Przysądzenie własności po licytacji komorniczej

Kiedy nabywca z licytacji staje się właścicielem nieruchomości?

W praktyce trzeba rozróżnić trzy etapy: wygranie licytacji, przybicie oraz przysądzenie własności. Samo wygranie licytacji nie przenosi jeszcze własności domu. Po udzieleniu przybicia i spełnieniu warunków licytacyjnych, w szczególności zapłacie ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Od tej chwili nabywca może występować jako właściciel wobec byłego właściciela, dostawców mediów, ubezpieczyciela, gminy, wspólnoty lub spółdzielni.

Postanowienie jest prawomocne wtedy, gdy nie przysługuje już od niego zwykły środek zaskarżenia albo gdy środek ten został prawomocnie rozpoznany. Warto uzyskać z sądu odpis postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności, ponieważ będzie potrzebny m.in. u komornika, w księdze wieczystej i przy załatwianiu formalności administracyjnych.

Co do zasady z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, w tym hipoteki. Zamiast tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia według zasad podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Dłużnik nadal mieszka w domu po przysądzeniu własności

Jeżeli były właściciel nie wyprowadzi się dobrowolnie, nabywca nie musi zasadniczo pozywać go odrębnie o eksmisję. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń. Wynika to z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce należy złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienie domu z osób i rzeczy. Do wniosku dołącza się prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Warto też podać dane osób przebywających w budynku, opisać pomieszczenia, wskazać znane zagrożenia oraz wnieść o sporządzenie protokołu czynności.

Trzeba jednak pamiętać, że opróżnianie lokalu mieszkalnego podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów egzekucyjnych. Komornik nie powinien przeprowadzać eksmisji w sposób prowadzący do bezprawnego usunięcia ludzi „na bruk”. Dlatego w sprawach mieszkaniowych termin realnego przejęcia nieruchomości może zależeć od ustaleń dotyczących miejsca, do którego osoby mają zostać przeniesione, oraz od działań właściwej gminy.

Stwierdzenie, że byłemu właścicielowi nigdy nie przysługuje lokal socjalny, jest zbyt daleko idące. W postępowaniu po licytacji sąd co do zasady nie wydaje klasycznego wyroku eksmisyjnego z rozstrzygnięciem o lokalu socjalnym, ale sama czynność opróżnienia lokalu mieszkalnego nadal musi być przeprowadzona zgodnie z przepisami regulującymi egzekucję wydania lokalu.

Media, czynsz i opłaty za dom zajmowany przez byłego właściciela

Po prawomocnym przysądzeniu własności nabywca powinien jak najszybciej uporządkować sprawy związane z mediami. Najlepiej wykonać zdjęcia liczników, spisać protokół stanu liczników, zawiadomić dostawców prądu, gazu, wody i ciepła o nabyciu nieruchomości oraz zawrzeć własne umowy albo przepisać je zgodnie z procedurą danego dostawcy.

Długi za media wynikające z umów zawartych przez poprzedniego właściciela zasadniczo obciążają osobę, która była stroną tych umów. Dostawca może jednak wymagać zawarcia nowej umowy, rozliczenia stanu licznika albo ustalenia, od jakiej daty zużycie ma obciążać nowego właściciela. Dlatego szczególnie ważne jest udokumentowanie stanu liczników na dzień objęcia posiadania albo na najwcześniejszy możliwy dzień po przysądzeniu własności.

Jeżeli były właściciel po przysądzeniu własności nadal mieszka w domu i zużywa media, nabywca może dochodzić od niego rozliczenia tych kosztów, o ile sam je poniósł lub musiał je pokryć. Niezależnie od tego może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, najczęściej w wysokości odpowiadającej rynkowemu czynszowi za podobny dom.

Jeżeli nieruchomość należy do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, trzeba od razu zgłosić zmianę właściciela i ustalić, które należności dotyczą okresu sprzed przysądzenia własności, a które powstały później. Podobnie w gminie należy dopełnić obowiązków związanych z podatkiem od nieruchomości.

Jak zabezpieczyć dom przed zniszczeniem?

Najważniejsze działania to szybkie uzyskanie odpisu prawomocnego postanowienia, złożenie wniosku do komornika, dokumentowanie stanu nieruchomości oraz wykupienie odpowiedniego ubezpieczenia. Jeżeli istnieje ryzyko podpalenia, dewastacji, wyniesienia elementów wyposażenia albo celowego zalania budynku, warto opisać te obawy komornikowi we wniosku i żądać sprawnego wyznaczenia czynności.

Nabywca nie powinien samodzielnie wchodzić do domu siłą, wymieniać zamków przed formalnym wprowadzeniem w posiadanie ani odcinać mediów tylko po to, aby zmusić dłużnika do wyprowadzki. Takie działania mogą narazić właściciela na zarzuty naruszenia posiadania, odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także problemy karne.

Jeżeli pojawiają się groźby zniszczenia domu, próby demontażu instalacji, wynoszenia elementów budynku albo inne niepokojące zachowania, warto dokumentować je zdjęciami, nagraniami, wiadomościami i zeznaniami świadków. W razie bezpośredniego zagrożenia należy zawiadomić policję.

Czy można ubezpieczyć dom, gdy mieszka w nim były właściciel?

Po prawomocnym przysądzeniu własności nabywca ma interes majątkowy w ubezpieczeniu nieruchomości, ponieważ jest już jej właścicielem. Może więc zawrzeć umowę ubezpieczenia domu od pożaru, zalania, przepięcia, kradzieży z włamaniem, dewastacji lub innych ryzyk przewidzianych w wybranej polisie.

Przy zawieraniu polisy trzeba jednak rzetelnie poinformować ubezpieczyciela, że w domu nadal przebywa poprzedni właściciel albo inne osoby, a nabywca nie ma jeszcze faktycznego władztwa nad budynkiem. Ma to znaczenie dla oceny ryzyka, zakresu ochrony, składki oraz ewentualnych wyłączeń odpowiedzialności.

Warto dokładnie przeczytać ogólne warunki ubezpieczenia. Niektóre polisy ograniczają odpowiedzialność za szkody wyrządzone umyślnie przez osoby zamieszkujące nieruchomość, za dewastację bez śladów włamania albo za szkody powstałe wskutek rażącego niedbalstwa. Jeżeli do szkody dojdzie z winy byłego właściciela, ubezpieczyciel może po wypłacie odszkodowania dochodzić od niego zwrotu wypłaconej kwoty.

Przed prawomocnym przysądzeniem własności sytuacja jest bardziej złożona. Osoba, która wygrała licytację, nie jest jeszcze właścicielem, więc możliwość zawarcia skutecznej polisy zależy od stanowiska ubezpieczyciela i treści umowy. Nie należy zakładać, że ochrona zadziała automatycznie tylko dlatego, że nabywca oczekuje na prawomocne zakończenie postępowania.

Koszty komornika przy wprowadzeniu w posiadanie

Nieaktualna jest informacja, że nabywca zawsze płaci komornikowi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego od każdej izby na podstawie dawnej ustawy o komornikach sądowych i egzekucji. Ten akt w zakresie kosztów został zastąpiony nowszymi regulacjami, w szczególności ustawą o kosztach komorniczych.

Obecnie komornik ustala opłaty i ewentualne zaliczki według aktualnych przepisów o kosztach komorniczych oraz według czynności, które rzeczywiście trzeba przeprowadzić. Inaczej może wyglądać proste wprowadzenie w posiadanie pustego domu, a inaczej opróżnienie budynku z osób, rzeczy, zwierząt, pojazdów albo zabezpieczenie ruchomości.

Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z kancelarią komorniczą i ustalić, jakie dokumenty są potrzebne oraz jakie koszty trzeba będzie wyłożyć na początku. Co do zasady koszty egzekucji obciążają dłużnika, ale w praktyce wierzyciel lub nabywca często musi najpierw uiścić zaliczkę albo opłatę, aby czynności mogły zostać rozpoczęte.

Praktyczna lista działań dla nabywcy

• uzyskaj odpis prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności,
• złóż wniosek do komornika o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie nieruchomości, jeżeli dłużnik nie wyprowadza się dobrowolnie,
• zawiadom dostawców mediów, wspólnotę, spółdzielnię i gminę o zmianie właściciela,
• spisz lub udokumentuj stany liczników, stan budynku i wyposażenia,
• zawrzyj ubezpieczenie z pełną informacją o tym, że dom jest nadal zajmowany,
• gromadź dowody kosztów, szkód i korespondencji z byłym właścicielem,
• nie stosuj samowolnych działań, takich jak siłowe wejście, wymiana zamków bez komornika albo celowe odcięcie mediów.

FAQ

Czy po wygraniu licytacji mogę od razu wejść do domu?

Nie. Wygranie licytacji nie oznacza jeszcze nabycia własności ani prawa do siłowego wejścia do nieruchomości. Co do zasady trzeba poczekać na prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, a jeżeli dom nie zostanie wydany dobrowolnie, skorzystać z pomocy komornika.

Czy były właściciel musi płacić za mieszkanie w domu po przysądzeniu własności?

Tak, jeżeli po utracie własności nadal zajmuje dom bez tytułu prawnego, nabywca może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Wysokość roszczenia zwykle ustala się przez odniesienie do rynkowego czynszu za podobną nieruchomość, a dodatkowo można dochodzić naprawienia konkretnych szkód.

Kto płaci za prąd, gaz i wodę po przysądzeniu własności?

Jeżeli umowy nadal są zawarte przez byłego właściciela, jego długi wynikające z tych umów zasadniczo pozostają jego długami. Nowy właściciel powinien jednak jak najszybciej zgłosić zmianę właściciela, spisać liczniki i zawrzeć własne umowy, aby uniknąć sporu o zużycie po przysądzeniu własności.

Czy mogę ubezpieczyć dom, gdy dłużnik jeszcze w nim mieszka?

Po prawomocnym przysądzeniu własności tak, ponieważ nabywca jest już właścicielem i ma interes w ochronie nieruchomości. Trzeba jednak poinformować ubezpieczyciela, że dom jest zajmowany przez poprzedniego właściciela, i sprawdzić wyłączenia odpowiedzialności w ogólnych warunkach ubezpieczenia.

Czy komornik może usunąć byłego właściciela bez osobnego wyroku eksmisyjnego?

Co do zasady tak. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że komornik może pominąć przepisy chroniące osoby usuwane z lokalu mieszkalnego w toku egzekucji.

Czy odpowiadam za stare długi poprzedniego właściciela?

Zasadniczo nabywca nie odpowiada za osobiste długi poprzedniego właściciela wynikające z jego umów, np. dawnych rachunków za prąd. Trzeba jednak osobno sprawdzić należności związane z nieruchomością, terminy ich powstania oraz dokumenty od wspólnoty, spółdzielni, gminy i dostawców mediów.

Podsumowanie

Kluczowym momentem dla nabywcy z licytacji jest prawomocne przysądzenie własności. Od tej chwili nabywca staje się właścicielem domu, może ubezpieczyć nieruchomość, rozliczać korzystanie z niej przez byłego właściciela i żądać wprowadzenia w posiadanie przez komornika.

Najbezpieczniejsze działanie polega na szybkim zgromadzeniu dokumentów, uruchomieniu procedury komorniczej, uporządkowaniu mediów, udokumentowaniu stanu nieruchomości i zawarciu polisy dostosowanej do realnego ryzyka. Samowolne działania wobec dłużnika mogą przynieść więcej szkody niż pożytku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji - akt historyczny - Dz.U. 1997 nr 133 poz. 882

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.