Nabycie na licytacji komorniczej nieruchomości obciążonej umową dzierżawy
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zamierzam nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej, która w dziale III KW ma wpisaną umowę dzierżawy na 29 lat z prawem do odszkodowania w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, zabezpieczonym na hipotece tej nieruchomości. Czy jako nabywca wchodzę w prawa dłużnika w stosunku do umowy dzierżawy i jestem również zobowiązana do zapłaty odszkodowania zawartego w umowie dzierżawy w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania? Egzekucja toczy się od 2014 r.
Odpowiedzi na postawione pytania, a przede wszystkim Pani uprawnienia jako nabywcy, zależą od kilku informacji.
Rozpoczęcie licytacji komorniczej a umowa dzierżawy
Istotne jest, kiedy nastąpiło wszczęcie egzekucji komorniczej (tu 2014 r.). Istotne jest także, kiedy została zawarta umowa dzierżawy, a w szczególności, kiedy wpisana do KW.
Zasadniczo bowiem Pani jako nabywca nieruchomości ma oprócz uprawnień zawartych w samej umowie dodatkowo zagwarantowane przez prawo wypowiedzenie umowy dzierżawy, nawet jeśli została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została dzierżawcy wydana.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Termin na wypowiedzenie takiej umowy wynosi 1 miesiąc od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.
Dotyczy to wyłącznie egzekucji wszczętych po 3 maja 2012 r. Czyli zasadniczo do Pani miałoby zastosowanie.
Jeśli egzekucja byłaby wszczęta wcześniej – nie ma możliwości wypowiedzenia umowy inaczej niż na podstawie jej zapisów.
Jeśli zaś, bez względu na datę wszczęcia egzekucji, oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło po jej zajęciu przez komornika, to jest to bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji zgodnie z art. 930 § 4 K.p.c.
Odszkodowanie za rozwiązanie umowy dzierżawy
Nie znając treści umowy dzierżawy, trudno jest odnieść się do zapisów odszkodowawczych. Jeśli odszkodowanie unormowane jest w umowie, w zależności od kwestii np. bezpodstawnego zerwania umowy dzierżawy, czy wypowiedzenia jej niezgodnie z zapisami, to nadal ma zastosowanie to, co opisałam powyżej. Czyli jeśli umowa dzierżawy została zawarta, czy wpisana do KW po zajęciu przez komornika, to takie obciążenie jest bezskuteczne.
Jeśli umowa była zawarta wcześniej, a egzekucja miała miejsce po 2012 r., to oprócz zapisów umownych ma Pani dodatkową możliwość wypowiedzenia umowy. O czym była mowa.
Zagwarantowane przez przepisy prawa możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy nie mogą skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą.
Przykłady
Nieoczekiwane obciążenie
Jan zakupił na licytacji komorniczej grunt rolny, licząc na jego szybkie zagospodarowanie. Dopiero po przysądzeniu własności odkrył, że nieruchomość jest objęta 20-letnią umową dzierżawy, wpisaną do księgi wieczystej jeszcze przed zajęciem komorniczym. Pomimo że mógłby wypowiedzieć umowę, groziło mu wysokie odszkodowanie zapisane w umowie dzierżawy.
Bezskuteczna dzierżawa
Anna nabyła na licytacji kamienicę, która okazała się wynajmowana firmie przez poprzedniego właściciela. Umowa dzierżawy została wpisana do księgi wieczystej, ale zawarta już po zajęciu nieruchomości przez komornika. Dzięki temu, zgodnie z przepisami, mogła ją wypowiedzieć bez konsekwencji finansowych, bo była ona bezskuteczna wobec nabywcy.
Dzierżawca walczy o swoje
Marek kupił działkę na licytacji, nieświadomy, że obowiązuje na niej wieloletnia dzierżawa na rzecz lokalnego przedsiębiorcy. Egzekucja została wszczęta po 2012 r., więc miał prawo wypowiedzieć umowę, ale dzierżawca zażądał rekompensaty, powołując się na klauzulę odszkodowawczą w umowie. Sprawa trafiła do sądu, który uznał, że skoro rozwiązanie było zgodne z prawem, odszkodowanie się nie należy.
Podsumowanie
Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej obciążonej umową dzierżawy wiąże się z różnymi konsekwencjami prawnymi, zależnymi od momentu zawarcia umowy, jej wpisu do księgi wieczystej oraz daty wszczęcia egzekucji. Jeśli dzierżawa została ustanowiona po zajęciu nieruchomości przez komornika, jest bezskuteczna wobec nabywcy, co pozwala na jej rozwiązanie bez konsekwencji finansowych. W przypadku umowy zawartej wcześniej i wpisanej do KW, możliwe jest jej wypowiedzenie, jeśli egzekucja rozpoczęła się po 2012 roku, z zachowaniem odpowiednich terminów. Kluczowe jest dokładne przeanalizowanie zapisów umowy, aby uniknąć nieoczekiwanych kosztów, szczególnie w zakresie ewentualnego odszkodowania.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej i chcesz uniknąć nieprzewidzianych konsekwencji prawnych, skorzystaj z profesjonalnej porady online. Analizujemy księgi wieczyste, umowy dzierżawy oraz wszelkie ryzyka związane z obciążeniami nieruchomości. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, które pomogą Ci podjąć świadomą decyzję i zabezpieczyć Twoje interesy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Kamera sąsiada a moje prawo, jak bronić się przed naruszeniem prywatności?
» Obowiązki rodziny wobec osoby starszej, kto powinien ponosić koszty opieki w DPS-ie?
» Dodanie partnera jako współwłaściciela nieruchomości, jakie są możliwości i formalności?
» Przeniesienie własności nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki, kroki prawne w przypadku braku spłaty
» Samochód po przejściach – jak odzyskać pieniądze za auto z ukrytą wadą?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Zakup garażu na dzierżawionym terenie
- Zerwanie umowy z operatorem telekomunikacyjnym z powodu zmiany miejsca zamieszkania
- Zobowiązanie do opuszczenia mieszkania 14 dni po sprzedaży
- Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem
- Odstąpienie od umowy kupna samochodu na fakturę VAT
- Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
