Zwrot kosztów za wadliwe prace budowlane

Czy można pozwać wykonawcę bez pisemnej umowy?

Tak. Brak pisemnej umowy nie oznacza, że inwestor jest pozbawiony ochrony. Umowa o wykonanie prac budowlanych, w zależności od zakresu i charakteru robót, może być kwalifikowana jako umowa o roboty budowlane, umowa o dzieło albo umowa o świadczenie usług. W praktyce najważniejsze jest nie samo nazewnictwo, lecz udowodnienie, że wykonawca przyjął określony zakres prac, wykonał je wadliwie i otrzymał wynagrodzenie.

Podpisy wykonawcy na kosztorysie i pokwitowania odbioru gotówki są istotnym dowodem. Znaczenie może mieć także przelew zwrotny na kwotę 7 000 zł, ponieważ pokazuje, że między stronami istniał spór dotyczący jakości robót lub rozliczeń. Nie należy jednak zakładać, że sąd automatycznie uzna taki przelew za pełne przyznanie winy. Wykonawca może twierdzić, że był to gest polubowny, częściowa ugoda albo zwrot z innego tytułu.

Szanse na uzyskanie pozostałej kwoty są realne, jeżeli da się wykazać trzy elementy: wadliwe wykonanie prac, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między działaniem wykonawcy a koniecznością naprawy. W sporach budowlanych sąd bardzo często opiera się na opinii biegłego z zakresu budownictwa.

Jakie dowody będą najważniejsze w sporze z firmą budowlaną?

W opisanej sytuacji trzeba przygotować materiał dowodowy jeszcze przed naprawą podłogi. Po usunięciu wad trudniej będzie wykazać, jaki był rzeczywisty stan robót i co było przyczyną pęknięć oraz zapadnięć. Dobrze jest wykonać dokładną dokumentację fotograficzną i filmową, zachować próbki materiałów, zebrać korespondencję z wykonawcą oraz spisać chronologię zdarzeń.

Po stronie inwestora przemawia certyfikat z kamieniołomu oraz badania potwierdzające, że zasypka nadawała się do użycia. Jeżeli wykonawca broni się twierdzeniem, że przyczyną szkody był zły materiał, takie dokumenty osłabiają jego argumentację. Nadal jednak trzeba wykazać, że przyczyną uszkodzeń było wadliwe zagęszczenie, niewłaściwa technologia, błędy w wykonaniu podbudowy, brak odpowiedniej kontroli albo inna okoliczność leżąca po stronie wykonawcy.

Przydatne mogą być zwłaszcza:

• kosztorys prac z podpisami wykonawcy i pokwitowaniami odbioru pieniędzy,
• potwierdzenie przelewu zwrotnego 7 000 zł,
• SMS-y, e-maile lub wiadomości z komunikatorów dotyczące zakresu robót i reklamacji,
• zdjęcia z kolejnych etapów budowy, w tym zdjęcia zasypki, zagęszczania, zbrojenia i chudego betonu,
• certyfikat i wyniki badań zasypki,
• opinia rzeczoznawcy budowlanego albo prywatna ekspertyza techniczna,
• wyceny naprawy, najlepiej od więcej niż jednej firmy.

Ostateczne wezwanie do zapłaty przed pozwem

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać wykonawcy ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty. Pismo powinno być konkretne i uporządkowane. Należy wskazać, jakie prace były wykonywane, na czym polega wada, jakie dowody potwierdzają stanowisko inwestora, jaka kwota jest żądana oraz w jakim terminie wykonawca ma zapłacić.

Jeżeli koszt naprawy wynosi 17 700 zł, a wykonawca zwrócił już 7 000 zł, podstawowym roszczeniem może być różnica, czyli 10 700 zł. Możliwe są jednak także inne roszczenia, jeżeli inwestor poniósł dodatkowe, udokumentowane koszty, na przykład koszt opinii technicznej, zabezpieczenia budowy albo usunięcia skutków wad. Każdą kwotę trzeba udowodnić rachunkiem, fakturą, kosztorysem albo innym wiarygodnym dokumentem.

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo można przesłać je e-mailem lub komunikatorem, jeśli strony tak się wcześniej kontaktowały. W piśmie warto zapowiedzieć, że brak zapłaty spowoduje skierowanie pozwu o zapłatę wraz z żądaniem odsetek ustawowych za opóźnienie i zwrotu kosztów procesu.

Pozew o zapłatę i koszty sądowe

Jeżeli wykonawca nie zapłaci po wezwaniu, kolejnym krokiem jest pozew o zapłatę. W pozwie należy wskazać strony, wysokość żądania, uzasadnienie, dowody oraz wnioski, w tym wniosek o zasądzenie odsetek i kosztów procesu. W sprawie budowlanej warto rozważyć również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

Koszt pozwu zależy od wartości dochodzonego roszczenia. Zasady opłat określa art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli inwestor dochodziłby wyłącznie kwoty 10 700 zł, opłata od pozwu według tabeli dla roszczeń majątkowych wynosi 750 zł. Przy innej wartości roszczenia opłatę trzeba obliczyć według właściwego progu.

W pozwie można żądać zwrotu kosztów procesu od wykonawcy. Jeżeli inwestor wygra sprawę, sąd co do zasady obciąża przegrywającego kosztami, ale przy częściowym uwzględnieniu powództwa koszty mogą zostać rozdzielone proporcjonalnie. Trzeba też pamiętać, że prywatna opinia techniczna pomaga przygotować sprawę, ale sąd zwykle i tak może powołać własnego biegłego.

Na czym może opierać się odpowiedzialność wykonawcy?

Odpowiedzialność wykonawcy może wynikać z nienależytego wykonania umowy. W takim przypadku inwestor powinien wykazać, że wykonawca nie dochował należytej staranności albo wykonał roboty niezgodnie z zasadami wiedzy technicznej, projektem, ustaleniami stron lub prawidłową technologią. Jeżeli wada spowodowała konieczność naprawy, koszt tej naprawy może być dochodzony jako szkoda.

Równolegle, zależnie od kwalifikacji umowy i okoliczności odbioru prac, mogą wchodzić w grę uprawnienia z rękojmi za wady. W praktyce przy uszkodzonej podłodze na gruncie i sporze co do przyczyny wady najbezpieczniej formułować roszczenie tak, aby obejmowało zarówno wadliwość robót, jak i poniesioną szkodę. Terminy przedawnienia i terminy związane z rękojmią zależą od daty wykonania oraz odbioru robót, rodzaju umowy i statusu stron, dlatego nie warto zwlekać z działaniem.

Jak zwiększyć szanse na wygraną?

Najważniejsze jest uporządkowanie dowodów i niedopuszczenie do sytuacji, w której naprawa zostanie wykonana bez wcześniejszego udokumentowania wad. Warto sporządzić protokół stanu prac, zaprosić wykonawcę na oględziny i wyznaczyć mu termin na zajęcie stanowiska. Jeżeli wykonawca odmawia udziału w oględzinach, należy zachować dowód wysłania zaproszenia.

Dobrą praktyką jest także uzyskanie dwóch niezależnych wycen naprawy. Sąd może zakwestionować koszt, jeżeli będzie oparty tylko na nieprecyzyjnej, ustnej informacji od jednej firmy. Wycena powinna wskazywać zakres koniecznych robót, materiały, robociznę i powód, dla którego dana naprawa jest niezbędna.

W opisanej sprawie inwestor ma podstawy do dochodzenia pozostałej kwoty, ale wynik będzie zależał od oceny dowodów i opinii technicznej. Najsilniejsza będzie argumentacja, która pokaże, że zasypka była właściwa, a uszkodzenia wynikły z błędu wykonawcy, a nie z okoliczności niezależnych od niego.

FAQ

Czy ustna umowa z wykonawcą wystarczy do złożenia pozwu?

Tak, ale trzeba udowodnić jej zawarcie i treść. Pomagają w tym podpisane kosztorysy, pokwitowania zapłaty, przelewy, wiadomości, zdjęcia z budowy, zeznania świadków i dokumenty potwierdzające zakres prac.

Czy częściowy zwrot pieniędzy oznacza, że wykonawca przyznał się do winy?

Może być ważnym argumentem, ale nie przesądza sprawy automatycznie. Sąd oceni, z jakiego powodu wykonawca przelał pieniądze i czy inne dowody potwierdzają jego odpowiedzialność za wadliwe roboty.

Czy trzeba mieć opinię rzeczoznawcy przed pozwem?

Nie zawsze jest to formalnie konieczne, ale w sporach o wady budowlane prywatna opinia bardzo pomaga. Ułatwia określenie przyczyny wady, zakresu naprawy i wartości roszczenia. W toku procesu sąd może dodatkowo powołać biegłego sądowego.

Jakiej kwoty można żądać od wykonawcy?

Co do zasady można żądać kwoty odpowiadającej udokumentowanej szkodzie, czyli na przykład kosztowi koniecznej naprawy. Jeżeli wykonawca zapłacił już część kwoty, roszczenie należy pomniejszyć o otrzymany zwrot, chyba że dochodzone są także inne uzasadnione koszty.

Czy można naprawić wadę przed sprawą sądową?

Można, ale przed naprawą warto dokładnie zabezpieczyć dowody: zdjęcia, filmy, opinię techniczną, próbki materiałów i korespondencję z wykonawcą. W przeciwnym razie trudniej będzie wykazać, jaki był stan robót i co spowodowało uszkodzenia.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji dochodzenie pozostałej kwoty od wykonawcy jest możliwe, mimo że nie zawarto pisemnej umowy. Kluczowe będą dowody potwierdzające zakres zlecenia, zapłatę, wadliwość robót, właściwą jakość zasypki oraz realny koszt naprawy. Przed pozwem należy wysłać ostateczne wezwanie do zapłaty, a przed naprawą zabezpieczyć dokumentację techniczną i fotograficzną.

Największe znaczenie w sądzie może mieć opinia biegłego, ponieważ to ona zwykle rozstrzyga, czy przyczyną uszkodzenia była wada materiału, błąd wykonawcy, czy inna okoliczność. Im lepiej przygotowane dowody, tym większa szansa na skuteczne odzyskanie kosztów naprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1061 ze zm.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398