Zmiana udziałów we współwłasności mieszkania narzeczonych

Współwłasność mieszkania

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączna występuje w małżeństwie, zamienia się we współwłasność ułamkową z chwilą rozwodu. Małżonkowie w podziale majątku we wzajemnych rozliczeniach mogą uwzględniać zwrot nakładów z majątku osobistego na rzecz. We współwłasności ułamkowej jest również możliwość rozliczeń nakładów, jednak byłoby to znacznie trudniejsze i nie zmieniłoby wysokości udziału w samej nieruchomości.

Zobacz też: Dopisanie partnera do mieszkania

Zakup mieszkania z określeniem udziałów

W 2007 r. kupili Państwo mieszkanie i w akcie notarialnym określili wyraźnie, jaką część nieruchomości każde z Państwa posiada. Współwłasność właśnie w takich udziałach została zapisana w księdze wieczystej. Aby zmienić taką proporcję udziałów, musieliby Państwo dokonać rozporządzeń udziałem, tj. Pana narzeczona musiałaby Panu darować bądź sprzedać taką część udziału, która przekracza jej wkład. Zabezpieczeniem dla Pana będzie zatem podpisanie umowy z narzeczoną czy to w formie od razu umowy zobowiązująco-rozporządzającej (umowy sprzedaży lub darowizny), czy też w formie umowy przedwstępnej, w której narzeczona zadeklaruje, że zobowiąże się do przeniesienia na Pana rzecz własności odpowiedniej części nieruchomości po spłacie kredytu. Przy tym scenariuszu zakładamy oczywiście dobrą wolę drugiej strony i możliwość podjęcia rozmowy w przedmiocie rozliczeń.

Gdyby taka możliwość nie istniała, w sposób przymusowy również mógłby Pan uzyskać zaspokojenie z tego tytułu, że spłacił Pan większą część kredytu, nie jest to jednak jednoznaczne z tym, że uzyskałby Pan większy udział w mieszkaniu.

Zgodnie z art. 376 § 1 K.c. – jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

Kredyt narzeczonych na zakupione mieszkanie

Zapewne w umowie kredytu zapisane jest, że odpowiadają Państwo solidarnie za zobowiązanie. Między sobą zaś nie ustalali Państwo, w jakim zakresie każdy z Was odpowiada za kredyt. Tym samym, jeśli Pan spłacił więcej niż połowę, może Pan żądać od narzeczonej zwrotu nadpłaty nad tę połowę. Żądanie o zapłatę i uzyskanie w tym zakresie wyroku, który byłby przymusowo egzekwowany, mogłoby doprowadzić do przejęcia nieruchomości w odpowiednim zakresie. Jeśli jednak narzeczona spłaciłaby Panu dług w inny sposób, nie istniałaby już możliwość zaspokojenia się z udziału w nieruchomości. Takich czynności oczywiście można by dokonywać także w drodze ugodowej, tj. narzeczona w ramach spłaty długu przekazałaby Panu odpowiedni udział. Sprowadziłoby się to do operacji, które opisywałam poprzednio.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.