Licytacja komornicza nieruchomości z dzierżawą

Co oznacza zakup nieruchomości z dzierżawą na licytacji?

Zakup nieruchomości w egzekucji komorniczej różni się od zwykłej umowy sprzedaży. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości, a wiele praw i obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej wygasa albo przekształca się w prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej w egzekucji.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda umowa dzierżawy przestaje istnieć. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególne zasady dotyczące najmu i dzierżawy nieruchomości sprzedanej w toku egzekucji. Nabywca może wejść w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, ale ma także dodatkowe uprawnienia, których nie miałby zwykły kupujący poza egzekucją.

W opisanej sytuacji kluczowe są cztery elementy: data wszczęcia egzekucji, data zajęcia nieruchomości przez komornika, data zawarcia umowy dzierżawy oraz data i treść wpisu w księdze wieczystej. Dopiero ich zestawienie pozwala ocenić, czy dzierżawa wiąże nabywcę, czy można ją wypowiedzieć i czy dzierżawca może skutecznie żądać odszkodowania.

Czy nabywca wchodzi w umowę dzierżawy?

Co do zasady nabywca nieruchomości może wejść w stosunek dzierżawy w miejsce dotychczasowego właściciela. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym reguły dotyczące zbycia rzeczy najętej. W egzekucji nieruchomości działa jednak przepis szczególny, który wzmacnia pozycję nabywcy.

Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca nieruchomości w egzekucji może ją wypowiedzieć w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem rocznego terminu, chyba że sama umowa przewiduje termin krótszy.

To uprawnienie ma znaczenie zwłaszcza przy umowach wieloletnich, takich jak dzierżawa na 29 lat. Jeżeli egzekucja została wszczęta w 2014 r., należy przyjąć, że zastosowanie mają przepisy obowiązujące po zmianach, które wprowadziły tę szczególną możliwość wypowiedzenia przez nabywcę egzekucyjnego.

Znaczenie daty zajęcia nieruchomości przez komornika

Osobno trzeba sprawdzić, czy umowa dzierżawy została zawarta przed zajęciem nieruchomości, czy już po zajęciu. Ma to bardzo praktyczne znaczenie.

Jeżeli oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło po jej zajęciu przez komornika, taka czynność jest co do zasady bezskuteczna wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Wynika to z art. 930 § 4 K.p.c.. W takim przypadku dzierżawca nie powinien skutecznie powoływać się wobec nabywcy na umowę zawartą po zajęciu, nawet jeżeli próbował zabezpieczyć swoje interesy wpisem w księdze wieczystej.

Jeżeli natomiast umowa została zawarta i ujawniona wcześniej, trzeba analizować ją jako potencjalnie skuteczną wobec nabywcy, ale z uwzględnieniem szczególnego prawa wypowiedzenia po przysądzeniu własności.

Czy wpis dzierżawy w dziale III księgi wieczystej chroni dzierżawcę?

Wpis w dziale III księgi wieczystej ma znaczenie ostrzegawcze i może wzmacniać pozycję dzierżawcy wobec osób trzecich. Nie przesądza jednak samodzielnie, że nabywca egzekucyjny musi tolerować dzierżawę do końca 29-letniego okresu.

W postępowaniu egzekucyjnym istotne są przepisy szczególne o skutkach przysądzenia własności. Prawomocne przysądzenie jest podstawą do ujawnienia nabywcy jako właściciela oraz do wykreślenia praw, które wygasły wskutek sprzedaży egzekucyjnej. Dlatego przed licytacją trzeba sprawdzić nie tylko dział III, ale również dział IV księgi wieczystej, obwieszczenie o licytacji, operat szacunkowy oraz akta egzekucyjne.

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie dzierżawy

Klauzula przewidująca odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy wymaga bardzo dokładnej analizy. Inaczej należy oceniać sytuację, w której właściciel bez podstawy zrywa umowę, a inaczej sytuację, w której nabywca egzekucyjny korzysta z ustawowego prawa wypowiedzenia przewidzianego w Kodeksie postępowania cywilnego.

Co do zasady wykonanie ustawowego prawa wypowiedzenia nie powinno być traktowane jak bezprawne zerwanie umowy. Jeżeli nabywca wypowiada dzierżawę w terminie i w sposób przewidziany przez przepisy, trudno automatycznie przypisać mu odpowiedzialność odszkodowawczą tylko dlatego, że umowa była zawarta na dłuższy czas.

Nie można jednak całkowicie pominąć treści konkretnej klauzuli. Jeżeli zapis odszkodowawczy jest szeroki, obejmuje każdy przypadek wcześniejszego zakończenia dzierżawy albo został dodatkowo zabezpieczony hipoteką, dzierżawca może próbować dochodzić roszczeń. Wtedy spór zwykle sprowadza się do tego, czy roszczenie było skuteczne wobec nabywcy egzekucyjnego oraz czy zostało objęte skutkami sprzedaży egzekucyjnej.

Hipoteka zabezpieczająca roszczenie dzierżawcy

Jeżeli roszczenie o odszkodowanie zostało zabezpieczone hipoteką, trzeba sprawdzić wpis w dziale IV księgi wieczystej oraz treść dokumentu stanowiącego podstawę wpisu. Hipoteka nie jest tym samym co sama umowa dzierżawy. Może zabezpieczać oznaczoną wierzytelność, ale w sprzedaży egzekucyjnej co do zasady hipoteki wygasają z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności, a wierzyciel hipoteczny uzyskuje prawo do zaspokojenia z ceny sprzedaży według zasad planu podziału.

Dla nabywcy oznacza to, że nie należy automatycznie zakładać przejęcia obowiązku zapłaty odszkodowania tylko dlatego, że w księdze wieczystej widnieje hipoteka. Trzeba jednak ustalić, czy dane prawo nie należy do wyjątków, które pozostają w mocy, oraz czy sąd lub komornik prawidłowo uwzględnili wierzyciela w toku egzekucji.

Praktycznie przed przystąpieniem do licytacji warto złożyć wniosek o wgląd do akt egzekucyjnych i ustalić, czy dzierżawca zgłaszał swoje prawa, czy został zawiadomiony o egzekucji oraz jak opisano dzierżawę i hipotekę w operacie szacunkowym.

Jak bezpiecznie postąpić przed licytacją?

Przed złożeniem rękojmi warto wykonać kilka czynności sprawdzających. Po pierwsze, należy pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i przeanalizować działy III i IV. Po drugie, trzeba ustalić datę zajęcia nieruchomości przez komornika, bo to ona decyduje o skutkach późniejszej dzierżawy. Po trzecie, należy uzyskać treść umowy dzierżawy i sprawdzić, czy przewiduje odszkodowanie, karę umowną, zwrot nakładów albo inne rozliczenia z dzierżawcą.

Po czwarte, trzeba pilnować terminu miesięcznego na wypowiedzenie, liczonego od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Jeżeli nabywca nie złoży wypowiedzenia w terminie, może utracić szczególne uprawnienie przewidziane dla nabywcy egzekucyjnego.

Po piąte, wypowiedzenie powinno być sporządzone pisemnie, doręczone w sposób możliwy do udowodnienia i jednoznacznie wskazywać podstawę prawną oraz termin zakończenia dzierżawy.

FAQ

Czy nabywca z licytacji musi respektować dzierżawę na 29 lat?

Nie zawsze. Jeżeli egzekucja została wszczęta po zmianach przepisów i umowa została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może skorzystać ze szczególnego prawa wypowiedzenia w terminie miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia własności.

Czy wypowiedzenie dzierżawy powoduje obowiązek zapłaty odszkodowania?

Samo skorzystanie z ustawowego prawa wypowiedzenia nie powinno automatycznie oznaczać odpowiedzialności odszkodowawczej. Trzeba jednak sprawdzić dokładne brzmienie umowy, ponieważ dzierżawca może próbować dochodzić roszczeń na podstawie szerokiej klauzuli odszkodowawczej.

Co jeśli dzierżawa została zawarta po zajęciu nieruchomości?

W takim przypadku dzierżawa jest co do zasady bezskuteczna wobec nabywcy egzekucyjnego. To jedna z najważniejszych okoliczności do ustalenia przed licytacją.

Czy hipoteka zabezpieczająca odszkodowanie przechodzi na nabywcę?

Przy sprzedaży egzekucyjnej hipoteki co do zasady wygasają z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności, a wierzyciel hipoteczny może być zaspokajany z ceny sprzedaży. Trzeba jednak sprawdzić konkretny wpis, podstawę hipoteki i dokumenty z akt egzekucyjnych.

Jakiego terminu musi pilnować nabywca?

Najważniejszy jest miesięczny termin na złożenie wypowiedzenia, liczony od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Sam okres wypowiedzenia wynosi zasadniczo rok, chyba że umowa przewiduje krótszy termin.

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości obciążonej dzierżawą na licytacji komorniczej nie oznacza automatycznego przejęcia wszystkich ryzyk zapisanych w umowie poprzedniego właściciela. Przy egzekucji wszczętej w 2014 r. nabywca może mieć ustawowe prawo wypowiedzenia wieloletniej dzierżawy, a dzierżawa ustanowiona po zajęciu nieruchomości może być wobec niego bezskuteczna.

Największe znaczenie mają dokumenty: księga wieczysta, umowa dzierżawy, data zajęcia nieruchomości, obwieszczenie o licytacji, operat szacunkowy i akta egzekucyjne. Dopiero ich łączna analiza pozwala ocenić, czy dzierżawca może skutecznie żądać odszkodowania oraz czy hipoteka zabezpieczająca jego roszczenie realnie obciąży nabywcę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.