Zamiana nieruchomości między członkami rodziny

Zamiana dwóch nieruchomości

Opisany przez Pana mechanizm jest powszechnie stosowany, chociaż należy mieć świadomość, że nie jest w 100% wolny od ryzyka. Taką transakcję fiskus może zakwestionować, aczkolwiek negatywne konsekwencje podatkowe niekonieczne muszą wystąpić. Z przedstawionego opisu wynika, że ma dojść do zamiany dwóch nieruchomości. Należy podkreślić, że zamiana to umowa będąca odrębnym stosunkiem prawnym uregulowanym w Kodeksie cywilnym i – co więcej – w pewnych przypadkach zamiana podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Otóż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „opodatkowaniu podlega zamiana nieruchomości, jeżeli została dokonana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy PIT „przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany”. W rezultacie, jeżeli osoba fizyczna zakupuje nieruchomość, a następnie przed upływem okresu pięcioletniego zamienia tę nieruchomość na inną, to jest to okoliczność generująca co do zasady przychód w podatku PIT.

Dwie umowy darowizny

Z przedstawionego przez Pana schematu wynika, że zamiast umowy zamiany mają zostać zawarte dwie umowy darowizny „wzajemnej”.

W opisanej sprawie należy zwrócić uwagę na treść art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem „organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności”.

W rezultacie organ podatkowy bada przede wszystkim, jaki był cel zawartej umowy i na tej podstawie określa, z jaką czynnością prawną ma do czynienia i w dalszej kolejności na tej podstawie określa skutki prawne. Zapis ten jest konieczny, aby uniknąć ukrywania czynności prawnych pod pozorem innych czynności w celu uniknięcia opodatkowania. Mówiąc inaczej, dla organu podatkowego wiążące są cel oraz zgodny zamiar stron, a nie nazwa umowy czy też opis poszczególnych czynności. Organ podatkowy ma nawet prawo skierować sprawę do sądu celem ustalenia, co było przedmiotem stosunku prawnego. W konsekwencji istnieje opcja, że organ podatkowy zakwestionuje umowy darowizny (wolne w tym przypadku od podatku) jako dokonane pod pozorem umowy zamiany celem uniknięcia opodatkowania.

Organ podatkowy może finalnie wyprowadzić skutki prawne z umowy zamiany, czyli de facto ustalić podatek PIT do zapłaty z tego tytułu. Dodatkowo może też nałożyć tzw. dodatkowe zobowiązanie podatkowe wynoszące 10% niewykazanego podatku. Takie sankcje podatkowe mogą pojawić się po Pana stronie, ponieważ chce Pan zakupić i od razu zamienić nieruchomość, czyli pięcioletni okres karencji nie upłynie (zakładam, że upłynął w przypadku nieruchomości stanowiącej własność rodziców).

Wysokość opodatkowania

Trzeba jednak zaznaczyć, że 19% podatek PIT od umowy zamiany nieruchomości jest odprowadzany od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym. W przypadku dokonania zamiany przychodem jest wartość zamienianej nieruchomości, zatem w Pana przypadku będzie to kwota 350 000 zł przychodu. Jednakże taka sama będzie wartość zakupu tej nieruchomości, czyli kwota 350 000 zł będzie również kosztem. Różnica tych wartości prowadzi zatem do wniosku, że nawet jeśli dojdzie do powstania obowiązku podatkowego, to dochód wynosi zero i jednocześnie podatek też wynosi zero.

Odchodząc zatem od rozważań teoretycznych, należy wskazać, że aby opisany powyżej mechanizm znalazł zastosowanie, organ podatkowy musiałbym zakwestionować obie umowy darowizny jako dokonane pod pozorem, co odbywa się w drodze skierowania sprawy do sądu. Następnie musiałby przeprowadzić całe postępowanie podatkowe, które kończy się decyzją określającą kwotę podatku do zapłaty. Biorąc jednak pod uwagę, że finalnie podatek i tak wyniesie zero złotych, wątpię, że z perspektywy ekonomii działania fiskus będzie chciał w tym przypadku podejmować taki wysiłek.

Odpowiadając zatem na postawione pytanie – przedstawiony schemat (dwie darowizny plus rozszerzenie) jest wolny od podatku i powszechnie stosowany. Pewne ryzyko zakwestionowania transakcji ze strony fiskusa istnieje, jeżeli popatrzymy na przepisy w sposób teoretyczny. Jednakże w praktyce takie przypadki – biorąc pod uwagę konieczność nakładu pracy – są raczej marginalne (aczkolwiek też w 100% nie można ich wykluczyć).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.