Zakup mieszkania z partnerem bez ślubu a kredyt

Dołączenie partnera do kredytu hipotecznego

Dołączenie drugiej osoby do kredytu hipotecznego nie następuje automatycznie przez samo zamieszkanie razem, wspólne spłacanie rat ani nawet przez nabycie udziału w mieszkaniu. O tym, czy partner może zostać współkredytobiorcą, decyduje bank po analizie jego zdolności kredytowej, historii kredytowej, dochodów i ryzyka całej transakcji.

Technicznie najczęściej wygląda to tak, że kredytobiorca składa w banku wniosek o przystąpienie dodatkowej osoby do długu albo o zmianę umowy kredytu. Bank bada dokumenty finansowe partnera, może wymagać aktualnej wyceny nieruchomości, zgód, zaświadczeń i opłat zgodnych z tabelą prowizji. Jeżeli wyrazi zgodę, strony podpisują aneks do umowy kredytowej.

Po podpisaniu aneksu współkredytobiorcy odpowiadają wobec banku solidarnie za całość zobowiązania. Oznacza to, że bank może żądać spłaty całej raty albo całego zadłużenia od każdego z nich, niezależnie od tego, jak partnerzy umówili się między sobą. Wewnętrzne ustalenia są ważne dla rozliczeń między partnerami, ale nie ograniczają uprawnień banku.

Nie ma ogólnej zasady, że współkredytobiorca musi być współwłaścicielem nieruchomości. W praktyce banki często jednak łączą ocenę kredytu z oceną zabezpieczenia hipotecznego, dlatego mogą wymagać określonych zgód właścicieli, współwłaścicieli albo osób ustanawiających hipotekę. Trzeba to sprawdzić w konkretnym banku przed podpisaniem aktu notarialnego.

Czy najpierw trzeba sprzedać udział, aby dopisać partnera do kredytu?

Co do zasady nie trzeba najpierw sprzedawać ani darować udziału w nieruchomości, aby wystąpić do banku o dopisanie partnera do kredytu. Są to dwie odrębne czynności: jedna dotyczy długu wobec banku, a druga prawa własności mieszkania.

Możliwa jest więc sytuacja, w której partner zostaje współkredytobiorcą, ale nie ma udziału w mieszkaniu. Możliwa jest także sytuacja odwrotna: partner nabywa udział w mieszkaniu, ale nie zostaje dopisany do kredytu. W tym drugim wariancie nie odpowiada osobiście wobec banku za kredyt, ale jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, musi liczyć się z tym, że hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela udziału.

Jeżeli partner ma być od początku współwłaścicielem mieszkania kupowanego na kredyt zaciągany tylko przez jedną osobę, trzeba wcześniej ustalić z bankiem, czy akceptuje taką konstrukcję. Bank może wymagać, aby wszyscy właściciele nieruchomości wyrazili zgodę na ustanowienie hipoteki, a czasem może oczekiwać, że wszyscy współwłaściciele będą również stronami umowy kredytowej albo dłużnikami rzeczowymi.

Czy zgoda banku jest potrzebna do sprzedaży udziału?

Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Sama ważność umowy sprzedaży udziału co do zasady nie zależy od zgody banku, który udzielił kredytu obecnemu właścicielowi. Trzeba jednak odróżnić ważność aktu notarialnego od obowiązków wynikających z umowy kredytowej.

Umowa kredytu hipotecznego może przewidywać obowiązek poinformowania banku o zbyciu udziału, zakaz rozporządzania nieruchomością bez zgody banku albo inne obowiązki związane z utrzymaniem zabezpieczenia. Naruszenie takich postanowień może rodzić konsekwencje kontraktowe wobec banku. Dlatego przed sprzedażą udziału należy przeanalizować umowę kredytową, regulamin kredytu i wpisy w księdze wieczystej.

Nabywca udziału powinien pamiętać, że kupuje udział w nieruchomości z takim stanem prawnym, jaki wynika między innymi z księgi wieczystej. Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka, obciążenie pozostaje skuteczne również po sprzedaży udziału. W razie niespłacania kredytu bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Sprzedaż udziału w mieszkaniu na raty

Sprzedaż udziału w mieszkaniu na raty jest możliwa, ale powinna być starannie uregulowana w akcie notarialnym. W umowie należy określić cenę, wysokość rat, terminy płatności, numer rachunku, zasady wcześniejszej spłaty, skutki opóźnienia oraz sposób dokumentowania zapłaty.

Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W praktyce oznacza to, że jeśli strony zawierają od razu umowę sprzedaży przenoszącą własność, nabywca staje się współwłaścicielem w chwili podpisania aktu notarialnego, nawet jeżeli część ceny ma zapłacić dopiero później. Sprzedający pozostaje wtedy wierzycielem z roszczeniem o zapłatę ceny.

Najważniejszym zabezpieczeniem sprzedającego przy sprzedaży ratalnej jest oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. Chodzi o rozwiązanie przewidziane w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli kupujący nie zapłaci raty, sprzedający może wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, bez konieczności prowadzenia pełnego procesu o zapłatę.

Takie zabezpieczenie nie gwarantuje, że kupujący będzie wypłacalny, ale znacząco przyspiesza dochodzenie należności. W akcie trzeba precyzyjnie wskazać maksymalną kwotę egzekucji, zdarzenie uprawniające do egzekucji, terminy płatności oraz termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Darowizna udziału albo pieniędzy na kredyt

Zamiast sprzedaży udziału partnerzy czasem rozważają darowiznę. Darowizna udziału w nieruchomości również wymaga aktu notarialnego. Jeżeli partnerzy nie są małżeństwem ani osobami blisko spokrewnionymi, co do zasady są traktowani jak osoby z III grupy podatkowej na gruncie podatku od spadków i darowizn. Po przekroczeniu kwoty wolnej właściwej dla tej grupy może powstać podatek.

Przy darowiźnie udziału w nieruchomości podatek oblicza i pobiera notariusz jako płatnik. Przy przekazywaniu pieniędzy na spłatę kredytu sytuacja wymaga ostrożności. Jeżeli partner regularnie przelewa środki drugiej osobie bez umowy, organ podatkowy albo same strony mogą później różnie kwalifikować te wpłaty. Mogą one zostać uznane na przykład za darowiznę, pożyczkę, zwrot nakładów albo element zapłaty ceny, zależnie od dokumentów i okoliczności.

Dlatego nie warto ograniczać się do opisów przelewów typu rata lub mieszkanie. Bezpieczniej jest zawrzeć pisemną umowę rozliczeniową albo uregulować całość w akcie notarialnym, zwłaszcza gdy wpłaty mają prowadzić do nabycia udziału w nieruchomości.

Jak zabezpieczyć interesy obu partnerów?

Najlepsze rozwiązanie zależy od tego, co partnerzy chcą osiągnąć. Jeżeli oboje mają odpowiadać za kredyt wobec banku, trzeba uzyskać zgodę banku i podpisać aneks. Jeżeli oboje mają być właścicielami mieszkania, trzeba uregulować udziały w akcie notarialnym. Jeżeli jedna osoba spłaca kredyt drugiej, należy ustalić, jaki charakter mają te wpłaty.

W praktyce warto rozważyć jeden z kilku wariantów:

• wspólny zakup od początku, z udziałami odpowiadającymi rzeczywistemu wkładowi partnerów, jeżeli bank zaakceptuje konstrukcję kredytu i zabezpieczenia;
• zakup przez jedną osobę i późniejszą sprzedaż udziału partnerowi za cenę płatną jednorazowo albo w ratach;
• sprzedaż udziału na raty z poddaniem się egzekucji przez kupującego w akcie notarialnym;
• darowiznę udziału, jeżeli strony akceptują skutki podatkowe i brak ekwiwalentu pieniężnego;
• umowę rozliczeniową między partnerami, jeśli partner pomaga w spłacie kredytu, ale na razie nie nabywa udziału.

Przy większych kwotach najbezpieczniejsze jest połączenie konsultacji z bankiem, analizy umowy kredytowej, sprawdzenia księgi wieczystej i przygotowania aktu notarialnego z odpowiednimi zabezpieczeniami. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której jedna osoba zostaje właścicielem udziału, druga ponosi ciężar kredytu, a zasady rozliczenia nie są możliwe do udowodnienia.

FAQ

Czy partner może być współwłaścicielem mieszkania, ale nie być współkredytobiorcą?

Tak, jest to możliwe, ale zależy od konstrukcji transakcji i stanowiska banku. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, współwłaściciel musi liczyć się z tym, że bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, choć nie odpowiada on osobiście za kredyt, jeśli nie podpisał umowy kredytowej.

Czy samo dopisanie do księgi wieczystej oznacza dopisanie do kredytu?

Nie. Własność nieruchomości i dług z umowy kredytu to odrębne kwestie. Dopisanie partnera jako współwłaściciela wymaga aktu notarialnego, natomiast dopisanie do kredytu wymaga zgody banku i zmiany umowy kredytowej.

Czy bank musi zgodzić się na sprzedaż udziału partnerowi?

Dla samej ważności sprzedaży udziału zgoda banku zwykle nie jest warunkiem ustawowym. Trzeba jednak sprawdzić umowę kredytu, bo może ona nakładać obowiązek uzyskania zgody albo zawiadomienia banku o zmianie właścicielskiej.

Jak najlepiej zabezpieczyć sprzedaż udziału na raty?

Najczęściej stosuje się szczegółowy harmonogram spłat w akcie notarialnym oraz oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji z art. 777 K.p.c. Można też rozważyć dodatkowe zabezpieczenia, ale powinny być dopasowane do stanu księgi wieczystej i istniejącej hipoteki banku.

Czy wpłaty partnera na raty kredytu są darowizną?

Nie zawsze, ale mogą zostać tak potraktowane, jeżeli nie ma umowy wskazującej inny cel wpłat. Jeżeli pieniądze mają być pożyczką, zapłatą ceny udziału albo elementem wzajemnych rozliczeń, należy to jasno udokumentować.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania przez partnerów bez ślubu trzeba oddzielić trzy obszary: kredyt wobec banku, własność nieruchomości oraz prywatne rozliczenia między partnerami. Dopisanie do kredytu wymaga zgody banku, natomiast przeniesienie udziału wymaga aktu notarialnego. Sprzedaż udziału bez dopisania do kredytu jest możliwa, ale nie zwalnia z analizy umowy kredytowej i skutków hipoteki.

Jeżeli udział ma być sprzedany na raty, najbezpieczniej uregulować całość w akcie notarialnym i przewidzieć realne zabezpieczenie zapłaty. Jeżeli partner pomaga tylko w spłacie rat, warto zawrzeć pisemną umowę, aby później nie było wątpliwości, czy były to darowizny, pożyczka czy zapłata za udział w mieszkaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.