Wydanie mieszkania po sprzedaży – jak zabezpieczyć kupującego

Sprzedaż mieszkania i wydanie go przez sprzedającego

Przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego standardem powinno być wydanie lokalu najpóźniej w dniu podpisania umowy przenoszącej własność, chyba że strony świadomie i precyzyjnie uzgodnią inny termin. Z punktu widzenia kupującego najbezpieczniejszy jest wariant, w którym przy akcie notarialnym otrzymuje komplet kluczy, podpisuje protokół zdawczo-odbiorczy i może od razu objąć lokal w posiadanie.

Jeżeli sprzedający zostaje w mieszkaniu jeszcze przez 14 dni, kupujący ponosi realne ryzyko. Opóźnienie może się przedłużyć, transakcja sprzedającego dotycząca kolejnej nieruchomości może się skomplikować, a w skrajnym przypadku sprzedający może odmówić wyprowadzki. Wtedy kupujący jako właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która włada lokalem bez skutecznego tytułu prawnego, co wynika z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Samo roszczenie właściciela nie oznacza jednak, że lokal zostanie odzyskany natychmiast.

Dlatego zapis: „sprzedający zobowiązuje się w ciągu 14 dni do przekazania lokalu oraz wymeldowania” jest lepszy niż brak jakiegokolwiek postanowienia, ale jest za mało precyzyjny. Nie wskazuje sposobu przekazania lokalu, konsekwencji opóźnienia, rozliczenia kosztów ani trybu szybkiego dochodzenia obowiązku opróżnienia mieszkania.

Meldunek a prawo własności do lokalu

Meldunek nie jest prawem do mieszkania. Ma charakter ewidencyjny i służy potwierdzeniu miejsca pobytu danej osoby. Osoba zameldowana nie staje się przez to właścicielem, najemcą ani lokatorem w sensie cywilnoprawnym. Z kolei osoba wymeldowana może nadal faktycznie zajmować lokal, jeżeli nie wyprowadziła się i nie oddała kluczy.

Mimo to kwestii meldunku nie warto lekceważyć. Zameldowanie byłego właściciela może powodować kłopoty praktyczne, na przykład przy korespondencji, czynnościach administracyjnych, niektórych rozliczeniach lub próbach wykazywania przez tę osobę związku z adresem. Dlatego w interesie kupującego jest, aby sprzedający przedstawił przy akcie aktualne zaświadczenie lub oświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, a jeżeli ktoś jest zameldowany, aby strony jednoznacznie ustaliły termin i sposób rozwiązania tej kwestii.

Jeżeli osoba opuściła lokal, ale nie dopełniła obowiązku wymeldowania, właściciel może co do zasady wystąpić do organu gminy o wymeldowanie w trybie administracyjnym. Takie postępowanie wymaga jednak wykazania, że dana osoba faktycznie i trwale opuściła miejsce pobytu. Jeżeli były właściciel nadal mieszka w lokalu, samo postępowanie meldunkowe nie zastąpi działań zmierzających do opróżnienia mieszkania.

Czy sprzedający musi się wymeldować przed sprzedażą?

Najlepszym rozwiązaniem jest wymeldowanie sprzedającego i wszystkich domowników jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego albo najpóźniej równocześnie z wydaniem lokalu. Obowiązek meldunkowy reguluje ustawa o ewidencji ludności. Wymeldowanie może nastąpić odrębnie albo przy zameldowaniu w nowym miejscu pobytu, dlatego nie należy przyjmować bez weryfikacji, że sprzedający nie może wymeldować się wyłącznie dlatego, że nie ma jeszcze docelowego nowego adresu.

Trzeba jednak odróżnić dwa zagadnienia: wymeldowanie i wydanie lokalu. Dla kupującego najważniejsze jest fizyczne opróżnienie mieszkania, przekazanie kluczy, liczników, dokumentów i możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości. Wymeldowanie jest ważne pomocniczo, ale nie powinno być traktowane jako jedyne zabezpieczenie transakcji.

Jak zapisać termin wydania mieszkania w akcie notarialnym?

W akcie notarialnym warto unikać sformułowania, że lokal został wydany, jeżeli w rzeczywistości sprzedający nadal w nim mieszka. Taki zapis byłby niezgodny ze stanem faktycznym i mógłby później utrudnić wykazywanie, kiedy lokal miał być rzeczywiście przekazany.

Bezpieczniejszy zapis powinien wskazywać co najmniej:

• konkretną datę i godzinę wydania lokalu,
• obowiązek opróżnienia lokalu z osób i rzeczy sprzedającego,
• obowiązek przekazania wszystkich kompletów kluczy, pilotów, kart dostępu i dokumentów dotyczących lokalu,
• podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego jako potwierdzenia wydania,
• stan liczników i zasady rozliczenia mediów oraz opłat do wspólnoty lub spółdzielni,
• karę umowną albo inne rozliczenie finansowe za każdy dzień opóźnienia,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, jeżeli notariusz uzna je za możliwe i prawidłowo je sformułuje.

Kara umowna za opóźnienie w wydaniu lokalu

Kara umowna może mobilizować sprzedającego do terminowego opuszczenia mieszkania. Ponieważ obowiązek wydania lokalu jest obowiązkiem niepieniężnym, strony mogą przewidzieć karę umowną za niewykonanie albo nienależyte wykonanie tego obowiązku. Kwota powinna być na tyle odczuwalna, aby działała dyscyplinująco, ale nie powinna być rażąco wygórowana.

W praktyce spotyka się zapis o określonej kwocie za każdy dzień opóźnienia, na przykład 150 zł, 200 zł albo inną stawkę dopasowaną do wartości lokalu, kosztów alternatywnego zakwaterowania i skali ryzyka. Warto też zastrzec, że zapłata kary umownej nie pozbawia kupującego prawa żądania wydania lokalu. Jeżeli strony chcą dopuścić dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną, powinny wyraźnie przewidzieć to w umowie.

Kara umowna nie zastępuje eksmisji ani egzekucji wydania lokalu. To instrument finansowy, który zwiększa presję na sprzedającego i może rekompensować część szkody, ale sam w sobie nie powoduje fizycznego opróżnienia mieszkania.

Dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego

Jednym z najmocniejszych zabezpieczeń kupującego jest notarialne oświadczenie sprzedającego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W praktyce może ono dotyczyć obowiązku wydania i opróżnienia lokalu w oznaczonym terminie, a także obowiązku zapłaty określonych należności, jeżeli zostaną prawidłowo opisane w akcie.

Podstawą takich rozwiązań jest art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W zależności od treści zobowiązania notariusz powinien dobrać właściwy punkt tego przepisu i zadbać, aby akt zawierał wszystkie wymagane elementy, w tym termin wykonania obowiązku, zakres egzekucji oraz warunki wystąpienia o klauzulę wykonalności.

Takie oświadczenie nie powinno być dopisywane ogólnikowo. Jeżeli ma realnie pomóc, musi jasno wynikać z niego, co sprzedający ma zrobić, do kiedy, z jakiego lokalu ma się wyprowadzić, czy obowiązek obejmuje również rzeczy i osoby z nim zamieszkujące oraz kiedy kupujący może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zostać podpisany w dniu faktycznego przekazania lokalu. To nie jest formalność bez znaczenia. Dokument ułatwia udowodnienie, czy lokal został wydany terminowo, w jakim był stanie i jakie elementy zostały przekazane kupującemu.

Z tym problemem wiąże się również zagadnienie opisane w artykule: protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

W protokole warto ująć w szczególności:

• datę i godzinę przekazania lokalu,
• liczbę kompletów kluczy, pilotów, kart i kodów dostępu,
• stany liczników energii, gazu, wody i ciepła,
• informację o opróżnieniu lokalu z osób i rzeczy,
• wyposażenie pozostające w mieszkaniu,
• ewentualne uszkodzenia albo zastrzeżenia stron,
• adres do dalszej korespondencji ze sprzedającym.

Jeżeli lokal nie zostanie wydany w terminie, brak podpisanego protokołu będzie dla kupującego istotnym dowodem, że obowiązek sprzedającego nie został wykonany.

Przykładowe bezpieczniejsze postanowienia aktu

Ostateczne brzmienie zapisów powinien przygotować notariusz, uwzględniając konkretną transakcję, wypłatę kredytu, stan prawny nieruchomości i uzgodnienia stron. Poniższe sformułowania pokazują jednak kierunek, który zwykle lepiej zabezpiecza kupującego niż ogólne zdanie o przekazaniu lokalu w ciągu 14 dni.

„Sprzedający zobowiązuje się wydać Kupującemu lokal mieszkalny wolny od osób i rzeczy Sprzedającego najpóźniej do dnia ... do godziny ..., poprzez przekazanie wszystkich kluczy, pilotów, kart dostępu oraz dokumentów dotyczących lokalu. Wydanie lokalu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez strony.”

„Do dnia wydania lokalu Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu, w szczególności opłaty eksploatacyjne, media oraz inne należności naliczone za okres faktycznego zajmowania lokalu.”

„W razie opóźnienia w wydaniu lokalu Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości ... zł za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia. Zapłata kary umownej nie wyłącza prawa Kupującego do żądania wydania lokalu ani, jeżeli strony tak postanowią, dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej.”

„Sprzedający oświadcza, że co do obowiązku wydania i opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w niniejszym akcie poddaje się egzekucji na podstawie właściwego przepisu art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, na warunkach szczegółowo opisanych w niniejszym akcie.”

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki tego samego ustalenia o kilkunastodniowym pozostaniu sprzedającego w mieszkaniu po akcie notarialnym.

FAQ

Czy zapis o wydaniu mieszkania w ciągu 14 dni jest dopuszczalny?

Tak, strony mogą umówić się na późniejsze wydanie mieszkania. Z punktu widzenia kupującego taki zapis powinien jednak wskazywać konkretną datę, sposób wydania lokalu, karę umowną, rozliczenie kosztów i protokół zdawczo-odbiorczy.

Czy lepiej wpisać konkretną datę zamiast 14 dni?

Tak. Konkretna data i godzina są bardziej praktyczne, bo nie pozostawiają wątpliwości, od kiedy sprzedający pozostaje w opóźnieniu i od kiedy można naliczać karę umowną albo podejmować dalsze działania.

Czy meldunek sprzedającego blokuje zakup mieszkania?

Sam meldunek nie blokuje nabycia własności, ponieważ ma charakter ewidencyjny. Może jednak powodować problemy praktyczne, dlatego kupujący powinien żądać informacji o osobach zameldowanych i najlepiej doprowadzić do wymeldowania przed wydaniem lokalu.

Czy kupujący może sam wymeldować byłego właściciela?

Może złożyć wniosek o wymeldowanie, jeżeli były właściciel opuścił lokal i nie dopełnił obowiązku wymeldowania. Organ administracji będzie jednak badał, czy dana osoba rzeczywiście już tam nie mieszka. Jeżeli nadal zajmuje lokal, problemem zasadniczym jest jego opróżnienie, a nie sam meldunek.

Czy oświadczenie z art. 777 k.p.c. gwarantuje natychmiastowe odzyskanie lokalu?

Nie gwarantuje natychmiastowego działania, ale znacząco wzmacnia pozycję kupującego. Prawidłowo sporządzony akt notarialny może pozwolić uniknąć pełnego procesu o wydanie lokalu i przejść do etapu uzyskania klauzuli wykonalności oraz egzekucji.

Podsumowanie

Najbezpieczniej jest kupować mieszkanie, które w dniu aktu notarialnego jest już wolne od osób i rzeczy sprzedającego. Jeżeli z przyczyn praktycznych sprzedający ma pozostać w lokalu jeszcze przez pewien czas, nie należy poprzestawać na krótkim zdaniu o przekazaniu mieszkania i wymeldowaniu.

W akcie powinny znaleźć się precyzyjne postanowienia o terminie wydania, protokole zdawczo-odbiorczym, rozliczeniu opłat, karze umownej oraz ewentualnym dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wymeldowanie jest ważne, ale nie zastępuje fizycznego opróżnienia lokalu i przekazania go kupującemu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. - o ewidencji ludności, Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. - o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733