Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odpowiedzialność wykonawcy za wady budynku wykryte po latach

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-12-20

Budynek mieszkalny, wielorodzinny, został oddany do użytku przed 6 laty. Podczas remontu zostały odkryte poważne wady wykonawcze, niewidoczne bez ingerencji w strukturę budynku. Wykonawca, wykonując budynek, nie spełnił wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego (przegrody nie spełniają wymagań szczelności i izolacyjności ogniowej,) oraz izolacji cieplnej (za mała grubość warstwy termoizolacyjnej oraz miejscowe jej braki). Mieszkanie nie spełnia też wymogów z zakresu instalacji sanitarnych (zbyt mały strumień powietrza powodujący niedostateczną wentylację pomieszczeń). Co można z tymi wadami zrobić? Czy można domagać się od wykonawcy doprowadzenia budynku do wymagań stawianych przez przepisy, ewentualnie zwrotu kosztów poniesionych na samodzielne usunięcie wad?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Dom istotnie posiada wady i prawdopodobnie został wykonany niezgodnie z umową czy projektem, co zakładam w oparciu o opis sprawy.

Do umów o dzieło, w tym umów o roboty budowlane, mają zastosowanie przepisy o rękojmi z tytułu sprzedaży.

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Ustawodawca dodał, że warunkiem dochodzenia roszczenia z rękojmi jest dochowanie przez kupującego aktu staranności w postaci zawiadomienia o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 K.c.), przy czym wykrycie wady rzeczy, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiadomości specjalnych, następuje wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z jej przeznaczeniem.

Na gruncie przepisu art. 556 § 1 K.c. (w brzmieniu obowiązującym przed 25 grudnia 2014 r., bo budynek został oddany do użytku przed nowelizacją przepisów), a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy zależy od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. Definicja wady budowlanej, „Inżynier budownictwa”, marzec 2006 r.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Niewątpliwie opisane wady zmniejszają użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, że wady te odpowiadały kryteriom określonym w art. 556 § 1 K.c. Co do zasady więc: powodowie, powołując się, na te konkretne wady, mogli skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.

Konsekwencją surowej odpowiedzialności wykonawcy dzieła jest obowiązek Państwa jako zamawiających, w tym wypadku Inwestorów, z uwagi na treść przepisu art. 563 § 1 K.c., dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż winien Pan, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić wykonawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Aktualnie, zgodnie z art. 568 § 1 K.c., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Ponadto art. 568 § 2 K.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Zgodnie z § 6 ww. przepisu: „Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.

Musiałby Pan więc wykazać, że wada została zatajona.

Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00, LEX nr 28819).

Te same skutki, co podstępne zatajenie wady, wywołuje bowiem udzielenie kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, że wady nie istnieją. W tym przypadku, w ustawowym ujęciu przepisu art. 564 K.c., bez znaczenia jest strona podmiotowa działania sprzedawcy – nie jest tu wymagana ani umyślność tej strony, czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży. Omawiany przepis z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze, będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości. Celem regulacji art. 564 K.c. jest bowiem ochrona kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Stąd nie może być ona wykładana zawężająco. Tak w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją, może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości, których, jak się okaże, w rzeczywistości nie posiada. Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy, czy też w dotyczącej jej dokumentacji (por. wyrok SN z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 378/02, z dnia 19 października 2005 r., V CK 260/05).

W przypadku takiego wykazania ma Pan prawo do roszczenia o obniżenie ceny umowy, w tym wypadku zwrot kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości lub żądania naprawy na koszt wykonawcy.

Jednak konieczne będzie wykazanie zatajenia wady. W tym celu należy porównać umowę, projekt, wpisy w dzienniku budowy. Jeśli będą zgodne, i wskażą, że wykonawca potajemnie zapewnił o prawidłowym wykonaniu umowy, mimo iż wygląda to zgoła inaczej – są podstawy do dochodzenia roszczenia po upływie terminu 5 lat od wydania.

Dlatego z uwagi na upływ czasu w Pańskiej sytuacji jest to bardzo istotne.

Gdyby wady te stwierdzono wcześniej, można byłoby bez udowodniania ukrycia wad dochodzić roszczeń. Teraz jest to obwarowane ostrzej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jak odzyskać należność za umowę o dzieło?

Pracowałem na umowę o dzieło do końca kwietnia. Pracodawca wypłacał mi comiesięczne zaliczki na poczet tejże umowy. Pracodawca nie wypłacił mi pieniędzy za ostatni wystawiony przeze mnie rachunek, mimo iż został on przez niego podpisany i podstemplowany. W wyniku braku mojej chęci do współpracy z pracodawcą, pracodawca proponuje mi wypłacenie połowy kwoty, na którą owy rachunek został sporządzony i przezeń podpisany. Rozumiem, że powinienem na początku wysłać pracodawcy wezwanie do zapłaty, ewentualnie później w wyniku braku reakcji ze strony dłużnika dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Nie wiem, czy pracodawca będzie chciał dociekać swoich roszczeń względem dzieła („nienależyte wykonanie”), w drodze rewanżu za takie postawienie sprawy w moim imieniu. Z tym samym pracodawcą, lecz pod inną spółką – siostrą, mam ciągle nierozwiązaną umowę o pracę na 1/8. Pracodawca nie wypłaca mi zaległych świadczeń od marca. Praca w obu umowach była wykonywana zdalnie. Co powinienem teraz zrobić?

Zawarcie umowy tylko przez telefon

Prowadzę jednoosobową firmę. Wczoraj zadzwoniła do mnie z pewnej firmy pani, która powiedziała, że dwa lata temu zawarłam z nimi umowę na dwuletnią reklamę (wyświetlania reklamy na stronie www). W pierwszym roku wyświetlanie miało być za darmo, a drugi rok miał być płatny. Nie pamiętam takiej rozmowy i nigdy nie dostałam żadnych dokumentów na piśmie ani na e-mail. Pani powiedziała, że zawarcie umowy było tylko przez telefon. Nie zgadzam się na płacenie za usługę, której nie zamawiałam. Co mam zrobić?

Kupno domu niezgodnego z oświadczeniem sprzedającego

Kupiłam pół roku temu dom. W akcie notarialnym sprzedający oświadczyli, że cały dom jest murowany i to było też zapisane w projekcie. Teraz zaczęłam remont i okazało się, że część domu nie jest murowana tylko drewniana. Remont wymaga większych kosztów niż zakładałam. A ponadto jeśli w przyszłości będę chciała sprzedać dom, to będzie on niezgodny z projektem zgłoszonym do gminy. Co mogę w takiej sytuacji zrobić?

Niższa cena sprzedaży nieruchomości a prowizja dla pośrednika

Przed kilkunastu laty podpisałem umowę pośrednictwa na sprzedaż nieruchomości. Opiewała ona na 2% prowizji dla agencji przy sumie sprzedaży na 7 mln zł. Czasy się zmieniły, teraz przy sumach powyżej miliona złotych prowizje są niższe. Obecnie transakcja sprzedaży doszła do skutku, ale za kwotę 3,5 mln zł. Przy pierwotnej cenie opłacało mi się dać pośrednikowi prowizję w umówionej kwocie, przy obecnej nie. Uważam, że zawarłem z agencją umowę wiążącą dwie strony, jeżeli transakcja jest zawarta na 7 mln, to prowizja jest 2%, jeżeli jest to właściwie połowa pierwotnej ceny, to prowizja powinna ulec zmianie. Dodam, że nie robiliśmy żadnych aneksów do umowy pośrednictwa dotyczących zmiany ceny. Oczywiście chcę zapłacić pośrednikowi, ale nie w pierwotnie ustalonej wysokości, bo jest to dla mnie nieopłacalne. Jak ta kwestia wygląda od strony prawnej? Czy zaryzykować pozew ze strony agencji, czy też jest jakieś inne wyjście? Czy nieuzyskanie uzgodnionej obopólnie ceny zbycia nie czyni umowy nieważną, jeżeli nie było aneksu dotyczącego zmiany ceny?

Reklamacja usługi turystycznej uznana tylko częściowo

Złożyłam reklamację usługi turystycznej w wymaganym, 30-dniowym terminie. Biuro turystyczne odpowiedziało na reklamację w terminie, uznając ją częściowo. Ponieważ nie zgodziłam się na tę ich propozycję, wysłałam kolejne pismo z oświadczeniem o braku zgody na propozycję biura i z podtrzymaniem dotychczasowego stanowiska. Nie otrzymałam żadnej odpowiedzi. Po dosłaniu dodatkowych zdjęć na prośbę biura, odpowiedź miała być po tygodniu. Niestety nie mam jej do dziś. Co mam zrobić, żeby wyegzekwować w pełnej wysokości odszkodowanie od biura podróży?

Nabycie na licytacji komorniczej nieruchomości obciążonej umową dzierżawy

Zamierzam nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej, która w dziale III KW ma wpisaną umowę dzierżawy na 29 lat z prawem do odszkodowania w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, zabezpieczonym na hipotece tej nieruchomości. Czy jako nabywca wchodzę w prawa dłużnika w stosunku do umowy dzierżawy i jestem również zobowiązana do zapłaty odszkodowania zawartego w umowie dzierżawy w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania? Egzekucja toczy się od 2014 r.

Kary umowne w kontrakcie managerskim a ochrona prywatnego majątku

Wkrótce zawrę kontrakt managerski na stanowisko prezesa zarządu spółki akcyjnej. Jak zdążyłem się już zorientować, kontrakt zawiera różne klauzule, w tym również kary. Jakie poczynić kroki, by tak zabezpieczyć rodzinę, aby w razie nałożenia takiej kary (oczywiście nie zakładam, że tak będzie, ale nigdy nic nie wiadomo) moi najbliżsi nie zostali pozbawieni środków do życia, mieszkania i oszczędności, które dotychczas zgromadziliśmy?

Jak liczyć okresu wypowiedzenia umowy o współpracę?

Posiadam umowę B2B na świadczenie usług pomiędzy moją jednoosobową działalnością a inną firmą. Umowa została zawarta na czas nieokreślony w 2016 r. Teraz jednak chciałbym ją rozwiązać; jest w niej zapis o okresie wypowiedzenia: „Każda ze Stron może rozwiązać Umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia”. I właśnie odnośnie tego zapisu mam pytanie: czy wypowiedzenie umowy złożone np. 15 sierpnia będzie obowiązywać do 15 listopada, czy jednak liczy się koniec miesiąca i wygaśnie ona dopiero z końcem listopada?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »