Jak dopisać partnera do mieszkania od dewelopera

Czy można dopisać partnera do umowy z deweloperem?

Tak, ale nie jednostronnie. Jeżeli podpisał Pan akt notarialny z deweloperem, a nie doszło jeszcze do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, trzeba najpierw ustalić, jaki dokładnie dokument został zawarty: umowa deweloperska, umowa przedwstępna, umowa rezerwacyjna z elementami przedwstępnymi albo inny typ umowy. Od tego zależy forma aneksu i zakres wymaganych zgód.

W praktyce w takich umowach często pojawia się postanowienie, że nabywca nie może przenieść praw i obowiązków z umowy na osobę trzecią bez zgody dewelopera. Taki zapis nie oznacza automatycznie, że dopisanie partnera jest niemożliwe. Oznacza natomiast, że deweloper musi wyrazić zgodę na zmianę strony umowy albo na dołączenie drugiego nabywcy.

Na tym etapie partner nie staje się jeszcze współwłaścicielem lokalu, bo własność nie została przeniesiona. Może natomiast zostać współnabywcą praw z umowy, a następnie przy umowie końcowej nabyć udział w lokalu, na przykład 1/2.

Najbezpieczniejsza droga: aneks za zgodą dewelopera

Najprostszym rozwiązaniem jest zawarcie aneksu, w którym deweloper, dotychczasowy nabywca i partner potwierdzą, że od określonego momentu nabywcami lokalu są obie osoby. W aneksie trzeba wskazać udziały, na przykład po 1/2, albo inne proporcje odpowiadające rzeczywistemu finansowaniu zakupu.

Aneks powinien regulować co najmniej:

• kto jest nabywcą po zmianie umowy,
• w jakich udziałach lokal ma zostać nabyty przy umowie przenoszącej własność,
• jak strony rozliczają dotychczas zapłaconą transzę,
• kto odpowiada za dalsze płatności wobec dewelopera,
• czy zmiana wymaga aktualizacji harmonogramu, załączników lub danych do rachunku powierniczego,
• kto ponosi koszty aneksu, wypisów notarialnych i ewentualnych opłat administracyjnych.

Jeżeli umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, deweloper lub notariusz może wymagać, aby również aneks miał formę aktu notarialnego. W praktyce przy umowach dotyczących nabycia lokalu od dewelopera forma notarialna jest najczęściej stosowana, bo zapewnia spójność dokumentów i bezpieczeństwo późniejszego przeniesienia własności.

Czy potrzebna jest zgoda banku?

Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, sprawy nie należy ograniczać do dewelopera. Trzeba skontaktować się z bankiem i ustalić, czy partner ma przystąpić do kredytu jako współkredytobiorca, czy bank zaakceptuje samą zmianę po stronie nabywców bez zmiany umowy kredytowej.

Bank może ponownie zbadać zdolność kredytową, zażądać dokumentów dochodowych partnera, zmienić umowę kredytu, aneksować wniosek kredytowy lub dostosować zabezpieczenia. Nie zawsze jest to problemem; czasem dodatkowy współkredytobiorca wzmacnia zabezpieczenie banku. Nie można jednak zakładać, że bank zaakceptuje zmianę automatycznie.

Warto zachować kolejność: najpierw wstępna zgoda dewelopera, potem ustalenia z bankiem, następnie projekt aneksu i dopiero podpisanie dokumentów. Dzięki temu nie powstanie sytuacja, w której deweloper zgadza się na zmianę, ale bank odmawia finansowania w nowym układzie.

Czy można zrobić to bez dodatkowych kosztów?

Całkowite uniknięcie kosztów jest mało prawdopodobne, choć zależy od postawy dewelopera, banku i notariusza. Deweloper może wyrazić zgodę bez opłaty, ale może też żądać pokrycia kosztów przygotowania dokumentów, jeżeli przewiduje to umowa albo cennik obsługi zmian.

Najczęściej trzeba liczyć się z następującymi kosztami:

• taksa notarialna za aneks, jeżeli jest sporządzany w formie aktu notarialnego,
• koszty wypisów aktu notarialnego,
• opłata bankowa za aneks do umowy kredytu lub ponowną analizę, jeżeli wynika z tabeli opłat banku,
• ewentualne opłaty administracyjne dewelopera, o ile mają podstawę w umowie lub zostały zaakceptowane przez strony,
• potencjalne koszty podatkowe, jeżeli zmiana zostanie ukształtowana jako odpłatne albo nieodpłatne przeniesienie części praw między partnerami.

Najmniej ryzykowny podatkowo i organizacyjnie bywa wariant, w którym obie osoby zostają współnabywcami przed umową końcową, a dokumenty jasno pokazują, kto i w jakiej części finansuje cenę. Jeżeli partner ma otrzymać połowę praw mimo że nie ponosi odpowiadającej temu części kosztów, warto przed podpisaniem aneksu przeanalizować konsekwencje podatkowe.

Cesja praw czy dopisanie współnabywcy?

W praktyce występują dwa modele. Pierwszy to dopisanie partnera jako dodatkowej strony umowy za zgodą dewelopera. Drugi to cesja, czyli przeniesienie części praw i obowiązków z dotychczasowego nabywcy na partnera. Przy klauzuli zakazującej przenoszenia praw na osobę trzecią oba rozwiązania wymagają zgody dewelopera, ale różnią się skutkami i rozliczeniami.

Dopisanie współnabywcy jest zwykle prostsze, gdy strony chcą, aby przy umowie końcowej obie osoby nabyły lokal bez wcześniejszego obrotu prawami. Cesja może być potrzebna wtedy, gdy formalnie dochodzi do przeniesienia części praw już nabytych przez jedną osobę. Wybór rozwiązania powinien wynikać z treści podpisanej umowy, etapu inwestycji, sposobu finansowania i oczekiwań banku.

Jak przeprowadzić sprawę krok po kroku?

1. Sprawdź podpisaną umowę. Trzeba ustalić, czy jest to umowa deweloperska, przedwstępna czy inna umowa oraz jakie zawiera ograniczenia dotyczące zmiany nabywcy lub cesji praw.
2. Napisz do dewelopera. Warto poprosić o zgodę na dopisanie partnera jako współnabywcy i od razu wskazać proponowane udziały.
3. Ustal stanowisko banku. Jeżeli jest kredyt, bank powinien potwierdzić, jakich dokumentów wymaga i czy partner ma przystąpić do długu.
4. Uzgodnij rozliczenia między partnerami. Należy określić, czy dotychczasowa transza pozostaje nakładem jednego partnera, czy drugi partner zwraca część kwoty.
5. Przygotuj projekt aneksu. Projekt powinien obejmować zgodę dewelopera, dane partnera, udziały, odpowiedzialność za płatności i koszty.
6. Podpisz aneks w wymaganej formie. Jeżeli umowa była notarialna, notariusz przygotuje dokument zgodny z dotychczasową umową i późniejszym przeniesieniem własności.
7. Dopilnuj umowy końcowej. W akcie przenoszącym własność obie osoby powinny zostać wskazane jako nabywcy udziałów zgodnych z aneksem.

Dziedziczenie między partnerami w związku nieformalnym

Partner w związku nieformalnym, także jednopłciowym, nie jest spadkobiercą ustawowym. Jeżeli nie ma testamentu, udział w mieszkaniu po zmarłym partnerze przypadnie osobom dziedziczącym z ustawy, na przykład dzieciom, rodzicom albo innym krewnym, zależnie od sytuacji rodzinnej zmarłego.

Dlatego każdy z partnerów powinien sporządzić własny testament. Nie należy sporządzać jednego wspólnego testamentu, bo polskie prawo wymaga, aby testament zawierał rozrządzenia tylko jednego spadkodawcy. W praktyce partnerzy sporządzają dwa oddzielne testamenty, często tego samego dnia u notariusza.

Jeżeli celem jest przekazanie udziału w konkretnym lokalu, można rozważyć zapis windykacyjny. Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że zapis windykacyjny dotyczący udziału w nieruchomości wymaga testamentu notarialnego.

Alternatywnie można powołać partnera do całości albo części spadku. To rozwiązanie obejmuje nie tylko udział w mieszkaniu, ale także inne składniki majątku i długi spadkowe. Wybór między powołaniem do spadku a zapisem windykacyjnym powinien zależeć od całej sytuacji majątkowej, nie tylko od mieszkania.

Czy można wyłączyć dziecko partnera od dziedziczenia?

Nie można skutecznie zapisać, że dziecko partnera „nie będzie miało żadnych praw”, jeżeli według prawa przysługuje mu status osoby uprawnionej do zachowku. Testament może spowodować, że dziecko nie odziedziczy udziału w mieszkaniu jako spadkobierca, ale może nadal dochodzić zachowku od osoby, która otrzymała majątek.

Małoletnie dziecko należy traktować szczególnie ostrożnie, bo jego roszczenia majątkowe są chronione. Pozbawienie prawa do zachowku jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, na przykład przez skuteczne wydziedziczenie z ustawowych przyczyn. Nie można wydziedziczyć dziecka wyłącznie dlatego, że partnerzy chcą zabezpieczyć mieszkanie dla siebie nawzajem.

Jeżeli partner ma 16-letnie dziecko, testament z zapisem windykacyjnym może przekazać udział w lokalu drugiemu partnerowi, ale nie usuwa automatycznie ryzyka roszczenia o zachowek. Warto więc przeliczyć możliwą wartość zachowku i zastanowić się nad dodatkowymi rozwiązaniami, na przykład ubezpieczeniem na życie, oszczędnościami przeznaczonymi na rozliczenie zachowku albo innym ułożeniem majątku.

Podsumowanie

Dopisanie partnera do umowy z deweloperem jest możliwe przede wszystkim przez aneks podpisany za zgodą dewelopera, a przy kredycie także po uzgodnieniu sprawy z bankiem. Im wcześniej zmiana zostanie dokonana przed aktem przeniesienia własności, tym łatwiej uporządkować udziały, płatności i dokumenty.

W sprawach dziedziczenia partnerzy powinni sporządzić oddzielne testamenty. Przy udziale w mieszkaniu szczególnie przydatny może być testament notarialny z zapisem windykacyjnym, ale nie wolno zakładać, że taki testament wyłączy roszczenia dziecka o zachowek. To wymaga osobnej analizy.

FAQ

Czy deweloper musi zgodzić się na dopisanie partnera?

Nie zawsze. Jeżeli umowa przewiduje zakaz przenoszenia praw albo zmianę nabywcy tylko za zgodą dewelopera, konieczna jest jego akceptacja. Bez niej nie należy zakładać, że partner zostanie skutecznie dopisany do umowy.

Czy partner od razu staje się współwłaścicielem mieszkania?

Nie, jeżeli własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona. Po aneksie partner staje się współnabywcą praw z umowy, a współwłaścicielem zostanie dopiero po podpisaniu aktu przenoszącego własność.

Czy aneks musi być u notariusza?

To zależy od rodzaju zawartej umowy i wymagań dewelopera oraz banku. Jeżeli pierwotna umowa była aktem notarialnym, w praktyce aneks dotyczący zmiany nabywców najczęściej również sporządza się notarialnie.

Czy można dopisać partnera bez zmiany kredytu?

Czasem bank może zaakceptować zmianę po stronie nabywców bez pełnego przystąpienia partnera do kredytu, ale nie jest to regułą. Przy finansowaniu kredytowym stanowisko banku trzeba uzyskać przed podpisaniem aneksu z deweloperem.

Czy testament wystarczy, aby partner odziedziczył udział w mieszkaniu?

Testament może wskazać partnera jako spadkobiercę albo zapisobiercę windykacyjnego udziału w mieszkaniu. Jeżeli jednak zmarły pozostawi osoby uprawnione do zachowku, testament nie musi wyłączyć ich roszczeń pieniężnych.

Czy dziecko partnera można pozbawić zachowku?

Tylko w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Samo postanowienie, że dziecko nie ma mieć prawa do udziału w mieszkaniu, nie usuwa automatycznie prawa do zachowku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.