Przeniesienie własności nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki, kroki prawne w przypadku braku spłaty

Zabezpieczenie umowy pożyczki w postaci hipoteki

Po analizie Pani zapytania oraz przesłanych dokumentów można stwierdzić, iż strony zawarły umowę pożyczki, której zabezpieczenie stanowi hipoteka umowna na nieruchomości pożyczkobiorcy.

Pożyczka jest umową, przez którą dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego pożyczkę określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości, o czym stanowi art. 720 Kodeksu cywilnego.

Hipoteka umowna jest jednym z rodzajów zabezpieczeń rzeczowych zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To ograniczone prawo rzeczowe obciąża konkretną nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki. Można domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Wierzycielowi hipotecznemu przyznano prawo pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami właściciela nieruchomości.

Samo ustanowienie hipoteki umownej to natomiast proces prawny, w którego wyniku na nieruchomości jest zabezpieczane roszczenie pożyczkodawcy, zgodnie z postanowieniami zawartej umowy między stronami. W wypadku hipoteki umownej źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, a więc umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego) pod rygorem nieważności, natomiast oświadczenie woli wierzyciela może być złożone w sposób dowolny (art. 60 Kodeksu cywilnego). Dla powstania hipoteki konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej, gdyż dopiero wówczas jest ona skuteczna.

Przeniesienie własności działek na pożyczkodawcę

Z Pani opisu sprawy wynika, że pożyczkobiorca pomimo upływu terminu spłaty pożyczki nie dysponuje odpowiednią kwotą, z której mógłby zaspokoić Pani roszczenia, ale deklaruje chęć przeniesienia własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Na gruncie prawa spełnienie świadczenia niepieniężnego (przeniesienie własności np. nieruchomości) w miejsce zwrotu pierwotnie innego świadczenia (zwrot kwoty udzielonej pożyczki) nazywa się datio in solutum. Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego „jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa”.

Dłużnik powinien co do zasady zachować się zgodnie z treścią zobowiązania i nie może jednostronnie zmusić wierzyciela do przyjęcia innego świadczenia niż ustalone między stronami (np. przeniesienia własności mieszkania zamiast spłaty pożyczki). Jeżeli jednak wierzyciel wyrazi na to zgodę, dłużnik może spełnić inne świadczenie w celu zwolnienia się z długu (datio in solutum).

W przedmiotowej sytuacji pożyczkobiorca powinien z pożyczkodawcą zawrzeć umowę przeniesienia własności w celu zwolnienia się z długu (datio in solutum). W tym celu należy udać się do notariusza. Zgodnie bowiem z art. 158 Kodeksu cywilnego istnieje wymóg zachowania formy aktu notarialnego dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości i umów przenoszących własność nieruchomości oraz wymóg powołania w umowie przenoszącej własność nieruchomości zobowiązania, w którego wykonaniu jest zawierana umowa przenosząca własność. W świetle uregulowania zawartego w art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego forma aktu notarialnego została zastrzeżona pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Niezachowanie zatem formy notarialnej powoduje nieważność czynności prawnej z mocy prawa.

Śmierć pożyczkodawcy a ważność umowy pożyczki

Sprawa jest bardziej skomplikowana w związku z tym, co napisała Pani w drugiej wiadomości. Istotne jest to, czy po zmarłym pożyczkodawcy została już przeprowadzona sprawa spadkowa. Oczywiście umowa pożyczki nadal jest ważna, ale jej stroną stają się spadkobiercy pożyczkodawcy. Jeśli spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku bądź notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia, może dochodzić zwrotu pożyczki, jakiej spadkodawca udzielił. Jako że roszczenie z tytułu umowy pożyczki jest prawem o charakterze majątkowym, to należy zaliczyć ją do spadku. W związku z tym spadkobierca może żądać spłaty długu, jak i zawrzeć umowę, o której pisałam powyżej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.