Zmiana udziałów w mieszkaniu po spłacie kredytu

Współwłasność mieszkania a spłata kredytu

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch spraw: własności mieszkania oraz zobowiązania kredytowego wobec banku. Jeżeli w akcie notarialnym zapisano, że każde z Państwa ma po 1/2 udziału w lokalu, to właśnie takie udziały obowiązują, dopóki nie zostaną skutecznie zmienione.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Narzeczeni, partnerzy albo osoby pozostające w związku nieformalnym są zwykle współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Oznacza to, że udział każdego z nich jest określony ułamkiem, np. 1/2.

Sama okoliczność, że jedna osoba przez wiele lat spłacała raty kredytu, nie powoduje automatycznie, że jej udział w mieszkaniu wzrasta. Spłata kredytu może natomiast tworzyć roszczenie pieniężne wobec drugiego współkredytobiorcy albo stanowić podstawę do ugodowego przeniesienia części udziału.

Zobacz również: dopisanie partnera do własności nieruchomości

Czy można zmienić udziały po latach?

Tak, ale nie dzieje się to jednostronnie i nie wystarczy samo oświadczenie jednej osoby. Ponieważ przedmiotem jest nieruchomość, przeniesienie udziału wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania.

• Sprzedaż części udziału przez drugiego współwłaściciela na rzecz osoby, która spłacała większą część kredytu.
• Darowizna części udziału, jeżeli strony chcą uregulować sprawę nieodpłatnie, pamiętając o możliwych skutkach podatkowych.
• Ugoda notarialna, w której strony rozliczają spłacony kredyt, nakłady i ewentualnie przenoszą określoną część udziału w mieszkaniu.

Jeżeli druga strona zgadza się na rozliczenie, warto najpierw dokładnie policzyć, kto i ile zapłacił: raty kapitałowo-odsetkowe, nadpłaty, prowizje, ubezpieczenia, opłaty okołokredytowe, a także nakłady na lokal, jeżeli mają być uwzględnione. Dopiero na tej podstawie można ustalić, jaka część udziału miałaby zostać przeniesiona albo jaka kwota powinna zostać zwrócona.

Umowa przedwstępna i zabezpieczenie przed spłatą kredytu

Jeżeli zamierza Pan spłacić cały pozostały kredyt, warto nie robić tego bez wcześniejszego zabezpieczenia rozliczeń. Po całkowitej spłacie kredytu bank nie będzie już zainteresowany dalszym rozliczeniem między współwłaścicielami, a wykreślenie hipoteki nie zmieni udziałów w mieszkaniu.

Możliwa jest umowa przedwstępna, w której druga osoba zobowiąże się do przeniesienia określonej części udziału po spełnieniu uzgodnionych warunków, np. po spłacie kredytu albo po zwolnieniu jej z długu wobec banku. Przy nieruchomościach szczególnie istotna jest forma aktu notarialnego, ponieważ daje znacznie silniejszą ochronę niż zwykła umowa pisemna.

Warto też przewidzieć w umowie, co stanie się, jeżeli druga strona odmówi podpisania umowy przenoszącej udział, sprzeda swój udział, opóźni się z rozliczeniem albo zakwestionuje wysokość dotychczasowych wpłat. Im dokładniej opisane są kwoty, terminy i dokumenty, tym mniejsze ryzyko sporu.

Roszczenie o zwrot spłaconych rat

Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie, umowa kredytu najczęściej przewiduje solidarną odpowiedzialność kredytobiorców wobec banku. Dla banku oznacza to możliwość żądania całości długu od każdego z kredytobiorców. Rozliczenie wewnętrzne między Państwem jest jednak odrębną kwestią.

Zgodnie z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść stosunku prawnego między współdłużnikami rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może żądać zwrotu od pozostałych. Jeżeli z tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który spełnił świadczenie, może żądać zwrotu w częściach równych.

W praktyce oznacza to, że jeżeli nie było odrębnej umowy, z której wynikałoby, że kredyt ma obciążać strony w innych proporcjach, punktem wyjścia bywa podział po połowie. Osoba, która zapłaciła więcej niż swoją część, może żądać zwrotu nadwyżki. Nie jest to jednak to samo co automatyczne zwiększenie udziału w mieszkaniu.

Przy wieloletniej spłacie trzeba pamiętać również o przedawnieniu. Roszczenia dotyczące dawnych płatności mogą wymagać osobnej oceny, bo termin przedawnienia zależy od rodzaju roszczenia, dat płatności i okoliczności sprawy. Dlatego przy rozliczeniach obejmujących wiele lat warto przygotować szczegółową tabelę wpłat oraz dowody przelewów.

Co jeśli partnerka nie zgodzi się na zmianę udziałów?

Jeżeli druga osoba nie chce dobrowolnie przenieść części udziału, nie można samodzielnie zmienić wpisu w księdze wieczystej tylko dlatego, że spłacało się kredyt. W takiej sytuacji pozostają przede wszystkim roszczenia pieniężne, a w określonych przypadkach także postępowanie o zniesienie współwłasności.

W procesie o zapłatę można żądać zwrotu kwot zapłaconych ponad własny udział w zobowiązaniu. Jeżeli zapadnie prawomocny wyrok, a dłużniczka nie zapłaci dobrowolnie, możliwe jest prowadzenie egzekucji z jej majątku, w tym potencjalnie z udziału w nieruchomości. To nadal nie oznacza jednak, że sąd automatycznie przyzna większy udział w mieszkaniu w sprawie o sam zwrot pieniędzy.

Postępowanie o zniesienie współwłasności może doprowadzić do przyznania lokalu jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej, do sprzedaży rzeczy albo do innego sposobu podziału, jeżeli jest prawnie i faktycznie możliwy. W takim postępowaniu można zgłaszać rozliczenia związane z nakładami i wydatkami na rzecz wspólną, ale wynik zależy od dowodów oraz całego stanu faktycznego.

Jak policzyć, jaki udział odpowiada spłatom?

Strony mogą umówić się na dowolny ekonomicznie uzasadniony sposób rozliczenia, o ile nie narusza on prawa i jest jasno opisany w umowie. Często punktem wyjścia jest porównanie realnych wkładów: wpłaty własnej, rat kredytu, nadpłat, kosztów notarialnych, podatków, opłat sądowych, prowizji bankowych oraz udokumentowanych nakładów na lokal.

Trzeba jednak uważać na uproszczenie polegające na mechanicznym przeliczaniu rat kredytu na procent własności. Wartość mieszkania mogła wzrosnąć albo spaść, część rat stanowiły odsetki, a strony mogły korzystać z lokalu w różnym zakresie. Dlatego w ugodzie najlepiej wskazać konkretną kwotę rozliczenia i konkretny udział, który ma zostać przeniesiony.

Jeżeli celem jest ustalenie, że jedna osoba ma mieć np. 6/7, a druga 1/7 udziału, musi to zostać przełożone na czynność notarialną. Notariusz będzie potrzebował danych z księgi wieczystej, podstawy nabycia, ustaleń stron oraz informacji o ewentualnym obciążeniu hipotecznym.

Czy małżeństwo zmieni sytuację?

Samo zawarcie małżeństwa nie powoduje automatycznie, że mieszkanie kupione wcześniej przez narzeczonych staje się majątkiem wspólnym małżonków w całości. Udziały nabyte przed ślubem co do zasady pozostają przy tych osobach, które je nabyły. Można później dokonać przesunięć majątkowych, ale wymaga to odpowiedniej umowy.

Jeżeli strony planują ślub, warto ustalić, czy chcą pozostawić dotychczasowe udziały, przenieść część udziału, rozszerzyć wspólność majątkową albo rozliczyć wcześniejsze spłaty w inny sposób. Każde z tych rozwiązań ma inne skutki prawne, podatkowe i dowodowe.

FAQ

Czy spłata całego kredytu daje większy udział w mieszkaniu?

Nie automatycznie. Udziały w nieruchomości wynikają z aktu notarialnego i księgi wieczystej. Spłata kredytu może dawać roszczenie o zwrot pieniędzy albo być podstawą ugody, ale sama nie zmienia własności.

Czy partnerka musi oddać część udziału, jeśli nie płaciła rat?

Może to zrobić dobrowolnie, np. w umowie sprzedaży, darowizny albo ugodzie notarialnej. Jeżeli odmawia, co do zasady trzeba dochodzić roszczeń pieniężnych lub rozważyć zniesienie współwłasności.

Czy wystarczy zwykła pisemna umowa o zmianie udziałów?

Nie. Przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna może mieć znaczenie dowodowe, ale nie przeniesie własności udziału w mieszkaniu.

Czy można żądać zwrotu wszystkich rat zapłaconych za drugą osobę?

To zależy od ustaleń stron, treści umowy kredytu, wysokości udziałów i dowodów wpłat. Jeżeli nie było innych ustaleń, zwykle analizuje się, czy jedna osoba zapłaciła więcej niż przypadająca na nią część zobowiązania.

Czy roszczenia o zwrot rat mogą się przedawnić?

Tak. Przy wieloletnich spłatach część roszczeń może być przedawniona. Trzeba osobno ocenić daty poszczególnych płatności i podstawę prawną żądania.

Podsumowanie

Przy mieszkaniu kupionym przez narzeczonych po 1/2 udziału faktyczna spłata kredytu przez jedną osobę nie zmienia automatycznie własności lokalu. Aby udziały odpowiadały rzeczywistym nakładom, potrzebna jest umowa notarialna albo rozstrzygnięcie sądu w odpowiednim postępowaniu.

Najbezpieczniej przed całkowitą spłatą kredytu ustalić na piśmie i u notariusza, czy druga osoba przeniesie część udziału, czy zwróci określoną kwotę, w jakim terminie i pod jakimi warunkami. Jeżeli porozumienia nie ma, pozostaje dochodzenie roszczenia o zapłatę, przy czym trzeba liczyć się z koniecznością udowodnienia wysokości wpłat oraz z oceną przedawnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.