Zamiana nieruchomości między członkami rodziny
• Data: 2023-07-14 • Autor: Marcin Sądej
Moi rodzice posiadają dom jednorodzinny (wartość rynkowa ok. 500 000 zł). Wraz z żoną chcemy kupić im mieszkanie (ok. 350 000 zł) i dokonać zamiany. Na mieszkanie musimy wziąć kredyt. W jaki sposób najkorzystniej i najlepiej się zamienić, aby koszty były jak najmniejsze? Czy darowizna to dobry pomysł? Wziąłbym z żoną kredyt, ale mieszkanie kupilibyśmy tylko na mnie. Następnie podarowałbym mieszkanie rodzicom, a rodzice mi dom. Na koniec dokonałbym rozszerzenia wspólnoty majątkowej o otrzymaną nieruchomość. Czy to właściwe postępowanie?
Zamiana dwóch nieruchomości
Opisany przez Pana mechanizm jest powszechnie stosowany, chociaż należy mieć świadomość, że nie jest w 100% wolny od ryzyka. Taką transakcję fiskus może zakwestionować, aczkolwiek negatywne konsekwencje podatkowe niekonieczne muszą wystąpić. Z przedstawionego opisu wynika, że ma dojść do zamiany dwóch nieruchomości. Należy podkreślić, że zamiana to umowa będąca odrębnym stosunkiem prawnym uregulowanym w Kodeksie cywilnym i – co więcej – w pewnych przypadkach zamiana podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Otóż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „opodatkowaniu podlega zamiana nieruchomości, jeżeli została dokonana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.
Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy PIT „przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany”. W rezultacie, jeżeli osoba fizyczna zakupuje nieruchomość, a następnie przed upływem okresu pięcioletniego zamienia tę nieruchomość na inną, to jest to okoliczność generująca co do zasady przychód w podatku PIT.
Dwie umowy darowizny
Z przedstawionego przez Pana schematu wynika, że zamiast umowy zamiany mają zostać zawarte dwie umowy darowizny „wzajemnej”.
W opisanej sprawie należy zwrócić uwagę na treść art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem „organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności”.
W rezultacie organ podatkowy bada przede wszystkim, jaki był cel zawartej umowy i na tej podstawie określa, z jaką czynnością prawną ma do czynienia i w dalszej kolejności na tej podstawie określa skutki prawne. Zapis ten jest konieczny, aby uniknąć ukrywania czynności prawnych pod pozorem innych czynności w celu uniknięcia opodatkowania. Mówiąc inaczej, dla organu podatkowego wiążące są cel oraz zgodny zamiar stron, a nie nazwa umowy czy też opis poszczególnych czynności. Organ podatkowy ma nawet prawo skierować sprawę do sądu celem ustalenia, co było przedmiotem stosunku prawnego. W konsekwencji istnieje opcja, że organ podatkowy zakwestionuje umowy darowizny (wolne w tym przypadku od podatku) jako dokonane pod pozorem umowy zamiany celem uniknięcia opodatkowania.
Organ podatkowy może finalnie wyprowadzić skutki prawne z umowy zamiany, czyli de facto ustalić podatek PIT do zapłaty z tego tytułu. Dodatkowo może też nałożyć tzw. dodatkowe zobowiązanie podatkowe wynoszące 10% niewykazanego podatku. Takie sankcje podatkowe mogą pojawić się po Pana stronie, ponieważ chce Pan zakupić i od razu zamienić nieruchomość, czyli pięcioletni okres karencji nie upłynie (zakładam, że upłynął w przypadku nieruchomości stanowiącej własność rodziców).
Wysokość opodatkowania
Trzeba jednak zaznaczyć, że 19% podatek PIT od umowy zamiany nieruchomości jest odprowadzany od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym. W przypadku dokonania zamiany przychodem jest wartość zamienianej nieruchomości, zatem w Pana przypadku będzie to kwota 350 000 zł przychodu. Jednakże taka sama będzie wartość zakupu tej nieruchomości, czyli kwota 350 000 zł będzie również kosztem. Różnica tych wartości prowadzi zatem do wniosku, że nawet jeśli dojdzie do powstania obowiązku podatkowego, to dochód wynosi zero i jednocześnie podatek też wynosi zero.
Odchodząc zatem od rozważań teoretycznych, należy wskazać, że aby opisany powyżej mechanizm znalazł zastosowanie, organ podatkowy musiałbym zakwestionować obie umowy darowizny jako dokonane pod pozorem, co odbywa się w drodze skierowania sprawy do sądu. Następnie musiałby przeprowadzić całe postępowanie podatkowe, które kończy się decyzją określającą kwotę podatku do zapłaty. Biorąc jednak pod uwagę, że finalnie podatek i tak wyniesie zero złotych, wątpię, że z perspektywy ekonomii działania fiskus będzie chciał w tym przypadku podejmować taki wysiłek.
Odpowiadając zatem na postawione pytanie – przedstawiony schemat (dwie darowizny plus rozszerzenie) jest wolny od podatku i powszechnie stosowany. Pewne ryzyko zakwestionowania transakcji ze strony fiskusa istnieje, jeżeli popatrzymy na przepisy w sposób teoretyczny. Jednakże w praktyce takie przypadki – biorąc pod uwagę konieczność nakładu pracy – są raczej marginalne (aczkolwiek też w 100% nie można ich wykluczyć).
Przykłady
Zamiana domu na mieszkanie między synem a rodzicami
Kasia i Marek postanowili pomóc rodzicom Marka, którzy mieszkali w dużym, niedogrzanym domu pod miastem. Kupili na kredyt dwupokojowe mieszkanie w centrum o wartości 360 000 zł, które formalnie nabył tylko Marek. Następnie podarował je rodzicom, a ci w odpowiedzi przekazali mu aktem notarialnym dom o wartości 510 000 zł. Choć z prawnego punktu widzenia dokonali dwóch odrębnych darowizn, urząd skarbowy mógłby potraktować to jako zamianę nieruchomości. W praktyce jednak – mimo potencjalnego ryzyka zakwestionowania przez fiskusa – transakcja nie wygenerowała podatku, ponieważ wartość otrzymanych i przekazanych nieruchomości była porównywalna, a Marek planował dom wspólnie z Kasią ująć w rozszerzonej wspólności majątkowej.
Nieopłacalna zamiana – podatek przy zamianie „świeżo kupionego” mieszkania
Tomasz kupił kawalerkę w Krakowie jako inwestycję – za 280 000 zł. Po pół roku jego matka zaproponowała mu zamianę: ona odda mu dom w małej miejscowości wart 400 000 zł, a on przekaże jej mieszkanie. Zawarli umowę zamiany. Niestety, ponieważ Tomasz nie odczekał pięcioletniego okresu od zakupu, urząd skarbowy zakwestionował zamianę jako odpłatne zbycie. Pomimo tego, że zysku realnego nie było (wartość transakcji była ekwiwalentna), Tomasz musiał wykazać przychód w PIT i złożyć stosowne zeznanie. Ostatecznie zapłacił symboliczny podatek, bo przychód i koszt były tożsame, ale musiał ponieść koszty obsługi prawnej oraz zmierzyć się z kontrolą skarbową.
Dwie darowizny – fiskus nie interweniował
Anna i jej brat Grzegorz porozumieli się z rodzicami w sprawie podziału majątku. Rodzice postanowili przekazać Grzegorzowi działkę budowlaną o wartości 300 000 zł, a Annie – mieszkanie w bloku warte podobnie. Zamiast dzielić majątek wprost lub podpisywać umowę zamiany, zawarli dwie odrębne umowy darowizny. Mimo że działania te były ze sobą powiązane i logicznie wynikały z jednej ustnej umowy, fiskus nie zakwestionował czynności, ponieważ ich cel był zrozumiały, a dokumentacja przeprowadzona rzetelnie. Obie darowizny były objęte zwolnieniem podatkowym w ramach najbliższej rodziny. Transakcja odbyła się bez konieczności angażowania sądu czy urzędu skarbowego.
Podsumowanie
Zamiana nieruchomości między członkami rodziny może być korzystnym rozwiązaniem, ale wymaga ostrożności i znajomości przepisów. Choć popularny schemat polegający na dwóch wzajemnych darowiznach oraz późniejszym rozszerzeniu wspólności majątkowej jest powszechnie stosowany i zwykle wolny od podatku, nie jest całkowicie wolny od ryzyka zakwestionowania przez fiskusa. Kluczowe znaczenie ma zgodność działań z rzeczywistym celem stron oraz zachowanie ostrożności przy spełnianiu przesłanek ustawowych – zwłaszcza pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości. Dobrze przemyślana struktura prawna oraz rzetelna dokumentacja mogą zminimalizować potencjalne konsekwencje podatkowe i prawne.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawie zamiany nieruchomości, darowizny lub innych kwestii związanych z majątkiem rodzinnym? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Opisz swoją sytuację, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twój przypadek i przedstawi najkorzystniejsze rozwiązanie, dostosowane do Twoich potrzeb i obowiązujących przepisów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Kamera sąsiada a moje prawo, jak bronić się przed naruszeniem prywatności?
» Obowiązki rodziny wobec osoby starszej, kto powinien ponosić koszty opieki w DPS-ie?
» Dodanie partnera jako współwłaściciela nieruchomości, jakie są możliwości i formalności?
» Przeniesienie własności nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki, kroki prawne w przypadku braku spłaty
» Samochód po przejściach – jak odzyskać pieniądze za auto z ukrytą wadą?
