Jak wycofać się z umowy działki ROD z wadami

Na czym polega problem przy zakupie działki ROD z wadami?

Przy przeniesieniu praw do działki w rodzinnym ogrodzie działkowym nabywca nie kupuje gruntu. Przejmuje prawa i obowiązki działkowca, a rozliczenie ze zbywcą obejmuje zwykle wartość nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce. Jeżeli po podpisaniu umowy okazuje się, że altana przekracza dopuszczalne parametry, została wykonana bez wymaganej procedury albo szambo narusza przepisy, problem nie jest wyłącznie techniczny. Może oznaczać obowiązek legalizacji, przebudowy, rozbiórki, usunięcia zbiornika albo poniesienia kosztów dostosowania działki do przepisów i regulaminu ROD.

W rodzinnych ogrodach działkowych szczególne znaczenie mają parametry altany działkowej. Co do zasady altana w ROD powinna mieścić się w ustawowych limitach powierzchni i wysokości. Jeżeli obiekt te limity przekracza, może nie korzystać z uproszczonego reżimu przewidzianego dla altan działkowych, a jego status wymaga odrębnej oceny. Podobnie zbiornik na nieczystości trzeba oceniać nie tylko według ustaleń stron, lecz także według prawa budowlanego, wymagań sanitarnych, zasad korzystania z ROD oraz regulaminu ogrodu.

Dlatego istotne jest, czy nabywca przed podpisaniem umowy został rzetelnie poinformowany o tych okolicznościach. Jeżeli w umowie znalazło się oświadczenie zbywcy, że obiekty są zgodne z prawem, a później ujawniono informacje przeciwne, nabywca ma argument, że składał oświadczenie woli pod wpływem błędu.

Błąd jako podstawa uchylenia się od umowy

Zgodnie z art. 84 Kodeksu cywilnego w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Przy umowie zawieranej z inną osobą jest to możliwe wtedy, gdy błąd został przez tę osobę wywołany, choćby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła go z łatwością zauważyć. Błąd musi być istotny, czyli taki, że rozsądnie oceniając sprawę, nabywca nie zawarłby umowy tej treści, gdyby znał prawdziwy stan rzeczy.

Szerzej omawiamy to zagadnienie w artykule: korekta postanowień umownych.

W opisanej sytuacji błąd może dotyczyć treści czynności prawnej, ponieważ legalność altany, szamba i innych obiektów wpływa na rzeczywistą wartość przejmowanych praw, zakres obowiązków nabywcy oraz ryzyko poniesienia kosztów po przejęciu działki. Nie chodzi więc tylko o rozczarowanie zakupem, ale o okoliczności, które mogły przesądzać o decyzji o zawarciu umowy.

Jeżeli zbywca wprost oświadczył w umowie, że obiekty są zgodne z prawem, takie zapewnienie wzmacnia stanowisko nabywcy. W razie sporu można argumentować, że nabywca miał prawo opierać się na tym oświadczeniu, zwłaszcza jeżeli nie miał realnej możliwości samodzielnego sprawdzenia dokumentacji budowlanej albo informacji w zarządzie ROD przed podpisaniem umowy.

Czy zapis o akceptacji stanu działki blokuje roszczenia?

Sam zapis, że nabywca akceptuje stan prawny i faktyczny działki, nie oznacza automatycznie, że traci on wszystkie uprawnienia. Taka klauzula może utrudniać spór, bo zbywca będzie twierdził, że nabywca wiedział, co przejmuje. Nie przekreśla jednak powołania się na błąd, jeżeli jednocześnie zbywca złożył nieprawdziwe zapewnienie o zgodności obiektów z prawem albo zataił istotne informacje.

Znaczenie będzie miało to, co dokładnie zapisano w umowie, jakie pytania zadawał nabywca, jakie odpowiedzi otrzymał, czy istniały dokumenty dotyczące altany i zbiornika oraz czy nieprawidłowości były widoczne dla osoby bez wiedzy specjalistycznej. Inaczej ocenia się drobne usterki możliwe do zauważenia podczas oględzin, a inaczej nieujawnione ryzyko administracyjne związane z nielegalną zabudową.

Jak złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy?

Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu powinno zostać złożone drugiej stronie na piśmie. Zgodnie z art. 88 Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasa, w razie błędu, z upływem roku od jego wykrycia. Nie warto jednak czekać do końca tego terminu, ponieważ w sprawach dotyczących ROD równolegle może toczyć się procedura zatwierdzania przeniesienia praw przez stowarzyszenie ogrodowe.

W piśmie do zbywcy warto wskazać:

• datę i oznaczenie umowy przeniesienia praw do działki,
• jakie nieprawidłowości zostały ujawnione po zawarciu umowy,
• że nabywca zawarł umowę w przekonaniu, że obiekty są zgodne z prawem,
• że zapewnienie zbywcy miało istotne znaczenie dla decyzji o podpisaniu umowy,
• żądanie zwrotu zapłaconej kwoty oraz rozliczenia stron,
• termin na dobrowolne rozwiązanie sporu.

Dla celów dowodowych pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście za pisemnym potwierdzeniem. Jeżeli strony chcą zakończyć sprawę polubownie, mogą dodatkowo podpisać porozumienie o zwrocie świadczeń i cofnięciu wniosku o zatwierdzenie przeniesienia praw, o ile taki wniosek został już złożony.

Co zrobić wobec zarządu ROD?

Przeniesienie praw do działki ROD wymaga zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Jeżeli zarząd ROD nie zatwierdził jeszcze umowy, nabywca powinien niezwłocznie poinformować go na piśmie o ujawnionych wadach oraz o złożeniu lub planowanym złożeniu oświadczenia wobec zbywcy. W piśmie można wnieść o wstrzymanie się z zatwierdzeniem przeniesienia praw albo o odmowę zatwierdzenia z uwagi na ważne okoliczności dotyczące stanu działki.

W praktyce warto dołączyć kopię pisma do zbywcy, zdjęcia, korespondencję, opis ustaleń, ewentualne pomiary altany oraz informacje uzyskane od zarządu lub poprzednich użytkowników działki. Jeżeli wniosek o zatwierdzenie został złożony, trzeba pamiętać, że ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych przewiduje procedurę i termin na zajęcie stanowiska przez stowarzyszenie ogrodowe. Dlatego zwłoka może utrudnić odwrócenie skutków transakcji.

Brak zatwierdzenia przez zarząd nie rozwiązuje automatycznie wszystkich rozliczeń ze zbywcą, zwłaszcza gdy cena została już zapłacona. Może jednak istotnie pomóc, bo utrudnia przejście praw do działki i wzmacnia argument, że nabywca nie chce oraz nie powinien przejmować działki obciążonej nieujawnionymi problemami.

Jakie dowody warto zabezpieczyć?

W sporze o uchylenie się od skutków umowy najważniejsze jest wykazanie, że błąd był istotny i dotyczył okoliczności znanych albo możliwych do zauważenia przez zbywcę. Warto więc zabezpieczyć nie tylko samą umowę, lecz także materiały pokazujące, kiedy i w jaki sposób nabywca dowiedział się o problemach.

• umowę przeniesienia praw do działki i potwierdzenie zapłaty ceny,
• ogłoszenie sprzedaży, wiadomości SMS, e-maile i rozmowy ze zbywcą, jeżeli można je legalnie utrwalić lub odtworzyć,
• zdjęcia altany, szamba i innych obiektów,
• pomiary powierzchni i wysokości altany, najlepiej wykonane w sposób możliwy do udokumentowania,
• informacje lub pisma z zarządu ROD dotyczące stanu działki,
• opinie fachowców, jeżeli są potrzebne do oceny legalności obiektów lub kosztów dostosowania działki.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, sąd będzie oceniał całokształt okoliczności: treść umowy, zachowanie stron, możliwość wykrycia wad przed podpisaniem umowy oraz znaczenie ujawnionych nieprawidłowości dla decyzji nabywcy.

Co jeśli zbywca nie zgadza się na zwrot pieniędzy?

Jeżeli zbywca odmówi uznania oświadczenia nabywcy, kolejnym krokiem może być wezwanie do zapłaty, mediacja albo pozew. W zależności od żądań i dokumentów sprawa może dotyczyć ustalenia bezskuteczności lub nieważności skutków umowy po skutecznym uchyleniu się od oświadczenia woli, zwrotu zapłaconej kwoty, a czasem także odszkodowania. W konkretnym przypadku trzeba dobrać roszczenia do treści umowy i sposobu rozliczenia stron.

Jeżeli z okoliczności wynika, że zbywca celowo zataił informacje albo świadomie zapewniał o legalności obiektów wbrew rzeczywistości, można rozważać również powołanie się na podstęp. Taka kwalifikacja wymaga jednak mocniejszych dowodów niż samo stwierdzenie, że po umowie ujawniono problemy.

FAQ

Czy mogę wycofać się z umowy, jeśli zarząd ROD jeszcze jej nie zatwierdził?

Tak, jest to moment, w którym warto działać jak najszybciej. Należy złożyć pismo do zbywcy oraz zawiadomić zarząd ROD o ujawnionych wadach i swoim stanowisku. Brak zatwierdzenia może ułatwić rozwiązanie sporu, ale nie zastępuje rozliczenia ze zbywcą.

Czy nielegalna altana zawsze pozwala unieważnić umowę?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że nieprawidłowość była istotna, wpływała na decyzję o zawarciu umowy i że nabywca działał pod wpływem błędu w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Duże znaczenie ma treść zapewnień zbywcy oraz skala problemu.

Czy zapis o akceptacji stanu działki odbiera mi prawo do działania?

Nie musi odbierać. Taki zapis jest ważnym argumentem dla zbywcy, ale nie chroni go automatycznie, jeżeli złożył nieprawdziwe oświadczenie o zgodności obiektów z prawem albo przemilczał istotne informacje.

Ile mam czasu na powołanie się na błąd?

W przypadku błędu uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli wygasa z upływem roku od wykrycia błędu. W praktyce nie należy zwlekać, bo równolegle może dojść do zatwierdzenia przeniesienia praw przez stowarzyszenie ogrodowe.

Czy powinienem najpierw pisać do zbywcy czy do zarządu ROD?

Najbezpieczniej zrobić jedno i drugie bez zbędnej zwłoki. Do zbywcy kieruje się oświadczenie i żądanie rozliczenia, a do zarządu ROD informację o wadach oraz wniosek o wstrzymanie lub odmowę zatwierdzenia przeniesienia praw.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji podpisanie umowy nie zamyka drogi do obrony. Jeżeli nabywca nie został poinformowany o nielegalnej altanie, szambie lub innych istotnych wadach, a zbywca zapewniał o zgodności obiektów z prawem, można rozważyć uchylenie się od skutków prawnych umowy z powodu błędu. Najważniejsze jest szybkie działanie: pisemne oświadczenie do zbywcy, pismo do zarządu ROD, zabezpieczenie dowodów oraz ustalenie, czy przeniesienie praw zostało już zatwierdzone.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.