeli obecni mieszkańcy są tylko znajomymi i nie mają umowy najmu zawartej z TBS, trzeba szczególnie ostrożnie ustalić ich status. Samo zajmowanie lokalu za zgodą partycypanta lub jego spadkobiercy nie musi oznaczać, że TBS uznaje ich za najemców.

Jakie warunki musi spełnić nowy najemca?

TBS lub SIM nie może swobodnie wynająć lokalu dowolnej osobie. Ustawa przewiduje kryteria dotyczące między innymi braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oraz limitów dochodowych gospodarstwa domowego.

Limity dochodowe są zróżnicowane i zależą między innymi od liczby osób w gospodarstwie domowym, województwa, rodzaju finansowania lokalu oraz tego, czy z budową lokalu była związana określona umowa partycypacji. W części przypadków ustawa odwołuje się do ostatnio ogłoszonego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie oraz odpowiednich współczynników procentowych.

Oznacza to, że nawet jeżeli spadkobierca ma w umowie prawo zaproponowania osoby do najmu, kandydat nie zostanie przyjęty, jeżeli nie spełni ustawowych wymagań albo regulaminowych zasad obowiązujących w danym TBS.

Zwrot partycypacji zamiast wskazania najemcy

Jeżeli TBS nie wyrazi zgody na wskazanego kandydata albo umowa nie daje spadkobiercy skutecznego prawa wskazania nowego najemcy, pozostaje rozliczenie partycypacji. W wielu sytuacjach zwrot następuje po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, na zasadach określonych w ustawie oraz w umowie.

W przypadku lokali objętych określonymi zasadami finansowania ustawa przewiduje, że kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Trzeba jednak sprawdzić, czy ta regulacja dotyczy konkretnej umowy, ponieważ znaczenie ma data i podstawa zawarcia umowy oraz sposób finansowania inwestycji.

Przed zdaniem lokalu warto uzyskać od TBS pisemne wyliczenie rozliczenia, informację o terminie wypłaty oraz wykaz ewentualnych potrąceń, na przykład z tytułu zaległości, zniszczeń albo innych należności wynikających z dokumentów.

Co zrobić krok po kroku?

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów: umowy partycypacji, umowy najmu, aneksów, regulaminu TBS, statutu, dokumentu potwierdzającego dziedziczenie oraz korespondencji dotyczącej lokalu. Następnie należy złożyć do TBS pisemny wniosek o wskazanie, czy jako spadkobierca może Pani zaproponować nowego najemcę, jakie dokumenty są wymagane i jakie będą skutki odmowy.

W piśmie warto unikać stwierdzeń, że nowy najemca już ma prawo do lokalu. Lepiej wskazać, że chodzi o propozycję kandydata i prośbę o ocenę dopuszczalności zawarcia z nim umowy najmu. Jeżeli TBS odmówi, powinien wyjaśnić podstawę odmowy, co ułatwi ocenę, czy stanowisko jest zgodne z umową i przepisami.

Jeżeli TBS potwierdzi brak możliwości wskazania najemcy, kolejnym krokiem będzie ustalenie zasad opróżnienia lokalu i zwrotu partycypacji. W takiej sytuacji należy zadbać o protokół zdawczo-odbiorczy i pisemne potwierdzenie terminu rozliczenia.

FAQ

Czy partycypacja w TBS podlega dziedziczeniu?

Tak, prawa majątkowe wynikające z umowy partycypacji co do zasady mogą wejść do spadku. Trzeba jednak odróżnić dziedziczenie roszczenia o rozliczenie wkładu od prawa do decydowania, kto będzie najemcą lokalu.

Czy mogę samodzielnie wprowadzić nowego najemcę do lokalu TBS?

Nie powinno się tego robić bez zgody TBS. Lokal nie jest własnością partycypanta ani jego spadkobiercy, a nowa umowa najmu wymaga udziału TBS i weryfikacji kandydata.

Czy TBS musi zaakceptować osobę wskazaną przez spadkobiercę?

Nie zawsze. TBS powinien działać zgodnie z ustawą, umową i regulaminem, ale może odmówić, jeżeli brak podstaw do wskazania najemcy albo kandydat nie spełnia wymaganych warunków.

Co jest ważniejsze: akt poświadczenia dziedziczenia czy umowa partycypacji?

Oba dokumenty pełnią inną funkcję. Akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza, kto jest spadkobiercą, natomiast umowa partycypacji określa zakres praw związanych z lokalem i rozliczeniem wkładu.

Co zrobić, gdy TBS odmawia wskazania nowego najemcy?

Należy poprosić o pisemne uzasadnienie odmowy i sprawdzić umowę, statut oraz regulamin. Jeżeli odmowa jest zgodna z dokumentami, pozostaje zwykle opróżnienie lokalu i dochodzenie zwrotu partycypacji.

Podsumowanie

Partycypacja w TBS może wchodzić do spadku, ale nie oznacza automatycznie przejęcia najmu mieszkania przez spadkobiercę. Trzeba odróżnić roszczenie majątkowe związane z partycypacją od prawa do dalszego zamieszkiwania w lokalu.

Po śmierci partycypanta albo najemcy należy sprawdzić umowę, regulamin TBS, krąg osób uprawnionych oraz zasady rozliczenia wkładu. W praktyce najważniejsze jest szybkie zgłoszenie sprawy do TBS i ustalenie, czy możliwy jest nowy najem, zwrot partycypacji czy inne rozliczenie ze spadkobiercami.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.