Notarialne przepisanie mieszkania a spłata rodzeństwa

Rodzice pana Macieja posiadają 2 mieszkania własnościowe. W jednym mieszkają wraz z niepełnoletnią córką, drugie mieszkanie stoi puste, jest do kompleksowego remontu. Rodzice nie mają funduszy na remont. Zaproponowali przepisanie mieszkania na pana Macieja (jest ich najstarszym dzieckiem) pod warunkiem spłaty jego rodzeństwa. Czyli pan Maciej musiałby spłacić pełnoletniego brata i niepełnoletnią siostrę. Pan Maciej poinformował nas, że obecnie ma najstabilniejszą sytuację finansową spośród rodzeństwa – oboje z żoną pracują. Pan Maciej wyjaśnił nam, że omówił tę sprawę z rodziną i wszyscy zgodzili się na takie rozwiązanie. Pan Maciej i jego żona chcieliby wyremontować mieszkanie i w nim zamieszkać, jednak nie będą mieli tak od razu funduszy na spłatę rodzeństwa, mogliby to zrobić w ratach w ciągu najbliższych lat. W związku z tym pan Maciej zadał nam kilka pytań: „Czy takie rozwiązanie jest możliwe? Czy możemy na obecnym etapie ustalić kwotę spłaty rodzeństwa? Czy kwota ta nie wzrośnie w ciągu kilku lat w wyniku dokonanego remontu, inflacji, wzrostu cen na rynku nieruchomości itp.? Jak powinien wyglądać taki akt notarialny darowizny ze spłatą? Czy jeżeli w przyszłości moi rodzice wpadną w trudności finansowe, będą mogli żądać ode mnie rekompensaty za mieszkanie?”.

Darowizna z poleceniem

Rodzice pana Macieja mogą dokonać aktu darowizny na rzecz jednego ze swoich dzieci, czyli pana Macieja, ale z zapisem zobowiązującym pana Macieja jako obdarowanego do dokonania spłat na rzecz rodzeństwa ich udziału. Wskazane jest, aby pan Maciej jako obdarowany wprost oświadczył w akcie, że spłaci swoje rodzeństwo zgodnie z zapisem umowy darowizny. Kodeks cywilny (K.c.) przewiduje dwie służące ku temu instytucje – darowiznę obciążliwą oraz darowiznę z poleceniem.

Darowizna z poleceniem jest dopuszczalna w ramach zasady swobody umów (wyrok SN, sygn. akt II CSK 153/15). Została uregulowana w art. 394 K.c., który stanowi, iż „darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie)”. Darczyńca bowiem oczekuje przyznania ochrony prawnej beneficjentowi tego dodatkowego polecenia, skoro przewiduje dla niego jakąś korzyść. Gdyby nie oczekiwał, mógłby to wyraźnie postanowić. Taka darowizna z poleceniem przypomina konstrukcję polecenia testamentowego. Zobligowany poleceniem obdarowany powinien je wykonać, kiedy tylko jest to możliwe. Termin czy warunki wykonania polecenia powinny być wskazane w umowie.

Zobacz też: Przepisanie mieszkania własnościowego na jedno z dzieci

Darowizna obciążliwa

Natomiast darowizna obciążliwa nie została wskazana wprost w ustawie, jednakże zgodnie z art. 393 § 1 K.c. – „jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia”. Wyżej wskazana umowa o świadczenie na rzecz osoby trzeciej (pactum in favorem tertii) może wystąpić również na gruncie umowy darowizny. W takim przypadku nie będziemy mieć do czynienia z poleceniem, które zakłada brak wierzyciela, ale z wykształconym w praktyce obrotu stosunkiem, w którego treści występuje odmienny element – świadczenie obdarowanego powiązane z określonym wierzycielem wywodzącym swoje uprawnienie z treści art. 393 K.c. Tego rodzaju zapis umowny nie stanowi polecenia, bo powstały stosunek przybiera postać umowy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt I ACa 65/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1973 r., sygn. akt III CRN 40/73).

W przypadku darowizny obciążliwej sam obdarowany zobowiązuje się, iż dokona spłaty lub przeniesienia określonych rzeczy lub praw na rzecz osoby trzeciej. Wówczas osoba, na rzecz której ma nastąpić spłata, czy też przeniesienie własności rzeczy lub praw, staje się wierzycielem obdarowanego i przysługuje jej wobec niego roszczenie. Pamiętajmy jednak, iż do właściwej formy umowy na rzecz osoby trzeciej niezbędne jest dokładne określenie przedmiotu świadczenia. Tym samym w sytuacji – gdy nie będzie to określona kwotowo suma pieniędzy, a rzecz – konieczny staje się szczegółowy jej opis.

Zatem należy stwierdzić, iż brak wyraźnych granic pomiędzy darowizną obciążoną poleceniem a umową darowizny obciążliwej, dlatego też przy rozstrzyganiu tego problemu zawsze należy uwzględnić wolę i zamiar stron zawierających umowę darowizny w drodze interpretacji oświadczeń woli.

Przeczytaj też: Darowizna udziału w nieruchomości

Spłaty po zniesieniu współwłasności

U notariusza można sporządzić akt darowizny obciążliwej na rzecz rodzeństwa pana Macieja. Rodzice mogą też dokonać darowizny na rzecz wszystkich swoich dzieci po 1/3 udziału w wymienionej nieruchomości, a następnie można dokonać zniesienia współwłasności, w wyniku czego mieszkanie przypadnie tylko panu Maciejowi za spłatą pozostałego rodzeństwa. Dodam, że najtańszym sposobem zniesienia współwłasności jest zniesienie współwłasności przez sąd na podstawie zgodnego projektu przedstawionego przez strony, czyli pana Macieja i rodzeństwo.

Wartość otrzymanej przez rodzeństwo pana Macieja spłaty w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli mieści się w udziale, jaki przysługiwałby im w darowiźnie, nie będzie przysporzeniem majątkowym względem darowanego udziału. Powyższe potwierdza Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 16.01.2014 r. o sygn. IPTPB2/415-693/13-2/KKu. Fiskus podkreśla, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wówczas, gdy mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad odziedziczoną nieruchomością, jak i stan jej majątku osobistego. Dla strony spłacanej oznacza to, że „otrzymanie przez nią w wyniku zniesienia współwłasności kwoty nieprzekraczającej wartości przysługującego jej udziału w darowiźnie nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. W konsekwencji na rodzeństwie pana Macieja nie ciążyłby obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty spłaty otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności.

Trzeba pamiętać, że dotyczy to jedynie sytuacji, gdy spłata dotyczy udziału w nieruchomości przed remontem, czyli nakładami poniesionym przez pana Macieja na wykończenie mieszkania. Nakłady nie powinny się liczyć do wartości udziału rodzeństwa pana Macieja, a jedynie wartość nieruchomości z dnia dokonania darowizny.

Rodzice pana Macieja mogliby co najwyżej cofnąć darowiznę, ale musieliby wykazać rażącą niewdzięczność pana Macieja albo całego rodzeństwa (w zależności, jaką opcję przyjmą). Jest to w zasadzie niewykonalne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2016 r., sygn. akt II CSK 153/15
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt I ACa 65/14
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1973 r., sygn. akt III CRN 40/73
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16.01.2014 r. o sygn. IPTPB2/415-693/13-2/KKu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.