Wprowadzenie w posiadanie po licytacji komorniczej

Co daje prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności?

Po licytacji komorniczej kluczowe znaczenie ma prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego takie postanowienie przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Od tej chwili nabywca może ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej, a także co do zasady korzystać z nieruchomości jak właściciel.

Ten sam przepis przewiduje również, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz do opróżnienia znajdujących się tam pomieszczeń. Nie trzeba uzyskiwać osobnej klauzuli wykonalności. Oznacza to, że jeżeli przejęcie nieruchomości nie następuje dobrowolnie, nabywca może zwrócić się do komornika o przeprowadzenie czynności egzekucyjnych.

W praktyce trzeba odróżnić dwa zagadnienia: własność nieruchomości oraz faktyczne objęcie jej w posiadanie. Własność przechodzi na nabywcę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Przejęcie kluczy, zabezpieczenie lokalu i usunięcie ewentualnych osób lub rzeczy to już czynności faktyczne, które mogą wymagać udziału komornika, jeżeli nie da się ich przeprowadzić spokojnie i bezspornie.

Czy wprowadzenie w posiadanie jest zawsze konieczne?

Nie w każdej sprawie formalne wprowadzenie w posiadanie jest konieczne. Jeżeli nieruchomość jest faktycznie opuszczona, nie ma w niej osób, a poprzedni właściciel lub użytkownik dobrowolnie wydał klucze, zwykle nie ma potrzeby wszczynania osobnej egzekucji. Nabywca powinien jednak zadbać o dowody: protokół odbioru kluczy, zdjęcia stanu nieruchomości, obecność świadka, nagranie wejścia w sposób nienaruszający cudzych dóbr osobistych albo notatkę opisującą stan lokalu.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy komornik dysponuje kluczami, ale odmawia ich wydania, powołując się na konieczność złożenia wniosku o wprowadzenie w posiadanie. Przepisy nie regulują wprost każdej praktycznej sytuacji związanej z kluczami pozostającymi u komornika po licytacji. Dlatego warto działać pisemnie: zażądać wydania kluczy, wskazać prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, poprosić o podanie podstawy prawnej odmowy i wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź.

Jeżeli nieruchomość jest pustostanem, ale istnieje choćby niewielkie ryzyko, że poprzedni właściciel twierdzi, iż pozostawił tam rzeczy, samodzielna wymiana zamków może prowadzić do sporu. Nabywca jest właścicielem, lecz poprzedni posiadacz może próbować podnosić zarzuty naruszenia posiadania lub zniszczenia albo zabrania rzeczy. Nie oznacza to automatycznie, że takie zarzuty będą zasadne, ale mogą spowodować konieczność tłumaczenia się przed policją, sądem albo ubezpieczycielem.

Kiedy bezpieczniej skorzystać z komornika?

Formalne wprowadzenie w posiadanie jest szczególnie uzasadnione, gdy w nieruchomości nadal przebywa dłużnik, członkowie jego rodziny, najemcy, osoby bez tytułu prawnego albo inne osoby odmawiające wydania lokalu. Jest też bezpieczniejsze, gdy w lokalu znajdują się meble, dokumenty, sprzęt, towary handlowe lub rzeczy, co do których nie wiadomo, do kogo należą.

Udział komornika ma tę zaletę, że czynność jest protokołowana. Komornik może opisać zastany stan, odnotować obecność osób, sporządzić wykaz rzeczy i przeprowadzić czynności w trybie przewidzianym przez przepisy o egzekucji. Dla nabywcy oznacza to większe bezpieczeństwo dowodowe, zwłaszcza gdy poprzedni właściciel jest skonfliktowany albo może później kwestionować sposób przejęcia nieruchomości.

W przypadku lokalu użytkowego, pawilonu handlowego czy innej nieruchomości niemieszkalnej warto dodatkowo sprawdzić, czy nie działają tam podmioty gospodarcze, najemcy, dzierżawcy albo osoby faktycznie korzystające z obiektu. Sama informacja, że obiekt wygląda na opuszczony, nie zawsze wystarczy. Przed wejściem dobrze udokumentować stan z zewnątrz, ustalić, czy lokal ma czynne media, oraz sprawdzić, czy nie ma oznaczeń działalności, korespondencji lub zabezpieczonych pomieszczeń.

Ile kosztuje wprowadzenie w posiadanie?

Opłaty za wprowadzenie w posiadanie reguluje ustawa o kosztach komorniczych. Przy wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do takich potrzeb opłata stała wynosi 1500 zł.

Jeżeli chodzi o inną nieruchomość, lokal lub pomieszczenie, opłata stała wynosi 2000 zł. To będzie typowa podstawa w sprawie pawilonu handlowego, lokalu usługowego, magazynu albo innego obiektu niemieszkalnego.

Gdy nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej, opłatę 2000 zł powiększa się o 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby wchodzącej w skład nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia objętego egzekucją. Łączna opłata nie może przekroczyć 30 000 zł. W konkretnej sprawie znaczenie ma więc to, czy obiekt był wykorzystywany wyłącznie do działalności gospodarczej oraz ile izb faktycznie obejmuje czynność.

Opłata nie jest wynagrodzeniem prywatnym komornika za samą obecność przy nieruchomości. Jest opłatą przewidzianą w ustawie za wszczęcie i prowadzenie określonej egzekucji. Jeżeli nabywca nie składa wniosku o wprowadzenie w posiadanie, komornik nie powinien pobierać tej opłaty wyłącznie za sam fakt, że nabywca stał się właścicielem.

Co zrobić, gdy komornik odmawia wydania kluczy?

Najpierw warto złożyć do komornika pisemne wezwanie. W piśmie należy wskazać sygnaturę sprawy egzekucyjnej, datę i prawomocność postanowienia o przysądzeniu własności, opisać, że nabywca jest właścicielem nieruchomości, oraz zażądać wydania kluczy albo pisemnego wskazania podstawy prawnej odmowy. Dobrze jest wyznaczyć termin, na przykład 7 dni, i wysłać pismo listem poleconym albo złożyć je w kancelarii za potwierdzeniem odbioru.

Jeżeli komornik odpowie odmownie albo nie podejmie żadnej czynności, można rozważyć skargę na czynności komornika. Skargę co do zasady wnosi się do sądu rejonowego przy komorniku, za pośrednictwem komornika. Termin wynosi zasadniczo 7 dni od dnia dokonania czynności, zawiadomienia o czynności albo od dnia, w którym czynność powinna być dokonana, jeżeli zarzucane jest zaniechanie. W sprawach terminowych nie warto zwlekać, bo opóźnienie może zamknąć drogę do merytorycznego rozpoznania skargi.

W skardze należy jasno wskazać, czego nabywca żąda. Może to być na przykład zobowiązanie komornika do wydania kluczy, stwierdzenie nieprawidłowości odmowy albo podjęcie czynności nadzorczych przez sąd. Sama nieuprzejmość komornika nie wystarczy. Trzeba opisać konkretną czynność lub zaniechanie oraz wykazać, dlaczego narusza prawa nabywcy wynikające z prawomocnego przysądzenia własności.

Samodzielne wejście do pustej nieruchomości

Samodzielne wejście do pustej nieruchomości po prawomocnym przysądzeniu własności bywa w praktyce stosowane, zwłaszcza gdy obiekt jest niezabezpieczony, zdewastowany i nie ma w nim żadnych rzeczy. Trzeba jednak podchodzić do tego ostrożnie. Najbezpieczniej wejść w obecności świadka, sporządzić protokół, wykonać zdjęcia i nagrania pokazujące stan przed wejściem, a następnie zabezpieczyć obiekt przed dalszą dewastacją.

Jeżeli konieczne jest wezwanie ślusarza, warto zadbać, aby w protokole znalazła się informacja, że nieruchomość była pusta, nie było w niej osób, a ewentualne rzeczy zostały opisane i pozostawione albo zabezpieczone. W przypadku znalezienia dokumentów, pieniędzy, wartościowego sprzętu lub rzeczy osobistych poprzedniego właściciela nie należy ich wyrzucać. Trzeba je opisać, zabezpieczyć i ustalić dalszy tryb postępowania, najlepiej po konsultacji prawnej.

Jeżeli natomiast w środku znajdują się osoby albo rzeczy wskazujące na aktualne korzystanie z lokalu, samodzielne działania są ryzykowne. Wtedy formalne wprowadzenie w posiadanie przez komornika, mimo kosztów, może być rozwiązaniem bezpieczniejszym niż późniejszy spór o naruszenie posiadania, rzeczy ruchome lub rzekome szkody.

Jakie rozwiązanie wybrać?

W opisanej sytuacji, gdy chodzi o zdewastowany i opuszczony pawilon handlowy, pierwszy praktyczny krok to pisemne wezwanie komornika do wydania kluczy albo wskazania podstawy prawnej odmowy. Jeżeli komornik nie odpowie albo odmówi bez przekonującej podstawy, można rozważyć skargę na czynności komornika. Równolegle należy ocenić, czy obiekt rzeczywiście jest pusty i czy nie ma ryzyka roszczeń poprzedniego właściciela lub osób trzecich.

Jeżeli zależy Pani przede wszystkim na minimalizacji kosztów, można próbować przejąć nieruchomość bez wniosku o wprowadzenie w posiadanie, ale tylko po rzetelnym udokumentowaniu stanu obiektu. Jeżeli ważniejsze jest bezpieczeństwo dowodowe i uniknięcie zarzutów, formalne wprowadzenie w posiadanie przez komornika będzie droższe, ale stabilniejsze procesowo.

FAQ

Czy po przysądzeniu własności jestem już właścicielem nieruchomości?

Tak. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Jest też podstawą ujawnienia prawa w księdze wieczystej. Oddzielną kwestią jest faktyczne przejęcie nieruchomości i kluczy.

Czy komornik musi wydać klucze bez opłaty?

To zależy od okoliczności i od tego, w jakim charakterze komornik posiada klucze. Jeżeli odmawia ich wydania, warto zażądać pisemnej podstawy prawnej. Dopiero wtedy można ocenić, czy zasadna jest skarga na czynności komornika.

Czy mogę samodzielnie wymienić zamki?

Można to rozważyć, gdy nieruchomość jest rzeczywiście pusta i nie ma śladów korzystania przez inne osoby. Trzeba jednak liczyć się z ryzykiem zarzutów ze strony poprzedniego właściciela lub użytkownika. Dlatego należy dobrze udokumentować stan nieruchomości.

Ile wynosi opłata za wprowadzenie w posiadanie lokalu użytkowego?

Przy nieruchomości, lokalu lub pomieszczeniu innym niż służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych opłata stała wynosi co do zasady 2000 zł. Jeżeli obiekt był wykorzystywany wyłącznie do działalności gospodarczej, opłata może zostać powiększona o 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby, z ustawowym limitem 30 000 zł.

Jaki jest termin na skargę na czynności komornika?

Termin wynosi zasadniczo 7 dni. Liczy się go od czynności, od zawiadomienia o czynności albo od dnia, w którym czynność powinna być dokonana, jeżeli zarzucane jest zaniechanie. W praktyce trzeba reagować szybko i składać pisma z potwierdzeniem nadania lub odbioru.

Podsumowanie

Prawomocne przysądzenie własności oznacza, że nabywca jest właścicielem nieruchomości, ale nie zawsze automatycznie rozwiązuje problem kluczy i faktycznego przejęcia lokalu. Jeżeli obiekt jest pusty, można próbować przejąć go bez formalnego wprowadzenia w posiadanie, lecz trzeba zadbać o dowody i liczyć się z ryzykiem sporu. Jeżeli są osoby, rzeczy ruchome albo wątpliwości co do stanu lokalu, udział komornika może być bezpieczniejszy mimo kosztów.

Przy odmowie wydania kluczy warto działać pisemnie: wezwać komornika do wydania kluczy lub wskazania podstawy odmowy, a następnie rozważyć skargę na czynności komornika. Decyzja zależy od stanu nieruchomości, skali ryzyka i tego, czy nabywca chce przede wszystkim ograniczyć koszty, czy zabezpieczyć się dowodowo.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.