Jak przejąć działki za niespłaconą pożyczkę

Najpierw sprawdź, jakie zabezpieczenie wpisano w dokumentach

Przed podjęciem działań trzeba ustalić, co dokładnie wynika z umowy pożyczki, aktu notarialnego i księgi wieczystej działek. Inaczej wygląda sytuacja, gdy zabezpieczeniem była hipoteka, inaczej gdy strony zawarły umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie albo zobowiązanie do późniejszego przeniesienia własności.

Pożyczka jest umową, przez którą dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Wynika to z art. 720 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w księdze wieczystej ujawniono hipotekę, pożyczkodawca jest wierzycielem hipotecznym. Hipoteka daje silne zabezpieczenie, ponieważ obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, i pozwala dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wieloma innymi wierzycielami. Nie daje jednak prawa do samodzielnego wpisania się jako właściciel działek tylko dlatego, że pożyczka nie została spłacona.

Hipoteka umowna powstaje na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego co do zasady w formie aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej. Wpis ma znaczenie zasadnicze, dlatego należy sprawdzić aktualny dział IV księgi wieczystej, wysokość zabezpieczenia, walutę, wierzycieli oraz ewentualne inne obciążenia.

Przeniesienie własności działek w zamian za zwolnienie z długu

Jeżeli dłużnik nie ma pieniędzy na spłatę pożyczki, ale chce przenieść własność działek na wierzyciela, strony mogą rozważyć konstrukcję określaną jako datio in solutum, czyli świadczenie w miejsce wykonania. Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.

W praktyce oznacza to, że zamiast zwrotu pieniędzy dłużnik przenosi na wierzyciela własność nieruchomości, a wierzyciel zgadza się uznać dług za spłacony w całości albo w określonej części. Nie wolno zakładać, że zawsze nastąpi pełne rozliczenie. Trzeba porównać wysokość zadłużenia, odsetki, koszty, wartość działek i zakres hipoteki.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Niezachowanie formy aktu notarialnego powoduje nieważność czynności. Notariusz powinien w akcie wskazać, jaka wierzytelność jest rozliczana, jaka jest wartość działek, czy dług wygasa w całości, czy tylko częściowo, oraz jakie wnioski mają zostać złożone do księgi wieczystej.

Jeżeli hipoteka zabezpieczała pożyczkę, w akcie notarialnym warto uregulować również zgodę na wykreślenie hipoteki albo pozostawienie jej do czasu pełnego rozliczenia. Jeżeli wartość działek jest niższa niż dług, wierzyciel może zachować roszczenie o dopłatę, ale musi to jasno wynikać z ustaleń stron. Jeżeli wartość działek przewyższa zadłużenie, strony powinny rozstrzygnąć, czy dłużnik otrzyma dopłatę, czy wierzyciel przejmuje nieruchomość bez dodatkowego rozliczenia.

Co zrobić, gdy jeden z pożyczkodawców nie żyje?

Śmierć pożyczkodawcy nie powoduje wygaśnięcia roszczenia o zwrot pożyczki. Wierzytelność z tytułu pożyczki jest prawem majątkowym i co do zasady wchodzi do spadku. Oznacza to, że po śmierci pożyczkodawcy uprawnionymi stają się jego spadkobiercy, a nie dowolna osoba z rodziny.

Przed zawarciem aktu notarialnego trzeba ustalić, kto może reprezentować prawa zmarłego pożyczkodawcy. Najczęściej potrzebne będzie prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Jeżeli spadkobierców jest kilku, co do zasady wszyscy powinni uczestniczyć w czynności albo udzielić odpowiednich pełnomocnictw, chyba że wcześniej dokonano działu spadku i wierzytelność przypadła jednej osobie.

Jeżeli pożyczkodawców było kilku, trzeba także ustalić, czy wierzytelność przysługiwała im solidarnie, w częściach ułamkowych, czy według innego mechanizmu zapisanego w umowie. Od tego zależy, kto musi wyrazić zgodę na przyjęcie działek w miejsce spłaty długu oraz kto ma zostać wpisany jako nabywca nieruchomości.

Działki rolne a ograniczenia w obrocie nieruchomościami

Jeżeli przedmiotem przeniesienia są działki rolne, notariusz powinien sprawdzić, czy transakcja podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia nieruchomości, przeznaczenie działek, status nabywcy, pokrewieństwo stron oraz to, czy nabywcą jest osoba bliska zbywcy.

W sprawach rodzinnych część ograniczeń może nie mieć zastosowania, ale nie należy tego zakładać bez analizy dokumentów. Jeżeli nabywcą ma być spadkobierca pożyczkodawcy, a nie pierwotny pożyczkodawca, trzeba osobno ocenić jego relację z właścicielem działek i zakres ewentualnych wyjątków. Notariusz może zażądać dodatkowych dokumentów, oświadczeń albo wskazać konieczność uzyskania zgody właściwego organu.

Warto przygotować aktualne numery ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, podstawę nabycia działek przez dłużnika, umowę pożyczki, dokumenty dotyczące hipoteki, dokumenty spadkowe po zmarłym pożyczkodawcy oraz ustalenia co do wartości nieruchomości i wysokości długu.

Alternatywa: dochodzenie zapłaty i egzekucja z nieruchomości

Jeżeli dłużnik przestanie współpracować albo nie uda się zawrzeć aktu notarialnego, wierzyciel nie może samodzielnie przejąć działek. W takiej sytuacji pozostaje dochodzenie zapłaty na drodze sądowej, uzyskanie tytułu wykonawczego i skierowanie egzekucji do nieruchomości obciążonej hipoteką.

Egzekucja z nieruchomości jest zwykle dłuższa i bardziej kosztowna niż dobrowolne przeniesienie własności, ale bywa konieczna, gdy dłużnik nie podpisuje aktu albo pojawiają się spory między spadkobiercami. Hipoteka zwiększa bezpieczeństwo wierzyciela, ponieważ pozwala kierować egzekucję do konkretnej nieruchomości i korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia w granicach zabezpieczenia.

Podsumowanie

Aby przejąć działki za niespłaconą pożyczkę, nie wystarczy sam upływ terminu spłaty ani zgoda wyrażona ustnie. Potrzebny jest akt notarialny przenoszący własność nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu albo inne rozwiązanie przewidziane w dokumentach. W akcie należy precyzyjnie opisać rozliczaną pożyczkę, wysokość zadłużenia, wartość działek i skutki dla hipoteki.

Jeżeli jeden z pożyczkodawców zmarł, przed transakcją trzeba wykazać prawa jego spadkobierców. Przy działkach rolnych konieczna jest dodatkowa analiza ograniczeń w obrocie ziemią rolną. Dopiero po spełnieniu tych warunków notariusz może przygotować bezpieczną umowę i wnioski do księgi wieczystej.

FAQ

Czy hipoteka pozwala automatycznie przejąć działki?

Nie. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność i pozwala dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, ale nie przenosi własności na wierzyciela. Do przejęcia działek potrzebna jest umowa notarialna albo egzekucja prowadzona zgodnie z przepisami.

Czy dłużnik może oddać nieruchomość zamiast pieniędzy?

Tak, jeżeli wierzyciel wyrazi na to zgodę. Jest to świadczenie w miejsce wykonania, czyli datio in solutum. W przypadku nieruchomości konieczny jest akt notarialny.

Co zrobić, jeśli pożyczkodawca zmarł?

Należy ustalić spadkobierców i uzyskać dokument potwierdzający ich prawa, na przykład postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Bez tego notariusz może odmówić sporządzenia aktu rozliczającego pożyczkę.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą podpisać akt?

Zazwyczaj tak, jeżeli wierzytelność nadal należy do kilku spadkobierców. Inaczej może być po dziale spadku, gdy prawo do wierzytelności przypadło jednej osobie. Wtedy trzeba przedstawić dokumenty potwierdzające taki podział.

Czy przy działkach rolnych potrzebna jest zgoda KOWR?

To zależy od powierzchni, charakteru działek, statusu nabywcy i relacji między stronami. W wielu sprawach rodzinnych mogą istnieć wyjątki, ale każdorazowo powinien to sprawdzić notariusz przed podpisaniem aktu.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.