Darowizna mieszkania ze spłatą rodzeństwa

W opisanej sytuacji rodzice pana Macieja chcą przekazać mu puste mieszkanie wymagające remontu, a jednocześnie doprowadzić do rozliczenia z pozostałym rodzeństwem. Takie rozwiązanie jest co do zasady możliwe, ale powinno być przygotowane bardzo precyzyjnie, ponieważ od konstrukcji aktu notarialnego zależy późniejsza możliwość dochodzenia spłat, skutki podatkowe oraz bezpieczeństwo wszystkich członków rodziny.

Najważniejsze jest ustalenie, czy rodzice chcą obdarować wyłącznie pana Macieja i obciążyć go obowiązkiem zapłaty na rzecz rodzeństwa, czy też najpierw przekazać udziały wszystkim dzieciom, a następnie doprowadzić do zniesienia współwłasności za spłatą. Oba warianty są dopuszczalne, ale różnią się kosztami, formalnościami i poziomem ochrony rodzeństwa.

Darowizna mieszkania ze spłatą rodzeństwa u notariusza

Umowa darowizny nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie można określić, że pan Maciej otrzymuje mieszkanie, a jednocześnie zobowiązuje się do zapłaty określonych kwot na rzecz brata i siostry. Dla bezpieczeństwa nie należy poprzestawać na ogólnym sformułowaniu, że obdarowany „spłaci rodzeństwo”.

W akcie warto wskazać w szczególności:

• wartość mieszkania przyjętą do rozliczeń, najlepiej według stanu sprzed remontu,
• konkretne kwoty należne każdemu z rodzeństwa,
• terminy płatności albo harmonogram rat,
• numer rachunku bankowego lub sposób zapłaty,
• zasady ewentualnych odsetek za opóźnienie,
• czy kwoty mają być stałe, czy waloryzowane,
• czy rodzeństwo przyjmuje takie rozliczenie jako ostateczne w zakresie tej czynności.

Jeżeli rodzina chce uniknąć tego, aby po remoncie ktoś żądał wyższej spłaty z powodu wzrostu wartości mieszkania, trzeba to zapisać wprost. Najbezpieczniej wskazać, że podstawą rozliczenia jest wartość mieszkania według stanu i cen przyjętych na dzień zawarcia aktu albo według operatu rzeczoznawcy sporządzonego przed remontem.

Darowizna z poleceniem

Jednym z możliwych rozwiązań jest darowizna z poleceniem. Zgodnie z art. 893 Kodeksu cywilnego darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania albo zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. W realiach rodzinnych takim poleceniem może być zobowiązanie obdarowanego do wypłaty określonych kwot rodzeństwu.

Trzeba jednak rozumieć praktyczne znaczenie tej konstrukcji. Skoro polecenie co do zasady nie czyni rodzeństwa wierzycielami, to nie zawsze daje im ono tak silną ochronę jak klasyczne zobowiązanie do zapłaty. Wykonania polecenia może żądać darczyńca, a po jego śmierci także spadkobiercy, chyba że polecenie ma wyłącznie na celu korzyść obdarowanego. W konkretnym akcie notarialnym trzeba więc ustalić, czy rodzinie zależy tylko na moralno-prawnym zobowiązaniu pana Macieja, czy na roszczeniu, które brat i siostra będą mogli dochodzić bezpośrednio.

Zobacz również: przepisanie mieszkania własnościowego na jedno z dzieci

Darowizna obciążliwa i świadczenie na rzecz osoby trzeciej

W praktyce notarialnej często stosuje się także konstrukcję darowizny połączonej ze zobowiązaniem obdarowanego do spełnienia świadczenia na rzecz osoby trzeciej. Podstawowe znaczenie ma tu art. 393 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia.

W takim wariancie pan Maciej zobowiązuje się w akcie notarialnym do zapłaty na rzecz konkretnie wskazanego brata i konkretnej siostry. Jeżeli umowa zostanie prawidłowo zredagowana, osoby te mogą uzyskać samodzielne roszczenie o zapłatę. To rozwiązanie jest zwykle korzystniejsze dla rodzeństwa niż samo polecenie, ale wymaga bardzo dokładnego określenia świadczenia.

W akcie należy zatem unikać nieprecyzyjnych zapisów, np. „spłata stosowna do wartości mieszkania”. Lepsze są postanowienia konkretne: „obdarowany zobowiązuje się zapłacić bratu kwotę X zł w Y ratach, płatnych do dnia...” oraz analogicznie wobec siostry. Jeżeli strony chcą wprowadzić waloryzację, również powinna ona wynikać z jasnego mechanizmu, a nie z ogólnego odwołania do inflacji lub przyszłych cen nieruchomości.

Małoletnie rodzeństwo a zgoda sądu opiekuńczego

W sprawie pana Macieja istotne jest to, że jedna z sióstr jest małoletnia. Samo otrzymanie pieniędzy przez małoletnie dziecko zwykle jest dla niego korzystne, ale nie każda czynność dotycząca majątku dziecka może zostać swobodnie dokonana przez rodziców. Jeżeli rodzice mieliby w imieniu małoletniej zawierać umowę, zrzekać się roszczeń, akceptować odroczenie spłat na wiele lat albo uczestniczyć w zniesieniu współwłasności, może być potrzebna zgoda sądu opiekuńczego na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka.

W praktyce należy to ustalić z notariuszem przed podpisaniem aktu. Brak wymaganej zgody sądu może zablokować czynność albo narazić ją na poważne zarzuty w przyszłości. Przy rozliczeniach rodzinnych z udziałem małoletnich szczególnie ważne jest, aby kwoty były rynkowe, terminy realne, a interes dziecka wyraźnie zabezpieczony.

Darowizna udziałów i późniejsze zniesienie współwłasności

Innym wariantem jest darowizna mieszkania na rzecz wszystkich dzieci, np. w udziałach, a następnie zniesienie współwłasności w taki sposób, że całe mieszkanie przypadnie panu Maciejowi za spłatą pozostałego rodzeństwa. Zniesienie współwłasności może nastąpić u notariusza albo przed sądem. Jeżeli wszyscy są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, postępowanie sądowe może być tańsze niż spór, choć zwykle trwa dłużej niż czynność notarialna.

Ten wariant bywa przejrzysty, bo najpierw każdy z dzieci staje się współwłaścicielem określonego udziału, a następnie udział ten jest rozliczany. Ma jednak także wady: powstaje współwłasność, konieczne może być zaangażowanie sądu opiekuńczego przy małoletnim dziecku, a do czasu zniesienia współwłasności decyzje dotyczące mieszkania mogą wymagać współdziałania wszystkich współwłaścicieli.

Przeczytaj też: darowizna udziału w nieruchomości

Czy spłata może wzrosnąć po remoncie mieszkania?

Co do zasady strony mogą już na etapie aktu ustalić konkretną kwotę spłaty. Jeżeli kwota zostanie określona jednoznacznie, późniejszy remont wykonany przez pana Macieja nie powinien automatycznie podwyższać należności rodzeństwa. Trzeba jednak zadbać o właściwe postanowienia umowne, bo spory rodzinne często wynikają właśnie z braku jasnej daty i podstawy wyceny.

Najbezpieczniejsze rozwiązania to:

• operat szacunkowy sporządzony przed remontem,
• ustalenie w akcie konkretnej wartości mieszkania na potrzeby rozliczeń,
• wyraźne wskazanie, że nakłady pana Macieja po dacie aktu nie zwiększają spłat rodzeństwa,
• opisanie, czy spłaty są stałe, czy podlegają waloryzacji.

Jeżeli rodzina obawia się inflacji, można rozważyć waloryzację rat. Nie jest to jednak obowiązkowe. Waloryzacja powinna być zapisana prostym i możliwym do obliczenia mechanizmem, aby po kilku latach nie powstał kolejny spór.

Skutki podatkowe i koszty

Przy darowiźnie nieruchomości na rzecz dziecka notariusz bada obowiązki w podatku od spadków i darowizn oraz dokonuje wymaganych czynności związanych z aktem. Najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnień przewidzianych w ustawie, ale warunki zwolnienia zależą od rodzaju czynności, kręgu osób i sposobu udokumentowania nabycia. W przypadku aktu notarialnego wiele obowiązków formalnych realizuje notariusz.

Osobno należy ocenić skutki spłat na rzecz rodzeństwa. Jeżeli spłata odpowiada wartości udziału przy zniesieniu współwłasności, skutki podatkowe mogą być inne niż wtedy, gdy jedna osoba otrzymuje kwotę przekraczającą wartość jej prawa. W sprawach o większej wartości warto przed aktem skonsultować projekt z doradcą podatkowym lub prawnikiem, ponieważ konstrukcja umowy wpływa na podatek od spadków i darowizn, PIT oraz ewentualny PCC.

Czy rodzice mogą później żądać pieniędzy za darowane mieszkanie?

Rodzice nie mogą po prostu zmienić zdania i żądać od pana Macieja zapłaty ceny za mieszkanie, jeżeli darowizna została skutecznie wykonana. Kodeks cywilny przewiduje jednak sytuacje, w których po stronie obdarowanego mogą powstać obowiązki wobec darczyńców.

Po pierwsze, darowizna może zostać odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Chodzi o zachowania szczególnie naganne wobec darczyńcy, a nie zwykły konflikt rodzinny czy brak zgody co do późniejszych rozliczeń. Po drugie, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wykonania ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może też zwolnić się z tego obowiązku przez zwrot wartości wzbogacenia.

Dlatego odpowiedź na pytanie pana Macieja brzmi: rodzice nie uzyskują automatycznie prawa do „rekompensaty” za mieszkanie, ale w szczególnych sytuacjach opisanych w Kodeksie cywilnym mogą powstać określone roszczenia.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie jednemu dziecku z obowiązkiem spłaty pozostałych?

Tak. Najczęściej robi się to przez darowiznę z odpowiednim zobowiązaniem obdarowanego albo przez darowiznę udziałów wszystkim dzieciom i późniejsze zniesienie współwłasności. Kluczowe jest precyzyjne zapisanie kwot i terminów.

Czy rodzeństwo musi zgodzić się na spłatę w ratach?

Jeżeli rodzeństwo ma uzyskać bezpośrednie roszczenie albo ma składać oświadczenia w akcie, jego zgoda na harmonogram rat jest bardzo istotna. Przy małoletnim dziecku może być wymagana zgoda sądu opiekuńczego.

Czy lepsza jest darowizna z poleceniem czy darowizna obciążliwa?

To zależy od celu rodziny. Darowizna z poleceniem może być prostsza, ale zwykle słabiej chroni rodzeństwo. Zastrzeżenie świadczenia na rzecz osoby trzeciej może dać bratu lub siostrze bezpośrednie roszczenie o zapłatę.

Czy remont mieszkania zwiększy spłatę dla rodzeństwa?

Nie musi. Jeżeli w akcie zostanie wskazane, że spłata jest liczona według wartości mieszkania sprzed remontu, późniejsze nakłady obdarowanego nie powinny automatycznie podwyższać kwot należnych rodzeństwu.

Czy rodzice mogą odwołać darowiznę?

Mogą to zrobić tylko w przypadkach przewidzianych przez prawo, przede wszystkim przy rażącej niewdzięczności obdarowanego. Sam wzrost wartości mieszkania albo późniejsza zmiana zdania nie wystarczą do odwołania darowizny.

Podsumowanie

Przekazanie mieszkania jednemu dziecku ze spłatą rodzeństwa jest możliwe, ale wymaga starannego przygotowania aktu notarialnego. Najważniejsze jest ustalenie właściwej konstrukcji prawnej, dokładne określenie kwot i terminów oraz zabezpieczenie interesów osób spłacanych, zwłaszcza gdy jedna z nich jest małoletnia.

W sprawie takiej jak pana Macieja szczególnie warto zadbać o wycenę mieszkania przed remontem, jasne rozdzielenie nakładów od spłat oraz ocenę skutków podatkowych. Dobrze przygotowany akt ogranicza ryzyko późniejszych sporów rodzinnych i pozwala bezpiecznie przeprowadzić remont oraz zamieszkać w lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2016 r., sygn. akt II CSK 153/15
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt I ACa 65/14
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1973 r., sygn. akt III CRN 40/73
8. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16.01.2014 r., sygn. IPTPB2/415-693/13-2/KKu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.