Umowa użyczenia mieszkania dziecku a najem

Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem

Umowa użyczenia jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 710 K.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W praktyce oznacza to, że matka jako właścicielka mieszkania może zawrzeć z pełnoletnim synem umowę, na podstawie której syn będzie korzystał z lokalu bez płacenia czynszu na rzecz matki.

Kluczowa jest nieodpłatność. Jeżeli syn płaciłby matce typowy czynsz za możliwość korzystania z mieszkania, nie byłoby to już użyczenie, lecz umowa najmu albo inna umowa odpłatna. Nie zmienia tego samo ponoszenie przez syna bieżących opłat eksploatacyjnych, np. za media, czynsz administracyjny czy drobne koszty utrzymania lokalu, o ile nie są one ukrytym wynagrodzeniem dla właścicielki.

W umowie warto wskazać co najmniej: strony, dokładny adres mieszkania, czas trwania użyczenia, zasady ponoszenia opłat, obowiązki syna związane z dbaniem o lokal, zasady wypowiedzenia umowy oraz to, czy syn może oddawać mieszkanie osobom trzecim. Podobne znaczenie praktyczne ma zgoda właściciela przy innych rzeczach oddawanych do nieodpłatnego używania, np. przy temacie użyczenie samochodu pracownikowi.

Czy syn może wynajmować użyczone mieszkanie innym osobom?

Tak, ale tylko za zgodą właścicielki. Zgodnie z art. 712 K.c., jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Skoro najem polega na oddaniu lokalu najemcy do używania, zgoda matki powinna być wyraźna.

Najbezpieczniej wpisać w umowie, że matka wyraża zgodę na zawieranie przez syna umów najmu z osobami trzecimi, pobieranie czynszu najmu oraz decydowanie o bieżących warunkach najmu. Jeżeli zgoda ma dotyczyć tylko określonego rodzaju najmu, np. najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe, również należy to doprecyzować. Jeżeli właścicielka nie chce najmu krótkoterminowego, podnajmu albo zakwaterowania turystycznego, taki zakaz też powinien znaleźć się w umowie.

Trzeba też odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli syn wynajmuje lokal we własnym imieniu i zatrzymuje czynsz, przychód z najmu powstaje po jego stronie. Jeżeli natomiast syn tylko pomaga matce, szuka najemców albo podpisuje umowy jako pełnomocnik matki, przychód z najmu może powstawać po stronie właścicielki. Wtedy warto przygotować osobne pełnomocnictwo i jasno opisać, kto jest wynajmującym w umowie z najemcą.

Czy użyczenie mieszkania dziecku powoduje podatek?

Co do zasady nieodpłatne korzystanie z cudzej rzeczy może być dla biorącego przychodem z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Przy użyczeniu mieszkania przez matkę synowi istotne jest jednak zwolnienie podatkowe. Art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT zwalnia z podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Matka i syn należą do najbliższej rodziny, a więc do I grupy podatkowej. Dlatego samo nieodpłatne użyczenie mieszkania synowi przez matkę zasadniczo nie powinno powodować PIT po stronie syna. Warto jednak pamiętać, że zwolnienie nie obejmuje każdej możliwej sytuacji, a skutki podatkowe mogą wymagać odrębnej oceny, jeżeli lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, między stronami występują dodatkowe rozliczenia albo umowa ma elementy odpłatności.

Podatek od najmu użyczonego mieszkania

Jeżeli syn wynajmuje mieszkanie we własnym imieniu i pobiera czynsz dla siebie, powinien rozliczyć przychód z najmu. Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, wykazywany w PIT-28. Nie ma już możliwości wyboru skali podatkowej dla najmu prywatnego. Dla świadczeń okresowych znaczenie mają szczególne reguły opisane w materiale: przedawnienie czynszu najmu i opłat za media.

Stawka ryczałtu wynosi obecnie 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt płaci się od przychodu, a więc bez pomniejszania go o typowe koszty, takie jak remont, wyposażenie czy amortyzacja. Przychodem jest zasadniczo czynsz otrzymany od najemcy albo postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Ryczałt wpłaca się miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a przy rozliczeniu kwartalnym do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W praktyce przy najmie jednego lokalu prywatnego syn nie musi składać odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, ponieważ ta forma wynika z ustawy.

Wynajem mieszkania przez Jakuba innym osobom również nie wymaga automatycznie rejestracji działalności gospodarczej, wystarczy, że prawidłowo rozlicza najem prywatny. Gdy jednak wynajem ma charakter profesjonalny, zorganizowany i ciągły, obejmuje wiele lokali, usługi podobne do hotelowych albo rozbudowaną obsługę najemców, trzeba indywidualnie ocenić, czy nie powstaje działalność gospodarcza. Przy planowaniu inwestycji pomocny może być także temat zakup lokalu wynajem.

VAT przy wynajmie mieszkania przez syna

Nie można obecnie napisać bez zastrzeżeń, że od wynajmu mieszkania nigdy nie ma VAT. Jeżeli lokal mieszkalny jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, zasadniczo może mieć zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z VAT dla najmu nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Inaczej należy oceniać najem na cele biurowe, usługowe albo krótkoterminowe zakwaterowanie turystyczne.

Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł rocznej sprzedaży. Jeżeli syn wykonuje czynności opodatkowane VAT i korzysta ze zwolnienia podmiotowego, powinien pilnować tego limitu oraz wyjątków z art. 113 ustawy o VAT. Po przekroczeniu limitu zwolnienie traci moc od czynności, którą limit został przekroczony.

Czy syn musi zameldować się w użyczonym mieszkaniu?

Meldunek nie jest warunkiem ważności umowy użyczenia ani umowy najmu i nie decyduje o tym, kto płaci podatek od najmu. Jeżeli syn nie będzie mieszkał w lokalu, lecz jedynie będzie go wynajmował innym osobom, nie ma podstaw, aby meldował się w tym mieszkaniu tylko z powodu zawarcia umowy użyczenia.

Przy rozliczaniu wad, usterek i kosztów napraw warto porównać również zasady opisane w materiale: naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Jeżeli znaczenie ma korzystanie z części lokalu lub wspólne zamieszkiwanie, warto sprawdzić: obowiązki właściciela wynajmującego pokój.

Inaczej będzie, gdy syn faktycznie zamieszka w mieszkaniu. Obywatel polski powinien zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu od przybycia do tego miejsca. Pobyt czasowy dotyczy sytuacji, gdy dana osoba przebywa pod adresem przez okres przekraczający 3 miesiące, ale nie zamierza tam mieszkać na stałe. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam w sobie nie tworzy prawa własności ani prawa najmu.

Co warto wpisać do umowy użyczenia?

Umowa użyczenia mieszkania między matką a synem może być zawarta ustnie, ale przy zamiarze dalszego wynajmu lokalu zdecydowanie bezpieczniejsza jest forma pisemna. Ułatwia to wykazanie zakresu zgody właścicielki, zasad korzystania z mieszkania i odpowiedzialności stron.

W umowie warto zawrzeć w szczególności:

• dane matki jako właścicielki i syna jako biorącego w użyczenie,
• dokładny opis mieszkania oraz ewentualnego wyposażenia,
• informację, że umowa jest nieodpłatna,
• zgodę albo zakaz oddawania lokalu osobom trzecim, w tym wynajmowania,
• zasady ponoszenia opłat administracyjnych, mediów, drobnych napraw i większych remontów,
• obowiązek uzyskania zgody właścicielki na istotne zmiany w mieszkaniu,
• czas trwania umowy i sposób jej wypowiedzenia,
• zasady zwrotu mieszkania po zakończeniu użyczenia.

Jeżeli syn będzie zawierał umowy z najemcami, warto przygotować także wzór umowy najmu oraz ustalić, kto będzie odpowiadał za kaucję, protokół zdawczo-odbiorczy, naprawy i kontakt z najemcami. Przy najmie okazjonalnym dochodzą dodatkowe wymogi formalne, w tym oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego.

FAQ

Podsumowanie

Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem jest możliwa i w wielu przypadkach praktyczna. Jeżeli syn ma tylko mieszkać w lokalu, wystarczy uregulować podstawowe zasady korzystania z mieszkania i opłat. Jeżeli ma wynajmować lokal osobom trzecim, w umowie trzeba wyraźnie wskazać zgodę właścicielki oraz ustalić, czy syn działa we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik matki.

Podatkowo samo użyczenie od matki na rzecz syna co do zasady korzysta ze zwolnienia z PIT jako świadczenie od najbliższej rodziny. Odrębnie należy jednak rozliczać przychód z najmu. Obecnie najem prywatny rozlicza się ryczałtem, a przy VAT trzeba uwzględnić cel najmu, charakter usługi i limit zwolnienia podmiotowego obowiązujący od 2026 r.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
5. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
6. Informacje Ministerstwa Finansów o rozliczaniu najmu prywatnego - podatki.gov.pl
7. Ustawa z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2025 poz. 896

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.