• Data: 2022-03-07 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal
Moja mama była partycypanta lokalu w TBS, zmarła dwa lata temu, prawo do dziedziczenia partycypacji mam ja. Jest prawnie uregulowane u notariusza. Mieszkanie zajmują znajomi, którzy chcą je teraz opuścić, a ja bym chciała wskazać nowych najemców. Czy mam prawo wskazać nowych najemców jako spadkobierca partycypacji? Czy muszę prosić TBS o zgodę, by wskazać nowego najemcę? Czy jedynie zostaje mi zdać mieszkanie do TBS i odzyskać partycypację?
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa wskazuje wyraźnie, na jakich warunkach zawierane są umowy najmu w mieszkaniach należących do TBS. Przy czym wskazać należy, że w aktualnym brzmieniu ustawy funkcjonuje pojęcie „społecznej inicjatywy mieszkaniowej”. Towarzystwa budownictwa społecznego funkcjonujące przed wejściem w życie ostatnich zmian nadal mogą jednak posługiwać się swoja dawna nazwą. Jednak przepisy aktualnie odnoszące się do SIM mają zastosowanie do partycypacji i najmu w TBS.
Na chwilę obecną, zgodnie z art. 29a ustawy „osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą”. Nie ma zatem możliwości, by umowy najmu nie łączyć z partycypacją. Dalej przepisy wskazują, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, kwota partycypacji, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.
Warto mieć także na uwadze zapisy art. 30 ustawy, które wprost stanowią, z kim obecnie TBS (SIM) może zawrzeć umowę najmu.
„SIM może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego osobie fizycznej, jeżeli:
1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, lub wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 2b, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o:
a) 5% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
b) 55% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
c) dalsze 35% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,
2a) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza:
a) 100% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
b) 145% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
c) 175% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
d) 205% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
e) 205% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 35% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym
– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,2”.
Jak Pani widzi, metody ustalania podstawy do uzyskania prawa najmu są dość skomplikowane.
W Pani przypadku istotna może być też umowa partycypacji, a także statut TBS-u. Trzeba sprawdzić, kiedy umowa została zawarta i jak przepisy ustaw zmieniających podchodziły do kwestii stosowania nowych przepisów wobec danych umów. Proszę o taka informację oraz ewentualnie statut TBS-u. Być może przeczytam tam coś, co powoli na bardziej korzystne dla Pani rozwiązanie.
Pani Anna, po śmierci swojej matki, odziedziczyła prawo do partycypacji w mieszkaniu TBS. W chwili obecnej mieszkanie zajmują znajomi, którzy poinformowali ją, że wkrótce się wyprowadzą. Pani Anna chciałaby wskazać nowych najemców, którzy zastąpią obecnych. Po konsultacji z TBS okazało się, że ma prawo zaproponować nowych najemców, ale ostateczna decyzja należy do TBS, który musi ich zaakceptować.
Pan Jan odziedziczył partycypację po swoim ojcu w lokalu TBS. Po kilku latach najemcy wynajmujący mieszkanie zgłosili, że planują zakończyć najem i wyprowadzić się. Pan Jan skontaktował się z TBS, aby dowiedzieć się, czy może wskazać nowego najemcę. Otrzymał informację, że musi złożyć wniosek o zatwierdzenie nowego najemcy, ale TBS zastrzegło sobie prawo do weryfikacji jego dochodów oraz spełniania innych kryteriów ustawowych.
Pani Zofia po śmierci męża odziedziczyła partycypację w TBS. Chociaż sama nie zamieszkuje w mieszkaniu, wynajmuje je znajomym. Kiedy najemcy postanowili się wyprowadzić, Pani Zofia skontaktowała się z TBS z zamiarem wskazania nowych najemców. Po weryfikacji przepisów i umowy okazało się, że nie może tego zrobić samodzielnie – konieczne jest wcześniejsze zatwierdzenie nowego najemcy przez TBS zgodnie z wewnętrznymi regulacjami.
Spadkobierca partycypacji w TBS ma prawo do wskazania nowego najemcy, jednak ostateczna decyzja należy do TBS. Nowi najemcy muszą spełniać kryteria ustawowe i regulacje wewnętrzne towarzystwa, a każda zmiana najemcy wymaga formalnej zgody. Warto zatem skonsultować się z TBS przed podjęciem działań, aby uniknąć nieporozumień.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism prawnych, które pomogą Ci skutecznie rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem partycypacji i umowami najmu w TBS. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie dopasowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
