Zakup mieszkania w Polsce przez obywatelkę USA

Czy obywatelka USA może kupić mieszkanie w Polsce?

Podstawą prawną jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. Zgodnie z jej zasadą ogólną cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości w Polsce. Obywatelka USA jest cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy.

W przypadku typowego mieszkania trzeba jednak odróżnić zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego od zakupu domu, działki albo udziału w nieruchomości gruntowej. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego co do zasady jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia. To oznacza, że obywatelka USA może zwykle kupić lokal mieszkalny w Polsce bez decyzji MSWiA.

Wyjątki są istotne. Zezwolenie może być potrzebne, jeżeli nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej albo gdy przedmiotem nabycia nie jest sam lokal mieszkalny, lecz np. dom jednorodzinny z gruntem, działka budowlana, udział w gruncie nieobjęty typowym zakupem lokalu, nieruchomość rolna albo inna nieruchomość niewchodząca w zwolnienie.

Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić dokumenty nieruchomości: księgę wieczystą, charakter lokalu, udział w nieruchomości wspólnej, położenie oraz to, czy przedmiot sprzedaży rzeczywiście jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Notariusz powinien odmówić dokonania czynności, jeżeli do zakupu wymagane jest zezwolenie, a cudzoziemiec go nie ma.

Zakup mieszkania na oboje małżonków

Jeżeli mieszkanie ma zostać kupione na oboje małżonków, należy ustalić, czy ma wejść do majątku wspólnego, czy każdy z małżonków ma nabyć określony udział do majątku osobistego. Przy małżeństwie z ustawową wspólnością majątkową częstym rozwiązaniem jest zakup do majątku wspólnego. Wtedy oboje małżonkowie są stroną aktu notarialnego, a cudzoziemiec również nabywa prawo do nieruchomości.

Jeżeli zakup dotyczy lokalu mieszkalnego objętego zwolnieniem, wspólny zakup z obywatelką USA zwykle jest możliwy bez zezwolenia. Jeżeli jednak przedmiot transakcji wymaga zezwolenia, to fakt zawarcia małżeństwa z obywatelem polskim nie zastępuje decyzji administracyjnej. Małżeństwo może natomiast pomagać w wykazaniu więzi z Polską w postępowaniu o wydanie zezwolenia.

Jeżeli część pieniędzy pochodzi od jednego małżonka, a własność ma być wspólna, warto wcześniej uporządkować kwestie majątkowe. Znaczenie mogą mieć: pochodzenie środków, ewentualne darowizny między małżonkami, rozliczenia nakładów, umowa majątkowa małżeńska oraz przyszłe skutki podatkowe. Przy większych kwotach nie należy opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA?

Zezwolenie jest wymagane wtedy, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość lub prawo, które nie korzysta ze zwolnienia ustawowego. Dotyczy to w szczególności wielu transakcji obejmujących grunty, domy, nieruchomości rolne, nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz sytuacji, w których przedmiot zakupu nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 1a ustawy zezwolenie może zostać wydane, jeżeli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Ustawa wskazuje przykładowe okoliczności potwierdzające więzi z Polską. Mogą to być m.in. polska narodowość lub polskie pochodzenie, zawarcie małżeństwa z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej, posiadanie zezwolenia pobytowego, prowadzenie działalności gospodarczej lub członkostwo w organie spółki mającej siedzibę w Polsce. Katalog ten ma charakter przykładowy, więc znaczenie mogą mieć także inne udokumentowane okoliczności.

Jak wygląda postępowanie o zezwolenie?

Wniosek składa cudzoziemiec do ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nie ma jednego uniwersalnego formularza ustawowego, ale wniosek powinien zawierać dane cudzoziemca, dokładne oznaczenie nieruchomości, podstawę nabycia, informacje o zbywcy, źródle finansowania oraz opis więzi z Polską. Dołącza się dokumenty potwierdzające te okoliczności.

W praktyce potrzebne mogą być m.in. dokument tożsamości, odpis aktu małżeństwa, dokumenty dotyczące nieruchomości, wypis z księgi wieczystej, dokumenty od sprzedającego, oświadczenia dotyczące ceny i finansowania oraz dokumenty potwierdzające legalne źródło środków. Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i konkretnego stanu faktycznego.

Minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje zezwolenie w formie decyzji administracyjnej. W postępowaniu znaczenie mają stanowiska innych organów. Co do zasady sprzeciw może wnieść Minister Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Jeżeli właściwy organ wniesie sprzeciw, zezwolenie nie zostanie wydane.

Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia wydania. Jeżeli w tym czasie nie dojdzie do zawarcia umowy, konieczne może być ponowne przeprowadzenie procedury. Zawarcie aktu notarialnego bez wymaganego zezwolenia naraża transakcję na zarzut nieważności.

Kredyt albo pożyczka na zakup mieszkania

Polskie przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie przesądzają o tym, czy bank udzieli kredytu. To odrębna decyzja banku, oparta na zdolności kredytowej, źródle dochodu, walucie zarobków, historii kredytowej, statusie pobytowym, dokumentach podatkowych oraz ocenie ryzyka.

Jeżeli mąż oficjalnie nie ma dochodów, bank może nie uwzględnić go jako osoby zwiększającej zdolność kredytową. Może natomiast wymagać jego udziału w umowie kredytowej lub zgód małżeńskich, jeżeli zakup ma wejść do majątku wspólnego. Jeżeli dochody osiąga żona za granicą, bank może zażądać ich udokumentowania w sposób akceptowany przez swoją procedurę, np. za pomocą deklaracji podatkowych, zaświadczeń, wyciągów bankowych lub umowy o pracę.

Nielegalna lub nieudokumentowana praca za granicą nie jest bezpośrednią przeszkodą do nabycia mieszkania w Polsce, ale może tworzyć poważne problemy praktyczne. Bank, notariusz i instytucje finansowe mogą pytać o legalne pochodzenie środków. Dodatkowo taka sytuacja może mieć konsekwencje podatkowe lub imigracyjne w państwie, w którym praca była wykonywana. W tym zakresie potrzebna może być odrębna konsultacja z doradcą podatkowym lub prawnikiem zajmującym się prawem tego państwa.

Co wpisać w akcie notarialnym?

Akt notarialny powinien precyzyjnie wskazywać, kto nabywa mieszkanie, do jakiego majątku następuje nabycie i z jakich środków finansowana jest cena. Przy małżonkach notariusz zwykle ustala, jaki ustrój majątkowy obowiązuje między stronami oraz czy małżonkowie zawierali umowę majątkową małżeńską.

Jeżeli mieszkanie kupuje tylko obywatelka USA do swojego majątku osobistego, a drugi małżonek wykłada część środków, należy rozważyć prawne udokumentowanie tej kwoty. Może chodzić np. o darowiznę, pożyczkę, nakład z majątku osobistego albo rozliczenie między małżonkami. Wybór rozwiązania wpływa na podatki, przyszłe rozliczenia i bezpieczeństwo obu stron.

Jeżeli mieszkanie kupują oboje małżonkowie, a jeden z nich jest cudzoziemcem, notariusz musi ocenić, czy transakcja korzysta ze zwolnienia z zezwolenia. W razie wątpliwości warto uzyskać pisemne wyjaśnienie notariusza jeszcze przed zapłatą zadatku lub zawarciem umowy przedwstępnej.

Podsumowanie

Obywatelka USA może nabyć mieszkanie w Polsce. Przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego zezwolenie MSWiA zazwyczaj nie jest wymagane, ale trzeba sprawdzić położenie nieruchomości i jej dokładny status prawny. Jeżeli zakup obejmuje dom, działkę, nieruchomość w strefie nadgranicznej albo inny przypadek nieobjęty zwolnieniem, konieczne może być wcześniejsze uzyskanie zezwolenia.

Wspólny zakup na małżonków jest możliwy, ale wymaga ustalenia, czy lokal wejdzie do majątku wspólnego, czy do majątków osobistych. Kredyt zależy od oceny banku, a brak oficjalnych dochodów jednego z małżonków może utrudnić finansowanie. Przed rozpoczęciem transakcji warto uporządkować dokumenty nieruchomości, źródło środków i kwestie majątkowe między małżonkami.

FAQ

Czy obywatel USA zawsze potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce?

Nie zawsze. Przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego zezwolenie zwykle nie jest potrzebne. Trzeba jednak sprawdzić, czy lokal nie znajduje się w strefie nadgranicznej i czy transakcja nie obejmuje prawa, które nie korzysta ze zwolnienia.

Czy małżeństwo z obywatelem Polski zwalnia z zezwolenia?

Samo małżeństwo nie zastępuje zezwolenia, jeżeli zezwolenie jest wymagane. Może jednak pomóc w wykazaniu więzi z Polską w postępowaniu przed MSWiA.

Czy mieszkanie można kupić na oboje małżonków?

Tak, jest to możliwe. Trzeba ustalić, czy nabycie nastąpi do majątku wspólnego, czy do udziałów w majątkach osobistych, oraz czy udział cudzoziemca w transakcji nie wymaga zezwolenia.

Czy brak dochodów w Polsce uniemożliwia zakup?

Nie uniemożliwia samego zakupu, jeżeli są środki na zapłatę ceny i można wykazać ich legalne pochodzenie. Może jednak poważnie utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego.

Czy bank udzieli kredytu obywatelce USA?

To zależy od procedur banku, dochodów, dokumentów, waluty zarobków, historii kredytowej i statusu pobytowego. Bank może wymagać dodatkowych dokumentów albo odmówić finansowania mimo prawnej możliwości zakupu mieszkania.

Co się stanie, jeśli cudzoziemiec kupi nieruchomość bez wymaganego zezwolenia?

Jeżeli zezwolenie było wymagane, a nie zostało uzyskane, transakcja jest obarczona ryzykiem nieważności. Dlatego tę kwestię należy wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego i przed zapłatą znaczących kwot.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, Dz.U. z 2012 r. poz. 729
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.