Opóźniony remont domu – jak odstąpić od umowy?

Umowa o wykonanie prac remontowych a przepisy Kodeksu cywilnego

Umowa o wykonanie prac remontowych w domu lub mieszkaniu jest najczęściej traktowana jako umowa o dzieło, jeżeli jej celem jest osiągnięcie konkretnego rezultatu, np. wyremontowanie łazienki, wykonanie instalacji, położenie płytek albo wykończenie określonych pomieszczeń. Przy większych, zorganizowanych pracach dotyczących obiektu budowlanego umowa może mieć także cechy umowy o roboty budowlane, ale w wielu kwestiach i tak stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Najważniejsze znaczenie przy opóźnieniu wykonawcy ma art. 635 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem: „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła”.

W praktyce oznacza to, że zamawiający nie musi biernie czekać, aż wykonawca po raz kolejny przesunie termin. Jeżeli z przebiegu prac, tempa robót, zachowania wykonawcy albo skali opóźnienia wynika, że zakończenie remontu w uzgodnionym terminie jest nierealne, można rozważyć odstąpienie od umowy. Jeżeli termin już minął, tym bardziej należy ocenić, czy dalsze oczekiwanie ma sens, czy też konieczne jest formalne zakończenie współpracy.

Trzeba jednak pamiętać, że każda sprawa zależy od konkretnej umowy i okoliczności. Znaczenie mają zwłaszcza: ustalony harmonogram, aneksy wydłużające termin, zakres robót dodatkowych, dostęp do lokalu, wcześniejsze płatności, korespondencja stron oraz to, czy opóźnienie nie wynikało z przyczyn leżących po stronie zamawiającego.

Kiedy można odstąpić od umowy z powodu opóźnienia?

Odstąpienie od umowy jest uzasadnione przede wszystkim wtedy, gdy opóźnienie jest istotne i obiektywnie wskazuje, że wykonawca nie zrealizuje prac w czasie umówionym albo w rozsądnym terminie po jego upływie. Nie chodzi o każdą drobną zwłokę, lecz o sytuację, w której remont faktycznie stanął, postęp jest pozorny, wykonawca nie pojawia się na budowie albo składa kolejne obietnice bez realnego wykonania. W podobnych sprawach przydatne może być również omówienie, jak odstąpić od umowy cywilnej krok po kroku, aby samo oświadczenie nie budziło wątpliwości dowodowych.

Jeżeli termin wykonania był już kilka razy przedłużany, należy ustalić, jaki termin obowiązuje obecnie. Jeżeli zamawiający zgadzał się na nowe daty, wykonawca może twierdzić, że poprzednie opóźnienia zostały zaakceptowane. Nie odbiera to jednak prawa do reakcji, jeżeli również nowy termin nie został dotrzymany albo z okoliczności wynika, że prace nadal nie zostaną ukończone.

Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu często warto wysłać wykonawcy ostateczne wezwanie do wykonania prac. Nie zawsze jest to warunek konieczny przy art. 635 K.c., ale bywa bardzo pomocne dowodowo. W piśmie można wskazać, że brak zakończenia prac w wyznaczonym terminie spowoduje odstąpienie od umowy, zlecenie prac innemu wykonawcy oraz rozliczenie kosztów i szkód.

Jak przygotować odstąpienie od umowy?

Oświadczenie o odstąpieniu najlepiej złożyć w formie pisemnej albo co najmniej w sposób pozwalający później wykazać jego treść i doręczenie. Może to być list polecony, wiadomość e-mail, wiadomość przez komunikator używany przez strony albo osobiste doręczenie za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli sama umowa przewiduje szczególną formę doręczeń, należy ją uwzględnić.

W oświadczeniu warto wskazać: datę i strony umowy, zakres niewykonanych prac, ustalony termin zakończenia robót, opis opóźnienia, podstawę odstąpienia oraz żądanie rozliczenia. Dobrze jest także wezwać wykonawcę do sporządzenia protokołu stanu robót, wydania materiałów, zwrotu niewykorzystanej części wynagrodzenia albo zaliczki oraz usunięcia jego rzeczy z miejsca remontu, jeżeli jest to konieczne.

Przed wysłaniem odstąpienia dobrze jest wykonać dokumentację zdjęciową i filmową, spisać listę wykonanych oraz niewykonanych prac, zachować faktury, potwierdzenia przelewów, wiadomości i nagrania ustaleń, o ile zostały legalnie utrwalone przez uczestnika rozmowy. Jeżeli spór jest poważny, pomocna może być opinia innego fachowca albo protokół sporządzony przy świadkach.

Rozliczenie wykonanych prac i zapłaconych kwot

Po odstąpieniu od umowy strony powinny się rozliczyć. W praktyce oznacza to ustalenie, jakie prace zostały rzeczywiście wykonane, czy są zgodne z umową, czy są przydatne dla zamawiającego oraz jaka część wynagrodzenia odpowiada ich wartości. Jeżeli zamawiający zapłacił więcej, niż wynika z wartości wykonanych prac, może żądać zwrotu nadpłaty.

Zgodnie z art. 642 Kodeksu cywilnego, jeżeli nie umówiono się inaczej, wynagrodzenie za dzieło należy się w chwili oddania dzieła. Jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie obliczono za każdą część osobno, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych. Dlatego przy remoncie bardzo ważne jest ustalenie, czy umowa przewidywała etapy, zaliczki, odbiory częściowe albo płatności po zakończeniu konkretnych robót.

Wykonawca nie powinien automatycznie otrzymać pełnego wynagrodzenia tylko dlatego, że część prac rozpoczął. Z drugiej strony zamawiający nie powinien bezpodstawnie odmawiać zapłaty za prace, które zostały wykonane prawidłowo i które realnie wykorzystuje. Najbezpieczniej rozliczyć strony w protokole, wskazując kwoty zapłacone, zakres wykonania, wartość prac i ewentualne potrącenia.

Odszkodowanie za opóźnienie wykonawcy

Odstąpienie od umowy nie zamyka drogi do dochodzenia odszkodowania. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwo okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Zamawiający powinien wykazać przede wszystkim trzy elementy: niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między zachowaniem wykonawcy a szkodą. Wykonawca może natomiast bronić się, że opóźnienie wynikało z okoliczności od niego niezależnych, np. z braku dostępu do lokalu, zmian zlecanych przez inwestora, siły wyższej albo braku uzgodnionych materiałów.

Do szkody mogą należeć przykładowo: koszty najmu zastępczego lokalu, dodatkowe koszty zabezpieczenia miejsca remontu, wyższe wynagrodzenie nowej ekipy, koszt usunięcia wad, koszt opinii specjalisty albo inne wydatki, które powstały wskutek nienależytego wykonania umowy. Każdą z tych pozycji trzeba udokumentować rachunkami, umowami, przelewami i korespondencją.

Jeżeli umowa przewiduje kary umowne za opóźnienie, należy sprawdzić ich wysokość, sposób naliczania i warunki dochodzenia. Kara umowna może ułatwiać dochodzenie roszczeń, ale jej zapis musi wynikać z umowy. Jeżeli kary nie zastrzeżono, pozostaje dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych.

Co zrobić, gdy wykonawca twierdzi, że to zamawiający opóźnił remont?

W sporach remontowych wykonawcy często twierdzą, że opóźnienie wynikało z dodatkowych prac, zmian koncepcji, braku materiałów albo braku decyzji ze strony inwestora. Dlatego zamawiający powinien uporządkować dokumenty i ustalić chronologię zdarzeń. Ważne jest, kto i kiedy zmieniał zakres prac, kto miał kupować materiały, kiedy wykonawca miał dostęp do pomieszczeń i czy prace dodatkowe zostały zaakceptowane.

Jeżeli dodatkowe prace faktycznie zostały zlecone, mogą wpływać na termin i wynagrodzenie, ale wykonawca powinien umieć wykazać, na czym polegały, kiedy zostały uzgodnione i dlaczego uniemożliwiały dotrzymanie terminu. Samo ogólne twierdzenie, że remont się przedłużył, nie przesądza jeszcze o zasadności żądania dodatkowych pieniędzy.

Przy większych kwotach nie należy opierać się wyłącznie na rozmowach telefonicznych. Najlepiej potwierdzać ustalenia pisemnie: zakresem prac, harmonogramem, protokołami odbioru, kosztorysem i korespondencją. Im dokładniejsza dokumentacja, tym łatwiej bronić swoich racji w razie sporu sądowego.

FAQ

Czy zawsze trzeba wyznaczać wykonawcy dodatkowy termin?

Nie zawsze. Art. 635 Kodeksu cywilnego pozwala odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, jeżeli opóźnienie jest tak duże, że terminowe ukończenie prac nie jest prawdopodobne. W praktyce dodatkowe wezwanie bywa jednak korzystne dowodowo.

Czy mogę zatrudnić inną ekipę po odstąpieniu od umowy?

Tak, ale najpierw warto prawidłowo zakończyć relację z dotychczasowym wykonawcą, udokumentować stan robót i zabezpieczyć dowody. Nowa ekipa powinna rozpocząć prace po wykonaniu dokumentacji, aby nie utrudnić późniejszego ustalenia, co zrobił poprzedni wykonawca.

Czy wykonawca może żądać zapłaty za niewykonane prace?

Co do zasady nie powinien żądać wynagrodzenia za prace, których nie wykonał. Może natomiast domagać się rozliczenia prac rzeczywiście wykonanych, jeżeli były zgodne z umową i mają wartość dla zamawiającego.

Co zrobić, jeśli zapłaciłem więcej niż wartość wykonanych prac?

Należy wezwać wykonawcę do zwrotu nadpłaty i przedstawić własne rozliczenie. Jeżeli wykonawca odmawia, konieczne może być dochodzenie roszczeń na drodze sądowej, najlepiej po zabezpieczeniu dowodów i ustaleniu realnej wartości wykonanych robót.

Czy brak materiałów usprawiedliwia opóźnienie remontu?

To zależy od umowy i okoliczności. Jeżeli wykonawca odpowiadał za organizację materiałów, powinien wykazać, że opóźnienie wynikało z przyczyn od niego niezależnych. Jeżeli materiały miał dostarczyć zamawiający, sytuacja może wyglądać inaczej.

Podsumowanie

Przedłużający się remont nie oznacza, że zamawiający musi bez końca czekać na wykonawcę albo godzić się na kolejne dopłaty. Jeżeli opóźnienie jest istotne i nie ma realnych widoków na zakończenie prac w rozsądnym terminie, można skorzystać z prawa odstąpienia od umowy, powołując się przede wszystkim na art. 635 Kodeksu cywilnego.

Najważniejsze jest jednak prawidłowe przygotowanie sprawy: zebranie dowodów, ustalenie aktualnego terminu, opisanie zakresu wykonanych robót, rozliczenie płatności i sformułowanie jednoznacznego oświadczenia. Jeżeli opóźnienie spowodowało dodatkowe koszty, zamawiający może także rozważyć roszczenie odszkodowawcze.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.