• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zamierzam nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej, która w dziale III KW ma wpisaną umowę dzierżawy na 29 lat z prawem do odszkodowania w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, zabezpieczonym na hipotece tej nieruchomości. Czy jako nabywca wchodzę w prawa dłużnika w stosunku do umowy dzierżawy i jestem również zobowiązana do zapłaty odszkodowania zawartego w umowie dzierżawy w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania? Egzekucja toczy się od 2014 r.
Odpowiedzi na postawione pytania, a przede wszystkim Pani uprawnienia jako nabywcy, zależą od kilku informacji.
Istotne jest, kiedy nastąpiło wszczęcie egzekucji komorniczej (tu 2014 r.). Istotne jest także, kiedy została zawarta umowa dzierżawy, a w szczególności, kiedy wpisana do KW.
Zasadniczo bowiem Pani jako nabywca nieruchomości ma oprócz uprawnień zawartych w samej umowie dodatkowo zagwarantowane przez prawo wypowiedzenie umowy dzierżawy, nawet jeśli została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została dzierżawcy wydana.
Termin na wypowiedzenie takiej umowy wynosi 1 miesiąc od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.
Dotyczy to wyłącznie egzekucji wszczętych po 3 maja 2012 r. Czyli zasadniczo do Pani miałoby zastosowanie.
Jeśli egzekucja byłaby wszczęta wcześniej – nie ma możliwości wypowiedzenia umowy inaczej niż na podstawie jej zapisów.
Jeśli zaś, bez względu na datę wszczęcia egzekucji, oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło po jej zajęciu przez komornika, to jest to bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji zgodnie z art. 930 § 4 K.p.c.
Nie znając treści umowy dzierżawy, trudno jest odnieść się do zapisów odszkodowawczych. Jeśli odszkodowanie unormowane jest w umowie, w zależności od kwestii np. bezpodstawnego zerwania umowy dzierżawy, czy wypowiedzenia jej niezgodnie z zapisami, to nadal ma zastosowanie to, co opisałam powyżej. Czyli jeśli umowa dzierżawy została zawarta, czy wpisana do KW po zajęciu przez komornika, to takie obciążenie jest bezskuteczne.
Jeśli umowa była zawarta wcześniej, a egzekucja miała miejsce po 2012 r., to oprócz zapisów umownych ma Pani dodatkową możliwość wypowiedzenia umowy. O czym była mowa.
Zagwarantowane przez przepisy prawa możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy nie mogą skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
