Wady budynku wykryte po latach

Wady budynku wykryte po latach

Wady ujawnione dopiero podczas remontu, po ingerencji w konstrukcję albo instalacje budynku, wymagają najpierw prawidłowego zakwalifikowania. Inaczej ocenia się wadę lokalu, inaczej wadę części wspólnej budynku, a jeszcze inaczej niezgodność wykonania z projektem, pozwoleniem na budowę lub wymaganiami techniczno-budowlanymi.

Jeżeli chodzi o budynek mieszkalny wielorodzinny, problemy z przegrodami przeciwpożarowymi, izolacją cieplną albo wentylacją mogą mieć znaczenie nie tylko cywilne, ale także techniczne i administracyjne. W praktyce pierwszym krokiem powinna być ekspertyza osoby z odpowiednimi uprawnieniami, która wskaże, czy wada istnieje, kiedy najprawdopodobniej powstała, jaki jest zakres koniecznych robót i czy wada zagraża bezpieczeństwu użytkowników.

Podstawą roszczeń może być w szczególności rękojmia, przepisy o nienależytym wykonaniu zobowiązania albo postanowienia samej umowy. W sprawach budowlanych trzeba też odróżnić odpowiedzialność sprzedawcy lub dewelopera od odpowiedzialności wykonawcy robót, projektanta, kierownika budowy albo inspektora nadzoru.

Rękojmia za wady nieruchomości

W odniesieniu do sprzedaży rzeczy podstawowe znaczenie ma art. 556 i następne Kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną albo prawną. Wada fizyczna polega w szczególności na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, na braku właściwości, które rzecz powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo na braku właściwości, o których sprzedawca zapewniał kupującego.

Do umów o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło w zakresie odpowiedzialności za wady wykonanego obiektu, a przepisy o dziele odsyłają w tym zakresie do regulacji rękojmi przy sprzedaży. W praktyce oznacza to, że przy ocenie roszczeń wobec wykonawcy trzeba analizować zarówno umowę, jak i przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące robót budowlanych, dzieła oraz rękojmi.

Przy nieruchomościach szczególnie ważny jest art. 568 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli budynek został wydany 6 lat wcześniej, roszczenia z rękojmi mogą być już co do zasady spóźnione, chyba że zachodzi szczególna sytuacja, np. podstępne zatajenie wady.

Trzeba przy tym pamiętać, że konkretne skutki zależą od relacji stron. Inaczej ocenia się sprzedaż lokalu konsumentowi, inaczej umowę między przedsiębiorcami, a jeszcze inaczej bezpośrednią umowę inwestora z wykonawcą robót budowlanych.

Znaczenie podstępnego zatajenia wady

Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W takiej sytuacji kupujący nie powinien poprzestawać na samym twierdzeniu, że wada była niewidoczna. Trzeba wykazać, że druga strona wiedziała o wadzie albo co najmniej celowo stworzyła u kupującego przekonanie, że nieruchomość takich wad nie ma.

Podstępne zatajenie może wynikać na przykład z dokumentów budowy, korespondencji, protokołów odbioru, poprawek wykonanych tylko powierzchownie, ukrycia wad pod warstwami wykończeniowymi albo z zapewnień o zgodności budynku z projektem i przepisami, mimo wiedzy o rzeczywistych odstępstwach.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że podstępne zatajenie wymaga świadomego działania lub zaniechania ukierunkowanego na ukrycie wady. Jednocześnie zapewnienie kupującego, że wada nie istnieje albo że rzecz ma określone właściwości, może mieć istotne znaczenie dla ochrony kupującego, nawet jeżeli później okaże się, że zapewnienie było nieprawdziwe.

Jakie roszczenia można zgłosić

Jeżeli rękojmia nadal może być skutecznie wykorzystana, kupujący może w zależności od sytuacji żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a przy wadach istotnych także odstąpić od umowy. Przy nieruchomościach odstąpienie od umowy jest jednak rozwiązaniem daleko idącym i w praktyce wymaga szczególnie dokładnej oceny skutków prawnych i finansowych.

W przypadku wad budowlanych częstym roszczeniem jest żądanie obniżenia ceny albo zwrotu kosztów koniecznych prac naprawczych. Wysokość takiego roszczenia powinna być poparta kosztorysem, opinią techniczną i wykazaniem związku między wadą a działaniem sprzedawcy, dewelopera albo wykonawcy.

Jeżeli uprawnienia z rękojmi są wyłączone lub wygasły, nie zawsze oznacza to koniec sprawy. Można rozważyć roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie zobowiązania, oparte na art. 471 Kodeksu cywilnego. W takim wariancie trzeba jednak wykazać naruszenie umowy, szkodę i adekwatny związek przyczynowy. Należy też osobno zbadać przedawnienie takiego roszczenia, bo zależy ono od rodzaju roszczenia, stron umowy i momentu jego wymagalności.

Wady części wspólnych w budynku wielorodzinnym

W budynku wielorodzinnym szczególnie istotne jest ustalenie, czy wada dotyczy wyłącznie konkretnego lokalu, czy części wspólnych. Przegrody przeciwpożarowe, piony instalacyjne, wentylacja zbiorcza, dach, elewacja, izolacje i elementy konstrukcyjne często mogą być kwalifikowane jako części wspólne albo elementy wpływające na cały budynek.

Jeżeli wada dotyczy części wspólnej, roszczenia może podejmować wspólnota mieszkaniowa, a nie wyłącznie pojedynczy właściciel lokalu. Właściciel powinien wtedy zgłosić sprawę zarządowi lub zarządcy, zadbać o uchwałę wspólnoty, zabezpieczenie dokumentów oraz ewentualne zlecenie opinii technicznej.

Nie wyklucza to indywidualnych roszczeń właściciela, zwłaszcza gdy wada wpływa bezpośrednio na jego lokal, powoduje szkodę w lokalu albo obniża wartość jego prawa. W praktyce roszczenia wspólnoty i właściciela mogą się uzupełniać, ale nie powinny być prowadzone chaotycznie ani sprzecznie.

Jak zabezpieczyć dowody wad budynku

Przed rozpoczęciem napraw warto udokumentować stan budynku. Najlepiej wykonać dokumentację fotograficzną, spisać protokół z oględzin, zgromadzić korespondencję z wykonawcą lub sprzedawcą i zlecić opinię niezależnemu specjaliście. Jeżeli wada ma zostać szybko usunięta ze względów bezpieczeństwa, tym bardziej należy zadbać o dowody przed remontem.

W sprawach technicznych duże znaczenie mają: projekt budowlany, projekt wykonawczy, dziennik budowy, protokoły odbiorów, deklaracje właściwości użytkowych materiałów, dokumentacja powykonawcza, świadectwa i certyfikaty, a także decyzje i protokoły organów nadzoru budowlanego, jeżeli były wydawane.

Jeżeli druga strona kwestionuje istnienie wady, warto rozważyć zawezwanie do próby ugodowej, prywatną ekspertyzę albo wniosek o zabezpieczenie dowodu. W postępowaniu sądowym i tak zwykle konieczna będzie opinia biegłego, dlatego materiał zebrany przed procesem powinien być możliwie kompletny.

Wezwanie do wykonawcy, dewelopera albo sprzedawcy

Zgłoszenie wady powinno być pisemne i konkretne. Należy wskazać, jakie wady stwierdzono, kiedy je ujawniono, jakie dokumenty lub opinie je potwierdzają i czego domaga się właściciel: naprawy, zapłaty określonej kwoty, obniżenia ceny albo zwrotu kosztów usunięcia wad.

W wezwaniu warto wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź i wykonanie obowiązków. Jeżeli sprawa dotyczy budynku wielorodzinnego, dobrze jest ustalić, czy pismo kieruje właściciel lokalu, wspólnota mieszkaniowa, czy obie te strony w odpowiednim zakresie.

Nie należy pochopnie usuwać wszystkich wad bez uprzedniego udokumentowania ich przyczyn i zakresu. Sam koszt naprawy nie zawsze wystarczy do wygrania sporu, jeżeli nie da się później wykazać, że prace były konieczne, a ich koszt pozostawał w normalnym związku z wadliwym wykonaniem budynku.

FAQ

Czy po 6 latach można jeszcze dochodzić roszczeń z rękojmi za wady budynku?

Co do zasady przy nieruchomościach wada powinna zostać stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania rzeczy kupującemu. Po 6 latach rękojmia może być trudna do wykorzystania, chyba że można wykazać podstępne zatajenie wady albo inną szczególną podstawę odpowiedzialności.

Czy można żądać od wykonawcy usunięcia wad na jego koszt?

Tak, ale zależy to od podstawy roszczenia, treści umowy, upływu terminów i dowodów. Jeżeli rękojmia nadal działa, można żądać usunięcia wady. Jeżeli terminy rękojmi upłynęły, trzeba zbadać możliwość dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.

Czy właściciel mieszkania może sam dochodzić roszczeń za wady części wspólnych?

Nie zawsze. Jeżeli wada dotyczy części wspólnych budynku, zasadnicze działania często powinna podejmować wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu może jednak dochodzić własnych roszczeń, jeśli wada spowodowała szkodę w jego lokalu albo obniżyła wartość jego prawa.

Jak udowodnić podstępne zatajenie wady?

Najważniejsze są dokumenty i okoliczności wskazujące, że sprzedawca, deweloper albo wykonawca znał wadę i jej nie ujawnił. Pomocne mogą być protokoły odbioru, korespondencja, dokumentacja budowy, wcześniejsze zgłoszenia usterek, opinie techniczne i zeznania świadków.

Czy można samodzielnie usunąć wadę i potem żądać zwrotu kosztów?

Jest to możliwe, ale ryzykowne bez wcześniejszego zabezpieczenia dowodów. Przed naprawą warto sporządzić dokumentację zdjęciową, uzyskać opinię specjalisty, kosztorys i wezwać odpowiedzialny podmiot do dobrowolnego usunięcia wady albo zapłaty.

Podsumowanie

Wady budynku wykryte po latach nie zawsze zamykają drogę do roszczeń, ale znacząco podnoszą wymagania dowodowe. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy wada dotyczy lokalu, części wspólnych, czy całego budynku, a następnie sprawdzić terminy rękojmi, treść umowy i możliwość wykazania podstępnego zatajenia wady.

W sprawach dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, izolacji cieplnej lub wentylacji nie warto działać wyłącznie na podstawie oględzin. Rzetelna opinia techniczna, komplet dokumentów i dobrze sformułowane wezwanie często decydują o tym, czy sprawę da się zakończyć ugodowo, czy konieczny będzie proces.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r., sygn. akt I CSK 147/05
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r., sygn. akt II CKN 1382/00
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., sygn. akt II CK 378/02
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2005 r., sygn. akt V CK 260/05

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.